Vastavalt Q Vara OÜ võlakirjaemissiooni tingimuste alapunktile 13.3.2, esitab Q
Vara AS käesolevaga 2007. aasta 12 kuu vahearuande.
1. Sissejuhatus
1.1. Sofia projekt
2007. aasta teises pooles realiseeris Q Vara Sofia projekti, mille ostutehing
väärtusega 2 984 tuhat eurot toimus 2006. aastal. Projekti müügi tulemusena
laekus Q Vara'le laenu tagastustest ja projektiettevõtte osade müügist 5 937
tuhat eurot. Projekti väärtus suurenes tulenevalt Sofia kinnisvaraturu kasvust,
kuid veelgi enam mõjutas väärtust arendustegevusest tulenev projekti mahu kasv.
Projektist väljumise kasuks otsustati seoses hea ostupakkumisega ning sellest
tuleneva kõrge investeeringu tootlusega. Müügist saadud raha kasutati peamiselt
Gild Arbitrage'ilt võetud kõrge intressiga laenude osaliseks tagastuseks ning
Pinki elamuarendusprojekti ehituse ja Jonathan'i projekti projekteerimise
finantseerimiseks. Sofia projekti investeeringu tulemusena teenitud kasum
kajastub kasumiaruandes finantstulude all.
1.2. Müük ja marginaalid
Q Vara Grupi konsolideeritud müügikäive oli 2007. aastal 85 517 tuhat krooni,
mis ületas 2006. aasta käivet 35% võrra. Kogu käibest moodustas suurima osa
Eesti müük (62 977 tuhat krooni), millele järgnes Läti müük (19 043 tuhat
krooni). Ülejäänud grupi ettevõtete grupiväline müügikäive oli väiksem. Eesti
müügi brutokasumi suurus oli 18 283 tuhat krooni samas kui Lätis oli
brutokahjum 13 991 tuhat krooni. Eesti 29% brutomarginaal on tavapärane samas
kui Läti negatiivne marginaal on erakorraline. Läti tulemust mõjutasid kümme
2007. aastal üle antud kuid 2005. aastal toonaste turuhindadega kokku lepitud
Silukalni projekti müügitehingut, mille puhul 2007. aasta lõpuks kujunenud
ehitushind oli kokkulepitud müügihinnast oluliselt kõrgem. Q Vara juhatus
kaalus sellest tulenevalt tõsiselt projekti varude bilansilise väärtuse alla
hindamist kuid konsulteerides ehitajate ja audiitoritega ning saades uue
hinnangu edasistele ehituskuludele ei osutunud see vajalikuks. Nimelt on
tänaseks ehitushinnad Läti turul oluliselt langenud.
1.3. Finantskulud
Ettevõtte 2007. aasta tulemusi mõjutasid väga oluliselt intressikulud, mis
koosnesid 19 917 tuhande krooni ulatuses Gild Arbitrage'ilt võetud laenu
intressidest ja 8 616 tuhande krooni ulatuses võlakirjaintressidest.
Netofinantstulem oli aga tänu Sofia projekti müügile positiivne. 2007. aasta
viimases kvartalis tagastati Gild Arbitrage'i laene 36 739 tuhande krooni
ulatuses ning ülejäänud 47 253 tuhande krooni suurune laen on plaanis tagastada
2008. aasta jooksul. Kõrge intressiga Gild Arbitrage'i laenu tagastamine
vähendab tulevastel perioodidel oluliselt Q Vara finantskulude suurust.
1.4. Üldkulude suhe müügikäibesse
Tulenevalt kiire kasvu ootusest oli Q Vara 2007. aasta alguseks mehitatud
oluliselt suurema käibe tegemiseks. Tulenevalt turuolukorra muutumisest ja
korraga arenduses olevate projektide mahu vähenemisest alustati teisel
poolaastal üldkulude vähendamist. Oodatavalt vähenevad Q Vara üldkulud 2008.
aastal võrreldes 2007. aastaga ligikaudu 30% võrra. Üldkulud alanevad peamiselt
personalikulude ja kontorikulude vähenemise kaudu.
