CITYCON OYJ Pörssitiedote 24.4.2008 klo 9.00
Yhteenveto vuoden 2008 ensimmäisestä vuosineljänneksestä verrattuna
edelliseen vuosineljännekseen
- Liikevaihto kasvoi 2,3 prosenttia 44,3 miljoonaan euroon (Q4/2007
43,3 milj. euroa).
- Nettovuokratuotot kasvoivat 9,5 prosenttia 29,7 miljoonaan euroon
(27,1 milj. euroa).
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli 0,06 euroa (0,06 euroa).
- Tulos/osake säilyi edelliskauden tasolla 0,04 eurossa (0,04 euroa).
- Operatiivinen tulos/osake oli 0,04 euroa (0,06 euroa). Lasku johtuu
vertailukauden positiivisesta verovaikutuksesta.
- Liikevoitto, sisältäen käyvän arvon muutokset, nousi 27,4
miljoonaan euroon (24,5 milj. euroa).
- Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 1,4 miljoonaa euroa
positiivinen (0,7 milj. euroa) nettovuokratuottojen kasvun ansiosta
huolimatta keskimääräisen nettotuottovaatimuksen noususta.
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kasvoi 2 226,6 miljoonaan euroon (2
215,7 milj. euroa). Sijoituskiinteistöjen keskimääräinen
nettotuottovaatimus oli kauden lopussa ulkopuolisen arvioitsijan
mukaan 5,7 prosenttia (5,6 %).
- Yhtiön rahoituskulut olivat 16,1 miljoonaa euroa (14,5 milj.
euroa). Katsauskauden rahoituskuluihin sisältyy kertaluonteinen 1,4
miljoonan euron (0,2 milj. euron voitto) suuruinen, yhtiön
vuosineljänneksittäin tapahtuvaan korkosuojaussopimusten arvostukseen
liittyvä laskennallinen kulu, joka johtui pääasiassa pitkäaikaisten
korkojen laskusta.
- Helmikuussa Citycon myi 40 % omistuksestaan kauppakeskus Isossa
Omenassa singaporelaiselle GIC Real Estatelle 131,6 miljoonalla
eurolla. Kauppasumma vastasi Cityconin syyskuussa 2007 maksamaa
hintaa Isosta Omenasta.
Yhteenveto vuoden 2008 ensimmäisestä vuosineljänneksestä verrattuna
viime vuoden vastaavaan
- Liikevaihto kasvoi 29,3 prosenttia 44,3 miljoonaan euroon (Q1/2007:
34,2 milj. euroa). Kasvu johtui pääosin vuoden 2007 aikana tehdyistä
uusista kiinteistöhankinnoista.
- Voitto ennen veroja laski 11,3 miljoonaan euroon (40,9 milj.
euroa). Luku sisältää 1,4 miljoonaa euroa (31,5 milj. euroa)
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon nousua.
- Yhtiön operatiivinen tulos nousi 9,5 miljoonaan euroon (6,7 milj.
euroa). Tuloksen kasvu johtui pääosin nettovuokratuottojen kasvusta,
hallintokulujen laskusta ja vertailukautta alhaisemmista veroista.
- Operatiivinen tulos/osake oli 0,04 euroa (0,04 euroa).
- Tulos/osake oli 0,04 euroa (0,18 euroa). Lasku johtui
vertailukauden suuremmista kiinteistöjen käyvän arvon muutoksista ja
osakemäärän kasvusta.
- Nettovuokratuotot kasvoivat 28,0 prosenttia ja olivat 29,7
miljoonaa euroa (23,2 milj. euroa).
- Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot kasvoivat 3,1
prosenttia.
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake kasvoi 0,06 euroon (0,05
euroa).
- Omavaraisuusaste oli 43,0 prosenttia (45,5 %).
- Citycon julkisti vuoden alussa sitoutumisensa vastuulliseen
rakentamiseen, jonka tärkein pilottihanke on Tukholman Liljeholmeniin
rakennettava kauppakeskus.
- Citycon allekirjoitti kaksi pitkäaikaista lainasopimusta
kilpailukykyisin ehdoin: 280 miljoonan Viron kruunun (noin 17,9 milj.
euron) lainasopimuksen ja 50 miljoonan euron
luottolimiittisopimuksen, minkä jälkeen käytettävissä oleva
likviditeetti oli 332,8 miljoonaa euroa, josta 282,1 miljoonaa euroa
oli käyttämättömiä, sitovia luottolimiittejä ja 50,7 miljoonaa euroa
rahavaroja.
Avainluvut
Muutos- 1-12/
Q1/2008 Q1/2007 % 1) Q4/2007 2007
Liikevaihto, Me 44,3 34,2 29,3 % 43,3 151,4Nettovuokratuotto, Me 29,7 23,2 28,0 % 27,1 103,4
Liikevoitto, Me 27,4 50,4 -45,7 % 24,5 300,7
% liikevaihdosta 61,8 % 147,1 % - 56,6 % 198,6 %
Voitto ennen veroja, Me 11,3 40,9 -72,4 % 10,0 253,5
Tilikauden voitto
emoyhtiön omistajille, Me 9,1 33,0 -72,5 % 9,3 200,3
Operatiivinen tulos, Me 2) 9,5 6,7 42,3 % 13,8 36,3
Ei-operatiivinen tulos, Me -0,4 26,3 -101,5 % -4,6 164,0
Tulos/osake, euroa 0,04 0,18 -77,1 % 0,04 1,00
Tulos/osake
laimennettu, euroa 0,04 0,16 -73,8 % 0,04 0,91
Operatiivinen tulos/osake
laimennettu,
(Laimennettu EPRA EPS),
euroa 2) 0,04 0,04 15,8 % 0,06 0,18
Liiketoiminnan
nettorahavirta/osake, euroa 0,06 0,05 12,6 % 0,06 0,20
Sijoituskiinteistöjen
käypä arvo, Me 2 226,6 1 546,9 43,9 % 2 215,7
Oma pääoma/osake,
euroa 4,33 3,60 20,2 % 4,44
Nettovarallisuus
(EPRA NAV)/osake, euroa 4,70 3,82 23,1 % 4,83
Oikaistu nettovarallisuus
(EPRA NNNAV)/osake, euroa 4,31 3,35 28,6 % 4,42
Omavaraisuusaste, % 43,0 45,5 - 43,9
Nettovelkaantumisaste, % 111,8 105,5 - 111,8
Korollinen nettovelka
(käypä arvo), Me 1 149,4 783,3 46,7 % 1 147,3
Nettotuotto-% 3) 5,5 6,7 - 5,8
Vuokrausaste, % 96,0 96,7 - 95,7
Henkilöstö
katsauskauden lopussa 104 89 16,9 % 102
1) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa vuosien 2008 ja
2007 väliseen muutokseen.
2) Muutoksena aiempaan käytäntöön, operatiivisesta tuloksesta on
eliminoitu tulokseen kirjattujen rahoitusinstrumenttien käypien
arvojen muutos. Kts. liitetieto 4 "Operatiivisen ja ei-operatiivisen
tuloksen välinen täsmäytyslaskelma" operatiivisen tuloksen
laskennasta sekä liitetieto 5 "Osakekohtainen tulos" operatiivisen
osakekohtaisen tuloksen laskennasta.
3) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora kommentoi alkuvuotta 2008:
"Liikevaihto ja nettovuokratuotot kasvoivat edelleen, myös
operatiivinen tulos ja liiketoiminnan rahavirta pysyivät hyvinä.
Nettotuottojen kasvu puolestaan näkyi kiinteistöjemme käyvän arvon
nousuna.
Citycon on liikekiinteistöjen johtaja ja kehittäjä. Kehitys- ja
uudistushankkeemme etenivät suunnitellusti, näistä tärkeimpiä ovat
kauppakeskus Liljeholmstorget Tukholmassa, Rocca al Mare Tallinnassa
ja Trio Lahdessa. Kehitystoiminnassamme vastuullinen rakentaminen on
saanut entistä selkeämmän roolin ja haemme tärkeimmille hankkeillemme
kansainvälistä LEED-ympäristöluokitusta. Uskon, että tulevaisuudessa
asiakkaat kiinnostuvat entistä enemmän nykyaikaisista, vihreät arvot
huomioivista kauppakeskuksista. Kyse on myös uudesta kilpailukeinosta
ja sen tuomasta kilpailuedusta nykyisillä markkinoilla."
Toimintaympäristön kehitys
Vähittäiskaupan hyvä suhdanne jatkui edelleen katsauskaudella. Suomen
tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan suotuisa kehitys näyttää
jatkuneen vuoden 2008 ensimmäisellä neljänneksellä. Vähittäiskaupan
myynti kasvoi tammi-helmikuussa myös Ruotsissa Statistiska
Centralbyrån mukaan. Myös Virossa vähittäiskauppa on kasvanut hiukan
Statistics Estonian mukaan. Vähittäiskaupan positiivisista
kasvuluvuista huolimatta kuluttajien luottamus omaan talouteensa on
heikentynyt Cityconin toiminta-alueilla. Kuluttajien luottamus oli
alkuvuonna Suomessa ja Ruotsissa kuitenkin positiivinen, mutta
Virossa ja Liettuassa negatiivinen (lähde: Reuters Knowledge).
Yleisen taloudellisen kehityksen osalta merkittävin epävarmuustekijä
on korkea inflaatio etenkin Baltiassa.
Kiinteistösijoitusmarkkinoilla kilpailu on edelleen vilkasta ja
prime-kiinteistöistä maksetut hinnat ovat viime vuoden tasolla.
Toisaalta tuottovaatimusten hajonta prime- ja muiden kiinteistöjen
välillä on ollut Baltiassa, mutta myös Suomessa ja Ruotsissa,
selkeässä kasvussa (lähde: Jones Lang LaSalle, Suomen
kiinteistömarkkina, 1/2008). Yleisesti ottaen kansainvälisen
luottokriisin vaikutus Cityconin toiminta-alueilla on tuntunut
yleistä kansainvälistä tasoa laimeampana, joskin se näkyi kuluttajien
luottamuksen heikentymisenä ja lainamarginaalien kohoamisena.
Kaikissa toimintamaissa rakennuskustannusten nousu on ollut nopeaa,
mutta nousu on hidastunut alkuvuonna (lähteet: Tilastokeskus,
Statistiska Centralbyrån, Statistics Estonia).
Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuuden yhteenveto
Cityconin ydinliiketoimintaa ovat kauppakeskusten kehittäminen ja
kauppakeskusjohtaminen. Yhtiö on hankkinut omistukseensa sellaisia
kauppakeskuksia, joista saatavaa nettotuottoa se pystyy pitkällä
tähtäimellä lisäämään aktiivisen kehitystoiminnan ja
kauppapaikkajohtamisen avulla. Citycon osallistuu omistamiensa
kauppakeskusten päivittäiseen toimintaan pyrkien yhteistyössä
vuokralaistensa kanssa jatkuvasti lisäämään kauppakeskustensa
kiinnostavuutta, asiakasmääriä, myyntiä ja tuottoja. Citycon on
kaikissa omistamissaan kauppakeskuksissa aktiivinen sijoittaja ja
kantaa kohteistaan liiketoimintavastuun. Tämä erottaa yhtiön
perinteisistä, omistamiseen keskittyvistä kiinteistösijoitusyhtiöistä
sekä toiminnallisesti että sijoituskohteena.
Cityconin markkina-alueet ovat Suomi, Ruotsi ja Baltian maat.
Suomessa Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja ja
Ruotsissa yksi dynaamisimmista alan yrityksistä. Baltiassa yhtiöllä
on hyvä jalansija. Aktiivisen markkinaseurannan ja hyvän
paikallistuntemuksen ansiosta Citycon on pystynyt hankkimaan
kauppakeskuksia tärkeimmistä kasvukeskuksista toimintamaissaan.
Cityconin investoinnit kohdistuvat alueille, joissa asukasmäärien ja
kuluttajien ostovoiman odotetaan kasvavan.
Katsauskauden lopussa yhtiö omisti 33 (28) kauppakeskusta ja 52 (52)
muuta kohdetta. Kauppakeskuksista sijaitsi Suomessa 22 (19),
Ruotsissa kahdeksan (7) ja Baltiassa kolme (2).
Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo katsauskauden lopussa
oli 2 226,6 miljoonaa euroa, josta suomalaisten kiinteistöjen osuus
oli 71,3 prosenttia (67,7 %), ruotsalaisten kiinteistöjen osuus 23,7
prosenttia (26,8 %) ja Baltiassa sijaitsevien kiinteistöjen osuus 5,0
prosenttia (5,5 %). Vuokrattavien tilojen kokonaismäärä katsauskauden
lopussa oli yhteensä 923 750 neliömetriä.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset
Citycon soveltaa sijoituskiinteistöjen arvostamiseen IAS 40
-standardin mukaista käyvän arvon mallia, jonka mukaan
sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti.
Cityconin kiinteistöomaisuuden markkina-arvon määrittelee
ulkopuolinen arvioija kiinteistökohtaisesti kansainvälisten IAS-
(International Accounting Standards) ja IVS- (International Valuation
Standards) standardien mukaisesti vähintään kerran vuodessa. Vuonna
2007 ulkopuolinen arviointi teetettiin kuitenkin
vuosineljänneksittäin markkinoiden aktiivisuuden ja nopeasti
muuttuvan markkinatilanteen vuoksi, ja näin tehdään myös vuonna 2008.
Cityconin kiinteistöt arvioi Realia Group -ryhmään kuuluva Realia
Management Oy. Realia Management Oy toimii yhteistyössä
kansainvälisen, maailman johtavan kiinteistöpalveluiden tarjoajan, CB
Richard Ellisin kanssa. Yhteenveto Realia Management Oy:n tekemästä
arviolausunnosta maaliskuun lopun tilanteesta on saatavilla
osoitteessa www.citycon.fi.
Katsauskaudella Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo kohosi
kehityshankkeiden, markkinatilanteen ja vuokraustoiminnan muutosten
seurauksena 1,4 miljoonaa euroa. Arvonnousua kirjattiin yhteensä 18,6
miljoonaa euroa ja arvonalennuksia yhteensä 17,2 miljoonaa euroa.
Käyvän arvon nousu hidastui katsauskaudella vertailukauteen nähden.
Cityconin kiinteistöomaisuuden keskimääräinen, Realia Management Oy:n
määrittämä nettotuottovaatimus oli 5,7 prosenttia (Q1/2007: 6,5 %).
Tuottovaatimus nousi edelliseen vuosineljännekseen verrattuna
(Q4/2007: 5,6 %) kiinteistömarkkinatilanteen muutosten johdosta.
Vuokrasopimuskanta ja vuokrausaste
Katsauskauden lopussa Cityconilla oli yhteensä 3 665 (3 387)
vuokrasopimusta. Vuokrasopimusten keskimääräinen kestoaika oli 3,0
(2,9) vuotta. Cityconin kiinteistöomaisuuden vuokrausaste oli
katsauskauden lopussa 96,0 prosenttia (96,7 %) ja nettovuokratuotto
5,5 prosenttia (6,7 %). Nettovuokratuoton lasku johtui lähinnä
kiinteistöjen käyvän arvon muutoksesta. Vuokrausaste laski
kehityshankkeiden vuoksi tilapäisesti tyhjennettyjen tilojen määrän
kasvun takia, mutta nousi edelliseen vuosineljännekseen verrattuna
(Q4/2007: 95,7 %).
Cityconin nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 28,0 prosenttia
29,7 miljoonaan euroon. Vuokrattavien tilojen määrä kasvoi 19,0
prosenttia 923 750 neliömetriin. Vertailukelpoisten kohteiden
nettovuokratuotto kasvoi 3,1 prosenttia. Vertailukelpoisilla
kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön
omistuksessa koko vertailukauden (24 kk). Vertailukelpoisiin
kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit.
Pääosa vertailukelpoisista kohteista sijaitsee Suomessa.
Nettotuottoprosentin laskennassa ja vertailukelpoisten kohteiden
valinnassa sovelletaan Kiinteistötalouden instituutin ja Investment
Property Databankin ohjeiden mukaista laskentamenetelmää.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto
1-12/
Q1/2008 Q1/2007 Muutos-% Q4/2007 2007
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 124 114 8,8 164 512
Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala, m² 24 240 17 960 35,0 27 819 103 408
Vuokrausaste kauden
lopussa, % 96,0 96,7 -0,7 95,7 95,7
Vuokrasopimusten
keskimääräinen
voimassaoloaika kauden
lopussa, vuotta 3,0 2,9 3,4 3,0 3,0
Hankinnat ja myynnit
Cityconin strategian painopisteenä on yhtiön omistamien
kauppakeskusten kehittäminen. Yhtiö seuraa myös aktiivisesti
kauppakeskusmarkkinoiden kehittymistä koko toiminta-alueellaan, ja
hankkii omistukseensa uusia kauppakeskuksia sopivien kohteiden
tullessa myyntiin. Katsauskaudella ei toteutettu uusia
kauppakeskushankintoja.
Kauden aikana Citycon myi 40 prosenttia kauppakeskus Isosta Omenasta
singaporelaisen GIC Real Estaten tytäryhtiölle. GIC Real Estate on
singaporelaisen sijoitusyhtiön Government of Singapore Investment
Corporationin kiinteistösijoitusyksikkö. Myyntihinta oli 131,6
miljoonaa euroa. Myynnin jälkeen Cityconin omistusosuus kauppakeskus
Isosta Omenasta on 60 prosenttia. Kaupan osapuolet ovat sopineet,
että Citycon jatkaa Ison Omenan kehittämistä oman toimintakonseptinsa
mukaisesti sekä vastaa kauppakeskuksen johtamisesta.
Kauppakeskus Lippulaivan laajennushankkeeseen liittyen Citycon osti
vuoden alussa Kiinteistö Oy Majakan koko osakekannan ja myi samassa
yhteydessä Kiinteistö Oy Ulappatorin kaikki osakkeet. Kiinteistö Oy
Majakka omistaa rakentamattomia maa-alueita Espoossa Lippulaivan
ympäristössä kauppakeskuksen laajennukseen suunnitellulla alueella.
Cityconilla säilyi hallintaoikeus Kiinteistö Oy Ulappatorin
vuokrattavissa oleviin tiloihin. Hallintaoikeus lakkaa, kun
laajennushanke valmistuu tai viimeistään vuonna 2011. Tämän lisäksi
Citycon myi 44 prosentin osuutensa Helsingissä sijaitsevasta
Pukinmäen liikekeskuksesta.
Kehityshankkeet
Cityconin strategian ydin on pitää omistamansa kauppakeskukset
kilpailukykyisinä niin asiakkaiden kuin vuokralaistenkin kannalta.
Kehityshankkeiden avulla voidaan kasvattaa pitkällä aikavälillä
kauppapaikkojen asiakasmääriä ja kassavirtaa sekä tehokkuutta ja
tuottoa. Lyhyellä aikavälillä kehityshankkeet saattavat kuitenkin
heikentää joidenkin kohteiden tuottoa, sillä uudistusten vuoksi osa
liiketiloista on hetkellisesti tyhjennettävä, mikä puolestaan
vaikuttaa kyseisten kehityskohteiden vuokratuottoihin.
Vastuullinen rakentaminen
Cityconin kehityshankkeet etenivät katsauskaudella suunnitelmien
mukaan. Citycon kiinnittää kehityshankkeissaan yhä enemmän huomiota
ympäristöä säästäviin menetelmiin ja ratkaisuihin. Yhtiöllä on
meneillään kolme vastuullisen rakentamisen pilottihanketta, joissa
selvitetään kauppakeskushankkeiden parhaita käytäntöjä vastuullisen
rakentamisen näkökulmasta. Pilottihankkeet ovat uuden kauppakeskuksen
rakentaminen Tukholman Liljeholmeniin, kauppakeskus Rocca al Maren
uudistus ja laajennus Tallinnassa sekä kauppakeskus Trion
uudistaminen ja laajentaminen Lahdessa.
Citycon tavoitteena on saada hankkeilleen kansainvälinen LEED
(Leadership in Energy and Environmental Design) -ympäristöluokitus.
Pilottihankkeissa käytettävä arviointi sisältää yhteensä yli 60
kohtaa, joissa tarkastellaan muun muassa kohteen
energiataloudellisuutta, sisäilman laatua, materiaalivalintoja,
julkisten kulkuyhteyksien hyödyntämistä ja rakennustyön aiheuttamien
ympäristövaikutusten minimointia. Arvioinnin pohjalta suunnitellaan
konkreettiset kehitystoimenpiteet, joiden tarkoituksena on luoda
systemaattinen vastuullisen rakentamisen käytäntö.
Käynnissä olevat kehityshankkeet
Cityconin hallituksen päättämät, meneillään olevat merkittävimmät
kehityshankkeet on lueteltu oheisessa taulukossa. Päätettyjen
hankkeiden lisäksi Citycon suunnittelee ja valmistelee parhaillaan
lukuisia muita kehityshankkeita. Lisätietoja suunnitteilla olevista
hankkeista löytyy Cityconin verkkosivuilta www.citycon.fi, johdon
presentaatioista ja vuosikertomuksesta 2007.
