Sponda Oyj Osavuosikatsaus 1.8.2014, klo 8.30
Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.2014-30.6.2014
YHTEENVETO TAMMI-KESÄKUUSTA 2014 (vertailukausi 1.1.-30.6.2013)
- Konsernin liikevaihto oli 126,1 (133,2) milj. euroa. Lasku johtui pääosin kiinteistöjen myynnistä ja vajaakäytön kasvusta.
- Nettotuotot olivat 89,4 (94,0) milj. euroa.
- Liikevoitto oli 76,6 (79,4) milj. euroa. Lukuun sisältyy käyvän arvon muutosta -1,8 (-2,2) milj. euroa.
- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,17 (0,19) euroa.
- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 269,0 (3 266,5) milj. euroa. Katsauskauden luvussa on mukana myytäväksi luokiteltuja kiinteistöjä 216,7 milj. euroa.
- Nettovarallisuus/osake oli 4,56 (4,43) euroa.
- Taloudellinen vuokrausaste oli 85,7 (88,3) %.
- Tulevaisuuden näkymät pysyvät muuttumattomina.
YHTEENVETO HUHTI-KESÄKUUSTA 2014 (vertailukausi 1.4.-30.6.2013)
- Liikevaihto oli 62,6 (67,2) milj. euroa.
- Nettotuotot olivat 45,5 (48,6) milj. euroa.
- Liikevoitto oli 44,9 (34,6) milj. euroa. Liikevoitto sisältää käyvän arvon muutosta 4,8 (-7,7) milj. euroa.
- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,08 (0,10) euroa.
KONSERNIN TUNNUSLUVUT
| 4-6/14 | 4-6/13 | 1-6/14 | 1-6/13 | 1-12/13 | |
| Liikevaihto, M€ | 62,6 | 67,2 | 126,1 | 133,2 | 264,3 |
| Nettotuotot, M€ | 45,5 | 48,6 | 89,4 | 94,0 | 190,9 |
| Liikevoitto, M€ | 44,9 | 34,6 | 76,6 | 79,4 | 153,0 |
| Tulos/osake, € | 0,09 | 0,04 | 0,13 | 0,11 | 0,34 |
| Operatiivinen kassavirta/osake, € | 0,08 | 0,10 | 0,17 | 0,19 | 0,40 |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 4,56 | 4,43 | 4,64 | ||
| Omavaraisuusaste, % | 40,2 | 38,9 | 40,7 | ||
| Korkokatekerroin | 3,2 | 2,9 | 3,1 |
EPRAN SUOSITUKSEN MUKAISET TUNNUSLUVUT
| 4-6/14 | 4-6/13 | 1-6/14 | 1-6/13 | 1-12/13 | |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€ | 26,4 | 27,5 | 51,7 | 53,8 | 111,5 |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake, € | 0,09 | 0,10 | 0,18 | 0,19 | 0,39 |
| EPRA, NAV (osakekohtainen nettovarallisuus), € | 5,31 | 5,17 | 5,29 | ||
| EPRA, NNNAV (oikaistu osakekohtainen nettovarallisuus), € | 4,44 | 4,52 | |||
| EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto), % | 5,58 | 6,43 | 5,84 | ||
| EPRA, "topped-up" NIY, (oikaistu alkutuotto), % | 5,59 | 6,44 | 5,84 | ||
| EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset), % | 16,27 | ||||
| EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset), % | 11,37 |
TOIMITUSJOHTAJA KARI INKINEN
Spondan strategian toteuttaminen eteni hyvin vuoden toisella neljänneksellä. Huhtikuun lopussa julkistimme 12 logistiikkakiinteistön sekä kiinteistörahastojen yhtiöosuuksien myynnit uuteen logistiikka- ja teollisuuskiinteistösijoitusyhtiöön Certeumiin. Kauppa on osa kokonaisjärjestelyä, jossa Certeum ostaa Spondan kiinteistöjen ja kiinteistörahastojen lisäksi 22 logistiikka- ja teollisuuskiinteistöä Keskinäinen työeläkeyhtiö Varmalta. Spondan ja Varman lisäksi Certeumin keskeiseksi omistajaksi tulee Valtion Eläkerahasto. Kauppa on tarkoitus saattaa päätökseen kuluvan vuoden syyskuun lopussa.
Strategisten myyntien lisäksi Sponda osti heinäkuussa toimistokiinteistön Tampereen keskustasta UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaft mbH:lta 63,7 milj. eurolla. Kohde on valmistunut noin viisi vuotta sitten, ja on lähes täyteen vuokrattu. Osto tukee Spondan kasvua Tampereella, ja kasvattaa yhtiön kassavirtaa.