1.5. Käibe ootus
Müügikäibe ootus 2008. aastaks on 200 - 250 miljonit krooni, mille
konservatiivne keskmine brutomarginaali ootus on 20%. Sellest ja eelmises
lõigus kirjeldatud kulude vähenemisest tulenevalt katab 2008. aastal müügist
teenitav brutokasum ära ettevõtte püsikulud. Käibe ootuse aluseks on viie
projekti jõudmine müügifaasi - Eestis Kirsiaed ja Terminal No. 11, Lätis
Silukalni ja 365 ning Leedus Trophy - mis müüvad toodet erinevate segmentide
klientidele erinevatel turgudel (laiem kliendibaas kui 2007). Käibe prognoosi
koostamisel on lähtutud väga aeglasest müügitempost, mille aluseks on 2007.
aasta Kirsiaia projekti müüginumbrid. Samas on ettevõtte siseseks eesmärgiks
kindlasti selle prognoosi ületamine.
1.6. Trophy projekt
Q Vara esimene projekt Leedus jõudis 2007 aasta teises pooles detailplaneeringu
kinnitamiseni ning 2008. aasta esimeses kvartalis ehitusloani. Projekti ehitus
algab 2008. aasta teises kvartalis ning ehitusperioodi pikkuseks on planeeritud
12 kuud. Jaanuaris 2008 alustati projekti eelmüügiga ja märtsi keskpaigaks on
31-st korterist eellepingutega müüdud 6 korterit keskmise ruutmeetri hinnaga 43
185 krooni. Lisaks on läbirääkimised käimas kolme uue kliendiga. Arvestades
aktiivse turunduse puudumist esimeses faasis võib seda pidada väga heaks
tulemuseks.
1.7. Maakri
2007. aasta jooksul on Maakri projektis toimunud Q Vara hinnangul olulised
edasiminekud. Lisaks AS Maakri City asutamisele 2007. aasta esimeses pooles
valmis neljandas kvartalis AS Maakri City poolne lähteülesanne
arhitektuurikonkursi korraldamiseks, mida esitleti Tallinna Linnale.
Lähteülesande koostamisel olid aluseks juba valminud liiklusanalüüs ning
ehitus- ja hüdrogeoloogiline eeluuring, mis toetavad kogu Maakri kvartalis enam
kui 100 000 ruutmeetri suurust arendust. OÜ Stansfield'i osa kogu Maakri
kvartali pindalast moodustab ligikaudu 20%. Q Vara hinnangul on edasiste
positiivsete arengute korral projekti potentsiaalne väärtus praegusest
bilansilisest väärtusest oluliselt suurem.
1.8. Terminal No. 11
Lähtudes Baltikumi pankade väga konservatiivsest lühiajalistest nägemusest
alustas Q Vara projektidesse pikaajaliste finantsinvestorite kaasamist. Kõige
konkreetsemate läbirääkimisteni jõudis Q Vara koostöö osas Terminal No. 11
edasisesks arendamiseks. 3. märtsil 2008 sõlmiski Q Vara Saksa ettevõttega HIH
Global Invest GmbH kavatsuste protokolli 73 383 tuhande krooni ulatuses
täiendava omakapitali projekti kaasamiseks. Kavatsuste protokollis kokku
lepitud tehingu struktuur avaldati Q Vara 2008. aasta 5. märtsi börsiteates. Q
Varal on pooleli läbirääkimised ka mitme teise investoriga, kellega
positiivsete arengute korral loodetakse sarnast koostööd alustada erinevate
uute projektide raames.