Katsauskauden aikana kaikkiin kehityshankkeisiin investointiin
Suomessa 23,0 miljoonaa euroa, Ruotsissa 7,7 miljoonaa euroa ja
Baltiassa 5,7 miljoonaa euroa.
Käynnissä olevat kehityshankkeet
Toteutuneet
Arvioitu bruttoin-
kokonais- vestoinnit Arvioitu
kustannus 31.3.2008 lopullinen
(milj. mennessä valmistumis-
Kohde Sijainti euroa) (milj. euroa) vuosi
Lippulaiva Espoo, Suomi 60-70 1) 20,8 2011
Trio Lahti, Suomi 60 30,2 2008
Seinäjoki,
Torikeskus Suomi 4,0 2,1 2009
Åkersberga Österåker,
Centrum Ruotsi 27 2) 3,8 2010
Tukholma,
Liljeholmstorget Ruotsi 120 23,9 2009
Rocca al Mare Tallinna, Viro 68 19,0 2009
Botkyrka,
Tumba Centrum Ruotsi 35-37 3) 1,6 2011
1) Arviossa mukana molemmat suunnitellut vaiheet.
2) Citycon omistaa Åkersbergan kauppakeskuksesta 75 % ja koko
hankkeen suuruus on noin 40 miljoonaa euroa.
3) Arviossa on mukana molemmat vaiheet, toinen vaihe vaatii Cityconin
hallituksen päätöksen. Käynnistetyn ensimmäisen vaiheen investointi
on arviolta noin 8 miljoonaa euroa.
Yhtiön suurin kehityshanke on uuden kauppakeskuksen rakentaminen
Tukholman Liljeholmeniin. Hanke etenee suunnitellussa budjetissa ja
aikataulussa. Uusi kauppakeskus avataan arviolta loka-marraskuussa
2009, mutta osa sopimuksista uusien vuokralaisten kanssa on jo
allekirjoitettu.
Botkyrkan kunnassa, Tukholman eteläpuolella sijaitsevan kauppakeskus
Tumba Centrumin uudistus- ja laajennushanke käynnistettiin vuoden
2007 lopulla sisätilatöillä ja hanke eteni suunnitellusti alkuvuonna.
Käynnissä on ensimmäinen vaihe hankkeessa, jonka on määrä valmistua
vuonna 2011. Åkersbergan kauppakeskuksen kehitys- ja laajennushanke
on viivästynyt vuokralaisvalituksen vuoksi ja uudistettua
hankesuunnitelmaa valmistellaan parhaillaan. Kehityshanke on
tarkoitus käynnistää vuoden 2008 aikana.
Lahden ydinkeskustassa sijaitsevan kauppakeskus Trion kehityshankkeen
toinen vaihe käynnistyi katsauskauden aikana. Yhtiö sijoittaa Trion
kehittämiseen noin 60 miljoonaa euroa, mikä on myös merkittävä
panostus koko Lahden keskustan ja elinkeinoelämän kehittämiseen.
Kauppakeskuksen myynnin arvioidaan nousevan nykyisestä noin 80
miljoonasta eurosta 110 miljoonaan euroon kehityshankkeen
valmistumisen jälkeen. Vuosittain kauppakeskukseen tavoitellaan noin
7 miljoonaa asiakasta.
Kauppakeskus Rocca al Maren uudistus ja laajennus aloitettiin
helmikuussa 2007. Kauppakeskuksen uudistushankkeen ensimmäinen vaihe
valmistuu suunnitelmien mukaan syksyllä 2008 ja kehityshankkeen
toinen ja kolmas vaihe ovat myös jo käynnistyneet. Suunnitelmien
mukaan täysin uudistettu kauppakeskus Rocca al Mare avataan alun
perin suunniteltua aiemmin jo syksyllä 2009.
Espoossa sijaitsevan kauppakeskus Lippulaivan laajennushanke on tällä
hetkellä rakennuslupavaiheessa ja projekti on tarkoitus käynnistää
tänä vuonna. Jos hanke etenee suunnitellussa aikataulussa, uudistettu
ja laajennettu Lippulaiva avaa ovensa 2011.
Päätettyjen kehityshankkeiden lisäksi Cityconilla on useita
valmisteilla olevia kehityshankkeita, joiden toteuttamisesta yhtiön
hallitus ei ole vielä päättänyt. Näiden hankkeiden valmistelu eteni
suunnitellusti katsauskaudella.
Liiketoimintayksiköt
Cityconin liiketoiminta on jaettu kolmeen liiketoimintayksikköön
Suomi, Ruotsi ja Baltia, ja nämä edelleen liiketoiminta-alueisiin
Kauppapaikat ja Kiinteistökehitys. Suomen liiketoimintayksikössä on
lisäksi Kaupallinen kehitys -toiminto, joka vastaa Suomen
kauppakeskusten kaupallisesta kehittämisestä.
Suomi
Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa.
Cityconilla on Suomessa 22 kauppakeskusta ja 45 muuta
liikekiinteistöä. Suomen liiketoimintojen nettovuokratuotot kasvoivat
katsauskaudella 27,7 prosenttia 22,3 miljoonaan euroon.
Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 75,3 prosenttia
Cityconin kaikista nettovuokratuotoista. Vuokran osuus vuokralaisten
liikevaihdosta vertailukelpoisissa kohteissa oli 8,7 (Q4/2007: 8,6)
prosenttia edellisten 12 kuukauden aikana. Vuokran osuus vuokralaisen
liikevaihdosta on laskettu vuokralaisen Cityconille maksaman
nettovuokran ja mahdollisten erilliskorvausten osuutena
arvonlisäverottomasta myynnistä. Arvonlisäveron suuruus on arvio.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Suomi
1-12/
Q1/2008 Q1/2007 Muutos-% Q4/2007 2007
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 100 106 -5,7 151 442
Alkaneiden
vuokrasopimusten pinta-ala,
m² 21 800 16 900 29,0 18 640 74 400
Vuokrausaste kauden
lopussa, % 95,7 96,4 -0,7 95,6 95,6
Vuokrasopimusten
keskimääräinen
voimassaoloaika kauden
lopussa, vuotta 3,2 3,2 0,0 3,1 3,1
Taloudellinen kehitys, Suomi
1-12/
Q1/2008 Q1/2007 Muutos-% Q4/2007 2007
Bruttovuokratuotot, Me 30,4 23,3 30,5 29,1 100,7
Liikevaihto, Me 31,4 23,9 31,2 30,2 104,3
Nettovuokratuotot, Me 22,3 17,5 27,7 21,0 75,7
Nettovoitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon,
Me -1,8 14,0 -112,8 -2,1 148,5
Liikevoitto, Me 19,3 30,2 -35,9 17,5 218,7
Bruttoinvestoinnit, Me 22,8 22,9 -0,5 32,5 429,1
Sijoituskiinteistöjen
käypä arvo, Me 1587,4 1 046,6 51,7 1587,0
Nettotuotto-% (1 5,8 7,3 - 6,2
Nettotuotto-%,
vertailukelpoiset kohteet 6,4 7,5 - 6,8
1) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
Ruotsi
Citycon on saavuttanut merkittävän aseman kauppakeskusmarkkinoilla
Ruotsissa, jossa sillä on kahdeksan (7) kauppakeskusta ja seitsemän
(6) muuta kauppapaikkaa, jotka sijaitsevat Tukholman ja Göteborgin
alueilla sekä Uumajassa. Ruotsin liiketoimintojen nettovuokratuotot
kasvoivat katsauskaudella 30,7 prosenttia 5,8 miljoonaan euroon ja
liiketoiminta-alueen nettovuokratuotot olivat 19,4 prosenttia
Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Ruotsi
1-12/
Q1/2008 Q1/2007 Muutos-% Q4/2007 2007
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 8 3 166,7 13 49
Alkaneiden
vuokrasopimusten pinta-ala,
m² 840 270 211,1 9 179 25 800
Vuokrausaste kauden
lopussa, % 96,1 97,2 -1,1 95,1 95,1
Vuokrasopimusten
keskimääräinen
voimassaoloaika kauden
lopussa, vuotta 2,3 1,9 21,1 2,4 2,4
Taloudellinen kehitys, Ruotsi
1-12/
Q1/2008 Q1/2007 Muutos-% Q4/2007 2007
Bruttovuokratuotot, Me 9,2 7,9 15,8 9,4 35,4
Liikevaihto, Me 10,7 8,6 24,5 11,1 39,0
Nettovuokratuotot, Me 5,8 4,4 30,7 4,7 21,6
Nettovoitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon,
Me 2,1 15,1 -86,0 2,7 55,6
Liikevoitto, Me 7,2 18,8 -61,9 7,3 74,3
Bruttoinvestoinnit, Me 8,2 61,7 -86,7 5,5 142,4
Sijoituskiinteistöjen
käypä arvo, Me 527,0 414,8 27,1 517,5
Nettotuotto-% (1 4,6 4,6 - 4,6
Nettotuotto-%,
vertailukelpoiset kohteet 5,6 5,8 - 5,3
1) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
Baltia
Katsauskauden lopussa Citycon omisti Baltian maissa kolme
kauppakeskusta: Rocca al Maren ja Magistralin Tallinnassa Virossa
sekä Mandarinaksen Vilnassa Liettuassa. Baltian markkinoiden
rajallisen koon, kilpailun ja sopivien kiinteistöjen rajallisen
saatavuuden vuoksi Citycon on edennyt alueen investoinneissa
maltillisesti. Baltian nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella
18,7 prosenttia 1,6 miljoonaan euroon. Liiketoiminta-alueen
nettovuokratuotot olivat 5,3 prosenttia Cityconin kaikista
nettovuokratuotoista.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Baltia
1-12/
Q1/2008 Q1/2007 Muutos-% Q4/2007 2007
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 16 5 220,0 0 21
Alkaneiden
vuokrasopimusten pinta-ala, m² 1600 790 102,5 0 3 208
Vuokrausaste kauden
lopussa, % 100 100 0,0 100 100,0
Vuokrasopimusten
keskimääräinen
voimassaoloaika kauden
lopussa, vuotta 2,6 3,2 -18,8 2,8 2,8
Taloudellinen kehitys, Baltia
1-12/
Q1/2008 Q1/2007 Muutos-% Q4/2007 2007
Bruttovuokratuotot, Me 2,2 1,6 36,9 2,1 7,7
Liikevaihto, Me 2,2 1,8 25,9 2,0 8,0
Nettovuokratuotot, Me 1,6 1,3 18,7 1,4 6,0
Nettovoitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon,
Me 1,1 2,4 -56,1 0,1 9,3
Liikevoitto, Me 2,5 3,5 -28,2 1,2 14,5
Bruttoinvestoinnit, Me 5,7 0,3 2 025,6 5,6 31,7
Sijoituskiinteistöjen
käypä arvo, Me 112,2 85,6 31,1 111,2
Nettotuotto-% (1 6,0 6,6 - 6,2
1) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
Liikevaihto ja tulos
Katsauskauden liikevaihto oli 44,3 miljoonaa euroa (34,2 milj.
euroa). Cityconin liikevaihto muodostuu pääosin vähittäiskaupan
liiketilojen vuokratuotoista. Bruttovuokratuottojen osuus
liikevaihdosta oli 94,2 prosenttia (95,7 %).
