Yhteenveto vuoden 2013 toisesta vuosineljänneksestä verrattuna edelliseen vuosineljännekseen
- Liikevaihto laski 61,6 miljoonaan euroon (Q1/2013: 62,9 milj. euroa) johtuen pääasiassa divestoinneista ja kehityshankkeista.
- Nettovuokratuotot nousivat 2,3 miljoonaa euroa eli 5,8 prosenttia 42,7 miljoonaan euroon (40,4 milj. euroa) johtuen pääasiassa kiinteistöjen hoitokulujen kausivaihtelusta.
- Operatiivinen liikevoitto (EPRA operating profit) kasvoi 2,3 miljoonaa euroa eli 6,6 prosenttia 37,8 miljoonaan euroon (35,4 milj. euroa) johtuen pääasiassa korkeammista nettovuokratuotoista. Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) kasvoi 20,8 miljoonaan euroon (19,7 milj. euroa) johtuen lähinnä korkeammasta operatiivisesta liikevoitosta. Operatiivinen tulos /osake (EPRA EPS) laski 0,047 euroon (0,052 euroa) johtuen korkeammasta osakemäärästä maaliskuussa 2013 toteutetun merkintäetuoikeusannin jälkeen. EPRA:n tunnuslukuihin ei sisälly operatiiviseen liiketoimintaan kuulumattomia eriä kuten sijoituskiinteistön käyvän arvon muutoksia.
- Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 3,3 miljoonaa euroa (11,8 milj. euroa). Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 2 711,3 miljoonaa euroa (2 730,9 milj. euroa), ja sijoituskiinteistöjen keskimääräinen painotettu nettotuottovaatimus oli 6,3 prosenttia (6,3 %).
Yhteenveto vuoden 2013 tammi-kesäkuusta verrattuna vuoden 2012 vastaavaan jaksoon
- Liikevaihto kasvoi 124,5 miljoonaan euroon (Q1-Q2/2012: 116,2 milj. euroa).
- Nettovuokratuotot kasvoivat 5,8 miljoonaa euroa eli 7,5 prosenttia ja olivat 83,0 miljoonaa euroa (77,3 milj. euroa). Kehityshankkeiden valmistuminen ja vuoden 2012 aikana toteutetut kauppakeskushankinnat kasvattivat nettovuokratuottoja 2,6 miljoonalla eurolla.
- Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto kasvoi 2,9 miljoonaa euroa eli 4,8 prosenttia ilman vahvistuneen Ruotsin kruunun vaikutusta.
- Tulos/osake oli 0,07 euroa (0,09 euroa). Lasku johtui pääasiassa jälleenrahoituksen 26,8 miljoonan euron kertaluonteisista rahoituskuluista sekä korkeammasta osakkeiden määrästä.
- Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic) oli 0,099 euroa (0,096 euroa).
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake laski -0,02 euroon (0,10 euroa) johtuen lähinnä yllä mainituista kertaluonteisista rahoituskuluista ja ajoituseroista.