1.9. Rahavood
Rahavoogude planeerimine 2007. aastal oli pingeline kuna enamus Q Vara projekte
olid arendus- (kulu) faasis. Rahavoole lisas pinget kinnisvaraturu jahenemine
ja pankade laenupoliitika muutumine. Rahavoo tugevdamiseks vähendati 2007.
aastal püsi- ja finantskulusid ning alustati projektipõhiste pikaajaliste
finantsinvestorite kaasamist. 2008. aastal paraneb rahavoog oluliselt tänu
suuremale müügikäibele.
2. Finantstulemused
2.1. Äritulud
Q Vara 2007. aasta kaheteistkümne kuu konsolideeritud äritulude suuruseks oli
120 494 tuhat krooni (2006 12 kuud: 227 643 tuhat krooni. Ärituludest 85 517
moodustas kinnisvaraarenduse realiseeritud müügitulu (2006: 63 231 tuhat
krooni), 31 306 kinnisvarainvesteeringute väärtuse muutus (2006: 161 545 tuhat
krooni) ning 3 671 tuhat krooni muud äritulud (2006: 2 867 tuhat krooni).
Äritulude vähenemine tulenes 130 239 tuhande krooni võrra väiksemast
kinnisvarainvesteeringute ümberhindlusest, mis arvestades turuolukorra
muutumist on loogiline tulemus. Ettevõtte juhatuse hinnangul on aasta lõpu
seisuga siiski varade tegelik väärtus Maakri ja Terminal No. 11 projektide osas
bilansilisest väärtusest oluliselt kõrgem, mida aga konservatiivsuse
printsiibist tulenevalt jäeti ümberhindluse kasumisse sisse arvestamata.
2.2. Netotulemus
Kaheteistkümne kuu konsolideeritud netokahjumi suuruseks oli 21 599 tuhat
krooni (2006: netokasum 79 831 tuhat krooni). Kahjumi kujunemisel olid
olulisimateks mõjutajateks Silukalni projekti brutokahjum, kõrged finantskulud
ning suur püsikulude osakaal tulenevalt sellest, et enamus projekte oli
arendusfaasis. Q Vara parandab 2008. aastal oluliselt oma netotulemust
vastavalt alapunktides „Finantskulud“, „Üldkulude suhe müügikäibesse“ ja „Käibe
ootus“ kirjeldatud tegevustele.
Soolobaasil oli AS Q Vara (Eesti) netokahjumi suuruseks 1 055 tuhat krooni, SIA
Q Estate'i (Läti) netokahjumi suuruseks 20 461 miljonit krooni ja UAB Q Vara
(Leedu) netokasumi suuruseks 3 229 tuhat krooni. Q Ehitus'e ja Q Haldus'e
netotulemid olid vastavalt 558 tuhat krooni ja -804 tuhat krooni.
2.3. Laenud
Saadud lühi- ja pikaajaliste laenude maht oli 2007. aasta lõpus 399 352 tuhat
krooni (2006: 305 105). Laenude mahu suurenemine oli põhjustatud peamiselt
Terminal No. 11 ja 365 projektide ehituslaenu jäägi suurenemisest.
2.4. Eelmiste perioodide jaotamata kasum
2007. aasta viimase kvartali finantstulemuste kajastamisel tegi Q Vara
korrigeerimisi eelmiste perioodide jaotamata kasumis. Esiteks vähendati
jaotamata kasumit 52 000 tuhande krooni võrra seoses 2006. aasta detsembris
vastu võetud kapitali vähendamise otsusega. Teiseks vähendati jaotamata kasumit
7 000 tuhande krooni võrra seoses Pärnu mnt. kinnistu lõpliku ostu-müügi hinna
alanemisega. Hinna muutuse põhjustas kinnistu ostu-müügi tehingu väärtuse
aluseks olnud ehitusmahu vähenemine, mistõttu sõlmisid ostja ja Q Vara uue
kokkuleppe. Ülejäänud jaotamata kasumi vähenemine oli seotud dividendimaksete
kajastamisega ning möödunud perioodide kulukannete korrigeerimisega.