Liikevoitto laski 27.4 miljoonaan euroon (50,4 milj. euroa). Voitto
ennen veroja oli 11,3 miljoonaa euroa (40,9 milj. euroa) ja voitto
verojen jälkeen oli 11,3 miljoonaa euroa (34,6 milj. euroa).
Liikevoiton lasku johtui lähinnä vertailukauden suuremmasta
kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutoksesta.
Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutosten, myyntivoiton ja muiden
kertaluontoisten erien vaikutus emoyhtiön omistajille kuuluvaan
tulokseen verovaikutuksineen oli -0,4 miljoonaa euroa (26,3 milj.
euroa). Kun tämä otetaan huomioon, on operatiivinen tulos verojen
jälkeen 2,8 miljoonaa euroa yli vertailukauden tason. Tuloksen kasvu
on seurausta nettovuokratuottojen kasvusta ja laskeneista hallinnon
kuluista. Katsauskaudella operatiivisen tuloksen verot olivat
pienemmät kuin vertailukaudella huolimatta tuloksen kasvusta.
Alhaisemmat katsauskauden tulokseen perustuvat verot olivat seurausta
aikaisempaa suuremmista rakennusten poistoista Suomessa. Tämä
puolestaan alentaa suomalaisen tilinpäätösnormiston (FAS) perusteella
emoyhtiön tulosta ja siten myös katsauskauden tulokseen perustuvia
veroja.
Tulos/osake oli 0,04 euroa (0,18 euroa). Operatiivinen tulos/osake
(EPRA EPS) oli 0,04 euroa (0,04 euroa). Liiketoiminnan
nettorahavirta/osake oli 0,06 euroa (0,05 euroa).
Henkilöstö ja hallinnon kulut
Citycon-konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa yhteensä
104 (89) henkilöä, joista 72 oli Suomessa, 25 Ruotsissa ja seitsemän
Baltiassa. Hallinnon kulut laskivat 3,9 miljoonaan euroon (4,3 milj.
euroa) sisältäen 0,1 miljoonaa euroa (0,2 milj. euroa)
henkilöstöoptioihin ja yhtiön osakepalkkiojärjestelmään liittyviä
laskennallisia kuluja. Kulujen lasku vertailukauteen verrattuna
johtui alhaisemmista vuotuisista henkilökunnan suoritepalkkioista ja
muutoksesta kehityshankkeisiin liittyvien palkkakustannusten
kirjauksessa.
Investoinnit ja divestoinnit
Cityconin katsauskauden bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 37,0
miljoonaa euroa (84,9 milj. euroa). Investoinneista 0,2 miljoonaa
euroa (78,6 milj. euroa) kohdistui uusien kiinteistöjen hankintaan,
36,5 miljoonaa euroa (6,2 milj. euroa) kiinteistökehitykseen ja 0,3
milj. euroa (0,1 milj. euroa) muihin investointeihin. Investoinnit
rahoitettiin pääasiassa olemassa olevilla rahoitusjärjestelyillä.
Katsauskaudella toteutettiin kauppakeskus Ison Omenan osittainen
divestointi, jossa siitä myytiin 40 prosenttia GIC Real Estate
-konserniin kuuluvalle yhtiölle. Kauppahinta oli 131,6 miljoonaa
euroa.
Tase ja rahoitus
Katsauskauden lopussa taseen loppusumma oli 2 357,0 miljoonaa euroa
(1 594,4 milj. euroa). Kauden päättyessä taseen velat olivat yhteensä
1 343,9 miljoonaa euroa (869,0 milj. euroa), josta lyhytaikaista
velkaa oli 159,2 miljoonaa euroa (137,4 milj. euroa). Konsernin
rahoitustilanne säilyi hyvänä katsauskaudella. Kauden päättyessä
Cityconin käytettävissä olevan likviditeetin määrä oli 332,8
miljoonaa euroa, joista 282,1 miljoonaa euroa oli nostamattomia
sitovia luottolimiittejä tai lainasopimuksia ja 50,7 miljoonaa euroa
rahavaroja ja pankkisaamisia. Normaalia suurempi rahavarojen määrä
johtui 2.4. maksetuista osingoista ja pääoman palautuksesta.
Lyhytaikaisen maksuvalmiuden hallintaan yhtiö käyttää 100 miljoonan
euron ei-sitovaa kotimaista yritystodistusohjelmaa, josta oli
katsauskauden lopussa käyttämättä noin 31,0 miljoonaa euroa.
Korolliset velat kasvoivat vertailukaudella 397,1 miljoonaa euroa ja
olivat 1 183,2 miljoonaa euroa (786,2 milj. euroa). Konsernin
korollisten velkojen käypä arvo oli 1 200,1 miljoonaa euroa (804,1
milj. euroa). Lyhytaikaiset korolliset velat olivat noin 7,5
prosenttia konsernin korollisesta velasta. Kauden päättyessä
käytettävissä oleva likviditeetti riitti kattamaan neljän seuraavan
vuoden aikana erääntyvät korolliset velat.
Konsernin likvidit kassavarat olivat 50,7 miljoonaa euroa (20,8 milj.
euroa), joten konsernin korollisen nettovelan käypä arvo oli 1 149,4
miljoonaa euroa (783,3 milj. euroa).
Vuoden alusta laskettu korollisten velkojen keskikorko oli 4,93
prosenttia (4,56 %) katsauskaudella. Keskimääräinen lainapääomilla
painotettu laina-aika piteni 5,1 vuoteen (4,6 vuotta). Keskimääräinen
korkosidonnaisuusaika oli 3,1 vuotta (3,9 vuotta). Korollisten
velkojen keskikorko 31.3.2008 koronvaihtosopimukset huomioon ottaen
oli 4,81 prosenttia. Velanhoitokykyä kuvaava velanhoitokate, eli
edellisen 12 kuukauden tulos ennen korkokuluja, veroja, poistoja,
käyvän arvon muutoksia ja kertaluontoisia eriä suhteessa
nettorahoituskuluihin, oli 2,0 (2,2).
Konsernin omavaraisuusaste oli 43,0 prosenttia (45,5 %).
Nettovelkaantumisaste oli kauden lopussa 111,8 prosenttia (105,5 %).
Kauden lopussa Cityconin korollisiin velkoihin sisältyi 73,2
prosenttia (76,7 %) vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 71,2 prosenttia
(79,1 %) oli muutettu kiinteäkorkoisiksi koronvaihtosopimuksilla.
Koronvaihtosopimukset huomioon ottaen yhtiön kauden lopun
korollisesta velasta 78,8 prosenttia oli kiinteään korkoon sidottua
(84,0 %). Lainasalkun suojausaste on konsernin rahoituspolitiikan
mukainen ja yhtiö kasvatti suojausastetta katsauskaudella.
Citycon noudattaa suojauslaskentaa, jonka perusteella
suojauslaskennan alaisten koronvaihtosopimusten käyvän arvon
muutokset kirjataan taseen omaan pääomaan. Koronvaihtosopimusten
nimellisarvo oli kauden lopussa 675,2 miljoonaa euroa (537,9 milj.
euroa), josta suojauslaskentaa sovellettiin koronvaihtosopimuksille,
joiden nimellisarvo oli 598,6 miljoonaa euroa (487,9 milj. euroa).
Konsernin kaikkien johdannaissopimusten nimellisarvo 31.3.2008 oli
783,0 miljoonaa euroa (586,1 milj. euroa) ja käypä arvo 2,0 miljoonaa
euroa (3,6 milj. euroa).
Nettorahoituskulut kasvoivat 6,6 miljoonaa euroa 16,1 miljoonaan
euroon (9,5 milj. euroa). Nettorahoituskulujen kasvu johtui
pääasiassa lisääntyneestä korollisen velan määrästä, nousseesta
keskikorosta ja tulosvaikutteisesti kirjattavien johdannaisten
markkina-arvon laskusta aiheutuneesta laskennallisesta 1,4 miljoonan
euron tappiosta (voitto 0,6 milj. euroa). Nettorahoituskulut
kasvoivat vertailukaudella 4,7 miljoonaa euroa pois lukien
johdannaisten laskennallinen tulosvaikutus. Tuloslaskelman
nettorahoituskulut sisältävät 0,5 miljoonaa euroa (0,4 milj. euroa)
vaihtovelkakirjalainan optio-osuuteen liittyvää laskennallista
kulukirjausta.
Lainamarkkinatransaktiot
Rahoitusmarkkinoilla vallinneesta epävarmuudesta huolimatta Citycon
allekirjoitti katsauskaudella kaksi pitkäaikaista lainasopimusta.
Kesällä 2007 toteutetun kauppakeskus Magistralin hankinnan
paikallinen rahoittaminen viimeisteltiin allekirjoittamalla noin
viiden vuoden pituinen, 280 miljoonan Viron kruunun laina. Lisäksi
yhtiö lisäsi käytettävissä olevia pitkäaikaisia sitovia
luottolimiittejä allekirjoittamalla 50 miljoonan euron viiden vuoden
pituisen luottolimiittisopimuksen. Molemmat lainasopimukset
pystyttiin toteuttamaan kilpailukykyisellä lainamarginaalilla. Lainat
olivat katsauskauden päättyessä nostamatta.
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Cityconin riskienhallinnan tavoitteena on auttaa varmistamaan yhtiön
liiketoiminnallisten tavoitteiden saavuttaminen. Cityconin
riskienhallintaprosessi kattaa yhtiön liiketoimintoihin liittyvien
riskien tunnistamisen, merkittävyyden arvioinnin,
riskienhallintatoimenpiteiden suunnittelun ja toteuttamisen,
säännöllisen riskiraportoinnin sekä valvonnan. Citycon otti vuoden
2007 aikana käyttöön kokonaisvaltaisen riskienhallintaohjelman
(Enterprise Risk Management, ERM). Yhtiön hallituksen hyväksymää,
yhtiön riskienhallinnan periaatteet määrittävää ohjesääntöä
päivitetään säännöllisesti vastaamaan liiketoiminnassa mahdollisesti
tapahtuvia muutoksia.