Suomen talouden tilanne jatkuu haastavana. Jo pitkään odotettua käännettä saadaan edelleen odottaa, joskin teollisuudessa on nähty varovaisia piristymisen merkkejä. Spondan kiinteistöjen vajaakäyttö heijastaa yritysten varovaisuutta, ja Suomen talouden edelleen jatkuvaa taantumaa. Uskomme kuitenkin operatiiviseen toimintaamme, ja pidämme taloudellisen vuokrausasteen näkymän ennallaan.
Kiinteistökehitystoiminta tuo jatkossakin arvokkaan lisänsä yhtiön kasvuun. Parhaillaan käynnissä olevien kohteiden rakentamisessa olemme aikataulussa ja budjetissa. Swecolle rakennettavan, Helsingin Ilmalassa sijaitsevan, toimistotalon rakentaminen on alkanut. Lisäksi olemme aloittaneet kesäkuussa uuden, n. 4 600 m²:n toimistotalon rakentamisen Helsingin Lassilaan. Kohde valmistuu kesäkuussa 2015.
CERTEUM
Sponda allekirjoitti 30.4.2014 aiesopimuksen, jossa se sopi myyvänsä 12 logistiikkakiinteistöä uudelle logistiikka- ja teollisuuskiinteistösijoitusyhtiö Certeum Oy:lle 216,7 milj. eurolla.
Kauppa on osa kokonaisjärjestelyä, jossa Sponda on yhdessä Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman, Sponda Fund I (SF I), Sponda Fund II (SF II) sekä Sponda Fund III (SF III) kanssa sopinut uuden logistiikka- ja teollisuuskiinteistösijoituksiin erikoistuneen yhtiön perustamisesta ja siitä, että kyseinen yhtiö hankkii Spondan 12 logistiikkakiinteistön lisäksi 22 logistiikka- ja teollisuuskiinteistöä Varmalta, sekä SF I:n, SF II:n ja SF III:n yhtiöosuudet.
Hankittavien kiinteistöjen yhteenlaskettu arvo on n. 920 milj. euroa. Certeumin keskeisiä osakkeenomistajia tulevat kaupan loppuunsaattamisen jälkeen olemaan Keskinäinen työeläkeyhtiö Varma, Sponda Oyj ja Valtion Eläkerahasto. Spondasta tulee osana kokonaisjärjestelyä uuden yhtiön vähemmistöosakkeenomistaja arviolta enintään 38 %:n omistusosuudella. Kauppa on tarkoitus saattaa päätökseen 30.9.2014 mennessä.
Kaupasta kerrottiin tarkemmin 30.4.2014 lähetetyssä pörssitiedotteessa.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ – SUOMI
Suomen talous jatkoi taantumassa vuoden 2014 ensimmäisellä vuosineljänneksellä. Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan Suomen bruttokansantuote laski 0,4 % verrattuna edelliseen vuosineljännekseen ja 0,6 % vuoden takaiseen.
Valtiovarainministeriö on alentanut Suomen vuoden 2014 kasvuennustettaan. Ennusteen mukaan Suomen bruttokansantuote kasvaa 0,2 % vuonna 2014. Viennin kasvun ja yksityisen kulutuksen piristymisen uskotaan kääntävän talouden heikkoon kasvuun. Viennin ennustetaan vielä supistuvan tänä vuonna 0,5 %, mutta kääntyvän ensi vuonna 4,6 % kasvuun maailmankaupan ja Suomen tärkeimpien vientimaiden talouskasvun vahvistumisen myötä. Vuoden 2015 BKT kasvuksi Valtiovarainministeriö ennustaa 1,4 %.
Tämän vuoden ensimmäisen neljänneksen kiinteistöjen transaktiovolyymi oli 0,63 mrd euroa. Toisella neljänneksellä kaupankäynti jatkui samaan tahtiin. KTI:n ennakkotietojen mukaan vuoden alkupuoliskon volyymi on noin 1,3 mrd euroa. Tällä vauhdilla vuoden 2014 transaktiovolyymi ylittää viime vuoden tason.
Uudisrakentaminen on hiipunut heikon taloustilanteen johdosta. Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoille on KTI:n mukaan tulossa vuoden 2014 aikana uutta tilaa vain noin 52 000 m².
Heikko taloustilanne ja tilankäytön tehostaminen kasvattivat pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttöä viime talven aikana. Helsingissä ja Vantaalla tilanne heikkeni ja Espoossa hieman parantui. Espoossa tilanne on kuitenkin heikoin – KTI:n mukaan Espoon vajaakäyttöaste oli maaliskuussa noin 24 %.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ – VENÄJÄ
Venäjän bruttokansantuote kasvoi Suomen Pankin mukaan vain 1,3 % vuonna 2013, koska kotimaisen kysynnän kasvu hidastui selvästi. Kuluvana vuonna kasvun ennustetaan hidastuvan 0,5 %:iin johtuen investointien vähenemisestä, kulutuksen kasvun hidastumisesta ja viennin hitaasta kasvusta. Suomen Pankki ennakoi kasvun hieman elpyvän vuonna 2015 johtuen investointien, tuonnin ja viennin hitaasta kasvusta sekä kulutuksen pysymisestä kohtalaisella tasolla. Ennusteet sisältävät oletuksen, että Krim-Ukraina -tilanteen vaikutukset jäävät rajallisiksi.
Transaktiomarkkina oli vuoden ensimmäisen puoliskon aikana selvästi hiljaisempi kuin vuosi sitten. CB Richard Ellisin ennakkotietojen mukaan kiinteistökauppoja tehtiin noin 1,6 mrd dollarin arvosta, kun vuosi sitten vastaava luku oli noin 3,7 mrd dollaria.
CBRE:n ennakkotietojen mukaan Moskovan toimistojen keskimääräinen vajaakäyttöaste nousi 1,5 prosenttiyksiköllä 14,5 %:iin toisen neljänneksen aikana. Sekä A-luokan että B-luokan tilojen vajaakäyttöasteet nousivat johtuen mittavasta uudistuotannosta ja heikosta kysynnästä.
Heikentynyt taloustilanne ja kasvanut vajaakäyttö ovat luoneet painetta vuokratasojen laskuun. Vuonna 2014 Moskovassa ennakoidaan valmistuvan jopa noin 1,4 miljoonaa m² uutta toimistotilaa, josta on ensimmäisen puolen vuoden aikana valmistunut noin 530 000 m².
KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.-30.6.2014
Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, millä varmistetaan laskennassa käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin.
Kesäkuun 2014 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioi ulkopuolinen arvioitsija sekä Suomessa että Venäjällä. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksen Suomessa teki Catella Property Oy ja Venäjällä CB Richard Ellis. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli tammi-kesäkuussa -2,8 (-4,2) milj. euroa, ja huhti-kesäkuussa 5,7 (-9,3) milj. euroa. Suomessa sijaitsevissa kiinteistöissä positiiviseen arvonmuutokseen huhti-kesäkuussa vaikuttivat ennen kaikkea tuottovaatimusten muutokset Helsingin ydinkeskustassa. Venäjällä puolestaan positiivinen arvonmuutos johtui valuuttakurssimuutoksista. Erittely käyvän arvon muutoksista on nähtävissä taulukossa ”Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta”.
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta
M€
| 4-6/14 | 4-6/13 | 1-6/14 | 1-6/13 | 1-12/13 | |
| Tuottovaatimusten muutokset (Suomi) | 3,3 | -5,7 | 3,3 | -5,7 | -5,0 |
| Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä) | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Kiinteistökehityksen hankkeista saatu kehitysvoitto | 0,0 | 1,9 | 0,0 | 2,2 | 2,2 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | -10,7 | -5,0 | -16,2 | -9,5 | -22,6 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Suomi) | 10,0 | 5,3 | 15,4 | 10,0 | 22,1 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Venäjä) | 0,4 | -3,3 | -6,8 | -2,0 | -7,1 |
| Valuuttakurssien muutos | 2,7 | -2,5 | 1,5 | 0,8 | -5,7 |
| Sijoituskiinteistöt yhteensä | 5,7 | -9,3 | -2,8 | -4,2 | -16,1 |
| Kiinteistörahastot | -2,7 | -0,6 | -2,6 | -2,5 | -8,8 |
| Kiinteistörahastojen realisoituneet voitto-osuudet | 1,9 | 2,2 | 3,5 | 4,5 | 10,7 |
| Konserni yhteensä | 4,8 | -7,7 | -1,8 | -2,2 | -14,2 |
VUOKRAUSTOIMINTA
Sponda laskee kiinteistöjensä nettovuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten mukaisesti (nk. like-for-like net rental growth). Tämä oli toimistokiinteistöissä 5,3 (0,8) %, kauppakeskuksissa 8,5(-0,5) %, logistiikkakiinteistöissä -5,2 (-9,5) % ja Venäjän kiinteistöissä -15,8 (-1,4) %. Kaikki Spondan vuokrasopimukset Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin.
Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä maantieteellisesti seuraavasti:
| Kiinteistön tyyppi | 30.6.2014 | 31.3.2014 | 31.12.2013 | 30.9.2013 | 30.6.2013 |
| Toimistokiinteistöt, % | 87,9*) | 88,2*) | 90,1 | 89,6 | 89,6 |
| Kauppakeskukset | 90,4*) | 92,9*) | 89,0 | 90,8 | 91,1 |
| Logistiikka, % | 71,9 | 71,7 | 75,2 | 75,6 | 75,7 |
| Venäjä % | 89,0 | 88,4 | 96,0 | 96,1 | 97,9 |
| Koko kiinteistökanta, % | 85,7 | 86,2 | 87,9 | 88,0 | 88,3 |
| Maantieteellinen alue | 30.6.2014 | 31.3.2014 | 31.12.2013 | 30.9.2013 | 30.6.2013 |
| Helsingin kantakaupunki, % | 89,4 | 89,4 | 88,1 | 88,5 | 87,9 |
| Pääkaupunkiseutu, % | 82,2 | 82,8 | 84,9 | 84,8 | 84,9 |
| Turku, Tampere, Oulu, % | 90,4 | 92,9 | 94,7 | 94,9 | 95,9 |
| Venäjä, % | 89,0 | 88,4 | 96,0 | 96,1 | 97,9 |
| Koko kiinteistökanta, % | 85,7 | 86,2 | 87,9 | 88,0 | 88,3 |
*) Vuoden 2014 alusta samassa sijoituskiinteistössä sijaitsevat toimisto- ja liiketilat sekä kauppakeskukset on jaettu asianomaisiin segmentteihin osassa sijoituskiinteistöistä. Aiemmin kiinteistöt olivat luokiteltu pääkäyttötarkoituksen mukaan. Muutos koski noin kymmentä kiinteistöä, ja sen vaikutus oli muutoksen tekohetkellä toimistokiinteistöissä -1,2 %-yksikköä ja kauppakeskuskiinteistöissä 3,6 %-yksikköä.
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET
Sponda arvioi, että kuluvan tilikauden riskit ja epävarmuustekijät aiheutuvat Suomen ja Venäjän talouden heikosta kehityksestä. Kyseiset riskit liittyvät taloudellisen vuokrausasteen laskuun ja vuokralaisten maksukyvyttömyydestä johtuvaan vuokratuottojen menettämiseen sekä Suomessa että Venäjällä.
Suomen talouden arvioidaan kääntyvän maltilliseen nousuun vuoden 2014 aikana. Positiivinen kehitys näkyy kuitenkin kiinteistöjen vuokramarkkinassa noin vuoden viiveellä, ja voi vielä kuluvan vuoden aikana vaikuttaa Spondan toimitilojen vajaakäyttöön negatiivisesti.
Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisimmät riskit liittyvät tilojen vuokrauksen onnistumiseen sekä rakennuskustannusten nousuun.
Venäjän lainsäädännön ja viranomaiskäytännön erilaisuus Suomeen verrattuna voivat aiheuttaa ylimääräisiä riskejä Spondalle. Liiketoiminta Venäjällä lisää Spondan valuuttakurssiriskiä. Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua kurssitappioita, jotka vaikuttavat negatiivisesti yhtiön tulokseen.
KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
Heinäkuussa 2014 Sponda tiedotti ostavansa UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaft mbH:lta Tampereen keskustassa, osoitteessa Åkerlundinkatu 11 A-D sijaitsevan toimistokiinteistön 63,7 milj. eurolla. Kohteen lähtötuotto on n. 7 %. Kiinteistökauppa vahvistaa Spondan strategian mukaista kiinteistöomistusta Tampereen keskustassa. Noin 20 000 m² kiinteistö koostuu neljästä vuosina 2008 - 2009 valmistuneesta toimistorakennuksesta. Kiinteistössä on lisäksi parkkihallitilaa 308 autolle. Kiinteistö on lähes täyteen vuokrattu (vuokrausaste 97 %).
NÄKYMÄT VUODELLE 2014
Sponda antaa tulevaisuuden näkymät vuodelle 2014 taloudellisen vuokrausasteen ja nettotuottojen kehityksen osalta.
Taloudellinen vuokrausaste
Sponda arvioi, että konsernin kiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste on vuoden 2014 lopussa vuoden 2013 lopun tasolla. Näkymä perustuu Suomen talouden hitaaseen positiiviseen kehitykseen sekä tällä hetkellä tiedossa oleviin päättyviin vuokrasopimuksiin.
Nettotuotot
Kun logistiikkakiinteistöjen ja kiinteistörahastojen myynti Certeumiin toteutuu arviolta syyskuun 2014 lopussa, Sponda arvioi nettotuottojen vuonna 2014 olevan 175-183 milj. euroa (mukaan lukien myytävien kohteiden nettotuotto omistusajalta). Näkymä perustuu tiedossa olevien kiinteistökauppojen toteutumisen aiheuttamiin muutoksiin Spondan nettotuotoissa.
1.8.2014
Sponda Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020-431 3311 tai 0400-402 653,
talous- ja rahoitusjohtaja Erik Hjelt, puh. 020-431 3318 tai 0400-472 313 ja
yrityssuunnittelu- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020-431 3454 tai 040-527 4462.
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi
