Griffin Bonds II NRW A/S Hovedvejen 22600 GlostrupTlf. +45 8888 3333 www.griffin.dk CVR-nr.: 28 84 92 06 Selskabsmeddelelse nr. 26 30. september 2008 GRIFFIN BONDS II NRW A/S Årsregnskabsmeddelelse 2007/2008 (For perioden 1. juli 2007 - 30. juni 2008) Kontakt Griffin Holding A/S Carsten Pedersen Rise Adm. direktør Tlf. 8888 3321 Kort om året 2007/2008 Griffin Bonds II NRW A/S har i regnskabsåret 2007/2008 fokuseret på at forbedre driften af selskabets betydelige ejendomsportefølje i den tyske delstat Nordrhein-Westfalen. Årets væsentligste begivenheder var: Selskabets lejeindtægter i 2007/2008 blev DKK 106,0 mio. mod DKK 104,9 mio. året før. Det er lavere end forventet, hvilket primært skyldes, at tomgangen i ejendommene blev højere end forventet Det er ikke lykkedes selskabets lokale forvalter at reducere tomgangen i ejendomsporteføljen, som ved købet i marts 2006 var 10%. Ved udgangen af regnskabsåret 2007/2008 lå tomgangen på 10,6% og den har i perioder været så høj som 12,7%, mod de budgetterede 5,5%. Som tidligere meddelt har selskabet arbejdet på en udskiftning af forvalteren. En aftale herom er indgået efter regnskabsåret afslutning, og en ny, professionel forvalter, Treureal, er nu ved at tage over. Ejendomsporteføljen er ultimo regnskabsåret 2007/2008 optaget til en markedsværdi på DKK 1.521,4 mio. mod DKK 1.637,3 mio. året før. Resultat før skat i 2007/2008 blev DKK -159,8 mio., som er negativt påvirket af en værdiregulering på DKK 124,3 mio. Resultat før skat udgjorde for 2006/2007 tilsvarende DKK -3,7 mio., efter en positiv værdiregulering af ejendommene på DKK 28,4 mio. Resultatet er væsentligt lavere end forventet. De samlede aktiver udgjorde i alt DKK 1.665,1 mio. Egenkapitalen er negativ med DKK -134,2 mio., svarende til en soliditetsgrad på -8,1%. De skuffende resultater betyder, at der ifølge budgetterne for de kommende år ikke vil være tilstrækkelige midler i selskabet til udbetaling af rente på de udestående obligationer. For at nedbringe selskabets finansielle byrde og reetablere egenkapitalen stiller bestyrelsen forslag om konvertering af obligationerne til aktier. Dermed kan driften af selskabet og udviklingen af ejendomsporteføljen videreføres og de nuværende obligationsejere vil som fremtidige aktionærer få del i den forventede værdistigning. Under forudsætning af, at de konvertible obligationer konverteres til aktier, forventer ledelsen i det kommende år et resultat før værdiregulering og skat på DKK ca. 5 mio. Sker der ikke konvertering af de konvertible obligationer til aktier forventer ledelsen i det kommende år et resultat før værdiregulering og skat på DKK ca. -25 mio. Indholdsfortegnelse Årsregnskabsmeddelelse 2007/2008 4 Hoved- og nøgletal LEDELSENS BERETNING 5 Kort om selskabet og det seneste års aktivitet 6 Investeringsstrategi 7 Markedsforhold 7 Finansiering 7 Den økonomiske udvikling 8 Begivenheder efter årets afslutning 8 Forventninger til 2008/09 - herunder udsagn om fremtiden 8 Selskabsmeddelelser i 2007/08 8 Finanskalender 2008/09 Koncern- og hElårsregnskab 9 Ledelsespåtegning 10 Den uafhængige revisors påtegning på årsrapporten 11 Resultatopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008 12 Balance pr. 30. juni 2008 14 Pengestrømsopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008 15 Egenkapitalopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008 16 Udvalgte noter Hoved- og nøgletal Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger og vejledning. Ledelsens beretning Griffin Bonds II NRW A/S ejer og driver en betydelig portefølje af fortrinsvis boligejendomme i hjertet af Ruhr-området i den folkerigeste tyske delstat Nordrhein-Westfalen. De af selskabet udstedte, konvertible obligationer blev den 23. maj 2006 noteret på OMX Den Nordiske Børs. Ved noteringen blev der tegnet konvertible obligationer med en nominel værdi på DKK 525 mio. Det underliggende aktiv i selskabet er den tyske ejendomsportefølje, der består af 112 udlejningsejendomme med i alt 5.246 lejligheder til en samlet værdi af DKK 1,5 mia. Selskabet arbejder dels med driften af udlejningsejendommene og dels med at udvikle porteføljen med henblik på at forøge den samlede markedsværdi af ejendommene i porteføljen. årets vigtigste begivenheder Griffin Bonds II NRW's utilfredsstillende resultater skyldes primært en langt større tomgang end de budgetterede 5,5%. Ved købet i marts 2006 lå tomgangen i porteføljen på 10%, og det er ikke siden lykkedes den lokale forvalter, Curanis Gewerbeimmobilien GmbH, at reducere tomgangen. Ved udgangen af regnskabsåret 2007/2008 lå tomgangen på 10,6% og den har i perioder været så høj som 12,7%. Som tidligere meddelt har selskabet gennem nogen tid været stærkt utilfreds med indsatsen og engagementet hos forvalteren. I løbet af hele 2007 og ind i 2008 har selskabet arbejdet målrettet for at forbedre forvalterens performance. En udskiftning af forvalteren af en så omfattende portefølje som Griffin Bonds II NRW's 112 udlejningsejendomme med 5.246 lejligheder er yderst kompliceret, hvorfor selskabet forinden forfulgte en række andre muligheder. Det har været en yderligere komplikation, at kontrakten med Curanis var uopsigelig. I begyndelsen af 2008 måtte direktion og bestyrelse imidlertid erkende, at den eneste realistiske vej til forbedring af resultaterne var at udskifte