Avainluvut
| IFRS:n mukaiset tunnusluvut | Q2/2013 | Q2/2012 | Q1/2013 | Q1-Q2/2013 | Q1-Q2/2012 | Muutos-% 1) | 2012 |
| Liikevaihto, Me | 61,6 | 58,4 | 62,9 | 124,5 | 116,2 | 7,2% | 239,2 |
| Nettovuokratuotto, Me | 42,7 | 39,7 | 40,4 | 83,0 | 77,3 | 7,5% | 162,0 |
| Katsauskauden voitto/tappio emoyhtiön omistajille, Me | 1,7 | 10,9 | 26,1 | 27,8 | 26,6 | 4,4% | 77,2 |
| Tulos/osake, euroa2) | 0,00 | 0,03 | 0,07 | 0,07 | 0,09 | -20,8% | 0,24 |
| Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa2) | -0,06 | 0,05 | 0,05 | -0,02 | 0,10 | - | 0,19 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me | 2 711,3 | 2 602,0 | 2 730,9 | 2 711,3 | 2 602,0 | 4,2% | 2 714,2 |
| Omavaraisuusaste, % | 42,7 | 35,0 | 40,4 | 42,7 | 35,0 | 22,0% | 37,8 |
| Loan to Value (LTV), % | 54,2 | 58,3 | 51,6 | 54,2 | 58,3 | -7,0% | 54,5 |
| EPRA:n mukaiset tunnusluvut | Q2/2013 | Q2/2012 | Q1/2013 | Q1-Q2/2013 | Q1-Q2/2012 | Muutos-% 1) | 2012 |
| Operatiivinen liikevoitto (EPRA operating profit), Me | 37,8 | 33,1 | 35,4 | 73,2 | 64,1 | 14,1% | 135,7 |
| % liikevaihdosta | 61,2% | 56,8% | 56,3% | 58,8% | 55,2% | 6,5% | 56,7% |
| Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me | 20,8 | 15,6 | 19,7 | 40,4 | 29,9 | 35,2% | 63,9 |
| Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), euroa 2) | 0,047 | 0,050 | 0,052 | 0,099 | 0,096 | 2,6% | 0,199 |
| Nettovarallisuus/osake (EPRA NAV per share), euroa | 2,99 | 3,60 | 2,99 | 2,99 | 3,60 | -17,0% | 3,49 |
|
Oikaistu nettovarallisuus/osake (EPRA NNNAV per share), euroa |
2,77 | 3,21 | 2,70 | 2,77 | 3,21 | -13,5% | 3,08 |
1) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa vuosien 2013 ja 2012 väliseen muutokseen.
2) Osakekohtaiset tulos tunnusluvut on laskettu osakeantioikaistulla osakkeiden määrällä maaliskuussa 2013 toteutetun merkintäetuoikeusannin seurauksena.
Toimitusjohtajan kommentti
Citycon Oyj:n toimitusjohtaja Marcel Kokkeel kommentoi ensimmäistä puolivuotta:
”Vuoden 2013 ensimmäisen vuosipuoliskon aikana vuokratulojen kasvu jatkui ja yhtiö säästi lisää kuluissa: vertailukelpoiset nettovuokratuottomme kasvoivat 4,8 prosenttia ja vähensimme hallinnollisia kustannuksia 2,8 miljoonalla eurolla 2012 vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Cityconin liiketulos ensimmäisen kuuden kuukauden jaksolla oli yleisesti positiivinen. Vuokrausaste heikkeni hieman toisen kvartaalin aikana ollen kuitenkin vakaalla, lähes 95 prosentin, tasolla. Vuokraus ja vajaakäytön pienentäminen tulee jatkossakin olemaan johdon ykkösprioriteetteja.
Toukokuussa Citycon uusi suurimman vuokralaisensa Keskon kanssa 11 ruokakaupan vuokrasopimusta market- ja myymäläkohteissa. Uusitut vuokrasopimukset pidentävät Cityconin koko vuokrasopimuskannan keskimääräistä jäljellä olevaa voimassaoloaikaa noin neljällä kuukaudella. Tämä on selkeä esimerkki arvoa kasvattavista toimenpiteistä Cityconin ydinliiketoimintaan kuulumattomissa kohteissa.
Raportointijakson aikana yhtiö on vahvistanut liiketoimintaansa sekä hankinnoin että kehityshankkein. Huhtikuussa Citycon aloitti IsoKristiinan kauppakeskuksen kehityshankkeen Lappeenrannassa ja kesäkuussa yhtiö ilmoitti aloittavansa Ison Omenan kauppakeskuksen laajennus- ja kehityshankkeen ensimmäisen vaiheen. Ison Omenan laajennushanke vahvistaa Cityconin asemaa Espoossa, joka on pääkaupunkiseudun nopeimmin kasvava ja vaurain alue. Toiminnallinen kasvu tulee jatkossakin olemaan eräs Cityconin tärkeimmistä painopisteistä ja olemassa olevien ydinliiketoimintaan kuuluvien kauppakeskusten kehitysprojektit ovat osa sitä.
Yhtiön tavoitteena on ollut uudelleenjärjestellä rahoitusta ja löytää vaihtoehtoisia rahoituslähteitä. Saatuamme toukokuussa kaksi investointitason luottoluokitusta Standard & Poor’s:lta (BBB-) ja Moody’s:lta (Baa3) laskimme onnistuneesti liikkeeseen seitsemän vuoden 500 miljoonan euromääräisen joukkovelkakirjalainan 3,75 prosentin vuotuisella korolla. Tämän strategisen toimenpiteen ansiosta saatoimme parantaa likviditeettiämme ja pidentää lainojen keskimääräistä maturiteettia. Lainan tuotoilla maksettiin takaisin olemassa olevia lainoja ja ostettiin takaisin vuonna 2014 ja 2017 erääntyviä joukkovelkakirjalainoja. Kertaluonteinen rahoituskulujen kasvu johtui pääosin koronvaihtosopimusten purkamisesta, mikä oli seurausta lainojen takaisinmaksusta. Tulevaisuudessa tämä uudelleenjärjestely tulee johtamaan korkokulujen laskemiseen ja korkokatekovenantin parantumiseen.”
Muut tapahtumat 1.1.–30.6.2013
Rahoitus
Citycon sai toukokuussa kaksi pitkäaikaista investointitason luottoluokitusta, BBB- Standard & Poor’s:lta ja Baa3 Moody’s:lta. Molempien luottoluokitusten näkymät ovat vakaat.
Yhtiö laski 14.6. liikkeeseen vakuudettoman 500 miljoonan euromääräisen joukkovelkakirjalainan. Seitsemän vuoden lainan eräpäivä on 24.6.2020 ja lainalle maksetaan vuosittain kiinteää 3,75 prosentin vuotuista korkoa. Lainalle myönnettiin kaksi luottoluokitusta, BBB- Standard & Poor’s:lta ja Baa3 Moody’s:lta. Luokitukset ovat samat kuin Cityconin yleiset luottoluokitukset. Varoilla on maksettu ennenaikaisesti takaisin yhtiön pankkilainoja, lyhennetty luottolimiittejä ja ostettu takaisin vuonna 2014 ja 2017 erääntyviä joukkovelkakirjalainoja, yhteensä 421,9 miljoonalla eurolla. Yhtiö tulee lisäksi Q3 aikana maksamaan takaisin elokuussa erääntyvän vaihtovelkakirjalainan ja muita lainoja, yhteensä noin 50 miljoonalla eurolla. Lainojen takaisinmaksut ja niihin liittyvien koronvaihtosopimusten purku sekä joukkovelkakirjalainojen takaisinostot aiheuttivat kertaluonteisia epäsuoria rahoituskuluja joita on kuvattu tarkemmin kohdassa Rahoituskulut (netto).
Cityconin hallitus päätti 12.2.2013 osakkeenomistajien merkintäetuoikeuteen perustuvasta, noin 200 miljoonan euron osakeannista ylimääräisen yhtiökokouksen 6.2.2013 antaman valtuutuksen nojalla. Merkittäviksi tarjottiin 114 408 000 uutta osaketta 1,75 euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Osakkeiden merkintäaika alkoi 21.2. ja päättyi 7.3. Osakeannissa merkittiin kaikki tarjotut osakkeet. Uudet osakkeet merkittiin kaupparekisteriin 14.3.
Vuokraustoiminta
Kauppakeskusten taloudellinen vuokrausaste oli 95,8 prosenttia (96,8 %). Koko kiinteistökannan taloudellinen vuokrausaste oli 94,8 prosenttia (95,6 %). Vuokrausasteen heikkeneminen johtui lähinnä Ruotsissa kasvaneesta vajaakäytöstä ja yhden kehityshankkeen valmistumisesta ja siihen liittyvästä tilapäisestä vajaakäytöstä.
Yhtiö uusi toukokuussa kaupanalantoimija Keskon kanssa 11 ruokakaupan vuokrasopimusta market- ja myymäläkohteissa. Sopimukset kattavat noin 44 000 neliömetriä vuokrattavaa pinta-alaa ja pidentävät Cityconin koko vuokrasopimuskannan keskimääräistä jäljellä olevaa voimassaoloaikaa noin neljällä kuukaudella.