2.5. Bilansistruktuur
Eelmiste perioodide jaotamata kasumi vähenemise ja Q Vara 2007. aasta
kaheteistkümne kuu netokahjumi jaotamata kasumist maha lahutamise tulemusena
kujunes aasta lõpu seisuga omakapitali suuruseks 223 663 tuhat krooni. Varade
maht sama seisuga oli 813 018 tuhat krooni ehk omakapital moodustas 27,5% kogu
varadest. Sellest tulenevalt plaanib Q Vara omanikfirma OÜ SLProductions 2008.
aasta kolmanda kvartali lõpuks investeerida Q Vara'sse täiendavat omakapitali
või allutatud laenu kolme miljoni euro ulatuses.
3. Q Vara konsolideeritud 12 kuu kasumiaruanne 2007
-------------------------------------------------------------
01.01.2007- 01.01.2006-
31.12.2007 31.12.2006
Auditeerimata Auditeeritud
Tuhat EEK Tuhat EEK
-------------------------------------------------------------
Äritulud
Müügitulu 85 517 63 231
KV investeeringute väärtuse muut 31 306 161 545
Muud äritulud 3 671 2 867
Äritulud kokku 120 494 227 643
Ärikulud
Ehituskulud -77 728 -63 789
Arenduse otsekulud -1 781 -8 950
Arenduse üldhalduskulud -43 168 -23 326
Turustuskulud -10 410 -9 459
Halduskulud -1 773 -1 940
Muud ärikulud -6 135 -6 929
Ärikulud kokku -140 995 114 393
Ärikasum -20 501 113 250
Finantstulud ja-kulud kokku 3 255 -3 046
Maksueelne kasum -17 246 110 204
Edasilükkunud tulumaks -165 -10 787
Dividendide tulumaks -451
Kinnisvaramaks -58 -59
Aruandeaasta kasum (kahjum) -17 920 99 358
Emaettevõtte omanike osa kasumist -21 599 79 831
Vähemusosaluse osa 3 679 19 527
-------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------
01.01.2007- 01.01.2006-
31.12.2007 31.12.2006
Auditeerimata Auditeeritud
Tuhat EUR Tuhat EUR
-------------------------------------------------------------
Äritulud
Müügitulu 5 466 4 041
KVinvesteeringute väärtuse muutus 2 001 10 325
Muud äritulud 235 183
Äritulud kokku 7 701 14 549
Ärikulud
Ehituskulud -4 968 -4 077
Arenduse otsekulud -114 -572
Arenduse üldhalduskulud -2 759 -1 491
Turustuskulud -665 -605
Halduskulud -113 -124
Muud ärikulud -392 -442
Ärikulud kokku -9 011 -7 311
Ärikasum -1 310 7 238
Finantstulud ja-kulud kokku 208 -195
Maksueelne kasum/kahjum -1 102 7 043
Edasilükkunud tulumaks -11
Dividendide tulumaks -29 -689
Kinnisvaramaks -4 -4
Aruandeaasta kasum -1 145 6 350
Emaettevõtte aktsionäride osa -1 380 5 102
Vähemusosaluse osa 235 1 248
-------------------------------------------------------------
4. Q Vara konsolideeritud bilanss seisuga 31.12.2007
-------------------------------------------------------------
31.12.2007 31.12.2006
Auditeerimata Auditeeritud
Tuhat EEK Tuhat EEK
-------------------------------------------------------------
Käibevara
Raha ja rahaekvivalendid 10 879 1 116
Nõuded ostjate vastu 28 023 4 174
Lühiajalised laenunõuded 21 572 74 334
Muud lühiajalised nõuded 23 698 48 645
Intressinõuded 3 297 6 677
Ettemaksed 2 247 25 908
Kinnisvara müügiks 437 686 216 043
Käibevara kokku 527 402 376 897
Põhivara
Pikaajalised laenunõuded 5 760
Muud pikaajalised nõuded 301
Sidusettevõtted 32 618 32 618