Yhtiön arvion mukaan keskeisimmät lähiajan riskit ja
epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden talouksien
kehitykseen sekä sijoituskiinteistöjen tuleviin käyvän arvon ja
korkotason muutoksiin. Yhtiön siirtäessä kasvustrategiansa
painopistettä kiinteistöjen hankinnasta omaan kiinteistökehittämiseen
ja rakennuttamiseen myös projektihallintaan ja rakennuskustannusten
nousuun liittyvät riskit kasvavat. Toteutuessaan merkittävällä
korkotason nousulla, sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskulla,
projektiriskeillä, rakennuskustannusten merkittävällä nousulla tai
talouskasvun merkittävällä hidastumisella Suomessa, Ruotsissa tai
Baltiassa voisi olla haitallinen vaikutus Cityconin liiketoimintaan
ja tulokseen. Kesällä 2007 alkanut rahoitusmarkkinoiden epävarmuus
on johtanut lyhyiden rahamarkkinakorkojen selvään nousuun ja pankkien
oman varainhankinnan vaikeutumiseen, mikä saattaa pitkittyessään
vaikeuttaa merkittävästi yhtiön rahoituksen saatavuutta ja nostaa
tulevia luottomarginaaleja ja rahoituksen kustannusta. Tällä voisi
olla toteutuessaan haitallinen vaikutus Cityconin strategian
toteuttamiseen sekä yhtiön liiketoimintaan ja tulokseen. Yhtiö pyrkii
suojautumaan rahoitusmarkkinoiden muutoksilta noudattamalla
konservatiivista rahoituspolitiikkaa, minkä johdosta yhtiön
rahoituskustannukset eivät kuitenkaan ole vielä merkittävästi
nousseet eikä rahoituksen saatavuus heikentynyt.
Yhtiön riskienhallintaa on käsitelty tarkemmin vuoden 2007
vuosikertomuksessa ja rahoitusriskejä laajemmin vuoden 2007
tilinpäätöksen sivuilla 35-36.
Varsinainen yhtiökokous 2008
Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidettiin 13.3.2008
Helsingissä. Yhtiökokous vahvisti konsernitilinpäätöksen ja emoyhtiön
tilinpäätöksen tilikaudelta 2007 sekä myönsi vastuuvapauden
hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle. Tilikauden 2007
osingoksi yhtiökokous päätti 0,04 euroa osakkeelta, minkä lisäksi
yhtiökokous päätti 0,10 euron osakekohtaisesta pääoman palautuksesta
sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Osingonmaksun ja pääoman
palautuksen täsmäytyspäivä oli 18.3.2008 ja osinko ja pääoman
palautus maksettiin 2.4.2008.
Hallitus ja hallituksen palkkiot
Yhtiön hallituksen jäsenten lukumäärä säilyi kahdeksana ja
hallitukseen valittiin uudelleen yhden vuoden toimikaudeksi Gideon
Bolotowsky, Raimo Korpinen, Tuomo Lähdesmäki, Claes Ottosson, Dori
Segal ja Thom Wernink. Uusina jäseninä hallitukseen valittiin civil
ingenjör Per-Håkan Westin (s. 1946) ja LL.M. Amir Bernstein (s.
1969). Hallituksen puheenjohtajana jatkaa Thom Wernink ja
varapuheenjohtajana Tuomo Lähdesmäki. Hallituksen näkemyksen mukaan
kaikki hallituksen jäsenet ovat riippumattomia yhtiöstä ja Gideon
Bolotowsky, Raimo Korpinen, Tuomo Lähdesmäki, Thom Wernink ja
Per-Håkan Westin riippumattomia merkittävistä osakkeenomistajista.
Yhtiökokous päätti, että hallituksen puheenjohtajalle maksetaan 160
000 euron vuosipalkkio, hallituksen varapuheenjohtajalle 60 000 euron
vuosipalkkio ja hallituksen muille jäsenille 40 000 euron
vuosipalkkio. Lisäksi päätettiin, että hallituksen puheenjohtajalle
ja hallituksen valiokuntien puheenjohtajille maksetaan 700 euron,
sekä hallituksen ja valiokuntien muille jäsenille 500 euron,
kokouskohtainen palkkio. Cityconin hallitus päätti yhtiökokouksen
jälkeisessä kokouksessaan antaa suosituksen, jonka mukaan jokaisen
hallituksen jäsenen tulisi omistaa vähintään yhden vuoden palkkionsa
edestä yhtiön osakkeita toimikautensa aikana.
Hallituksen valiokunnat
Hallitus päätti yhtiökokouksen jälkeisessä kokouksessaan myös
hallituksen valiokuntien jäsenistä. Tarkastusvaliokunnan
puheenjohtajana jatkaa Raimo Korpinen. Valiokunnan muiksi jäseniksi
valittiin Gideon Bolotowsky, Per-Håkan Westin ja Thom Wernink.
Palkitsemisvaliokunnan kokoonpano säilyi entisellään ja siihen
kuuluvat Tuomo Lähdesmäki puheenjohtajana sekä Gideon Bolotowsky ja
Thom Wernink muina jäseninä.
Investointivaliokunnan puheenjohtajana jatkaa Thom Wernink, ja muiksi
jäseniksi hallitus valitsi Amir Bernsteinin, Raimo Korpisen, Dori
Segalin ja Per-Håkan Westinin. Nimitysvaliokuntaan puolestaan
valittiin puheenjohtajaksi Tuomo Lähdesmäki ja muiksi jäseniksi Amir
Bernstein, Claes Ottosson ja Thom Wernink.
Tilintarkastaja
Yhtiön tilintarkastajana jatkaa yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti
KHT-yhteisö Ernst & Young Oy, jonka ilmoittamana päävastuullisena
tilintarkastajana toimii KHT Tuija Korpelainen.
Optio-ohjelman 2004 ehtojen muuttaminen
Yhtiökokous päätti lisäksi hallituksen ehdotuksen mukaisesti muuttaa
optio-ohjelman 2004 ehtoja siten, että optio-oikeuksien 2004 A/B/C
merkintähintoja alennetaan ennen osakemerkintää kunkin osingonjaon
ja/tai pääoman palautuksen täsmäytyspäivänä puolella päätetystä
osakekohtaisesta osingosta ja puolella sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta palautettavaksi päätetystä määrästä.
Tämän päätöksen seurauksena vuoden 2004 optio-oikeuksien
merkintähinnat ovat 18.3.2008 alkaen olleet seuraavat: 2004
A-optioiden merkintähinta on 2,2732 euroa/osake, B-optioiden 2,6608
euroa/osake ja C-optioiden 4,3613 euroa/osake.
Osakkeenomistajat, osakepääoma ja osakkeet
Vaihto ja kurssi
Tammi-maaliskuun aikana Cityconin osakkeen vaihto OMX Pohjoismainen
Pörssi Helsingissä oli 153,7 miljoonaa euroa (196,2 milj. euroa) ja
41,6 miljoonaa (36,6 milj.) osaketta. Kauden ylin kurssinoteeraus oli
4,28 euroa (6,00 euroa) ja alin 3,13 euroa (4,64 euroa). Kauden
vaihdolla painotettu osakekohtainen keskikurssi oli 3,69 euroa (5,37
euroa) ja päätöskurssi 3,88 euroa (5,86 euroa). Yhtiön osakekannan
markkina-arvo maaliskuun lopussa oli 857,4 miljoonaa euroa (1 126,7
milj. euroa).
Liputusilmoitukset
Citycon Oyj vastaanotti maaliskuussa kaksi ilmoitusta omistusosuuden
muuttumisesta:
FIL Limited (entinen Fidelity International Limited) ilmoitti, että
sen ja sen suorien ja epäsuorien tytäryhtiöiden osakeomistus Citycon
Oyj:ssä oli laskenut alle viiden prosentin rajan. Ilmoituksensa
mukaan FIL Limited ja sen suorat ja epäsuorat tytäryhtiöt omistivat
5.3.2008 yhteensä 10 904 704 Cityconin osaketta eli 4,93 prosenttia
yhtiön kaikista osakkeista ja osakepääomasta.
AXA Investment Managers ilmoitti, että AXA S.A.:n ja sen
tytäryhtiöiden osuus Citycon Oyj:n äänimäärästä ja osakepääomasta oli
noussut yli viiden prosentin rajan. Ilmoituksen mukaan AXA-konserni
omisti 21.3.2008 yhteensä 11 892 688 osaketta eli 5,38 prosenttia
yhtiön kaikista osakkeista ja osakepääomasta.
Osakepääoma
Yhtiön rekisteröity osakepääoma vuoden 2008 alussa oli 259,6
miljoonaa euroa ja osakkeita oli yhteensä 221,0 miljoonaa.
Katsauskauden aikana yhtiön osakkeiden lukumäärä nousi 606 osakkeella
optioilla joulukuussa 2007 tehtyjen osakemerkintöjen seurauksena.
Kauden lopussa yhtiön rekisteröity osakepääoma oli 259 570 510,20
euroa ja osakkeiden lukumäärä 220 981 817. Yhtiöllä on yksi
osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa.
Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.
Hallituksen valtuutukset
Vuoden 2007 varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään
uusien osakkeiden antamisesta ja yhtiön hallussa olevien omien
osakkeiden luovuttamisesta joko maksullisella tai maksuttomalla
osakeannilla. Uudet osakkeet voidaan antaa ja yhtiön hallussa olevat
omat osakkeet luovuttaa yhtiön osakkeenomistajille siinä suhteessa
kuin he ennestään omistavat yhtiön osakkeita tai suunnatulla
osakeannilla osakkeenomistajien etuoikeudesta poiketen, jos siihen on
yhtiön kannalta painava taloudellinen syy. Hallitus voi päättää myös
maksuttomasta osakeannista yhtiölle itselleen. Lisäksi hallitus
valtuutettiin antamaan osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettuja
erityisiä oikeuksia, jotka oikeuttavat saamaan maksua vastaan yhtiön
uusia osakkeita tai yhtiön hallussa olevia omia osakkeita.
Annettavien uusien osakkeiden ja luovutettavien yhtiön hallussa
olevien omien osakkeiden enimmäismäärä, mukaan lukien erityisten
oikeuksien perusteella saatavat osakkeet, voi olla yhteensä enintään
100 miljoonaa.
Hallitus käytti tätä valtuutusta päättäessään syyskuussa 2007
osakkeenomistajien merkintäetuoikeuteen perustuvasta osakeannista.
Osakeannissa tarjottiin osakkeenomistajien merkittäväksi enintään 27
594 782 osaketta. Valtuutuksen perusteella voidaan tämän jälkeen
antaa tai luovuttaa enintään 72 405 218 osaketta. Valtuutus on
voimassa viisi vuotta yhtiökokouksen päätöksestä lukien.
Hallituksella ei ole muita valtuutuksia.
Optio-oikeudet 2004
Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti enintään 3 900 000
optio-oikeuden antamisesta. Optio-oikeudet 2004 A ja 2004 B on
listattu OMX Pohjoismainen Pörssi Helsinkiin.
Yhtiön optio-ohjelman 2004 ehtoja muutettiin kauden aikana
yhtiökokouksen tekemällä päätöksellä edellä esitetyllä tavalla.
Yhtiön vuoden 2004 optio-ohjelman perustiedot käyvät ilmi oheisesta
taulukosta.
Optio-ohjelman 2004 perustiedot 31.3.2008
2004 A 2004 B 2004 C
Myönnetyt optio-oikeudet, kpl 1 040 000 1 090 000 1 080 000
Veniamo-Invest Oy:n hallussa, kpl ¹) 260 000 210 000 220 000
Merkintäsuhde, optio/osake 1:1,2127 1:1,2127 1:1,2127
Merkintähinta/osake, euroa ²) 2,2732 2,6608 4,3613
Osakkeiden merkintäaika alkaa/alkoi 1.9.2006 1.9.2007 1.9.2008
Osakkeiden merkintäaika päättyy 31.3.2009 31.3.2010 31.3.2011
Osakemerkintään käytetyt optiot 336 720 - -
Optioilla merkityt osakkeet 376 316 - -
¹) Veniamo-Invest Oy ei voi merkitä emoyhtiönsä osakkeita.
²) Vuoden 2008 osingonjaon ja pääoman palautuksen jälkeen. Osakkeen
merkintähinnat alenevat puolella jaettavien osakekohtaisten osinkojen
ja pääoman palautusten määrästä. Osakkeen merkintähinta on kuitenkin
aina vähintään 1,35 euroa.
Cityconin optio-ohjelmaan 2004 liittyvillä optio-oikeuksilla ei
merkitty osakkeita katsauskauden aikana. Katsauskauden päättymisen
jälkeen 2004 A-optioilla merkittiin 3 729 osaketta 2,2732 euron
osakekohtaiseen merkintähintaan. Optio-oikeuksilla merkityt uudet
osakkeet merkitään kaupparekisteriin arviolta 28.4.2008. Ulkona
olevilla vuoden 2004 optio-oikeuksilla voidaan tämän jälkeen merkitä
vielä enintään 3 492 824 uutta osaketta. Merkityt osakkeet
oikeuttavat osinkoon tilikaudelta 2008.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Citycon allekirjoitti 15.4.2008 pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa SEK
1 000 000 000 (noin 106 milj. euron) yritystodistusohjelman
Ruotsissa. Citycon aikoo käyttää kyseistä yritystodistusohjelmaa
osana konsernin Ruotsin toimintojen lyhytaikaisen likviditeetin
hallintaa. Ohjelman alla yritystodistuksia voidaan emittoida joko
Ruotsin kruunuissa tai euroissa. Yritystodistusohjelman
pääjärjestäjänä toimii Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ) ja
pankkiryhmän muita jäseniä ovat Danske Bank A/S, Sverige Filial,
Nordea Bank AB (publ) ja Swedbank AB (publ).
Tulevaisuuden näkymät
Citycon keskittyy jatkossakin liikevoiton ja kassavirran
kasvattamiseen. Yhtiö arvioi kehitys- ja uudistushankkeiden olevan
edelleen tärkeitä yhtiön liiketoiminnassa kuluvalla tilikaudella.
Yhtiö keskittyy edelleen omistamiensa kauppakeskusten kehittämiseen
ja uudistamiseen ja jatkaa laajentumisstrategiansa toteuttamista
valikoiduilla uushankinnoilla. Yhtiö harkitsee myös
ydinliiketoimintaansa kuulumattomien kohteiden myyntiä, kuten
asuntokiinteistöjensä divestointia Ruotsissa.
Yhtiö arvioi nettovuokratuottojen ja operatiivisen liikevoiton ilman
käyvän arvon muutoksia kasvavan tilikaudella. Arvio perustuu
kiinteistökannan kasvuun, panostukseen kauppakeskusjohtamiseen sekä
tuleviin laajennus- ja uudistushankkeisiin.
Helsingissä 23.4.2008
Citycon Oyj
Hallitus
TILINTARKASTAMATON KONSERNIN LYHENNETTY VÄLITILINPÄÄTÖS
31.3.2008
Lyhennetty konsernituloslaskelma, IFRS
1-3/ 1-3/ 1-12/
Me Liite 2008 2007 Muutos-% 2007
Bruttovuokratuotto 41,7 32,8 27,3 % 143,7
Käyttökorvaukset ja
palvelutuotot 2,6 1,5 74,2 % 7,7
Liikevaihto 3 44,3 34,2 29,3 % 151,4
Hoitokulut 14,6 11,1 31,2 % 47,8
Vuokraustoiminnan muut kulut 0,1 0,0 -570,6 % 0,3
Nettovuokratuotto 29,7 23,2 28,0 % 103,4
Hallinnon kulut 3,9 4,3 -8,9 % 16,5
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,2 0,0 235,7 % 0,5
Nettovoitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon 1,4 31,5 -95,6 % 213,4
Nettovoitot
sijoituskiinteistöjen myynneistä 0,1 - -0,1
Liikevoitto 27,4 50,4 -45,7 % 300,7
Rahoituskulut (netto) 16,1 9,5 70,0 % 47,3
Voitto ennen veroja 11,3 40,9 -72,4 % 253,5
Tilikauden tulokseen
perustuvat verot -2,3 -1,4 56,2 % -3,4
Laskennalliset verot 2,3 -4,8 -146,8 % -46,2
Katsauskauden voitto 11,3 34,6 -67,4 % 203,9
Katsauskauden voiton jakautuminen:
Emoyhtiön omistajille 9,1 33,0 -72,5 % 200,3
Vähemmistölle 2,2 1,6 35,8 % 3,6
Tulos/osake, euroa 5 0,04 0,18 -77,1 % 1,00
Tulos/osake, laimennettu, euroa 5 0,04 0,16 -73,8 % 0,91
Operatiivinen tulos 4 9,5 6,7 42,3 % 36,2
Ei-operatiivinen tulos 4 -0,4 26,3 -101,5 % 164,1
Emoyhtiön omistajille
kuuluva tilikauden voitto 9,1 33,0 -72,5 % 200,3
Lyhennetty konsernitase, IFRS
Me Liite 31.3.2008 31.3.2007 31.12.2007
Varat
Pitkäaikaiset varat
Sijoituskiinteistöt 6 2 226,6 1 546,9 2 215,7
Rakenteilla olevat kiinteistöt 7 55,4 5,7 33,2
Muut aineelliset
käyttöomaisuushyödykkeet 1,0 0,8 0,9
Johdannaissopimukset ja muut
pitkäaikaiset varat 9 6,1 7,0 10,7
Pitkäaikaiset varat yhteensä 2 289,1 1 560,4 2 260,5
Lyhytaikaiset varat
Johdannaissopimukset 9 1,4 0,4 1,2
Myyntisaamiset ja muut
saamiset 15,8 12,9 22,7
Rahavarat ja pankkisaamiset 8 50,7 20,8 24,2
Lyhytaikaiset varat yhteensä 67,9 34,0 48,1
Varat yhteensä 2 357,0 1 594,4 2 308,6
Oma pääoma ja velat
Emoyhtiön omistajille kuuluva
oma pääoma
Osakepääoma 259,6 259,6 259,6
Ylikurssirahasto ja muut
sidotut rahastot 131,1 131,1 131,1
Arvonmuutosrahasto 9 0,6 0,5 4,9
Sijoitetun vapaan oman
pääoman rahasto 10 177,2 98,9 199,3
Kertyneet voittovarat 10 387,6 219,1 387,0
Emoyhtiön omistajille kuuluva
oma pääoma yhteensä 956,1 709,2 982,0
Vähemmistön osuus 57,0 16,2 28,9
Oma pääoma yhteensä 1 013,1 725,4 1 010,9
Velat
Pitkäaikaiset korolliset velat 1 094,9 682,3 1 049,3
Johdannaissopimukset ja muut
korottomat velat 9 5,5 3,8 2,4
Laskennalliset verovelat 84,3 45,5 88,1
Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 184,7 731,6 1 139,9
Lyhytaikaiset korolliset velat 88,4 103,9 104,7
Ostovelat ja muut velat 70,8 33,5 53,1
Lyhytaikaiset velat yhteensä 159,2 137,4 157,8
Velat yhteensä 1 343,9 869,0 1 297,7
Oma pääoma ja velat yhteensä 2 357,0 1 594,4 2 308,6
Konsernin lyhennetty oman pääoman laskelma, IFRS
