Griffin III Berlin A/S Hovedvejen 22600 GlostrupTlf. +45 8888 3333www.griffin.dkCVR-nr.: 29 24 64 91Selskabsmeddelelse nr. 27 30. september 2008 GRIFFIN III BERLIN A/S Årsregnskabsmeddelelse 2007/2008 (For perioden 1. juli 2007 - 30. juni 2008) Kontakt Griffin Holding A/S Carsten Pedersen Rise Adm. direktør Tlf. 8888 3321 Kort om året 2007/2008 Griffin III Berlin A/S har i regnskabsåret 2007/2008 fokuseret på at professionalisere og effektivisere driften af selskabets betydelige ejendomsportefølje i Berlin med henblik på at forbedre driftsresultaterne. Årets væsentligste begivenheder var: Driften af ejendommene og lejeindtægterne er i overensstemmelse med forventningerne. Lejeindtægterne udgjorde i 2007/2008 DKK 106,6 mio. mod DKK 96,5 mio. året før. Selskabet forfølger fortsat sin strategi om at opgradere ejendommene for at øge såvel udlejningsprocenten som lejeindtægterne. I april 2008 overdrog selskabet driften af ejendommene til GT German Trust GmbH med henblik på at professionalisere og effektivisere driften. Indsatsen for at genudleje ledige erhvervslejemål resulterede i, at tomgangen er reduceret fra 6,1% i april 2008 til 4,7% i august 2008. Blandt selskabets boliglejemål var tomgangen fortsat relativ høj med 8,7%. Der blev i april 2008 iværksat en række initiativer - herunder en øget markedsføring og styrkelse af udlejningsteamet. Herimod slutningen af regnskabsåret begyndte indsatsen at bære frugt med en stigning i antal nye lejekontrakter. Ved indgangen til regnskabsåret 2007/2008 var der en positiv værdiregulering på DKK 102,8 mio., mens der ved udgangen af regnskabsåret var en positiv værdiregulering på DKK 60,1 mio. Den deraf følgende reduktion i værdireguleringen på DKK 42,7 mio. belaster således årets resultat. Resultat før værdiregulering og skat blev et overskud på DKK 11,7 mio. mod DKK 7,1 mio. året før. Resultat før skat blev et underskud på DKK 31,0 mio., som var negativt påvirket af en reduktion i værdireguleringen på DKK 42,7 mio. Resultatet af driften af ejendomsporteføljen er forbedret i forhold til sidste år, mens værdireguleringen ultimo regnskabsåret 2007/2008 var lavere end forventet. Egenkapitalen udgjorde DKK 621,5 mio., svarende til en soliditetsgrad på 35%. Selskabet forventer i 2008/2009 en lejeindtægt på DKK 109 mio., og et resultat før værdiregulering og skat på DKK 14 mio. Selskabets finansiering er umiddelbart upåvirket af krisen på de finansielle markeder, idet ejendomsporteføljen er finansieret via egenkapital fra aktieudstedelsen og fastforrentede 1. prioritetslån. Usikkerheden om krisens styrke og varighed medfører imidlertid, at selskabet ønsker at konsolidere sig yderligere for at sikre et fortsat fornuftigt kapitalberedskab. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der udloddes DKK 14,4 mio. i udbytte, svarende til DKK 0,05 per aktie. I forlængelse heraf vil bestyrelsen foreslå, at selskabets vedtægter ændres, så der fremover kan udbetales aconto-udbytte. I forbindelse med halvårsrapporten vil bestyrelsen så vurdere, om de finansielle udsigter berettiger til at udbetale aconto-udbytte. Bestyrelsen indstiller ligeledes, at selskabet tillades at forfølge en mere aktiv strategi for porteføljepleje, som kan indebære køb og salg af ejendomme samt indgåelse i strategiske alliancer og fusion, når dette kan styrke driften af ejendomsporteføljen eller værdien af selskabet. Denne årsregnskabsmeddelelse er et uddrag af den reviderede årsrapport, som er forsynet med en revisionspåtegning uden forbehold eller supplerende oplysninger. Den fuldstændige årsrapport inklusiv samtlige noter foreligger uge 42 og er tilgængelig via hjemmesiden www.griffin.dk, OMX Nordic Exchange Copenhagen A/S og på selskabets adresse: Griffin III Berlin A/S, c/o Griffin, Hovedvejen 2, 2600 Glostrup. Indholdsfortegnelse Årsregnskabsmeddelelse 2007/2008 4 Hoved- og nøgletal LEDELSENS BERETNING 5 Kort om selskabet og det seneste års aktivitet 5 Investeringsstrategi 6 Markedsforhold 7 Finansiering 7 Den økonomiske udvikling 8 Begivenheder efter årets afslutning 8 Forventninger til 2008/09 - herunder udsagn om fremtiden 9 Selskabsmeddelelser i 2007/08 9 Finanskalender 2008/09 Koncern- og hElårsregnskab 10 Ledelsespåtegning 11 Resultatopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008 12 Balance pr. 30. juni 2008 14 Egenkapitalopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008 16 Pengestrømsopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008 17 Udvalgte noter Hoved- og nøgletal Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger og vejledning. Ledelsens beretning Griffin III Berlin A/S ejer og driver en betydelig portefølje af fortrinsvis boligejendomme i Berlin. Ejendomsporteføljen, der er indkøbt i løbet af 2006, er finansieret via egenkapital og fast forrentede 1. prioritetslån med rentesatser i intervallet 3,84% til 4,20%, ekskl. margin til bankerne. Selskabet er således ikke umiddelbart påvirket af den aktuelle krise på de finansielle markeder og har ikke inden for den nærmeste årrække behov for at refinansiere nogle af ejendommene. Selskabet blev den 1. december 2006 noteret på OMX Den Nordiske Børs. Ved noteringen blev der tegnet B-aktier til en værdi af DKK 525 mio. årets vigtigste begivenheder Selskabet har i 2007/2008 arbejdet målrettet på at professionalisere og effektivisere driften af ejendommene, især med henblik på at øge udlejningsprocenten. Dette arbejde omfatter opgradering af ejendomme, en bedre betjening af eksisterende lejere og en mere effektiv markedsføring over for potentielle lejere. Som et led heri etablerede Griffin A/S et nyt driftsselskab, GT German Trust GmbH, som i april 2008 fik ansvaret for driften af Griffin III Berlins ejendomme. German Trust er en virksomhed, der specialiserer sig i asset management af større ejendomsporteføljer, herunder optimering af ejendommenes drift og udviklingspotentiale. Udvikling af ejendommene vil på længere sigt medvirke til at øge ejendommenes værdi. På kort sigt vil udviklingen også medvirke til at øge udlejningsprocenten, dvs. reducere tomgangen, og til at øge indtægterne fra de enkelte lejemål. Ved genudlejning vil selskabet erfaringsmæssigt kunne øge lejen for en moderniseret lejlighed med op til 100%. For at optimere lejeindtægterne har German Trust på vegne af selskabet forstærket indsatsen for at genudleje ledige forretningslejemål - typisk butiksarealer i stueetager og liberale erhverv. Indsatsen resulterede i, at tomgangen er reduceret fra 6,1% i april 2008 til 4,7% i august 2008, hvilket giver en øget årlig lejeindtægt på TEUR 130. Parallelt hermed er der iværksat en forstærket indsats for at reducere tomgangen blandt private lejemål, som ved regnskabsårets slutning med 8,7% lå på et utilfredsstillende højt niveau: Indsatsen drejer sig bl.a. om forbedret undervisning og tredobling af antallet af medarbejderne i det udlejningsteam, der servicerer selskabets ejendomsportefølje. Endelig støttes udlejningen af en væsentligt styrket markedsføringsindsats, hvor almindelig annoncering bl.a. er udvidet med en mere aggressiv internetstrategi på de websites, hvor berlinere og tilflyttere typisk leder efter ny bolig. Efter regnskabsårets afslutning blev der på baggrund af den forstærkede indsats i august 2008 indgået tre gange så mange nye lejekontrakter på private boliger som i perioden januar-maj 2008. En stor udskiftning af lejere er generelt ikke ønskelig, men giver på den anden side en mulighed for at hæve lejen. Udskiftningen af lejere lå ved udgangen af regnskabsåret på 1,2% per måned. Selskabet har etableret en aktiv strategi for at sikre, at de enkelte ejendommes administratorer gennemfører forskellige aktiviteter over for eksisterende lejere med henblik på at reducere udskiftningen. Det drejer sig om målrettede informationsaktiviteter, lejer-arrangementer m.v. Investeringsstrategi Griffin III Berlin-porteføljen består af 83 ejendomme med i alt 3.105 boligenheder og 241 erhvervslejemål. I alt udgør udlejningsarealet 241.964 kvm. Ejendommene er beliggende i 11 af Berlins 12 centrale distrikter samt en mindre del i en forstad til Berlin. Selskabet fokuserer fortrinsvis på boligejendomme, fordi det vurderes, at lejepotentialet for dette segment er attraktivt i Berlin. Ejendomsporteføljen rummer en god blanding af velbeliggende ejendomme lige fra områder som Charlottenburg-Wilmersdorf, der er et af Berlins mest velhavende områder med bl.a. Kurfürstendamm, til områder som Friedrichshain-Kreuzberg i Berlins centrum, der engang var socialismens højborg, og i de senere år har udviklet sig til et af de mest hippe steder i Berlin med relativt billige boliger for studerende, kunstnere og familier med børn. Porteføljens blanding af attraktive beliggenheder og solide boligområder sikrer selskabet såvel en værdistigning som et fornuftigt cash flow fra lejeindtægterne. Den overordnede strategi med ejendomsporteføljen er at investere i og optimere ejendommene, som efter en kortere eller længere periode sælges, når der kan realiseres en tilfredsstillende værdistigning. Investeringsstrategien opererer med en horisont på 10 år, hvorefter selskabet forventes at afhænde ejendomsporteføljen. I lyset af de aktuelle forhold på ejendomsmarkedet er det imidlertid bestyrelsens indstilling, at Griffin III Berlins investeringsstrategi ændres til en mere aktiv porteføljepleje end hidtil. Det indebærer muligheden for at sælge ejendomme i porteføljen, som ikke lever op til forventningerne, ligesom selskabet skal kunne købe nye ejendomme, som bedre passer ind i selskabets strategi. Endelig bør selskabet også kunne indgå i fusioner og strategiske alliancer, hvis disse vurderes at kunne styrke driften af porteføljen eller værdien af selskabet. markedsforhold Efterspørgslen efter investeringsejendomme i Berlin var stigende frem til efteråret 2007, hvorefter der generelt skete en afdæmpning som følge af uro på de finansielle markeder. Afdæmpningen i efterspørgslen og et mindre optimistisk syn på den økonomiske udvikling i verdensøkonomien har i første halvår 2008 medført et mindre fald i markedspriserne på den kategori af boligudlejningsejendomme, som Griffin III Berlin har investeret i. Trods den nuværende markedssituation er det fortsat Griffins vurdering, at ejendomsporteføljen i Berlin rummer et potentiale som følge af de gunstige udviklingsperspektiver for byen samt et efterslæb i forhold til andre storbyer og den aktuelle markedsleje, der opnås ved nyudlejninger. Der vil dog med fordel kunne skiftes enkelte ejendomme ud i porteføljen for yderligere at styrke den samlede portefølje. Griffin forventer således, at både lejen og salgsprisen for ejendommene i porteføljen vil være stigende inden for investeringshorisonten, som er på 10 år. Forventningerne om stigende markedspriser er blandt andet begrundet i følgende forhold: Ejendomsmarkedet i Berlin er i øjeblikket det billigste i Europa. Det betyder, at ejendommene i porteføljen er erhvervet til et attraktivt afkast set i forhold til andre europæiske hovedstæder. Berlin byder på en af de højeste afkastprocenter på boligejendomme i Europa. Berlin er hovedstad i Europas stærkeste økonomi og centrum i det udvidede EU. Berlin er den største tyske by med 3,4 mio. indbyggere - næsten det samme som Hamborg, Frankfurt og München tilsammen. Arealmæssigt er Berlin endvidere den næststørste hovedstad i Europa efter London. Berlin er regeringsby og hjemsted for en lang række organisationer samt uddannelses- og forskningsinstitutioner. De lave etableringsomkostninger i Berlin har tiltrukket mange nye virksomheder - især inden for medie, hightech og biotech. Antallet af indbyggere i Berlin er stigende, og flere og flere lever alene, hvilket betyder større efterspørgsel efter lejligheder. Der har i de seneste ti år været en lav byggeaktivitet i boligsektoren samtidig med, at antallet af husstande stiger. Det betyder, at der i de kommende fem år forventes at blive mangel på boliger. Der er et meget solidt marked for lejeboliger - 86% af alle berlinere bor til leje. FINANSIERING Ejendomsporteføljen er finansieret via egenkapital og fast forrentet 1. prioritetsfinansiering. Selskabet er således ikke umiddelbart påvirket af den aktuelle krise på de finansielle markeder og har ikke behov for at refinansiere disse ejendomme inden for en overskuelig fremtid. Provenuet fra aktieudstedelsen i 2006 på DKK 525 mio. blev i al væsentlighed anvendt til kapitalindskud i datterselskabet Griffin Flats III Berlin Hamburg GmbH til brug for dette selskabs finansiering af investeringen i datterselskaberne, som ejer de enkelte ejendomme. Der er i datterselskaberne optaget 1. prioritetsfinansiering på i alt ca. DKK 1.110 mio. som lån i tre forskellige tyske banker. Med den forstærkede indsats via German Trust forventer selskabet, at disse betingelser kan opfyldes i det kommende regnskabsår. Disse 1. prioritetslån har alle en fast rente på mellem 3,84% og 4,20%, ekskl. marginer til bankerne. Majoriteten af lånene udløber i henholdsvis 2011 og 2016. SELSKABETS ØKONOMISKE UDVIKLING Selskabets resultat før finansielle poster i 2007/2008 blev DKK 73,2 mio. mod DKK 71,2 mio. året før. Stigningen skyldes primært, at opgraderinger og moderniseringer har givet mulighed for at hæve lejeindtægterne. Samlet blev lejeindtægterne i 2007/2008 DKK 106,6 mio. mod DKK 96,5 mio. året før. De 83 ejendomme er ultimo regnskabsåret 2007/2008 optaget til en markedsværdi på DKK 1.673,3 mio. mod DKK 1.679,7 mio. året før. Porteføljens værdi er dermed steget 6,1% siden anskaffelsen til DKK 1.577 mio. i 2006. Den anvendte markedsværdi er baseret på en vurdering foretaget i juni 2008 af den eksterne valuar DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH, som har været selskabets valuar siden købet af ejendommene. DTZ opgør værdien på baggrund af bl.a. sammensætningen af porteføljen, de enkelte ejendommes beliggenhed og opgørelser over lejen på samtlige lejemål. Den modernisering og udvikling af ejendommene, som selskabet har gennemført siden april 2008, og som endnu ikke ved regnskabsårets slutning har udmøntet sig i lejeforhøjelser, er således ikke reflekteret i DTZ's værdiansættelse. Ved indgangen til regnskabsåret 2007/2008 var der en positiv værdiregulering på DKK 102,8 mio., mens der ved udgangen af regnskabsåret var en positiv værdiregulering på DKK 60,1 mio. Den deraf følgende reduktion i værdireguleringen på DKK 42,7 mio. belaster således årets resultat. Det ordinære resultat før værdiregulering og skat blev et overskud på DKK 11,7 mio. mod DKK 7,1 mio. året før. Det ordinære resultat før skat blev et underskud på DKK 31,0 mio., som altså var negativt påvirket af reduktionen i værdireguleringen på DKK 42,7 mio. Det kan sammenholdes med det ordinære resultat før skat i 2006/2007 på DKK 109,9 mio., som modsat var positivt påvirket af værdiregulering på DKK 102,8. Resultatet af driften af ejendomsporteføljen er således i overensstemmelse med forventningerne, mens værdireguleringen ultimo regnskabsåret 2007/2008 var lavere end forventet. De samlede aktiver udgjorde i alt DKK 1.775 mio., som pr. 30. juni 2008 hovedsageligt bestod af ejendomme samt indeståender på konti hos pengeinstitutter. Egenkapitalen udgjorde DKK 621,5 mio., svarende til en soliditetsgrad på 35%. På grund af usikkerheden om den finansielle krises styrke og varighed ønsker selskabet at konsolidere sig yderligere for at sikre et fortsat fornuftigt kapitalberedskab. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der udloddes DKK 14,4 mio. i udbytte, svarende til DKK 0,05 per aktie. I forlængelse heraf vil bestyrelsen foreslå, at selskabets vedtægter ændres, så der fremover kan udbetales aconto-udbytte. I forbindelse med halvårsrapporten vil bestyrelsen så vurdere, om de finansielle udsigter berettiger til at udbetale den resterende del af det udbytte, som selskabets udbyttepolitik foreskriver. BEGIVENHEDER EFTER ÅRETS AFSLUTNING Der er ikke efter balancedagen indtruffet begivenheder, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af denne årsregnskabsmeddelelse. Adm. direktør i Griffin Ejendomme A/S, Jesper Zerlang, fratrådte i begyndelsen af september. På den baggrund er Jesper Zerlang også fratrådt som direktør i Griffin Berlin III. Direktør Per Boll er udnævnt som direktør for GT German Trust GmbH. På den baggrund fratræder Per Boll som direktør i Griffin Berlin III. Bestyrelsen har som ny adm. direktør udnævnt Henrik Olsen, som er udviklingsdirektør i Griffin Ejendomme A/S. Henrik Olsen vil fremover varetage den daglige drift sammen med direktør Jan Martin Sørensen. FORVENTNINGER TIL 2008/2009 Selskabet forventer, at aftalen med German Trust fortsat i 2008/2009 vil medføre en nedbringelse af tomgangen og dermed forøge nettoindtjeningen. Ligeledes vil selskabet fortsætte moderniseringen og udviklingen af ejendommene, hvilket også forventes at påvirke indtjeningen positivt. Ledelsen forventer for det kommende år en lejeindtægt på DKK 100-110 mio. og et resultat før værdiregulering og skat på DKK 10-15 mio. Fremadrettede udsagn Årsrapporten indeholder fremadrettede udsagn, som afspejler ledelsens nuværende opfattelse af fremtidige begivenheder og økonomiske resultater. Udsagnene om 2008/2009 og årene fremover er i sagens natur forbundet med usikkerhed, og selskabets faktiske resultater kan derfor afvige fra forventningerne. Forhold, som kan medføre, at de opnåede resultater afviger fra forventningerne, er bl.a., men ikke udelukkende, ændringer i de makroøkonomiske og politiske forudsætninger, ejendomsmarkedet, ændringer i forudsætninger om lejer og tomgang samt driftsomkostninger, volatilitet i ejendomspriser, lovmæssige ændringer inden for bl.a. skat, mulige forstyrrelser i driften som følge af udefra kommende begivenheder etc. Årsrapporten er ikke en opfordring til at handle aktier i selskabet. selskabsmeddelelser i 2007/2008 -------------------------------------------------------------------------------- | 30. juni 2008 | Finanskalender 2008/2009 | -------------------------------------------------------------------------------- | 20. maj 2008 | Ændring af ledelse/revision | -------------------------------------------------------------------------------- | 15. maj 2008 | Periodemeddelelse 1. januar - 15. maj 2008 | -------------------------------------------------------------------------------- | 29. februar 2008 | Halvårsrapport | -------------------------------------------------------------------------------- | 18. januar 2008 | Insideres handler | -------------------------------------------------------------------------------- | 15. november 2007 | Periodemeddelelse 1. juli - 15. november 2007 | -------------------------------------------------------------------------------- | 31. oktober 2007 | Referat af generalforsamling | -------------------------------------------------------------------------------- | 12. oktober 2007 | Indkaldelse til generalforsamling | -------------------------------------------------------------------------------- | 28. september 2007 | Årsrapport | -------------------------------------------------------------------------------- | 28. september 2007 | Ændring af ledelse/revision | -------------------------------------------------------------------------------- | 2. august 2007 | Opdatering af finanskalender | -------------------------------------------------------------------------------- Finanskalender 2008/2009 -------------------------------------------------------------------------------- | 30. september 2008 | Årsregnskabsmeddelelse | -------------------------------------------------------------------------------- | 14. oktober 2008 | Årsrapport 2007/2008 | -------------------------------------------------------------------------------- | 29. oktober 2008 | Ordinær generalforsamling 2008 | -------------------------------------------------------------------------------- | 14. november 2008 | Periodemeddelelse 1. juli - 14. november 2008 | -------------------------------------------------------------------------------- | 14. november 2008 | Udbetaling af et eventuelt vedtaget udbytte | -------------------------------------------------------------------------------- | 28. februar 2009 | Halvårsrapport 2008/2009 | -------------------------------------------------------------------------------- | 15. maj 2009 | Periodemeddelelse 1. januar - 15. maj 2009 | -------------------------------------------------------------------------------- Ledelsespåtegning Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2007/2008 for Griffin III Berlin A/S, omfattende ledelsesberetning, ledelsespåtegning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter for såvel selskabet som for moderselskabet. Årsregnskabet aflægges efter International Financial Reporting Standards, som er godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Det er vores opfattelse, at den valgte regnskabspraksis er hensigtsmæssig, at selskabets og moderselskabets interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, er tilstrækkelige, og at årsrapporten derfor giver et retvisende billede af selskabets aktiver, forpligtelser og finansielle stilling pr. 30. juni 2008 samt af resultatet af selskabets og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. juli 2007 - 30. juni 2008. Ledelsesberetningen giver endvidere et retvisende billede af udviklingen af selskabets og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som selskabet og moderselskabet står overfor. København, den 30. september 2008 Direktion Henrik Olsen Jan Martin Sørensen Bestyrelse Henrik Frisch Kim Holten Carsten Pedersen Rise Bestyrelsesformand Resultatopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008 Balance pr. 30. juni 2008 aktiver Balance pr. 30. juni 2008 Passiver Egenkapitalopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008 Egenkapitalopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008 Pengestrømsopgørelse 1. juli 2007 - 31. dec. 2007 Udvalgte noter Note 1 Væsentlig valgt regnskabspraksis samt kritiske regnskabsmæssige skøn og vurderinger