Kinnisvarainvesteeringud 242 423 338 250
Materiaalne ja immateriaalne põhivara 10 274 8 826
Firmaväärtus 2 886
Põhivara kokku 285 616 388 340
Varad kokku 813 018 765 237
-------------------------------------------------------------
Kohustused ja omakapital
Lühiajalised kohustused
Saadud lühiajalised laenud 362 121 290 169
Kapitalirendi kohustus 566 1 149
Ostjate ettemaksed 7 723 5 577
Võlad hankijatele 28 953 22 163
Võlad töövõtjatele 2 942 2 650
Intressivõlad 17 727 14 164
Maksuvõlad 1 432 0
Muud lühiajalised kohustused 23 781
Lühiajalised kohustused kokku 445 245 335 872
Pikaajalised kohustused
Saadud pikaajalised laenud 37 231 14 936
Muud pikaajalised võlad 90
Väljaantud võlakirjad 78 223 76 863
Kapitalirendi kohustus 1 492 5 468
Edasilükkunud tulumaksukohustus 27 154 27 040
Pikaajalised kohustused kokku 144 110 124 397
Kohustused kokku 589 355 460 269
Omakapital
Emaettevõtte aktsionäridele kuuluv omakapital
Osakapital 181 511 73 511
Reservid 7 361 7 361
Realiseerimata kursivahed -1 362 177
Jaotamata kasum -16 258 175 231
Emaettevõtte aktsionäride osa 171 252 256 280
Vähemusosaluse osa 52 411 48 688
Omakapital kokku 223 663 304 968
Omakapital ja kohustused kokku 813 018 765 237
-------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------
31.12.2007 31.12.2006
Auditeerimata Auditeeritud
Tuhat EUR Tuhat EUR
-------------------------------------------------------------
Varad
Käibevara
Raha ja raha ekvivalendid 695 71
Nõuded ostjate vastu 1 791 267
Lühiajalised laenunõuded 1 379 4 751
Muud lühiajalised nõuded 1 515 3 109
Intressinõuded 211 427
Ettemaksed 144 1 657
Kinnisvara müügiks 27 973 13 808
Käibevara kokku 33 707 24 089
Põhivara
Pikaajalised laenunõuded 368
Muud pikaajalised nõuded 19
Sidusettevõtted 2 085 2 085
Kinnisvarainvesteeringud 15 494 21 618
Materiaalne- ja immateriaalne põhivara 657 564
Firmaväärtus 0 184
Põhivara kokku 18 254 24 819
Varad kokku 51 961 48 909
Kohustused ja omakapital
Lühiajalised kohustused
Saadud lühiajalised laenud 23 114 18 545
Kapitalirendi kohustus 36 74
Ostjate ettemaksed 494 357
Võlad hankijatele 1 850 1 416
Võlad töövõtjatele 188 169
Intressivõlad 1 133 905
Maksuvõlad 92 0
Muud võlakohustused 1 520
Lühiajalised kohustused kokku 28 456 21 467
Pikaajalised kohustused
Saadud pikaajalised laenud 2 379 955
Muud pikaajalised võlad 7
Väljaantud võlakirjad 4 999 4 912
Kapitalirendi kohustus 95 349
Edasilükkunud tulumaksukohustus 1 735 1 728
Pikaajalised kohustused kokku 9 210 7 950
Kohustused kokku 37 667 29 417
Omakapital
Emaettevõtte aktsionäridele kuuluv omakapital
Osakapital 11 601 4 698
Reservid 470 470
Realiseerimata kursivahed -87 12
Jaotamata kasum -1 039 11 197
Emaettevõtte aktsionäride osa 10 945 16 378
Vähemusosaluse osa 3 350 3 114
Omakapital kokku 14 295 19 492
Omakapital ja kohustused kokku 51 961 48 909
-------------------------------------------------------------
Lisainformatsioon:
Meelis Šokman
Juhatuse esimees
Q Vara OÜ
Tel: 668 1600
Q Vara 2007. aasta 12 kuu vahearuanne
| Source: Q Vara