Hankinnat ja myynnit
Yhtiö myi 16.4. Ruotsissa Göteborgin alueella sijaitsevan toimisto- ja liikekiinteistön Lindomen paikalliselle toimijalle 81 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 9,7 milj. euroa).
Citycon allekirjoitti 3.4. sopimuksen myydä Helsingin alueella sijaitsevan toimistorakennuksen Wavulinintien ELF Invest Oy:lle 1,4 miljoonalla eurolla. Kaupan odotetaan toteutuvan heinäkuussa.
Yhtiö myi 7.3. Ruotsissa Göteborgin alueella sijaitsevan toimisto- ja liikekiinteistön Hindåsin paikalliselle toimijalle 12 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 1,4 milj. euroa).
Citycon myi 28.2. 50 prosentin osuuden Lappeenrannassa sijaitsevasta kauppakeskus IsoKristiinasta Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmariselle. Myynti liittyi alkaneeseen kehityshankkeeseen.
Citycon myi 27.2. Ultima Oy:n, jonka omaisuus koostuu rakentamattomasta tontista Vantaalla, YIT Rakennus Oy:lle noin 4,4 miljoonalla eurolla.
Yhtiö osti 17.1. Kista Galleria kauppakeskuksen Tukholmassa yhdessä Canada Pension Plan Investment Boardin (”CPPIB”) kanssa noin 4,6 miljardilla Ruotsin kruunulla (noin 530 milj. euroa) DNB Livsforsikring ASA:lta. Citycon ja CPPIB omistavat kumpikin kauppakeskuksesta puolet. Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala on yhteensä noin 90 000 neliömetriä, josta noin 60 000 neliömetriä on liikepinta-alaa. Kista Gallerian kävijämäärä on Tukholman korkein eli noin 18 miljoonaa kävijää vuodessa ja myynti 280 miljoonaa euroa vuodessa. Lisätietoa kaupasta on saatavilla yhtiön 17.1. julkaisemasta pörssitiedotteesta.
Lisäksi, Citycon sopi katsauskauden aikana Ruotsissa sijaitsevien yhden ydinliiketoimintaan kuulumattoman kohteen ja yhden asuinportfolion myynnistä yhteensä 83 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 9,7 miljoonaa euroa). Näiden kauppojen arvioidaan toteutuvan Q3 ja Q4 2013 aikana.
Kehityshankkeet
Citycon ilmoitti toukokuussa aloittavansa kauppakeskus Ison Omenan laajennushankkeen ensimmäisen vaiheen. Suunnitellun kolmivaiheisen hankkeen kustannusarvio sisältäen nykyisen kauppakeskuksen osittaisen uudistuksen on yhteensä noin 175 miljoonaa euroa. Projektin ensimmäinen vaihe, käsittäen 120 miljoonan euron investoinnin, toteutetaan yhdessä NCC Property Development Oy:n kanssa. Osapuolet osallistuvat hankkeeseen 50 prosentin osuuksin. Laajennushankkeen myötä Ison Omenan vuokrattava pinta-ala kasvaa noin 25 000 neliömetrillä yli 75 000 neliömetriin. Lisätietoja hankkeesta on saatavilla 31.5. julkaistuista pörssi- ja lehdistötiedotteista.
Citycon päätti helmikuussa Lappeenrannan ydinkeskustassa sijaitsevan kauppakeskus IsoKristiinan laajentamisesta ja uudistamisesta. Kokonaisinvestoinnin arvioidaan olevan hieman yli 100 miljoonaa euroa. Uudistuksessa kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala kasvaa 19 800 neliömetristä 34 000 neliömetriin. Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen osti 50 prosentin osuuden olemassa olevasta kauppakeskus IsoKristiinasta ja on mukana hankkeessa 50 prosentin osuudella. Lisätietoja hankkeesta on saatavilla 28.2. julkaistusta lehdistötiedotteesta.
Tukholmassa sijaitsevan kauppakeskus Åkermyntan Centrumin kehityshanke valmistui Q2 2013 aikana.
Organisaatiomuutokset ja muut tapahtumat
Suomen liiketoimintojen uudelleenorganisointiin liittyneet yhteistoimintalain mukaiset neuvottelut saatiin päätökseen 30.1. Neuvotteluiden tuloksena Citycon vähensi Suomen liiketoiminnoista yhteensä kymmenen henkilöä. Samassa yhteydessä Cityconin kaikissa toimintamaissa siirryttiin klusteriorganisaatioon, jossa useista kauppakeskuksista muodostettavia kokonaisuuksia johtavat kaupalliset johtajat.
Kista Gallerian raportointi
Cityconin raportoinnissa Kista Galleria käsitellään yhteisyrityksenä eikä kauppakeskuksen tulos tai käypä arvo vaikuta kokonaisuudessaan konsernin liikevaihtoon, nettovuokratuottoihin tai kiinteistöjen käypiin arvoihin. Kista Galleria yhdistellään Cityconin tilinpäätökseen pääomaosuusmenetelmällä, jolloin Cityconin osuus Kista Gallerian kauden tuloksesta kirjataan riville "Osuus yhteisyrityksien voitoista" laajassa tuloslaskelmassa ja Cityconin osuus Kista Gallerian varoista kirjataan riville "Osuudet yhteisyrityksissä" taseessa. Lisäksi, Cityconille kertyvä hallinnointipalkkio kirjataan liiketoiminnan muut tuotot ja kulut erään ja osakaslainasta saadut korkotuotot kirjataan nettorahoituserään. Cityconin johto ja hallitus seuraa kuitenkin lisäksi Kista Gallerian taloudellista tulosta siten kuin se olisi yhdistelty kokonaan Cityconin nettovuokratuottoon ja liikevoittoon. Konsernin lyhennetyn välitilinpäätöksen liitetiedoissa sivuilla 27-28 (Liitetieto 3. Segmentti-informaatio) on lisätietoa Kista Galleria –kauppakeskuksesta.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Ei katsauskauden jälkeisiä tapahtumia.
Tulevaisuuden näkymät
Citycon keskittyy edelleen liiketoiminnan nettorahavirran ja operatiivisen liikevoiton kasvattamiseen. Toteuttaakseen strategiaansa yhtiö keskittyy lisäarvoa tuottaviin toimenpiteisiin, valikoituihin hankintoihin ja proaktiiviseen omaisuudenhoitoon.
Suunniteltujen hankkeiden käynnistämistä arvioidaan tarkasti tiukoilla esivuokrauskriteereillä. Yhtiö pyrkii jatkamaan ydinliiketoimintaansa kuulumattomien kohteiden myyntiä kiinteistökannan parantamiseksi ja taseen vahvistamiseksi. Yhtiö harkitsee myös muita kiinteistörahoituslähteitä.
Vuonna 2013 Citycon odottaa jatkavansa vakaan kassavirran tuottamista sekä odottaa liikevaihtonsa kasvavan 7-17 miljoonalla eurolla ja operatiivisen liikevoittonsa (EPRA operating profit) 8-18 miljoonalla eurolla verrattuna edelliseen vuoteen nykyisellä kiinteistökannalla sisältäen viimeaikaiset hankinnat ja myynnit. Yhtiö odottaa operatiivisen tuloksensa (EPRA Earnings) kasvavan 18-28 miljoonalla eurolla edellisvuodesta. Lisäksi yhtiö odottaa osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa (EPRA EPS (basic)) olevan 0,19–0,23 euroa nykyiseen kiinteistökantaan ja kasvaneeseen osakkeiden lukumäärään perustuen. Osakekohtaista operatiivista tulosta koskeva arvio heijastaa osakeannin seurauksena kasvanutta osakkeiden lukumäärää.
Arvio perustuu valmistuneisiin ja valmistuviin kehityshankkeisiin sekä vallitsevaan inflaatioon ja euro-kruunu-valuuttakurssitasoon sekä nykyisiin korkotasoihin. Kohteet, jotka eivät ole vuokralla suunnitteilla olevien kehityshankkeiden vuoksi, vähentävät nettovuokratuottoja vuoden aikana.
Toimintaympäristön kehitys
Yleisesti ottaen taloudellinen epävarmuus on jatkunut vuoden 2013 alussa Cityconin toimintamaissa.
Alkuvuonna vähittäiskaupan myynnin kasvu oli vahvaa Virossa ja positiivista Suomessa ja Ruotsissa. Kaikkiaan vähittäiskauppa kasvoi tammi-toukokuussa Suomessa 1,6 prosenttia, Ruotsissa 1,5 prosenttia ja Virossa 5,0 prosenttia. (Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska Central Byrån, Statistics Estonia)
Kuluttajien luottamus oman taloutensa kehitykseen vahvistui Ruotsissa ja Suomessa alkuvuonna. Virossa ja Liettuassa kuluttajien luottamusindikaattori oli yhä negatiivinen, mutta kehittyi myönteisesti katsauskauden aikana. (Eurostat)
Vähittäiskaupan kasvu sekä inflaatio ovat tärkeitä Cityconin liiketoiminnassa, ja ne vaikuttavat liiketiloista saataviin vuokriin. Vuoden alussa kuluttajahinnat jatkoivat kasvuaan Suomessa ja Virossa, kun taas Ruotsissa nähtiin pientä laskua. Toukokuussa inflaatio oli Suomessa 1,6 prosenttia, Ruotsissa -0,2 prosenttia ja Virossa 3,3 prosenttia. (Tilastokeskus, Statistiska Central Byrån, Statistics Estonia)
Kausivaihtelulla tasoitettu työttömyys on Suomessa, Ruotsissa ja Virossa Euroopan Unionin keskiarvoa (10,9 %) matalampi. Toukokuun lopussa kausivaihtelulla tasoitettu työttömyysaste oli Suomessa 8,4 prosenttia ja Ruotsissa 7,9 prosenttia. Virossa ja Liettuassa työttömyysasteet ovat olleet korkeat, mutta ovat laskemaan päin: huhtikuun lopussa työttömyysaste Virossa oli 8,3 prosenttia ja Liettuassa 12,5 prosenttia. (Eurostat)
Rahoitusmarkkinoiden Euroopan laajuinen epävakaus vaikuttaa edelleen rahoituksen saatavuuteen ja hintaan.
Kiinteistömarkkinat
Suomessa vuoden 2013 toisella neljänneksellä kiinteistömarkkinat pysyivät edelleen hiljaisena ja liikekiinteistöjen transaktiovolyymi jäänee vuoden ensimmäisellä puoliskolla vaatimattomammaksi kuin vuosi sitten. Toinen vuosipuolisko saattaa olla hiukan ensimmäistä aktiivisempi johtuen potentiaalisesta tarjonnan kasvusta. Parhaiden kauppakeskusten tuottovaatimukset ovat pysyneet vakaina, mutta kakkosluokan kohteissa kääntyneet lievään nousuun. Vähittäiskaupan heikentyneistä tulevaisuudennäkymistä huolimatta liiketilojen vuokrat ovat jatkaneet nousuaan, painottuen kuitenkin parhaisiin sijainteihin.
Liikekiinteistöjen transaktiovolyymi Ruotsissa vuoden 2013 toisella neljänneksellä oli noin 2,5 miljardia Ruotsin kruunua ollen hieman korkeampi kuin vuoden 2013 edellisellä vuosineljänneksellä (1,6 miljardia Ruotsin kruunua), mutta kuitenkin huomattavasti matalampi kuin vuoden 2012 viimeisellä neljänneksellä (7,6 miljardia Ruotsin kruunua). Vuoden 2013 toisella neljänneksellä tehdyistä kaupoista suurimmassa osassa jompikumpi osapuoli oli kansainvälinen sijoittaja. Sijoittajien kiinnostus kiinteistöihin, jotka sijaitsevat hyvällä sijainnilla ja joissa on suhteellisen vahvat vuokralaiset sekä alhainen vajaakäyttö, on vahvaa. Sen sijaan niiden kohteiden myyminen, jotka eivät täytä joitakin tai kaikkia näistä kriteereistä, on huomattavasti haastavampaa. Prime-kauppakeskusten tuottovaatimukset ovat pysyneet vakaina vuoden 2011 puolivälistä saakka.
Virossa liiketilojen kysyntä erityisesti Tallinnan keskustassa ja moderneissa kauppakeskuksissa on vahvaa. Vajaakäyttö Tallinnan kauppakeskuksissa on lähellä nollaa ja vuokrat ovat pysyneet vakaina tai nousseet vuokranalennusten vähentymisen ja indeksikorotusten vuoksi. Myös sijoitusmarkkinat ovat olleet aktiivisia ja kysynnän vahvistuessa liikekiinteistöjen tuottovaatimukset ovat laskeneet alle kahdeksaan prosenttiin. Liettuassa sijoitusaktiivisuus liikekiinteistömarkkinoilla on kasvanut vuoden 2012 viimeisestä neljänneksestä lähtien.
(Lähde: Jones Lang LaSalle Finland Oy)
Vuokralaisten myynnit ja kävijämäärät Cityconin kauppakeskuksissa
Kokonaismyynti Cityconin kauppakeskuksissa kauden aikana kasvoi prosentin ja kävijämäärät kasvoivat kolme prosenttia edellisvuoden vastaavaan jaksoon verrattuna. Suomessa myynnit olivat vertailukauden tasolla, Ruotsissa myynti kasvoi prosentin ja Baltiassa ja uusilla markkinoilla myynnit kasvoivat neljä prosenttia. Myyntien kehitykseen vaikutti erityisesti viivästynyt kevät. Kävijämäärä laski Suomessa yhden prosentin, kasvoi Ruotsissa yhdeksän prosenttia ja Baltiassa ja uusilla markkinoilla 14 prosenttia. Positiivinen kehitys kävijämäärissä johtuu pääosin Liljeholmstorgetista, myös Magistralin kehityshankkeen valmistuminen vaikutti kävijämääriin, sillä keskus oli kiinni vertailukaudella. Vertailukelpoinen kauppakeskusmyynti oli vertailukauden tasolla ja kävijämäärä kasvoi kaksi prosenttia. Myynti- ja kävijämääräluvuissa on mukana arvioita.
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Yhtiön hallituksen arvion mukaan yhtiön kannalta keskeisimmät lähiajan riskit ja epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden taloudelliseen kehitykseen, mikä vaikuttaa liiketilojen kysyntään, vajaakäyttöön sekä markkinavuokriin. Keskeisiä lähiajan riskejä ovat nousevat rahoituskulut korkeampien luottomarginaalien ja korkojen seurauksena, alentunut velkarahoituksen saatavuus sekä kiinteistöjen käyvän arvon kehitys epävarmassa taloudellisessa ympäristössä. Kesäkuussa liikkeeseen laskettu 500 miljoonan euron joukkovelkakirjalaina pienensi kuitenkin yhtiön jälleenrahoitusriskiä merkittävästi.
Liiketilojen kysyntään, vajaakäytön pienentämiseen ja laskeviin markkinavuokratasoihin liittyy haasteita hitaan talouskasvun ympäristössä, joskin talouskriisin vaikutukset liiketilojen vuokratasoon ja vuokrausasteeseen ovat toistaiseksi jääneet verraten vähäisiksi Cityconin liiketoiminta-alueilla. Talouden suuntaukset, erityisesti kuluttajien luottamukseen ja käyttäytymiseen vaikuttavat tekijät, vaikuttavat kuitenkin väistämättä liiketilojen kysyntään. Vuoden 2013 kuluessa riskit talouskasvun kehityksen yllä ovat edelleen olemassa ja tyypillisesti heikon talouskasvun ympäristössä liiketilojen vuokratasot laskevat, uusien liiketilojen vuokraaminen vaikeutuu ja vajaakäyttö lisääntyy.
Cityconin strategian toteutus vaatii jatkossakin uuden rahoituksen hankkimista, joten rahoituksen saatavuuteen ja hintaan liittyvät riskit ovat merkittäviä Cityconin kannalta. Pankkien halukkuus lainata rahaa on pysynyt maltillisena, rahoituksen saatavuus on rajoitettua ja luottomarginaalit ovat pysyneet korkealla tasolla tai jopa nousseet entisestään. Tulevaisuudessa tiukentuva pankki- ja vakuutussektoreita koskeva sääntely (esim. Basel III ja Solvency II –säännökset) tullee ylläpitämään velkarahoituksen korkeampia kustannuksia ja rajoittamaan pitkäaikaisen pankkirahoituksen saatavuutta. Tämä on omiaan nostamaan Cityconin uuden lainarahoituksen hintaa. Toistaiseksi entisestään madaltunut korkotaso ja Cityconin aktiivinen rahoituspolitiikka on lieventänyt marginaalien nousun vaikutusta. Kun Citycon jälleenrahoittaa ennen rahoituskriisiä alhaisilla luottomarginaaleilla solmittuja lainasopimuksia, ovat uusien lainojen luottomarginaalit korkeampia. Nousevat luottomarginaalit ja markkinakorot todennäköisesti johtavat Cityconin keskikorkotason nousuun tulevaisuudessa.
Yhtiö etsii aktiivisesti vaihtoehtoisia rahoituslähteitä vähentääkseen pankkirahoitukseen liittyviä riskejä, ja pystyi kesäkuussa 2013 laskemaan liikkeeseen 500 miljoonan euron joukkovelkakirjalainan ja toukokuussa 2012 150 miljoonan euron kotimaisen joukkovelkakirjalainan, mutta ei ole takeita siitä, että sellaisia vaihtoehtoisia rahoituslähteitä olisi jatkossa saatavilla kilpailukykyisillä marginaaleilla. Nämä joukkovelkakirjalaina-emissiot, yhtiön syyskuussa 2012 allekirjoittama 360 miljoonan euron suuruinen luottosopimus Pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa, lokakuussa 2012 tehty 90 miljoonan euron merkintäetuoikeusanti sekä maaliskuussa 2013 tehty 200 miljoonan euron merkintäetuoikeusanti ovat merkittävästi vahvistaneet tasetta, parantaneet likviditeettiä ja pienentäneet lähivuosien jälleenrahoitusriskiä.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehitykseen liittyy edelleen paljon epävarmuutta johtuen valtioiden velkaongelmista ja tästä johtuvasta haasteellisesta taloustilanteesta. Yhtiön omistamien sijoituskiinteistöjen käypään arvoon vaikuttavat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, korkotaso, odotettavissa oleva inflaatio, markkinavuokrien kehitys, vajaakäyttö sekä kiinteistösijoittajien tuottovaatimukset ja kilpailutilanne. Tämä epävarmuus heijastuu eniten suurien kaupunkien ulkopuolella sijaitseviin liikekiinteistöihin tai kohteisiin, joista sijoittajat eivät ole kiinnostuneita tai joita pankit eivät halua rahoittaa. Epävarmuuden keskellä sijoittajien kysyntä on ohjautunut parhaisiin kauppakeskuksiin, joiden arvot ovat myös vuoden 2013 aikana pysyneet vakaina tai osin jopa nousseet.
Yhtiön lähiajan riskejä ja epävarmuustekijöitä, riskienhallintaa ja riskienhallinnan periaatteita käsitellään laajemmin yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi/riskienhallinta, vuoden 2012 tilinpäätöksen sivuilla 43-46 sekä vuoden 2012 vuosikertomuksen sivuilla 50-51.
Helsinki, 9.7.2013
Citycon Oyj
Hallitus
Taloudellinen raportointi vuonna 2013
Citycon julkistaa vielä yhden osavuosikatsauksen tilikaudella 2013 seuraavasti:
1-9/2013 keskiviikkona 16.10.2013 noin klo 9.00.
Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta www.citycon.fi.
Lisätiedot:
Marcel Kokkeel, toimitusjohtaja
Puhelin 020 766 4521 tai 040 154 6760
marcel.kokkeel@citycon.com
Eero Sihvonen, varatoimitus- ja talousjohtaja
Puhelin 020 766 4459 tai 050 557 9137eero.sihvonen@citycon.com
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi
