Dagon Bokslutskommuniké januari-december 2008

•	Fastighetsintäkterna ökade till 458,3 mkr (382,6).
•	Driftöverskottet ökade till 279,3 mkr (233,3).
•	Årets förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar uppgick till 72,8 mkr
(69,7). 
•	Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter uppgick till -215,1 mkr
(104,0), motsvarande ca 4,5 procent av fastighetsvärdet. 
•	Eget kapital per aktie uppgick till 67,32 kr (75,60).
•	Årets resultat efter skatt uppgick till -14,3 mkr (193,1), vilket motsvarar
-0,73 kronor per aktie (10,77). 
•	Styrelsen föreslår utdelning om 3 kr per aktie (4,00).

VD-kommentar

Positivt scenario för 2009 trots svag konjunktur
2008 var Dagons första hela år på Stockholmsbörsen. Jag är därför särskilt nöjd
över att vårt förvaltningsresultat, dvs resultat före skatt, exklusive
värdeförändringar, blev bättre än året innan. Resultatökningen är bland annat
en följd av de två senaste årens förvärv och den fortlöpande förädlingen av
vårt fastighetsbestånd. Våra finansiella säkringsinstrument bidrog genom att
hålla vår genomsnittliga räntenivå nere trots allmänt höga räntor under en stor
del av året. 

Effektiv förvaltning och framgångsrikt uthyrningsarbete har bidragit till att
även driftöverskottet blev vårt hittills bästa. Mot bakgrund av marknadens
efterhand allt mer avvaktande inställning till förvärv och försäljning valde vi
att genomföra färre transaktioner än under 2007, då vårt fastighetsbestånd nära
nog fördubblades. 

Fallande fastighetspriser har medfört en orealiserad värdeminskning på
fastighetsbeståndet, vilken inte påverkar kassaflödet men försämrar det
redovisade resultatet. På liknande sätt har fallande långräntor inneburit att
värdet på de räntederivat som vi använder för att minska vår långsiktiga
ränterisk har sjunkit. Detta påverkar inte resultatet, men minskar det egna
kapitalet. 

Vi har under det senaste året förfinat vår strategi och beslutat att fokusera
vår förvaltning på följande typer av fastigheter som vi bedömer erbjuder en
gynnsam balans mellan avkastning och risk: kontor, främst i starka så kallade
B-lägen, industri och lager samt handel. Inom handel vill vi inte engagera oss
i gallerier och köpcentra. När det gäller utveckling och försäljning ska vi
fokusera på samma typer av fastigheter, men också på bostäder, vilket vi
bedömer ger oss större möjligheter att värdeutveckla förvärvade bestånd och
driva projektutveckling. 

Det nya verksamhetsåret kommer i flera avseenden att präglas av den försvagade
konjunkturen som påverkar både allmänheten och företagen. Vi måste räkna med
att minskade behov och lägre betalningsförmåga hos hyresgästerna till följd av
lågkonjunkturen kan påverka oss negativt. Vidare kan värdet på vårt
fastighetsbestånd behöva skrivas ner i större eller mindre grad beroende på hur
djup och långvarig lågkonjunkturen blir. 

Det finns samtidigt anledning att anta att dessa faktorer inte kommer att få
någon avgörande betydelse för Dagons utveckling under 2009. Företaget går in i
det nya året med god likviditet och en stark finansiell ställning. Den goda
spridningen på vårt bestånd gör att risken för större bortfall av hyresintäkter
är begränsad, vi har inte några stora byggen i gång och de genomförda
effektiviseringarna har minskat våra administrativa kostnader. 

Det finns också externa faktorer som talar för att investeringar i fastigheter
kan bli mer attraktiva under året, främst att räntan väntas förbli låg. Detta
ska då ses i perspektivet av att en indexuppräkning av hyrorna för flertalet
fastigheter på 3 - 4 procent har skett från årsskiftet vilket stärker våra
intäkter. 

Räntenivån var ju ganska hög under en stor del av det gångna året, men vid
årsskiftet hade Dagon en genomsnittlig ränta på cirka 3,50 % inklusive effekter
av räntesäkringsinstrument. Vi kommer fortsätta att via olika finansiella
instrument säkerställa en långsiktig räntenivå som är gynnsam för bolaget.
Därigenom får vi också möjlighet att med god lönsamhet genomföra
fastighetsaffärer även om finansmarknaden temporärt skulle präglas av oro och
stora räntefluktuationer. 

Sammantaget räknar jag därför med att Dagon ska utvecklas positivt under 2009
och att vår finansiella ställning kommer att möjliggöra intressanta
fastighetsaffärer när rätt förutsättningar uppstår på marknaden. 

För ytterligare information:
Roger Stjernborg Eriksson, Verkställande direktör, tel 040-607 48 39,
roger.eriksson@dagon.se 
Peter Olsson, Ekonomidirektör, tel 040-607 48 04, peter.olsson@dagon.se

Dagon AB (publ) är ett utvecklingsbolag med ett fastighetsbestånd om ett
marknadsvärde på cirka 5 miljarder kronor som huvudsakligen består av
kommersiella fastigheter, med ett stort inslag av projektfastigheter, i södra
och mellersta Sverige. För att uppnå långsiktig tillväxt och värdeökning
arbetar Dagon med ett helhetskoncept inom fastighetssektorn baserat på förvärv,
förädling, förvaltning och försäljning. Dagonaktien är noterad på OMX Nordiska
Börs Stockholm.