forvalteren. Det er efter regnskabsårets afslutning i slutningen af september 2008 endelig lykkedes at nå til enighed med den hidtidige forvalter. Mod et vederlag på EUR 892.500 er kontrakten afsluttet per 30. september 2008. Selskabet har i stedet indgået aftale med Treureal Property Management, der er en væsentlig større og mere professionel aktør på området og som desuden - i modsætning til den hidtidige forvalter - er stærkt repræsenteret i lokalområdet. Treureal har haft adgang til et datarum med samtlige kontrakter med lejere og underleverandører, og har konstateret, at alle nødvendige dokumenter og elektroniske data var til stede. Det er Griffins erfaring fra gruppens omfattende ejendomsporteføljer i Berlin, at forvalterens professionalisme og engagement er altafgørende for, at ejendommene drives effektivt og profitabelt. Det er selskabets vurdering, at den nye organisering omkring Griffin Bonds II NRW's ejendomsportefølje kan sikre den nødvendige turn-around. Treureal har i anden sammenhæng erfaring med at overtage forvaltning fra netop Curanis, hvor tomgangen efterfølgende er reduceret betydeligt. Investeringsstrategi Griffin Bonds II NRW-porteføljen består af 112 udlejningsejendomme med i alt 5.246 lejligheder og 14 erhvervslejemål. I alt udgør udlejningsarealet 318.208 kvm. Ejendommene ligger i Nordrhein-Westfalen, som med 18 mio. indbyggere er Tysklands folkerigeste delstat og tillige centrum for den tyske storindustri. Ca. 2/3 af udlejningsarealet ligger i nogle af Ruhr-områdets største byer, Dortmund, Gelsenkirchen og Essen, og 80% ligger i byer med flere end 100.000 indbyggere. Det er selskabets strategi at optimere det løbende cash flow fra porteføljen og derved forøge markedsværdien. Det skal ske via professionel ledelse, hvorved antallet af ledige lejemål søges reduceret, og det gennemsnitlige lejeniveau søges forøget. Det er ledelsens vurdering, at dette kan ske via en tæt opfølgning på lejernes ønsker og krav samt ved en selektiv renovering af ejendomme. Griffin Bonds II NRW har ansat en ny lokal controller, der vil overvåge såvel den operationelle som den finansielle fremdrift, i samarbejde med den nye forvalter, Treureal, bl.a. via en ny serviceplan for ejendommene. markedsforhold Den generelle efterspørgsel efter investeringsejendomme på det tyske marked, herunder Nordrhein-Westfalen, var stigende frem til efteråret 2007, hvorefter der generelt skete en afdæmpning som følge af uro på de finansielle markeder. Afdæmpningen i efterspørgslen og et mindre optimistisk syn på den økonomiske udvikling i verdensøkonomien og i Tyskland har i første halvår 2008 medført et fald i markedspriserne på den kategori af boligudlejningsejendomme, som Griffin Bonds II NRW har investeret i. Trods den nuværende markedssituation er det fortsat Griffins vurdering, at ejendomsporteføljen i Nordrhein-Westfalen rummer et godt potentiale som følge af de gunstige udviklingsperspektiver for området. Griffin forventer således, at både lejen og salgsprisen for ejendommene i porteføljen vil være stigende inden for investeringshorisonten, som er på 10 år. Forventningerne om stigende markedspriser er blandt andet begrundet i følgende forhold: Nordrhein-Westfalen har over 18 mio. indbyggere og er den største delstat i Tyskland. Sammensætningen af økonomien i regionen har over de sidste årtier ændret sig fra at være primært industribaseret til nu i højere grad at være baseret på serviceindustrien. Ingen andre regioner i Europa har det samme antal institutioner inden for uddannelse og udvikling. Nordrhein-Westfalen er en attraktiv region for udenlandske virksomheder med aktiviteter i Tyskland. FINANSIERING Ejendomsporteføljen, der er købt i marts 2006, er finansieret via egenkapital og et lån hos Credit Suisse First Boston på DKK 1.254 mio., der er fast forrentet indtil januar 2011. Selskabet er således ikke umiddelbart påvirket af den aktuelle krise på de finansielle markeder og har ikke inden for de nærmeste år behov for at refinansiere nogle af ejendommene. SELSKABETS ØKONOMISKE UDVIKLING Selskabets lejeindtægter i 2007/2008 blev DKK 106,0 mio. mod DKK 104,9 mio. året før. Det er lavere end forventet, hvilket primært skyldes, at tomgangen i ejendommene blev højere end forventet. I regnskabsperioden var udgifterne til tomme lejemål, reparation og vedligehold af ejendommene væsentligt højere end forventet. Den kritisable indsats fra forvalteren, der efter regnskabsårets afslutning førte til opsigelse af kontrakten, har således medført, at tomgangen er blevet fastholdt på et alt for højt niveau omkring 10%. Samtidig er der over selskabets levetid investeret betydeligt i renoveringer, som forvalteren imidlertid ikke har evnet at omsætte til højere lejer og reduktion i tomgangen, men alene i en fastholdelse på status quo for tomgangs-procenten. De 112 ejendomme er ultimo regnskabsåret 2007/2008 optaget til en markedsværdi på DKK 1.521,4 mio. mod DKK 1.637,3 mio. året før. Den anvendte markedsværdi er baseret på en vurdering foretaget i juni 2008 af den eksterne valuar DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH, som har været selskabets valuar siden købet af ejendommene. DTZ opgør værdien på baggrund af bl.a. sammensætningen af porteføljen, de enkelte ejendommes beliggenhed og opgørelser over lejen på samtlige lejemål. Ved indgangen til regnskabsåret 2007/2008 var der en positiv værdiregulering på DKK 28,4 mio., mens der ved udgangen af regnskabsåret var en negativ værdiregulering på DKK 95,9 mio. Den deraf følgende reduktion i værdireguleringen på DKK 124,3 mio. belaster således årets resultat. Resultat før skat blev DKK -159,7 mio., som altså var negativt påvirket af en negativ værdireguleringen på DKK 124,3 mio. Det kan sammenholdes med resultat før skat i 2006/2007 på DKK -3,7 mio., som var positivt påvirket af værdiregulering på DKK 28,4 mio. Resultatet af driften af ejendomsporteføljen er således utilfredsstillende og under det forventede, ligesom den negative værdiregulering ikke var forventet. De samlede aktiver udgjorde i alt DKK 1.665,1 mio., som pr. 30. juni 2008 hovedsagligt bestod af ejendomme samt indestående på konti hos pengeinstitutter. Egenkapitalen var negativ med DKK -134,2 mio., svarende til en soliditetsgrad på -8,1%. Bestyrelsen og direktionen har på baggrund af de skuffende resultater og den negative egenkapital analyseret selskabets budgetter, herunder særligt med henblik på selskabets likviditet. Analyserne viser, at selskabet ikke vil have likviditet til at honorere rentebetaling til obligationsejerne i regnskabsåret 2009/10. Det er bestyrelsens vurdering, at der med udskiftningen af forvalteren og en langt tættere opfølgning kan sikres en positiv udvikling i den resterende del af investeringshorisonten. Til trods for forventningerne om en forbedret drift i de kommende år viser likviditetsbudgetterne, at der ikke vil være tilstrækkelige midler i selskabet til udbetaling af rente på de udestående obligationer. På den baggrund har bestyrelsen besluttet at stille forslag om at konvertere det ansvarlige lån og de konvertible obligationer til aktier i Griffin Bonds II NRW A/S. På denne måde nedbringes selskabets finansielle byrde og egenkapitalen reetableres, således at selskabet er i stand til at videreføre driften af ejendommene og udviklingen af ejendomsporteføljen. De nuværende obligationsejere vil som fremtidige aktionærer få del i den forventede værdistigning. Det er bestyrelsen indstilling, at konverteringen sker til kurs 100, og at der fremadrettet kun vil være én aktieklasse. Bestyrelsen vil på den ordinære generalforsamling 23. oktober 2008 nærmere redegøre for effekten af en konvertering på egenkapital og gæld, samt give information om tidsplan og nærmere betingelser for konverteringen. begivenheder efter årets afslutning Der er ikke efter balancedagen indtruffet begivenheder, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af denne årsregnskabsmeddelelse. Adm. direktør i Griffin Ejendomme A/S, Jesper Zerlang, fratrådte i begyndelsen af september. På den baggrund er Jesper Zerlang også fratrådt som direktør i Griffin Bonds II NRW. Adm. direktør Per Boll er udnævnt som direktør for GT German Trust GmbH. På den baggrund fratræder Per Boll som direktør i Griffin Bonds II NRW. Bestyrelsen har som ny adm. direktør udnævnt Henrik Olsen, som er udviklingsdirektør i Griffin Ejendomme A/S. Henrik Olsen vil fremover varetage den daglige drift sammen med direktør Jan Martin Sørensen. FORVENTNINGER TIL 2008/2009 Selskabet forventer, at indsættelsen af en ny, professionel forvalter - Treureal - samt aftalen med German Trust i 2008/2009 vil medføre en nedbringelse af tomgangen og dermed forøge nettoindtjeningen. Ligeledes vil selskabet fortsætte moderniseringen og udviklingen af ejendommene, hvilket også forventes at påvirke indtjeningen positivt. Selskabet forventer ikke i 2008/2009 at købe eller sælge ejendomme. Under forudsætning af, at de konvertible obligationer konverteres til aktier, forventer ledelsen i det kommende år en lejeindtægt på DKK 110-115 mio. og et resultat før værdiregulering og skat på DKK ca. 5 mio. Sker der ikke konvertering af de konvertible obligationer til aktier forventer ledelsen i det kommende år en lejeindtægt på DKK 110-115 mio. og et resultat før værdiregulering og skat på DKK ca. -25 mio. Fremadrettede udsagn Årsrapporten indeholder fremadrettede udsagn, som afspejler ledelsens nuværende opfattelse af fremtidige begivenheder og økonomiske resultater. Udsagnene om 2008/2009 og årene fremover er i sagens natur forbundet med usikkerhed, og selskabets faktiske resultater kan derfor afvige fra forventningerne. Forhold, som kan medføre, at de opnåede resultater afviger fra forventningerne, er bl.a., men ikke udelukkende, ændringer i de makroøkonomiske og politiske forudsætninger, ejendomsmarkedet, ændringer i forudsætninger om lejer og tomgang samt driftsomkostninger, volatilitet i ejendomspriser, lovmæssige ændringer inden for bl.a. skat, mulige forstyrrelser i driften som følge af udefra kommende begivenheder etc. Årsrapporten er ikke en opfordring til at handle aktier i selskabet. selskabsmeddelelser i 2007/2008 -------------------------------------------------------------------------------- | 30. juni 2008 | Finanskalender | -------------------------------------------------------------------------------- | 20. maj 2008 | Ændring af ledelse/revision | -------------------------------------------------------------------------------- | 15. maj 2008 | Periodemeddelelse 1. januar - 15. maj 2008 | -------------------------------------------------------------------------------- | 29. februar 2008 | Halvårsrapport | -------------------------------------------------------------------------------- | 15. november 2007 | Periodemeddelelse 1. juli -15. november 2007 | -------------------------------------------------------------------------------- | 1. november 2007 | Meddelelse fra Special Servicer CorpNordic Denmark | | | A/S | -------------------------------------------------------------------------------- | 29. oktober 2007 | Referat af generalforsamling | -------------------------------------------------------------------------------- | 28. september 2007 | Årsrapport | -------------------------------------------------------------------------------- | 28. september 2007 | Ændring af ledelse/revision | -------------------------------------------------------------------------------- | 2. august 2007 | Opdatering af finanskalender | -------------------------------------------------------------------------------- Finanskalender 2008/2009 -------------------------------------------------------------------------------- | 15. maj 2009 | Periodemeddelelse 1. januar - 15. maj 2009 | -------------------------------------------------------------------------------- | 28. februar 2009 | Halvårsrapport 2008/2009 | -------------------------------------------------------------------------------- | 14. november 2008 | Periodemeddelelse 1. juli - 14. november 2008 | -------------------------------------------------------------------------------- | 23. oktober 2008 | Ordinær generalforsamling 2008 | -------------------------------------------------------------------------------- | 14. oktober 2008 | Årsrapport 2007/2008 | -------------------------------------------------------------------------------- | 30. september 2008 | Årsregnskabsmeddelelse | -------------------------------------------------------------------------------- Ledelsespåtegning Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2007/08 for Griffin Bonds II NRW A/S, omfattende ledelsesberetning, ledelsespåtegning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter for såvel koncernen som for moderselskabet. Årsrapporten aflægges efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Det er vores opfattelse, at den valgte regnskabspraksis er hensigtsmæssig, at koncernens og moderselskabets interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, er tilstrækkelige, og at årsrapporten derfor giver et retvisende billede af koncernens aktiver, forpligtelser og finansielle stilling pr. 30. juni 2008 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. juli 2007 - 30. juni 2008. København, den 30. september 2008 Direktion Henrik Olsen Jan Martin Sørensen Adm. direktør Bestyrelse Steen Bryde Henrik Frisch Bestyrelsesformand Carsten Pedersen Rise "Den uafhængige revisors påtegning Til aktionærerne i Griffin Bonds II NRW A/S Vi har revideret årsrapporten for Griffin Bonds II NRW A/S for regnskabsåret 1. juli 2007 - 30. juni 2008, omfattende ledelsesberetning, ledelsespåtegning, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter inklusive anvendt regnskabspraksis. Årsrapporten aflægges efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Ledelsens ansvar for årsrapporten Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved denne risikovurdering overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, og de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, forpligtelser og finansielle stilling pr. 30. juni 2008 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. juli 2007 - 30. juni 2008 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Supplerende oplysning vedrørende regnskabsmæssige forhold Uden at det har påvirket vor konklusion, henviser vi til ledelsesberetningen, hvoraf det fremgår at bestyrelsen har besluttet, at stille forslag om at konvertere det ansvarlige lån og de konvertible obligationer til aktier, men henblik på at nedbringe selskabets finansielle byrde og reetablere egenkapitalen. København, den 30. september 2008 KPMG Statsautoriseret Revisionsinteressentskab Poul Erik Olsen statsautoriseret revisor" Resultatopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008 Balance pr. 30. juni 2008 aktiver Balance pr. 30. juni 2008 Passiver Pengestrømsopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008 Egenkapitalopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008 Udvalgte noter Note 1 Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten 2007/2008 for Griffin Bonds II NRW A/S (koncernen og moderselskabet) er udarbejdet i overensstemmelse med de internationale regnskabsstandarder (IFRS) som godkendt af EU samt de krav, som følger af IFRS-bekendtgørelsen og OMX Den Nordiske Børs' øvrige bestemmelser for selskaber, der har værdipapirer til notering. Årsrapporten er tillige udarbejdet i overensstemmelse med IFRS som vedtaget af IASB. Nye standarder Følgende nye standarder, ændringer og fortolkningsbidrag, som pr. balancedagen er godkendt af EU, er ikke taget i anvendelse før ikrafttrædelsesdatoen: • IFRS 8, som kræver en fastlæggelse af segmenter og segmentoplysninger baseret på den interne ledelses rapportering. Standarden erstatter den nuværende IAS 14, hvor segmentoplysninger er baseret på forskellige forretningsområder og geografi. Overgang til IFRS 8 vil ikke have nogen effekt for Griffin Bonds II NRW A/S. IFRS 8 forventes anvendt fra regnskabsåret 2009/2010. Følgende standarder og fortolkningsbidrag, som pr. balancedagen ikke er godkendt af EU og endnu ikke trådt i kraft, er ikke taget i anvendelse før ikrafttrædelsesdatoen: • Ændringer til IAS 23, som kræver, at låneomkostninger indgår i kostprisen for aktiver med en længere produktionstid. Griffin Bonds II NRW A/S opfører ikke selv aktiver med en længere produktionstid. Ændringen har derfor ikke betydning for koncernen. • Ændringer til IAS 1, som kræver en ændret præsentation af visse af regnskabets elementer. Ændringen har ikke betydning for indregning, måling eller præsentation af enkelttransaktioner eller andre begivenheder. • Ændringer til IFRS 3 og IAS 27 om virksomhedssammenslutninger og konsolidering, ændringer til IFRS 2 om aktiebaseret vederlæggelse, ændringer til IAS 32, hvorved gædsforpligtelser i visse begrænsede situationer bliver egenkapital. Ændringer til en række regnskabsstandarder som følge af det årlige forbedringsprojekt. Ændringerne har ikke betydning for koncernen. • IFRIC 12 om koncessionsaftaler, IFRIC 13 om kundeloyalitetsprogrammer, IFRIC 14 om pensionsaktiver, IFRIC 15 om anvendelse af produktionsmetoden, samt IFRIC 16 om regnskabsmæssig afdækning af en udenlandsk enhed. Fortolkningsbidragene har ikke betydning for koncernen. Den anvendte regnskabspraksis er herefter: Årsrapporten er udarbejdet med udgangspunkt i det historiske kostprisprincip med de reguleringer, der følger af omvurdering af grunde og bygninger, finansielle aktiver disponible for salg samt finansielle aktiver og finansielle forpligtelser der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen. Udarbejdelsen af en årsrapport i overensstemmelse med IFRS kræver udøvelse af visse kritiske regnskabsmæssige skøn. Desuden er det nødvendigt for ledelsen at udøve skøn i anvendelsen af den fastlagte regnskabspraksis. De områder, som er forbundet med en højere grad af skøn eller kompleksitet, eller områder, hvor forudsætninger og skøn er væsentlige for koncernrapporten, er oplyst i note 3. Konsolideringspraksis Dattervirksomheder Som dattervirksomheder betragtes alle virksomheder, hvori koncernen har kontrol over de finansielle og driftsmæssige forhold, hvilket normalt er forbundet med besiddelse af flertallet af stemmerettighederne. Ved køb af dattervirksomheder anvendes overtagelsesmetoden. Kostprisen måles som dagsværdien af de overdragne aktiver, udstedte egenkapitalinstrumenter og påtagne forpligtelser pr. overdragelsesdatoen med tillæg af omkostninger, der kan henføres direkte til købet. Identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser, der er henholdsvis erhvervet og overtaget i en virksomhedssammenslutning, måles ved første indregning til dagsværdi på anskaffelsestidspunktet uanset omfanget af minoritetsandele. Eventuelle forskelle mellem kostprisen og dagsværdien af koncernens andel af de identificerbare erhvervede nettoaktiver indregnes som goodwill. Hvor kostprisen for den overtagne virksomhed er lavere end dagsværdien af de identificerbare nettoaktiver, indregnes forskellen direkte i resultatopgørelsen. Der foretages eliminering af koncerninterne transaktioner, mellemværender og urealiserede gevinster på transaktioner mellem koncernvirksomheder, ligesom der foretages eliminering af urealiserede tab, medmindre transaktionen indikerer en værdiforringelse af det overførte aktiv. Dattervirksomhedernes regnskabspraksis tilpasses til koncernens regnskabspraksis. Omregning af fremmed valuta Funktionel valuta og præsentationsvaluta De poster, der er indeholdt i årsrapporterne for koncernvirksomhederne, måles i den valuta, der benyttes i det primære økonomiske miljø, hvor virksomhederne opererer (funktionel valuta). For de tyske dattervirksomheder samt for moderselskabet er den funktionelle valuta EUR. Årsrapporten præsenteres i DKK (præsentationsvaluta) ud fra hensynet til, at selskabet overvejende har danske aktionærer og obligationsejere. Transaktioner i fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til den funktionelle valuta til transaktionsdagens kurs. Gevinster og tab, som opstår ved afregning af sådanne transaktioner samt ved omregning af monetære aktiver og forpligtelser i udenlandsk valuta til balancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen. Hvis valutapositioner anses som afdækning af pengestrømme eller nettoinvesteringer, indregnes værdiændringerne herpå i egenkapitalen. Poster i balancen Investeringsejendomme Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde, og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Se note 3 for beskrivelsen af måling af investeringsejendomme til dagsværdi. Kapitalandele i dattervirksomheder Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets regnskab. Såfremt der er indikation for værdiforringelse foretages værdiforringelsestest. Hvor kostprisen overstiger genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi. I det omfang udloddet udbytte overstiger virksomhedens akkumulerede indtjening efter overtagelsestidspunktet, indregnes udbyttet dog som en reduktion af kapitalandelens kostpris. Finansielle instrumenter Finansielle instrumenter indregnes første gang til dagsværdien på den dato, hvor kontrakten indgås, og måles efterfølgende til dagsværdi. Indregning af den gevinst eller det tab, som opstår herved, afhænger af, hvorvidt det finansielle instrument er klassificeret som regnskabsmæssig afdækning og i så fald af karakteren af den afdækkede transaktion. Ændringer i dagsværdien af finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse. Ændring i dagsværdien af finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for afdækning af pengestrømme, indregnes i egenkapitalen for så vidt angår den effektive del af instrumentet. Tab eller gevinst, som knytter sig til den ineffektive del, indregnes i resultatopgørelsen. Beløb, som er akkumuleret under egenkapitalen, overføres til resultatopgørelsen i den periode, hvor den afdækkede transaktion påvirker resultatopgørelsen. Tilgodehavender fra udlejning Tilgodehavender fra udlejning måles til amortiseret kostpris. Der foretages nedskrivning på tilgodehavender fra udlejning, når det er konstateret, at koncernen ikke vil være i stand til at inddrive alle skyldige beløb i overensstemmelse med de oprindelige vilkår for tilgodehavenderne. Nedskrivningen opgøres efter en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender og udgør forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og nutidsværdien af forventede fremtidige betalinger. Værdipapirer Værdipapirer er optaget til børskursen på statusdagen. Likvider Likvider består af likvide beholdninger, indeståender på konti i banker og andre kortfristede, let omsættelige investeringer med en ubetydelig risiko for værdiændring og med oprindelige forfaldsperioder på maksimalt tre måneder. Aktiekapital Transaktionsomkostninger, som direkte kan henføres til udstedelse af nye aktier eller optioner, vises efter skat som et fradrag i egenkapitalen. Udbyttebetaling til selskabets aktionærer indregnes som en forpligtelse i årsrapporten, når udbyttet deklareres. Reserve for dagsværdi på ejendomme Reserve vedrørende dagsværdi på ejendomme indeholder positive værdireguleringer af investeringsejendomme, som føres via resultatdisponeringen til reserve under egenkapitalen Valutakursregulering Reserve vedrørende valutakursregulering i koncernregnskabet omfatter kursdifferencer opstået ved omregning af regnskaber for udenlandske virksomheder fra deres funktionelle valutaer til koncernens præsentationsvaluta (DKK). Ved hel eller delvis realisation af nettoinvesteringen indregnes valutakursreguleringerne i resultatopgørelsen. Gældsposter Lån indregnes ved optagelse til det modtagne provenue efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet (med fradrag af transaktionsomkostninger) og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden ved anvendelse af den effektive rentemetode. Lån klassificeres som kortfristede gældsforpligtelser, medmindre koncernen har en ubetinget ret til at udskyde indfrielse af gælden i mindst et år fra balancedagen. Udskudt skat Der indregnes fuld udskudt skat af alle midlertidige forskelle mellem den skattemæssige og regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser ved anvendelse af den balanceorienterede gældsmetode. Udskudt skat måles ved anvendelse af de skattesatser (og -regler), som med balancedagens lovgivning forventes at være gældende, når det udskudte skatteaktiv realiseres, eller den udskudte skatteforpligtelse afregnes. Udskudte skatteaktiver indregnes i den udstrækning, det er sandsynligt, at der vil opstå en fremtidig positiv skattepligtig indkomst, som de midlertidige forskelle kan modregnes i. Ved opgørelsen af den udskudte skat er den tyske skattesats på balancedagen anvendt. Poster i resultatopgørelsen Omsætning Omsætning omfatter lejeindtægter og anden indtægt med fradrag af moms, rabatter og nedslag og efter eliminering af koncerninterne transaktioner. Omsætningen indregnes i den regnskabsperiode, som indtægten vedrører. Opkrævet bidrag hos lejerne til dækning af varme og fællesomkostninger på investeringsejendommene samt afholdte udlæg vedr. lejernes andele af udgifter til varme og fællesomkostninger indregnes ikke i resultatopgørelsen, idet nettomellemværendet indregnes i balancen. Salgs- og marketingsomkostninger Salgs- og marketingsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes i forbindelse med salg og markedsføring, herunder genudlejning af tomme lejemål. Administrationsomkostninger I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til ledelse og administration af koncernen. Driftsomkostninger Driftsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets omsætning. Herunder indgår direkte og indirekte driftsomkostninger i form af reparation og vedligeholdelse og ejendomsadministration. Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder Udbytte fra dattervirksomheder indregnes som en indtægt hos moderselskabet, når udbyttet er vedtaget af dattervirksomhedens generalforsamling. I det omfang udloddet udbytte overstiger virksomhedens akkumulerede indtjening efter overtagelsestidspunktet, indregnes udbyttet dog som en reduktion af kapitalandelens kostpris. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, realiserede og urealiserede valutakursreguleringer samt amortisering af låneomkostninger til kreditinstitutter. Dagsværdiregulering på ejendomme Ændringer i dagsværdien af koncernens investeringsejendomme indregnes løbende i resultatopgørelsen. Pengestrømsopgørelsen Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme for året opdelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet, årets forskydning i likvider samt likvider ved årets begyndelse og slutning. Likviditetsvirkningen af køb og salg af virksomheder vises separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet. I pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte virksomheder fra overtagelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende solgte virksomheder indregnes frem til salgstidspunktet. Pengestrøm fra driftsaktivitet Pengestrømme fra driftsaktiviteten opgøres som årets resultat reguleret for ikke kontante resultatposter som nedskrivninger, hensættelser samt ændring i driftskapitalen. Driftskapitalen omfatter omsætningsaktiver minus kortfristede gældsforpligtelser eksklusive de poster, der indgår i likvider. Pengestrøm fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af materielle anlægsaktiver, finansielle aktiver samt virksomhedssammenslutninger. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af langfristede gældsforpligtelser samt udbyttebetaling til og kapitalindskud fra virksomhedsdeltagere. Nøgletal Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning. Nøgletallene er beregnet således: ROIC (Afkastningsgrad) = Resultat før finansielle poster x 100 Samlede aktiver Soliditetsgrad = Egenkapital ultimo x 100 Samlede aktiver Forrentning af egenkapital = Årets resultat x 100 Gennemsnitlig egenkapital Note 2 Risici Risikostyring er en del af selskabets strategi for at sikre høj indtjening. Ejendomsbranchen er konjunkturfølsom, hvilket bl.a. kommer til udtryk ved til tider kraftigt svingende ejendomspriser. De overordnede rammer vurderes løbende af bestyrelsen og direktionen ud fra rapporteringen fra bl.a. selskabets samarbejdspartnere inden for ejendomsadministration. Ledelsen styrer risici ud fra den løbende rapportering og ved alene at indgå administrationsaftaler med anerkendte samarbejdsparter. Efter erhvervelsen af ejendomsporteføljen vurderes koncernen i dag at være eksponeret for nedenstående risici: Driftsrisici Koncernens løbende indtjening er især følsom over for udviklingen i følgende faktorer: lejeindtægter, vedligeholdelse og forbedringer samt driftsomkostninger. Ledelsen styrer risici ud fra den løbende rapportering og ved alene at indgå administrationsaftaler med anerkendte samarbejdspartnere. Lejeindtægter Der knytter sig primært to usikkerheder til lejeindtægterne. For det første antallet af tomme lejemål og for det andet udviklingen i lejeniveauet. Det bemærkes, at en udlejer ikke har et retskrav på regulering af huslejen, fordi omkostningerne er steget. Afholdelse af de budgetterede omkostninger til modernisering og forbedring forventes at have en positiv afsmitning på muligheden for huslejeforhøjelser, ud over hvad den almindelige regulering giver grundlag for. Eventuelle fremtidige lovændringer kan begrænse mulighederne for huslejestigninger. Vedligeholdelse og forbedringer Det vurderes, at den planlagte vedligeholdelse er nødvendig og tilstrækkelig for at opretholde den nuværende huslejeindtægt. Hertil kommer planlagte udgifter til forbedring og modernisering, og disse udgifter skal medvirke til en positiv udvikling af lejeindtægten i form af færre ledige lejemål og højere huslejeniveau samt ejendomsporteføljens generelle værdistigning. Såfremt disse udgifter ikke er tilstrækkelige til at oppebære budgetterede lejeindtægt, vil der være en risiko for enten øgede udgifter til vedligeholdelse eller reducerede lejeindtægter. Driftsomkostninger Udviklingen i driftsomkostningerne er påvirket af det almindelige prisniveau samt antallet af ledige lejemål. Markedsrisici Værdien af ejendomsporteføljen opgøres på grundlag af ejendommenes løbende driftsoverskud samt et markedsbestemt afkastkrav for boligejendomme af samme karakter. Fremtidige investorers krav til nettoforrentning ved investering i nye ejendomme (det markedsbestemte afkastkrav) er især følsomt over for udviklingen i renteniveauet, inflationen, valutakursudviklingen samt de generelle markedsvilkår, herunder efterspørgsel efter de pågældende boliger. En stigning i afkastkravet vil have en negativ indvirkning på ejendomsporteføljens regnskabsmæssige værdiansættelse. Denne værdiansættelse vil ligeledes influere på den forventede refinansiering af 1. prioritetslånene, jf. nedenfor. Ledelsen følger udviklingen tæt, men grundlæggende kan disse eksterne risici ikke afdækkes. Valutarisici Koncernen er eksponeret for valutarisici, idet udbytte på aktierne og renten på obligationslånet skal betales i DKK. Koncernens øvrige aktiver og forpligtigelser samt det løbende cash flow opgøres i EUR. Renterisici 1. Prioritetsfinansieringen er fast forrentet. Det er koncernens politik at afdække alle variabelt forrentede lån med renteswaps (variabel til fast). Det forventes, at refinansieringen af 1. prioritetsfinansieringen vil ske med et fastforrentet lån, eller at renten på de nye lån vil blive fastlåst med renteswaps. LIKVIDITETSrisici 1. prioritetslånet skal refinansieres inden 18. januar 2011. Såfremt lånet ikke kan refinansieres vil det have væsentlig indflydelse på koncernens finansielle stilling og dermed selskabets mulighed for eventuelt at indfri obligationslånet 31. januar 2017 samt at udbetale udbytte. Ledelsen følger udviklingen tæt. Politiske risici - skat og afgifter I budgettet er det forudsat, at de gældende skattesatser og skattepraksis vil fortsætte uændret. Såfremt der sker væsentlige ændringer i disse forudsætninger, kan det påvirke resultatet i væsentligt omfang. En del af ejendomsporteføljen er erhvervet ved, at den hidtidige ejer har solgt 94% af selskabet Griffin Rhein-Ruhr GmbH & Co. KG til det helejede datterselskab Griffin Flats NRW GmbH. Ejendomsoverdragelse af ejendomme er i Tyskland belagt med en overdragelsesafgift på 3,5% af handelsværdien. Overdragelsesafgiften skal betales af køber. Såfremt kun 94% af ejerskabet til ejendomsporteføljen overdrages, skal der ifølge gældende praksis ikke betales overdragelsesafgift. Myndighederne kan i en periode på fire år efter erhvervelsen ændre denne praksis. Koncernen har udtalelser fra skattemæssige rådgivere, som vurderer, at risikoen for en ændring af praksis er begrænset. Den maksimale risiko beløber sig til ca. 52 mio. kr. (7 mio. eur). Note 3 Væsentlig valgt regnskabspraksis samt kritiske regnskabsmæssige skøn og vurderinger Måling af investeringsejendomme til dagsværdi Griffin Bonds II NRW A/S har valgt at måle investeringsejendomme til dagsværdi. Koncernen kunne alternativt have valgt at måle investeringsejendomme med udgangspunkt kostpris. Valget har betydning for resultatopgørelsen, idet årets resultat bliver påvirket af ændringer i dagsværdien i perioden. Havde koncernen valgt at måle investeringsejendomme med udgangspunkt i kostprisen, ville resultatopgørelsen være påvirket af afskrivninger og eventuelle nedskrivninger på ejendommene. Ændringen i dagsværdien på investeringsejendomme bindes på reserve for dagsværdireguleringer. Medfører måling til dagsværdi en højere regnskabsmæssig værdi af investeringsejendommene, end hvis disse var målt med udgangspunkt i kostprisen, vil dette betyde, at virksomhedens egenkapital forøges, men muligheden for at udlodde udbytte forøges imidlertid ikke. Vurdering af dagsværdien af investeringsejendomme Den bedste fastlæggelse af dagsværdi for investeringsejendomme sker ved anvendelse af aktuelle priser i et aktivt marked for tilsvarende investeringsejendomme. I mangel af en sådan information bestemmes dagsværdien inden for et interval af sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien. Sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien fastsættes ud fra en individuel vurdering baseret på ejendommenes forventede løbende afkast, vedligeholdelsestand og afkastkrav. Dagsværdien for selskabets investeringsejendomme er pr. 30. juni 2008 vurderet af det uafhængige valuarfirma ”DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH” til 204 mio. eur (1.521 tkr.). Ved fastlæggelsen af dagsværdien anvendes følgende metoder: Kapitaliseret indtjeningsværdi for ejendomsporteføljen, hvor porteføljens værdi fastlægges ud fra det overskud, den forventes vedvarende at kunne genere, og den forventede levetid for porteføljen. Sammenlignelighedsværdier for tidligere salg af større grupper af ejendomme, hvor der samtidig tages hensyn til udviklinger i markedet (renten og forholdet mellem udbud og efterspørgsel). Antallet af sådanne køb er begrænset, hvorfor disse priser ikke kan stå alene. Værdiansættelsen er primært baseret på sammenlignelige handler. Anvendte værdiansættelsesmetoder har ikke givet anledning til væsentlige forskelle i værdiansættelsen. Kapitalværdien af ejendomme opgøres med udgangspunkt i den forventede nettohusleje med et fast fradrag af driftsomkostninger på 19%. Ved værdiansættelsen er anvendt en gennemsnitlig tilbagebetalingstid på 40 år og en gennemsnitlig rente på 4,95%. Værdiansættelsen er baseret på væsentlige skøn i relation til forventet leje, herunder tomgangsleje samt drifts- og vedligeholdelsesomkostninger. Sammenlignelighedsværdier er opgjort på basis af handler foretaget i perioden 2001-2006. Måling af kapitalandele i dattervirksomheder Værdiansættelse af kapitalandele i datterselskaber er forbundet med usikkerhed, der knytter sig til driften og udviklingen af koncernens ejendomme, herunder udviklingstakten og -potentialet, renteniveau m.v. Som følge af den seneste udvikling i værdien af koncernens ejendomme er der foretaget en nedskrivningstest af kapitalandelene i datterselskaberne, baseret på fremtidige budgetter, herunder udviklingstakten og potentialet i ejendomsporteføljen. Indkomstskatter Estimater over udskudte skatter samt de væsentlige forhold, der har resulteret i udskudte skatteaktiver og forpligtelser er angivet som 0 kr. i note 9. Estimatet udarbejdes på baggrund af vurderinger af den faktiske fremtidige skat, der skal betales vedrørende poster i regnskabet, under hensyntagen til den tidsmæssige placering og sandsynligheden af disse estimater. Endvidere afspejler disse skøn forventninger om fremtidige skattepligtige resultater og eventuelt skatteplanlægningsstrategier. Den faktiske skat og resultatet kan variere i forhold til disse skøn som følge af ændrede forventninger til fremtidige skattepligtige resultater, fremtidige lovændringer vedrørende selskabsskat eller resultater fra en endelig gennemgang af selskabets selvangivelse foretaget af skattemyndighederne. Note 10 Investeringsejendomme Griffin Bonds II NRW A/S - c/o Griffin- Hovedvejen 2 - 2600 Glostrup - tlf.: +45 8888 3333E-mail: hlo@griffin.dk - Website: www.griffin.dk - CVR-nr.: 28 84 92 06
Årsregnskabsmeddelelse
| Source: NRW II A/S