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Sijoi-
Yli- tetun
kurssi- vapaan Kerty-
rahasto Arvon- oman neet
Osake- Osake- ja muut muutos- pääoman voitto-
Me pääoma anti rahastot rahasto rahasto varat
Oma pääoma 1.1.2007 225,7 0,1 131,1 -1,3 - 209,7
Rahavirran suojaus 1,8
Katsauskauden tulos 33,0
Kaudella kirjatut
tuotot ja kulut yhteensä 1,8 33,0
Osakeannit 33,8 98,9
Osakemerkinnät
osakeoptioilla 0,1 -0,1 0,0
-23,4
Osingonjako (Liite 10)
Muuntoerot -0,4
Osakeperusteiset maksut 0,2
Oma pääoma 31.3.2007 259,6 - 131,1 0,5 98,9 219,1
Oma pääoma 1.1.2008 259,6 - 131,1 4,9 199,3 387,0
Rahavirran suojaus -4,4
Katsauskauden tulos 9,1
Kaudella kirjatut
tuotot ja kulut yhteensä -4,4 9,1
Osingonjako ja
pääoman palautus (Liite 10) -22,1 -8,8
Muuntoerot 0,3
Osakeperusteiset maksut 0,1
Muut muutokset
Oma pääoma 31.3.2008 259,6 - 131,1 0,6 177,2 387,6
Emoyhtiön
omistajille Vähem- Oma
kuuluva mistön pääoma
Me oma pääoma osuus yhteensä
Oma pääoma 1.1.2007 565,3 15,0 580,3
Rahavirran suojaus 1,8 1,8
Katsauskauden tulos 33,0 1,6 34,6
Kaudella kirjatut tuotot ja kulut
yhteensä 34,8 1,6 36,4
Osakeannit 132,6 132,6
Osakemerkinnät osakeoptioilla 0,0 0,0
Osingonjako (Liite 10) -23,4 -23,4
Muuntoerot -0,4 -0,4 -0,8
Osakeperusteiset maksut 0,2 0,2
Oma pääoma 31.3.2007 709,2 16,2 725,4
Oma pääoma 1.1.2008 982,0 28,9 1 010,9
Rahavirran suojaus -4,4 -4,4
Katsauskauden tulos 9,1 2,2 11,3
Kaudella kirjatut tuotot ja kulut
yhteensä 4,7 2,2 6,9
Osingonjako ja pääoman palautus (Liite
10) -30,9 -30,9
Muuntoerot 0,3 0,1 0,4
Osakeperusteiset maksut 0,1 0,1
Muut muutokset
0,0 25,7 25,7
Oma pääoma 31.3.2008 956,1 57,0 1 013,1
Konsernin lyhennetty rahavirtalaskelma, IFRS
1-3/ 1-3/ 1-12/
Me Liite 2008 2007 2007
Liiketoiminta
Voitto ennen veroja 11,3 40,9 253,5
Oikaisut voittoon ennen veroja 14,8 -21,7 -164,9
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 26,1 19,2 88,5
Käyttöpääoman muutos -3,7 -5,1 0,2
Liiketoiminnan rahavirta 22,4 14,1 88,8
Maksetut korot ja muut rahoituskulut -14,0 -4,4 -42,7
Saadut korot ja muut rahoitustuotot 0,8 1,4 3,1
Maksetut välittömät verot 3,8 -1,6 -10,0
Liiketoiminnan rahavirta 13,0 9,6 39,3
Investoinnit
Tytäryritysten hankinnat vähennettynä
hankintahetken rahavaroilla 6 -14,4 -96,9 -517,6
Sijoituskiinteistöjen hankinnat 6 - - -16,0
Investoinnit sijoituskiinteistöihin 6 -19,9 -5,7 -39,3
Investoinnit rakenteilla oleviin
kiinteistöihin sekä muihin aineellisiin
ja aineettomiin hyödykkeisiin 7 -12,2 -1,2 -24,5
Sijoituskiinteistöjen myynti 7,7 - 0,3
Investointien rahavirta -38,7 -103,9 -597,1
Rahoitus
Osakeannista saadut maksut - 132,2 232,4
Vähemmistön rahastosuoritukset 25,7 - -
Lyhytaikaisten lainojen nostot 165,1 36,2 773,1
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut -181,5 -19,9 -727,9
Pitkäaikaisten lainojen nostot 229,0 60,9 535,8
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -186,0 -96,0 -228,9
Maksetut osingot 10 - -19,3 -23,4
Rahoituksen rahavirta 52,2 94,1 561,1
Rahavarojen muutos 26,5 -0,2 3,3
Rahavarat katsauskauden alussa 8 24,2 21,3 21,3
Valuuttakurssien muutosten vaikutus 0,1 -0,3 -0,4
Rahavarat katsauskauden lopussa 8 50,7 20,8 24,2
KONSERNIN LYHENNETYN VÄLITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
1. Yrityksen perustiedot
Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut
kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on keskittynyt Suomeen,
Ruotsiin ja Baltian maihin. Yhtiö on suomalainen, Suomen lakien
mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki.
Hallitus on hyväksynyt välitilinpäätöksen 23.4.2008.
2. Tilinpäätöksen laatimisperusta ja laskentaperiaatteet
Citycon laatii konsernitilinpäätöksensä kansainvälisten
tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards,
IFRS) mukaisesti ja Cityconin välitilinpäätös 31.3.2008 on laadittu
IAS 34 Osavuosikatsaukset -standardin mukaisesti.
Välitilinpäätöksessä noudatetaan samoja laatimisperiaatteita sekä
laskentamenetelmiä kuin vuoden 2007 vuositilinpäätöksessä.
Välitilinpäätös ei sisällä kaikkia vuositilinpäätöksessä
esitettäväksi vaadittavia tietoja, joten sitä tulee lukea yhdessä
Cityconin vuoden 2007 vuositilinpäätöksen kanssa.
3. Segmentti-informaatio
Cityconin liiketoiminta on jaettu alueellisiin
liiketoimintayksiköihin Suomi, Ruotsi ja Baltia.
Me 1-3/2008 1-3/2007 Muutos-% 1-12/2007
Liikevaihto
Suomi 31,4 23,9 31,2 % 104,3
Ruotsi 10,7 8,6 24,5 % 39,0
Baltia 2,2 1,8 25,9 % 8,0
Yhteensä 44,3 34,2 29,3 % 151,4
Liikevoitto
Suomi 19,3 30,2 -35,9 % 218,7
Ruotsi 7,2 18,8 -61,9 % 74,3
Baltia 2,5 3,5 -28,2 % 14,5
Muut -1,6 -2,1 -20,0 % -6,8
Yhteensä 27,4 50,4 -45,7 % 300,7
Varat
Suomi 1 605,2 1 053,5 52,4 % 1 594,2
Ruotsi 556,4 418,3 33,0 % 542,2
Baltia 132,4 85,9 54,2 % 125,3
Muut 63,0 36,7 71,7 % 46,9
Yhteensä 2 357,0 1 594,4 47,8 % 2 308,6
Merkittävä kasvu segmenttien varoissa johtuu kauppakeskushankinnoista
ja sijoituskiinteistöjen käyvän arvon noususta.
4. Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen välinen
täsmäytyslaskelma
Cityconin liiketoiminnan luonteesta sekä
IFRS-raportointivelvoitteesta johtuen konsernituloslaskelmaan
sisältyy runsaasti operatiivisen toiminnan ulkopuolisia eriä.
Parantaakseen toimintansa läpinäkyvyyttä sekä helpottaakseen
tilikausien vertailtavuutta Citycon esittää IFRS:n mukaisen
konsernituloslaskelman lisäksi tilikauden voiton jaettuna
operatiiviseen tulokseen sekä ei-operatiiviseen tulokseen.
Operatiivinen tulos kuvaa konsernin toiminnan kannattavuutta
tilikaudella ilman käyvän arvon muutosten, myyntivoittojen ja
-tappioiden sekä muiden kertaluonteisten erien vaikutusta.
Operatiivisesta tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos vastaa
EPRA:n suositusten mukaista osakekohtaista tulosta.
Muutoksena aiempaan käytäntöön, operatiivisesta tuloksesta on
eliminoitu tuloslaskelmaan kirjattu rahoitusinstrumenttien käyvän
arvon muutos. Suojautuakseen korkoriskiltä Citycon on solminut
korkoriskipolitiikkansa mukaisesti korko- ja inflaatiojohdannaisia,
joiden osalta IFRS:n mukaisen suojauslaskennan edellytykset eivät
täyty. Tällaisten johdannaisten käyvän arvon muutos kirjataan
tulosvaikutteisesti. Kyseiset johdannaiset suojaavat konsernin
korkoriskiä ja näiden johdannaisten ehtojen mukaisesti Citycon
vastaanottaa vaihtuvaa rahamarkkinakorkoa, jonka määräytyminen vastaa
konsernin vaihtuvakorkoisten lainojen koron määräytymistä. Cityconin
maksama korko puolestaan ei riipu markkinakoroista, jolloin
johdannaiset suojaavat yhtiötä markkinakorkojen nousulta. Suojausten
tehokkuus pyritään varmistamaan yhtenevällä korkojen määräytymisellä
tulosvaikutteisesti kirjattavien johdannaisten ja vaihtuvakorkoisten
lainojen välillä.
Q1/ Q4/ Q3/ Q2/ Q1/
Me 2008 2007 2007 2007 2007
Operatiivinen tulos
Nettovuokratuotto 29,7 27,1 27,3 25,8 23,2
Hallinnon kulut -3,8 -3,9 -4,0 -4,3 -4,3
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,0 0,6 0,0 -0,1 0,0
Rahoituskulut (netto) -14,7 -14,7 -11,9 -10,1 -10,0
Tilikauden tulokseen perustuvat verot -1,2 3,2 -2,4 -2,8 -1,4
Laskennalliset verot -0,1 1,7 -0,5 -0,7 -0,6
Vähemmistön osuus -0,4 -0,2 -0,3 -0,2 -0,1
Yhteensä 9,5 13,8 8,2 7,6 6,7
Operatiivinen tulos/osake, laimennettu
(laimennettu EPRA EPS), euroa 0,04 0,06 0,04 0,04 0,04
Ei-operatiivinen tulos
Nettovoitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon 1,4 0,7 21,1 160,1 31,5
Voitot sijoituskiinteistöjen
myynneistä 0,1 0,0 -0,1 - -
Hallinnon kulut liittyen
sijoituskiinteistöjen myynteihin -0,2 - - - -
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,1 - - - -
Rahoituserien käyvän arvon muutokset -1,4 0,2 -1,4 0,1 0,6
Tilikauden tulokseen perustuvat verot
liittyen sijoituskiinteistöjen
myynteihin -1,1 - - - -
Laskennalliset verot 2,4 -5,0 -4,5 -32,3 -4,2
Vähemmistön osuus -1,8 -0,4 0,1 -0,9 -1,5
Yhteensä -0,4 -4,6 15,2 127,0 26,3
Ei-operatiivinen tulos/osake,
laimennettu 0,00 -0,02 0,07 0,56 0,12
Emoyhtiön omistajille kuuluva
tilikauden voitto 9,1 9,3 23,4 134,6 33,0
5. Osakekohtainen tulos
1-3/2008 1-3/2007 1-12/2007
A) Tilikauden tuloksesta laskettu osakekohtainen
tulos
Osakekohtainen tulos
Emoyrityksen omistajille kuuluva
tilikauden voitto (Me) 9,1 33,0 200,3
Keskimääräinen osakeantioikaistu
osakemäärä (milj. kpl) 221,0 183,8 199,4
Osakekohtainen tulos (euroa) 0,04 0,18 1,00
Osakekohtainen tulos, laimennettu
Emoyrityksen omistajille kuuluva
tilikauden voitto (Me) 9,1 33,0 200,3
VVK:n kulut oikaistu verovaikutuksella
vähennettynä (Me) 1,4 1,4 5,7
Laimennetun osakekohtaisen tuloksen
laskennassa käytetty tilikauden voitto
(Me) 10,5 34,4 206,0
Keskimääräinen osakeantioikaistu
osakemäärä (milj. kpl) 221,0 183,8 199,4
VVK:n osakeantioikaistu
laimennusvaikutus 26,2 25,9 26,2
Optioiden osakeantioikaistu
laimennusvaikutus 1,0 2,4 1,5
Keskimääräinen osakeantioikaistu
laimennettu osakemäärä (milj. kpl) 248,1 212,1 227,1
Osakekohtainen tulos, laimennettu (euroa) 0,04 0,16 0,91
B) Operatiivisesta tilikauden tuloksesta laskettu osakekohtainen
tulos
Operatiivinen osakekohtainen tulos, laimennettu (Diluted EPRA EPS)
Operatiivinen tulos (Me) (Liite 4) 9,5 6,7 36,2
VVK:n kulut oikaistu verovaikutuksella
vähennettynä (Me) 1,4 1,4 5,7
Laimennetun oikaistun osakekohtaisen
tuloksen laskennassa käytetty
tilikauden voitto (Me) 10,9 8,1 41,9
Keskimääräinen osakeantioikaistu
laimennettu osakemäärä (milj. kpl) 248,1 212,1 227,1
Operatiivinen osakekohtainen tulos,
laimennettu (Diluted EPRA EPS) 0,04 0,04 0,18
6. Sijoituskiinteistöt
Me 31.3.2008 31.3.2007 31.12.2007
Tilikauden alussa 2 215,7 1 447,9 1 447,9
Hankinnat 0,2 78,6 531,3
Investoinnit 15,2 6,2 44,8
Myynnit -7,6 - -0,3
Siirto rakenteilla oleviin
kiinteistöihin -0,7 -5,7 -6,2
Voitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta 18,6 35,2 220,8
Tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta -17,2 -3,7 -7,5
Valuuttakurssiero 2,5 -11,6 -15,1
Tilikauden lopussa 2 226,6 1 546,9 2 215,7
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määrittänyt ulkopuolinen
arvioija nettotuottoon perustuvan kassavirta-analyysin avulla, jonka
keskeisimpiä muuttujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut
ja tuottovaatimus. Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä
käyttämät tuottovaatimukset sekä markkinavuokrat olivat
segmenteittäin seuraavanlaiset:
Tuottovaatimus (%) Markkinavuokrat (€/m²)
31.3. 31.3. 31.12. 31.3. 31.3. 31.12.
2008 2007 2007 2008 2007 2007
Suomi 5,7 6,5 5,7 21,1 17,2 21,1
Ruotsi 5,4 6,2 5,4 13,5 13,1 13,2
Baltia 6,6 6,8 6,4 19,5 14,6 16,4
Keskimäärin 5,7 6,5 5,6 19,2 15,9 19,0
7. Rakenteilla olevat kiinteistöt
Rakenteilla olevat kiinteistöt muodostuivat 31.3.2008 Rocca al Mare,
Åkersberga, Liljeholmen ja Lippulaiva -kauppakeskusten
laajennushankkeisiin kertyneistä investoinneista.
Me 31.3.2008 31.3.2007 31.12.2007
Tilikauden alussa 33,2 - -
Investoinnit 20,5 - 26,4
Aktivoidut korot 1,0 - 0,6
Siirto sijoituskiinteistöistä 0,7 5,7 6,2
Tilikauden lopussa 55,4 5,7 33,2
8. Rahavarat
Me 31.3.2008 31.3.2007 31.12.2007
Käteinen raha ja pankkitilit 13,9 20,6 24,2
Lyhytaikaiset pankkitalletukset 36,8 0,2 -
Yhteensä 50,7 20,8 24,2
9. Johdannaissopimukset
Me 31.3.2008 31.3.2007 31.12.2007
Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät
arvot arvot arvot arvot arvot arvot
Korkojohdannaissopimukset
Koronvaihtosopimukset
Erääntyminen:
alle vuosi 40,0 0,1 50,0 0,4 40,0 0,2
1-2 vuotta 112,6 -1,2 40,0 0,1 112,5 -0,6
2-3 vuotta 83,0 -1,7 86,0 -1,5 83,0 -1,1
3-4 vuotta 110,0 1,2 83,0 -2,1 70,0 1,7
4-5 vuotta 20,0 -0,2 40,0 0,7 20,0 0,2
yli 5 vuotta 309,6 3,0 238,9 5,8 309,0 8,5
Yhteensä 675,2 1,2 537,9 3,3 634,5 8,8
Valuuttajohdannaissopimukset
Valuuttatermiinit
Erääntyminen:
alle vuosi 107,7 0,8 48,1 0,3 40,4 0,3
Yhteensä 107,7 0,8 48,1 0,3 40,4 0,3
Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa
tilinpäätöspäivän markkinahintoihin. Johdannaissopimuksia on käytetty
korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin
suojaamistarkoituksessa. Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä
valuuttakurssivoitto 1,3 milj. euroa (0,4 milj. euroa) on kirjattu
tuloslaskelman valuuttakurssivoittoihin.
Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille,
joiden nimellisarvo on 598,6 milj. euroa (487,9 milj. euroa).
Sopimuksista on kirjattu 0,6 milj. euroa (0,5 milj. euroa) oman
pääoman arvonmuutosrahastoon verovaikutus huomioituna.
10. Osingonjako ja pääoman palautus
Cityconin hallituksen ehdotuksen ja 13.3.2008 kokoontuneen
yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti tilikauden 2007 osinko oli 0,04
euroa osakkeelta ja pääoman palautus sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta 0,10 euroa osakkeelta (osinko 0,14 euroa tilikautena
2006).
Osinko ja pääoman palautus tilikaudelta 2007 maksettiin 2.4.2008.
Me 31.3.2008 31.3.2007
Osingonjako ja pääoman palautus 30,9 23,4
Maksetut osingot ja pääoman palautukset - 19,3
11. Vastuusitoumukset
Me 31.3.2008 31.3.2007 31.12.2007
Kiinnitykset maa-alueisiin ja
rakennuksiin 46,7 20,5 46,4
Pankkitakaukset 49,0 20,5 49,8
Pääomasitoumukset 34,8 57,6 31,0
Katsauskauden lopussa Cityconilla oli 34,8 milj. euroa
pääomasitoumuksia liittyen pääasiassa useisiin kehityshankkeisiin.
12. Tunnuslukuja
1-3/ 1-3/ 1-12/
2008 2007 Muutos-% 2007
Tulos/osake, euroa 0,04 0,18 -77,1 % 1,00
Tulos/osake laimennettu, euroa 0,04 0,16 -73,8 % 0,91
Oma pääoma/osake, euroa 4,33 3,60 20,2 % 4,44
Nettovarallisuus (EPRA NAV)/osake,
euroa 4,70 3,82 23,1 % 4,83
Omavaraisuusaste, % 43,0 45,5 - 43,9
Tunnuslukujen laskentakaavat löytyvät vuoden 2007 tilinpäätöksestä.
Luvut ovat tilintarkastamattomia.
Taloudellinen raportointi vuonna 2008
Citycon julkistaa vuonna 2008 vielä kaksi osavuosikatsausta.
Osavuosikatsaukset julkistetaan seuraavasti:
1-6/2008 perjantaina 18.7.2008 ja
1-9/2008 torstaina 16.10.2008.
Lisätiedot:
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora
Puhelin (09) 6803 6738 tai 0400 333 256
petri.olkinuora@citycon.fi
Talousjohtaja Eero Sihvonen
Puhelin (09) 6803 6730 tai 050 557 9137
eero.sihvonen@citycon.fi
Jakelu:
OMX Pohjoismainen Pörssi Helsinki
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi
Kertomus Citycon Oyj:n osavuosikatsauksen 1.1. - 31.3.2008
yleisluonteisesta tarkastuksesta Citycon Oyj:n hallitukselle
Johdanto
Olemme tarkastaneet yleisluonteisesti EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen
kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti laaditun
Citycon Oyj:n konsernin taseen 31.3.2008, tuloslaskelman, oman
pääoman muutoksia koskevan laskelman ja rahavirtalaskelman kyseisenä
päivänä päättyneeltä kolmen kuukauden jaksolta sekä liitetiedot.
Hallitus ja toimitusjohtaja ovat vastuussa arvopaperimarkkinalain 2
luvun 5 a §:ssä tarkoitetun osavuosikatsauksen laatimisesta.
Suorittamamme yleisluonteisen tarkastuksen perusteella annamme yhtiön
hallituksen pyynnöstä arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5a §:n 7
momentin mukaisen lausunnon osavuosikatsauksesta.
Yleisluonteisen tarkastuksen laajuus
Yleisluonteinen tarkastus on suoritettu yleisluonteista tarkastusta
koskevan standardin 2410 "Yhteisön tilintarkastajan suorittama
osavuosi-informaation yleisluonteinen tarkastus" mukaisesti.
Yleisluonteiseen tarkastukseen kuuluu tiedustelujen tekemistä
pääasiallisesti talouteen ja kirjanpitoon liittyvistä asioista
vastaaville henkilöille sekä analyyttisiä toimenpiteitä ja muita
yleisluonteisen tarkastuksen toimenpiteitä. Yleisluonteinen tarkastus
on laajuudeltaan huomattavasti suppeampi kuin
tilintarkastusstandardien ja -suositusten mukaisesti suoritettava
tilintarkastus, ja siksi emme pysty sen perusteella varmistumaan
siitä, että saamme tietoomme kaikki sellaiset merkittävät seikat,
jotka ehkä tunnistettaisiin tilintarkastuksessa. Näin ollen emme anna
tilintarkastuskertomusta.
Lausunto
Yleisluonteisen tarkastuksen perusteella tietoomme ei ole tullut
mitään, mikä antaisi meille syyn uskoa, ettei osavuosikatsaus, joka
on laadittu EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten
tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti, anna
arvopaperimarkkinalaissa tarkoitetulla tavalla oikeaa ja riittävää
kuvaa yhteisön taloudellisesta asemasta 31.3.2008 ja sen toiminnan
tuloksesta ja rahavirroista kyseisenä päivänä päättyneeltä kolmen
kuukauden jaksolta.
Helsingissä, 24. huhtikuuta 2008
Ernst & Young Oy
KHT-yhteisö
Tuija Korpelainen, KHT