Måling af investeringsejendomme til dagsværdi Griffin III Berlin A/S har valgt at måle investeringsejendomme til dagsværdi. Koncernen kunne alternativt have valgt at måle investeringsejendomme med udgangspunkt i kostpris. Valget har betydning for resultatopgørelsen, idet årets resultat bliver påvirket af ændringer i dagsværdien i perioden. Havde koncernen valgt at måle investeringsejendomme med udgangspunkt i kostprisen, ville resultatopgørelsen have været påvirket af eventuelle af- og nedskrivninger på ejendommene. Ændringen i dagsværdien på investeringsejendomme bindes på reserve for dagsværdi af investeringsaktiver. Medfører måling til dagsværdi en højere regnskabsmæssig værdi af investeringsejendommene, end hvis disse var målt med udgangspunkt i kostprisen, vil dette betyde, at virksomhedens egenkapital forøges. Vurdering af dagsværdien af investeringsejendomme Den bedste fastlæggelse af dagsværdi for investeringsejendomme sker ved anvendelse af aktuelle priser i et aktivt marked for tilsvarende investeringsejendomme. I mangel af en sådan information bestemmes dagsværdien inden for et interval af sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien. Sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien fastsættes ud fra en individuel vurdering baseret på ejendommenes forventede løbende afkast, vedligeholdelsestand og afkastkrav. Dagsværdien for investeringsejendomme er pr. 30. juni 2008 vurderet af det uafhængige valuarfirma DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH. Ved fastlæggelsen af dagsværdien anvendes disse metoder: • Kapitaliseret indtjeningsværdi for hver ejendom, hvor en ejendoms værdi fastlægges ud fra det overskud, den forventes vedvarende at kunne generere, og den forventede levetid for ejendommen. • Sammenlignelighedsværdier for tidligere salg af større grupper af ejendomme, hvor der samtidig tages hensyn til udviklinger i markedet (renten og forholdet mellem udbud og efterspørgsel). Den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendommene udgør 1.673.254. tkr. Indkomstskatter Estimater over udskudte skatter samt de væsentlige forhold, der har resulteret i udskudte skatteaktiver og forpligtelser, er angivet i note 9. Estimatet udarbejdes på baggrund af vurderinger af den faktiske fremtidige skat, der skal betales vedrørende poster i regnskabet, under hensyntagen til den tidsmæssige placering og sandsynligheden af disse estimater. Endvidere afspejler disse skøn forventninger om fremtidige skattepligtige resultater og eventuelle skatteplanlægningsstrategier. Den faktiske skat og resultatet kan variere i forhold til disse skøn som følge af ændrede forventninger til fremtidige skattepligtige resultater, fremtidige lovændringer vedrørende selskabsskat eller resultater fra en endelig gennemgang af selskabets selvangivelse foretaget af skattemyndighederne. Udskudt skat udgør 21.417. tkr. I resultatopgørelsen udgør skat af periodens resultat 744 tkr. Note 2 Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten 2007/2008 for Griffin III Berlin A/S (koncernen og moderselskabet) er udarbejdet i overensstemmelse med de internationale regnskabsstandarder (IFRS) som godkendt af EU samt de krav, som følger af IFRS-bekendtgørelsen og OMX Den Nordiske Børs' øvrige bestemmelser for selskaber, der har aktier til notering. Årsrapporten er tillige udarbejdet i overensstemmelse med IFRS som vedtaget af IASB. Nye standarder Følgende nye standarder, ændringer og fortolkningsbidrag, som pr. balancedagen er godkendt af EU, er ikke taget i anvendelse før ikrafttrædelsesdatoen: • IFRS 8, som kræver en fastlæggelse af segmenter og segmentoplysninger baseret på den interne ledelses rapportering. Standarden erstatter den nuværende IAS 14, hvor segmentoplysninger er baseret på forskellige forretningsområder og geografi. Overgang til IFRS 8 vil ikke have nogen effekt for Griffin. IFRS 8 forventes anvendt fra regnskabsåret 2009/2010. Følgende standarder og fortolkningsbidrag, som pr. balancedagen ikke er godkendt af EU og endnu ikke trådt i kraft, er ikke taget i anvendelse før ikrafttrædelsesdatoen: • Ændringer til IAS 23, som kræver, at låneomkostninger indgår i kostprisen for aktiver med en længere produktionstid. Griffin III Berlin A/S opfører ikke selv aktiver med en længere produktionstid. Ændringen har derfor ikke betydning for koncernen. • Ændringer til IAS 1, som kræver en ændret præsentation af visse af regnskabets elementer. Ændringen har ikke betydning for indregning, måling eller præsentation af enkelttransaktioner eller andre begivenheder. • Ændringer til IFRS 3 og IAS 27 om virksomhedssammenslutninger og konsolidering, ændringer til IFRS 2 om aktiebaseret vederlæggelse, ændringer til IAS 32, hvorved gældsforpligtelser i visse begrænsede situationer bliver egenkapital. Ændringer til en række regnskabsstandarder som følge af det årlige forbedringsprojekt. Ændringerne har ikke betydning for koncernen. • IFRIC 12 om koncessionsaftaler, IFRIC 13 om kundeloyalitetsprogrammer, IFRIC 14 om pensionsaktiver, IFRIC 15 om anvendelse af produktionsmetoden, samt IFRIC 16 om regnskabsmæssig afdækning af en udenlandsk enhed. Fortolkningsbidragene har ikke betydning for koncernen. IFRS 7 og ændringer til IAS 1 (2005) er taget i anvendelse for regnskabsåret 2006/2007. Den anvendte regnskabspraksis er herefter: Årsrapporten er udarbejdet med udgangspunkt i det historiske kostprisprincip med de reguleringer, der følger af omvurdering af grunde og bygninger, finansielle aktiver disponible for salg samt finansielle aktiver og finansielle forpligtelser til dagsværdi via resultatopgørelsen. Udarbejdelsen af en årsrapport i overensstemmelse med IFRS kræver udøvelse af visse kritiske regnskabsmæssige skøn. Desuden er det nødvendigt for ledelsen at udøve skøn i anvendelsen af den fastlagte regnskabspraksis. De områder, som er forbundet med en højere grad af skøn eller kompleksitet, eller områder, hvor forudsætninger og skøn er væsentlige for koncernrapporten, er oplyst i note 3, Væsentlig valgt regnskabspraksis samt kritiske regnskabsmæssige skøn og vurderinger. Konsolideringspraksis Dattervirksomheder Som dattervirksomheder betragtes alle virksomheder, hvori koncernen har kontrol over de finansielle og driftsmæssige forhold, hvilket normalt er forbundet med besiddelse af flertallet af stemmerettighederne. Ved køb af dattervirksomheder anvendes overtagelsesmetoden. Kostprisen måles som dagsværdien af de overdragne aktiver, udstedte egenkapitalinstrumenter og påtagne forpligtelser pr. overdragelsesdatoen med tillæg af omkostninger, der kan henføres direkte til købet. Identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser, der er henholdsvis erhvervet og overtaget i en virksomhedssammenslutning, måles ved første indregning til dagsværdi på anskaffelsestidspunktet, uanset omfanget af minoritetsandele. Eventuelle forskelle mellem kostprisen og dagsværdien af koncernens andel af de identificerbare erhvervede nettoaktiver indregnes som goodwill. Hvor kostprisen for den overtagne virksomhed er lavere end dagsværdien af de identificerbare nettoaktiver, indregnes forskellen direkte i resultatopgørelsen. Der foretages eliminering af koncerninterne transaktioner, mellemværender og urealiserede gevinster på transaktioner mellem koncernvirksomheder, ligesom der foretages eliminering af urealiserede tab, medmindre transaktionen indikerer en værdiforringelse af det overførte aktiv. Dattervirksomhedernes regnskabspraksis tilpasses til koncernens regnskabspraksis. Omregning af fremmed valuta Funktionel valuta og præsentationsvaluta De poster, der er indeholdt i årsrapporterne for koncernvirksomhederne, måles i den valuta, der benyttes i det primære økonomiske miljø, hvor virksomhederne opererer (funktionel valuta). For de tyske dattervirksomheder samt for moderselskabet er den funktionelle valuta EUR. Årsrapporten præsenteres i DKK (præsentationsvaluta) ud fra hensynet til, at selskabet overvejende har danske aktionærer. Transaktioner i fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til den funktionelle valuta til transaktionsdagens kurs. Gevinster og tab, som opstår ved afregning af sådanne transaktioner samt ved omregning af monetære aktiver og forpligtelser i udenlandsk valuta til balancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen. Hvis valutapositioner anses som afdækning af pengestrømme eller nettoinvesteringer, indregnes værdiændringerne herpå i egenkapitalen. Poster i balancen Investeringsejendomme Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Renteomkostninger på lån indregnes ikke i kostprisen i opførelses- og ombygningsperioder. Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Se note 3 for beskrivelsen af måling af investeringsejendomme til dagsværdi. Kapitalandele i dattervirksomheder Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets regnskab. Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang til dagsværdien på den dato, hvor kontrakten indgås, og måles efterfølgende til dagsværdi. Indregning af den gevinst eller det tab, som opstår herved, afhænger af, hvorvidt det finansielle instrument er klassificeret som regnskabsmæssig afdækning, og i så fald af karakteren af den afdækkede transaktion. Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse. Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for afdækning af pengestrømme, indregnes i egenkapitalen for så vidt angår den effektive del af instrumentet. Tab eller gevinst, som knytter sig til den ineffektive del, indregnes i resultatopgørelsen. Beløb, som er akkumuleret under egenkapitalen, overføres til resultatopgørelsen i den periode, hvor den afdækkede transaktion påvirker resultatopgørelsen. Tilgodehavender Tilgodehavender indregnes til dagsværdi ved første indregning og måles efterfølgende til amortiseret kostpris. Der foretages nedskrivning på tilgodehavender, når det er konstateret, at koncernen ikke vil være i stand til at inddrive alle skyldige beløb i overensstemmelse med de oprindelige vilkår for tilgodehavender. Nedskrivningen opgøres efter en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender og udgør forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og nutidsværdien af forventede fremtidige betalinger. Tilgodehavender omfatter Tilgodehavender fra udlejning samt Andre tilgodehavender. Likvider Likvider består af likvide beholdninger, indeståender på konti i banker samt andre kortfristede, let omsættelige investeringer med en ubetydelig risiko for værdiændring og med oprindelige forfaldsperioder på maksimalt tre måneder. Egenkapital Transaktionsomkostninger, som direkte kan henføres til udstedelse af nye aktier eller optioner, vises efter skat som et fradrag i egenkapitalen. Udbyttebetaling til selskabets aktionærer indregnes som en forpligtelse i årsrapporten i den periode, hvor udbyttet deklareres. Egne aktier indregnes til kostpris direkte på egenkapitalen ved købet. Sælges egne aktier efterfølgende føres et vederlag tilsvarende direkte på egenkapitalen. Lån Lån indregnes ved optagelse til dagsværdi med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet (med fradrag af transaktionsomkostninger) og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden ved anvendelse af den effektive rentemetode. Lån klassificeres som kortfristede gældsforpligtelser, medmindre koncernen har en ubetinget ret til at udskyde indfrielse af gælden i mindst et år fra balancedagen. Lån omfatter Gæld til kreditinstitutter, Mellemværende med dattervirksomheder, Leverandører samt Anden gæld. Udskudt skat Der indregnes fuld udskudt skat af alle midlertidige forskelle mellem den skattemæssige og regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser ved anvendelse af den balanceorienterede gældsmetode. Udskudt skat måles ved anvendelse af de skattesatser (og -regler), som med balancedagens lovgivning forventes at være gældende, når det udskudte skatteaktiv realiseres, eller den udskudte skatteforpligtelse afregnes. Udskudte skatteaktiver indregnes i den udstrækning, det er sandsynligt, at der vil opstå en fremtidig positiv skattepligtig indkomst, som de midlertidige forskelle kan modregnes i. Ved opgørelsen af den udskudte skat er den tyske skattesats på balancedagen anvendt. Hensatte forpligtelser Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen har en juridisk eller faktisk forpligtelse som følge af tidligere begivenheder, og det er overvejende sandsynligt, at træk på koncernens økonomiske ressourcer vil være nødvendigt for at afvikle forpligtelsen, og for at beløbets størrelse kan måles pålideligt. Poster i resultatopgørelsen Omsætning Omsætning omfatter lejeindtægter og anden indtægt med fradrag af moms, rabatter og nedslag efter eliminering af koncerninterne transaktioner. Omsætningen indregnes i den regnskabsperiode, som lejen vedrører. Opkrævet bidrag hos lejerne til dækning af varme og fællesomkostninger på investeringsejendommene samt afholdte udlæg vedr. lejernes andele af udgifter til varme og fællesomkostninger indregnes ikke i resultatopgørelsen, idet nettomellemværendet indregnes i balancen. Driftsomkostninger Driftsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets omsætning. Herunder indgår direkte og indirekte driftsomkostninger i form af reparation og vedligeholdelse samt ejendomsadministration. Salgs- og marketingomkostninger Salgs- og marketingomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes i forbindelse med salg og markedsføring, herunder genudlejning af tomme lejemål. Administrationsomkostninger I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til ledelse og administration af koncernen. Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder Udbytte fra dattervirksomheder indregnes som en indtægt hos moderselskabet, når udbyttet er vedtaget af dattervirksomhedens generalforsamling. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, realiserede og urealiserede valutakursreguleringer samt amortisering af låneomkostninger til kreditinstitutter. Værdiændringer på ejendomme Ændringer i dagsværdien af koncernens investeringsejendomme indregnes løbende i resultatopgørelsen. Pengestrømsopgørelsen Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme for året opdelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet, årets forskydning i likvider samt likvider ved årets begyndelse og slutning. Likviditetsvirkningen af køb og salg af virksomheder vises separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet. I pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte virksomheder fra overtagelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende solgte virksomheder indregnes frem til salgstidspunktet. Pengestrøm fra driftsaktivitet Pengestrømme fra driftsaktiviteten opgøres som årets resultat reguleret for ikke kontante resultatposter som nedskrivninger, hensættelser samt ændring i driftskapitalen. Driftskapitalen omfatter omsætningsaktiver minus kortfristede gældsforpligtelser eksklusive de poster, der indgår i likvider. Pengestrøm fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af materielle anlægsaktiver, finansielle aktiver samt virksomhedssammenslutninger. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af langfristede gældsforpligtelser samt udbyttebetaling til og kapitalindskud fra virksomhedsdeltagere. Nøgletal Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning. Nøgletallene er beregnet således: ROIC (Afkastningsgrad) = Resultat før finansielle poster x 100 Samlede aktiver Soliditetsgrad = Egenkapital x 100 Samlede aktiver Forrentning af egenkapital = Årets resultat x 100 Gennemsnitlig egenkapital Note 3 Risici Risikostyring er en del af selskabets strategi for at sikre høj indtjening. Ejendomsbranchen er konjunkturfølsom, hvilket bl.a. kommer til udtryk ved til tider kraftigt svingende ejendomspriser. De overordnede rammer vurderes løbende af bestyrelsen og direktionen ud fra rapporteringen fra bl.a. selskabets samarbejdspartnere inden for ejendomsadministration. Efter erhvervelsen af ejendomsporteføljen vurderes koncernen i dag at være eksponeret for nedenstående risici. Driftsrisici Koncernens løbende indtjening er især følsom over for udviklingen i følgende faktorer: lejeindtægter, vedligeholdelse og forbedringer samt driftsomkostninger. Ledelsen styrer risici ud fra den løbende rapportering og ved alene at indgå administrationsaftaler med anerkendte samarbejdsparter. Lejeindtægter Der knytter sig primært to usikkerheder til lejeindtægterne. For det første antallet af tomme lejemål og for det andet udviklingen i lejeniveauet. Det bemærkes, at en udlejer ikke har et retskrav på regulering af huslejen, fordi omkostningerne er steget. Afholdelse af de planlagte omkostninger til modernisering og forbedring forventes at have en positiv afsmitning på muligheden for huslejeforhøjelser, ud over hvad den almindelige regulering giver grundlag for. Eventuelle fremtidige lovændringer kan begrænse mulighederne for huslejestigninger. Vedligeholdelse og forbedringer Det vurderes, at den planlagte vedligeholdelse er nødvendig og tilstrækkelig for at opretholde den nuværende huslejeindtægt. Hertil kommer planlagte udgifter til forbedring og modernisering, og disse udgifter skal medvirke til en positiv udvikling af lejeindtægten i form af mindre antal ledige lejemål og højere huslejeniveau samt ejendomsporteføljens generelle værdistigning. Såfremt disse udgifter ikke er tilstrækkelige til at oppebære budgetterede lejeindtægt, vil der være en risiko for enten øgede udgifter til vedligeholdelse eller reducerede lejeindtægter. Driftsomkostninger Udviklingen i driftsomkostningerne er påvirket af det almindelige prisniveau samt antallet af ledige lejemål. Markedsrisici Værdien af ejendomsporteføljen opgøres på grundlag af ejendommenes løbende driftsoverskud samt et markedsbestemt afkastkrav for boligejendomme af samme karakter. Fremtidige investorers krav til nettoforrentning ved investering i nye ejendomme (det markedsbestemte afkastkrav) er især følsomt over for udviklingen i renteniveauet, inflationen, valutakursudviklingen samt de generelle markedsvilkår, herunder efterspørgsel efter de pågældende boliger. En stigning i afkastkravet vil have en negativ indvirkning på ejendomsporteføljens regnskabsmæssige værdiansættelse. Denne værdiansættelse vil ligeledes influere på den forventede refinansiering af 1. prioritetslånene, jf. nedenfor. Ledelsen følger udviklingen tæt, men grundlæggende kan disse eksterne risici ikke risikoafdækkes. Valutarisici Koncernen er udelukkende eksponeret for valutarisici for eventuelt skyldigt udbytte, idet udbytte på aktierne skal betales i DKK. Koncernens øvrige aktiver og passiver samt det løbende cash flow opgøres i EUR. Ledelsen afdækker, hvis det vurderes hensigtsmæssigt, denne risiko ved brug af valutaterminskontrakter. Der er ikke skyldigt udbytte på balancedagen, hvorfor udsving i valutakursen på balancedagen ikke har betydning. Renterisici Prioritetsfinansieringen er variabelt forrentet. Det er koncernens politik at afdække alle variabelt forrentede lån med renteswaps (variabel til fast). Der er indgået renteswaps, hvorved renten er låst fast. Renteswaps er indgået med samme løbetid som de lån, de relaterer sig til. Det forventes, at refinansieringen af 1. prioritetsfinansieringen vil ske med et fastforrentet lån, eller at renten på de nye lån vil blive fastlåst med renteswaps. En stigning i EURIBOR-renten på 1% vil medføre en stigning i egenkapitalen på 37.904 tkr. (2006/07: 36.947 tkr.), samt en resultatændring på 0 tkr. Likviditetsrisici 1. prioritetslånene skal refinansieres i perioden 2011 til 2016. Såfremt lånene ikke kan refinansieres vil det have væsentlig indflydelse på koncernens økonomiske stilling og dermed selskabets mulighed for at udbetale udbytte. Ledelsen følger udviklingen tæt. Politiske risici- skat og afgifter I budgettet er det forudsat, at de gældende skattesatser og skattepraksis vil fortsætte uændret. Såfremt der sker væsentlige ændringer i disse forudsætninger kan det påvirke resultatet i væsentligt omfang. En del af ejendomsporteføljen er erhvervet ved, at de hidtidige ejere har solgt 94% af selskaberne til det helejede datterselskab Griffin Flats III Berlin Hamburg GmbH. Ejendomsoverdragelse af ejendomme er i Berlin belagt med en overdragelsesafgift på 4,5% af handelsværdien. Overdragelsesafgiften skal betales af køber. Såfremt kun 94% af ejerskabet til ejendomsporteføljen overdrages, skal der ifølge gældende praksis ikke betales overdragelsesafgift. Myndighederne kan i en periode på fire år efter erhvervelsen ændre denne praksis. Koncernen har udtalelser fra skattemæssige rådgivere, som vurderer, at risikoen for en ændring af praksis er begrænset. Den maksimale risiko beløber sig til ca. 34 mio. kr. (5 mio. euro). Ledelsen følger udviklingen tæt, bl.a. ved brug af anerkendte samarbejdspartnere for at minimere effekterne. Ved markedsvurderingen pr. 30. juni 2008 er der anvendt en individuel fastsat lejemultipel i intervallet 12-18. For ejendomsporteføljen udgør den gennemsnitlige multipel pr. 30. juni 2008 14,1 (2006/07: 14,5). Ved vurderingen af ejendommenes afkast er anvendt et individuelt afkastkrav på 4,5-6,2% af en normaliseret driftsresultat for ejendommene. Ændring i skøn over afkastkrav og lejemultiple for investeringsejendomme vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme i balancen. I tabellerne nedenfor er angivet den samlede ændring i investeringsejendommenes værdi, hvis det gennemsnitlige afkastkrav ændres med +/- 0,5% og lejemultiplen ændres med +/- 1%. Koncernens investeringsejendomme omfatter primært boliglejemål med sædvanlige korte opsigelsesfrister. Minimumslejeydelserne på 26.660 tkr. (2006/2007: 9.000 t.kr.) forfalder alle inden for 12 måneder. Der indgår ikke betingede lejeindtægter i årets eller sidste års indtægter. Griffin III Berlin A/S - c/o Griffin- Hovedvejen 2 - 2600 Glostrup - tlf.: +45 8888 3333E-mail: hlo@griffin.dk - Website: www.griffin.dk - CVR-nr.: 29 24 64 91
Årsregnskabsmeddelelse
| Source: Admiral Capital B