Delårsrapport 1.-3. kvartal 2014/15

Aalborg, Danmark, 2014-12-17 08:52 CET (GLOBE NEWSWIRE) --  

Resumé

Resultater i de første ni måneder 2014/15

• TK Development realiserede i de første ni måneder 2014/15 et resultat før skat, ekskl. afviklingsaktiviteter, på DKK 8,6 mio. mod DKK -21,6 mio. i samme periode 2013/14. 

• Resultat efter skat i de første ni måneder 2014/15 udgør DKK -39,3 mio. mod DKK -39,2 mio. i samme periode året før.

• Balancen udgør pr. 31. oktober 2014 DKK 3.168,7 mio. mod DKK 3.347,1 mio. pr. 31. januar 2014. Koncernens egenkapital udgør DKK 1.503,6 mio. mod DKK 1.553,7 mio. pr. 31. januar 2014, og svarer til en soliditet på 47,5 %.

• Periodens pengestrømme udgør DKK 2,4 mio. mod DKK 16,8 mio. samme periode året før. Netto rentebærende gæld udgør pr. 31. oktober 2014 DKK 1.357,5 mio. mod DKK 1.435,1 mio. pr. 31. januar 2014.

• Koncernen har med virkning fra 1. februar 2014 implementeret IFRS 11, Fællesledede arrangementer, hvilket har medført ændringer i koncernens regnskabspraksis. Koncernens delejede selskaber med fælles bestemmende ledelse der hidtil har været indregnet i koncernregnskabet ved pro rata-konsolidering, skal efter IFRS 11 indregnes ved anvendelse af equity-metoden. Ændringen har indvirkning på en lang række poster i resultatopgørelsen, aktiver og passiver og medfører samlet set en reduktion af balancesummen i koncernen. Ændringen har ingen indvirkning på hverken resultat eller egenkapital i koncernen.

Development

• TK Development har i første kvartal 2014/15 betinget solgt et 6.000 m² kontorprojekt i Aalborg, Danmark. Projektet udvikles til den internationale Alfa Laval-koncern som har indgået en længerevarende lejekontrakt på ejendommen. Projektet er solgt til PensionDanmark til en samlet pris på DKK 126,1 mio. Byggeriet er påbegyndt i marts 2014 og overdrages til investor i juni 2015. Indtjeningen fra salget vil blive indregnet i 2015/16 i forbindelse med overdragelse af projektet til investor.

• TK Development har i andet kvartal 2014/15 solgt og overdraget ca. 7.200 m² byggeretter på Østre Teglgade i København, Danmark, til en privat investor. Avancen er indregnet i andet kvartal 2014/15.

• I Polen har TK Development i andet kvartal 2014/15 solgt og overdraget en andel af koncernens grund i Bytom til Decathlon. Grunden er solgt med tab, men Decathlon bidrager til at styrke interessen og udviklingsmulighederne for området.

• TK Development har i tredje kvartal 2014/15 indgået betinget aftale om salg til private investorer af 1.550 m² retailpark på Marsvej i Randers, Danmark, udlejet til jem & fix og Petworld. Byggeriet er påbegyndt i september 2014 med forventet overdragelse og dermed resultateffekt i 2015/16.

• Der er ligeledes i tredje kvartal 2014/15 indgået betinget aftale om salg af SuperBest-delen i koncernens projekt på Vasevej i Birkerød, Danmark, til et privat ejendomsselskab. Ejendommen handles til bogført værdi og forventes overdraget til investor i foråret 2015.

• TK Development har efter regnskabsperiodens udløb indgået aftale om salg af et byggefelt på 13.000 m² på Amerika Plads, København, Danmark, til A.P. Møller - Mærsk A/S. Salgsprisen udgør DKK 97,5 mio., og TK Developments ejerandel udgør 50 %. Byggefeltet forventes overdraget til A.P. Møller - Mærsk A/S medio 2015, og avancen fra salget vil dermed påvirke TK Developments resultat i 2015/16.

• I Bielany, Warszawa i Polen arbejder TK Development med boligprojektets anden etape som består af 297 boligenheder og servicearealer. Forhåndssalget er påbegyndt i december 2013, og der er forhåndssolgt 41 % af enhederne. Byggeriet er påbegyndt i juni 2014 med forventet aflevering til køberne i foråret 2016. Boligerne sælges som ejerlejligheder til private brugere.

• I Jelenia Góra i Polen udvikler TK Development et ca. 24.400 m² shoppingcenter. Projektet gennemføres i et joint venture med Heitman, og koncernens ejerandel udgør 30 %. Der er indgået lejekontrakter på ca. 52 % af arealet. Byggeriet er påbegyndt i maj 2014, og åbning forventes i efteråret 2015. TK Development modtager honorarindtægter fra det fællesejede selskab for udvikling, udlejning og byggestyring af projektet.

• I Esbjerg, Danmark, ejer TK Development et areal hvorpå der planlægges opført et nyt shoppingcenter, Citycenter BROEN, på ca. 29.800 m². Byggetilladelse til projektet foreligger. Forinden byggeriet kan påbegyndes, skal projektet igennem en validerings- og godkendelsesproces i forhold til sikkerheden i banedriften, m.v. Valideringsprocessen er i gang og var forventet færdig i efteråret 2014 med byggestart umiddelbart derefter. Valideringen er forsinket og forventes nu afsluttet primo 2015. Som følge af udskydelsen af projektet har en række lejekontrakter skullet genforhandles. Koncernen har oplevet fin opbakning fra lejerne og har nu indgået lejekontrakter på mere end 60 % af arealet. Denne udlejningsgrad vurderes tilfredsstillende i forhold til at kunne sætte byggeriet i gang når bl.a. valideringen er afsluttet. Der er fortsat drøftelser med PFA om salg af en andel af projektet på nuværende stadie. PFA vil dermed såfremt en endelig aftale indgås, deltage i færdigudviklingen af projektet. Dette harmonerer med koncernens forretningsmodel om gerne at indgå partnerskaber omkring større udviklingsprojekter.

• Koncernens projektportefølje inden for development udgør pr. 31. oktober 2014 389.000 m² (31.1.14: 405.000 m²).

 Asset management

• Den samlede portefølje af ejendomme i forretningsområdet asset management og dermed cashflow-genererende ejendomme består af 112.050 m² og udgør pr. 31. oktober 2014 DKK 1.526,5 mio., inklusive projekter i joint ventures, mod DKK 1.934,2 mio. pr. 31. januar 2014.

• Den årlige nettoleje ved aktuel udlejning svarer til en forrentning af bogført værdi på 5,5 %. Dette dækker over en stor spredning i afkastet på de enkelte centre. Forrentning af bogført værdi ved fuld udlejning forventes at udgøre 7,2 %. Den aktuelle udlejning er påvirket af tomgang og korterevarende rabataftaler med lejere hvor især de lokale lejere generelt har det svært.

• TK Development har i første kvartal 2014/15 gennemført salget af sin 75-% ejerandel af outletcentret Fashion Arena Outlet Center i Prag, Tjekkiet. Centret er solgt til Meyer Bergman, og salgsprisen for hele centret udgør EUR 71,5 mio. Salget har medført en avance i forhold til bogført værdi, en reduktion af balancen og et betydeligt bidrag til den fri likviditet i koncernen.

• En andel af koncernens færdigopførte butiksejendom i Brønderslev, Danmark, er i andet kvartal 2014/15 solgt til en privat investor og i tredje kvartal 2014/15 overdraget til køber. Ledelsen har i den forbindelse foretaget en revurdering af den samlede ejendom, og der er i andet kvartal 2014/15 indregnet en nedskrivning af værdien af ejendommen.

• TK Development har efter regnskabsperiodens udløb solgt sin 20-% ejerandel af shoppingcentret Futurum Hradec Králové i Tjekkiet til Meyer Bergman. Salgsprisen for det samlede center inklusive hypermarkedsdelen som TK Development sammen med de øvrige ejere, GE Capital og Heitman, har erhvervet for ca. EUR 12 mio. som et led i handlen, udgør EUR 87,6 mio. og er på niveau med bogført værdi. Salget er et led i ledelsens målsætning om at sælge et eller flere færdigopførte, betydende projekter og giver et væsentligt bidrag til koncernens fri likviditet. 

 Afviklingsaktiviteter

• Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne udgør i de første ni måneder 2014/15 DKK -47,7 mio. mod DKK -13,5 mio. i samme periode året før. Resultatet består af DKK -15,6 mio. fra den løbende drift, DKK -13,8 mio. fra konstaterede tab i forbindelse med gennemførte salg, herunder salg efter regnskabsperiodens udløb og DKK -18,3 mio. fra nedskrivninger af tilbageværende aktiver.

• Ledelsen prioriterer hårdt at afvikle de af koncernens aktiviteter der er kategoriseret som afviklingsaktiviteter og har valgt at gennemføre salg under bogført værdi. Med henblik på hurtigere at kunne gennemføre afviklingen, særligt af de finske aktiviteter, har ledelsen herudover valgt at nedskrive de tilbageværende aktiver med DKK 18,3 mio.

• Balancen for afviklingsaktiviteterne udgør pr. 31. oktober 2014 DKK 274,7 mio. mod DKK 367,7 mio. pr. 31. januar 2014 hvilket svarer til en reduktion på ca. 25 %. Reduktionen vedrører primært aflevering af første etape af det forhåndssolgte projekt DomusPro Retail Park til investor. 

• Der er i tredje kvartal 2014/15 indgået aftale om salg af yderligere en af koncernens tyske investeringsejendomme, en boligudlejningsejendom i randområdet af Berlin. Ejendommen er solgt til en privat investor til en pris der svarer til bogført værdi.

• TK Developments projekt DomusPro Retail Park i Vilnius, Litauen, er betinget solgt til BPT Baltic Opportunity Fund der er under management af BPT Asset Management. Salgsprisen er baseret på et afkastkrav på 8,5 %. Projektet opføres i etaper. Byggeriet af første etape på ca. 7.500 m² er afsluttet i marts 2014 og afleveret til investor i første kvartal 2014/15. Projektets anden etape på ca. 3.800 m² er fuldt udlejet, og byggeriet forventes påbegyndt i foråret 2015.

• Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med større usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og der er risiko for at afviklingen af disse aktiviteter kan ske til lavere værdier end bogførte værdier.

 Markedsforhold

• Ledelsens overordnede vurdering af markedsforholdene for koncernen er uændret i forhold til vurderingen i koncernens årsrapport som er offentliggjort primo april 2014. Det er dog ledelsens vurdering at der er en øget risiko for svigtende økonomisk vækst, bl.a. som følge af den geopolitiske usikkerhed i Ukraine, og særligt markedsforholdene i Finland og Polen kan blive vanskeligere som en konsekvens heraf.

• Der er forventninger om en afdæmpet økonomisk vækst og en stigende forbrugertillid på koncernens markeder, dog varierende i styrke fra land til land. Der afventes fortsat en stigning i privatforbruget.

• Ledelsen oplever en aftagende usikkerhed på ejendomsmarkederne, men der er fortsat lange og grundige beslutningsprocesser hos lejere, investorer og finansieringskilder. Ledelsen oplever dog at det historisk lave renteniveau har medvirket til at øge interessen for investering i fast ejendom som aktivklasse for især institutionelle investorer.

• Der opleves en opblødning i mulighederne for at opnå finansiering. Mulighederne varierer fra projekt til projekt, afhængigt af type, beliggenhed og status, herunder udlejning og salg. Generelt stilles der fortsat krav om en relativt høj egenfinansiering af projekterne, men også her opleves en vis opblødning.

Finansielle forhold

• TK Development har i første kvartal 2014/15 gennemført salget af sin 75-% ejerandel af outletcentret Fashion Arena Outlet Center i Prag, Tjekkiet. TK Development har efter regnskabsperiodens udløb solgt sin 20-% ejerandel af shoppingcentret Futurum Hradec Králové i Tjekkiet til Meyer Bergman. Disse salg har medført en betydelig styrkelse af koncernens finansielle beredskab.

• Projektkreditter på DKK 0,1 mia. havde pr. 31. januar 2014 udløb inden udgangen af januar 2015. Kreditterne er alle enten indfriet i forbindelse med salg af projekter eller refinansieret.

• TK Development har en overordnet aftale med koncernens hovedbankforbindelse om såvel drifts- som projektfinansiering. Engagementet er senest forlænget frem til medio 2015.

Forventninger til 2014/15

• Ledelsen fastholder den tidligere udmeldte resultatforventning til 2014/15. Ledelsen forventer således for regnskabsåret 2014/15 et positivt resultat før skat, ekskl. afviklingsaktiviteter, i niveauet DKK 40 mio.

• Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med større usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og der er risiko for yderligere tab inden afviklingen er tilendebragt. Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne indgår derfor ikke i forventningerne.

De forventninger der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer som nævnt i afsnittet ­”Risikoforhold” i koncernens årsrapport 2013/14, herunder kan fremhæves vurderingen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje som omtalt under ”Forretningsmæssige risici” og ”Risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsen”.

         TK Development A/S, adm. direktør Frede Clausen, tel. +45 8896 1010