Citycon Oyj:n tilinpäätöstiedote 1.1.–31.12.2014 on kokonaisuudessaan tämän tiedotteen liitteenä ja se on saatavilla myös yhtiön internetsivuilla osoitteessa www.citycon.fi.
Tilinpäätös ja toimintakertomus
Citycon Oyj:n hallitus on 10.2.2015 hyväksynyt yhtiön tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen tilikaudelta 1.1.-31.12.2014. Tilinpäätös ja toimintakertomus ovat kokonaisuudessaan tämän tiedotteen liitteenä. Myös Citycon-konsernin selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä tilikaudelta 2014 on julkaistu samanaikaisesti yhtiön tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen kanssa. Kaikki nämä asiakirjat ovat saatavilla yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi.
Yhteenveto vuoden 2014 viimeisestä vuosineljänneksestä verrattuna edelliseen vuosineljännekseen
- Liikevaihto laski 60,8 miljoonaan euroon (61,4 milj. euroa) johtuen pääasiassa heikentyneestä Ruotsin kruunun kurssista sekä matalammista liikevaihtosidonnaisista vuokrista.
- Nettovuokratuotot laskivat 2,7 miljoonaa euroa eli 6,1 % 41,3 miljoonaan euroon (44,0 milj. euroa) johtuen pääasiassa normaalista kausivaihtelusta kiinteistöjen hoitokuluissa.
- Operatiivinen liikevoitto (EPRA Operating profit) laski 5,4 miljoonaa euroa eli 13,4 % 34,8 miljoonaan euroon (40,2 milj. euroa) johtuen pääasiassa alhaisemmista nettovuokratuotoista ja korkeammista operatiivisista hallinnon kuluista.
- Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) pienentyi 24,1 miljoonaan euroon (29,4 milj. euroa) johtuen lähinnä alhaisemmasta operatiivisesta liikevoitosta ja korkeammista rahoituskuluista, jotka sisälsivät kertaluonteisia rahoituskuluja ennenaikaisesti takaisinmaksettujen lainojen tulouttamattomien järjestelypalkkioiden alaskirjauksista. Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic) laski 0,041 euroon (0,050 euroa) johtuen pääasiassa alhaisemmasta operatiivisesta tuloksesta sekä korkeammasta osakemäärästä kesä-heinäkuussa toteutettujen osakeantien jälkeen.
- Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 2,2 miljoonaa euroa (0,1 milj. euroa). Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 2 769,1 miljoonaa euroa (2 759,0 milj. euroa) ja sijoituskiinteistöjen keskimääräinen painotettu nettotuottovaatimus laski 6,1 %:iin (6,2 %).
Yhteenveto vuodesta 2014 verrattuna vuoteen 2013
Citycon saavutti vuoden 2014 taloudelliset tavoitteet. Yhtiö täsmensi tulevaisuuden näkymiään koskevaa ohjeistustaan kahdesti vuoden 2014 aikana. Kolmannen osavuosikatsauksensa yhteydessä yhtiö ilmoitti odottavansa vuoden 2014 liikevaihdon kasvavan vuoteen 2013 verrattuna -4–2 miljoonalla eurolla, operatiivisen liikevoittonsa (EPRA Operating profit) -2–4 miljoonalla eurolla, operatiivisen tuloksensa (EPRA Earnings) 8–14 miljoonalla eurolla ja osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa (EPRA EPS) olevan 0,18–0,19 euroa. Vuonna 2014 liikevaihto pienentyi vuoteen 2013 verrattuna 3,3 miljoonalla eurolla kun taas operatiivinen liikevoitto kasvoi 0,6 miljoonalla eurolla ja operatiivinen tulos kasvoi 13,0 miljoonalla eurolla. Osakekohtainen operatiivinen tulos oli 0,191 ylittäen hieman yhtiön antaman ohjeistuksen.
- Hallitus ehdottaa 0,15 euron osakekohtaista pääoman palautusta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta ja että osinkoa ei jaeta.
- Liikevaihto laski 245,3 miljoonaan euroon (248,6 milj. euroa) johtuen lähinnä divestoinneista ja heikommasta Ruotsin kruunusta.
- Huolimatta 29,9 miljoonan euron ydinliiketoimintaan kuulumattomien kohteiden myynnistä, nettovuokratuotot kasvoivat 0,5 miljoonaa euroa eli 0,3 % ja olivat 169,4 miljoonaa euroa (168,9 milj. euroa), johtuen lähinnä tiukasta hoitokulujen hallinnasta. Lisäksi leuto talvi vähensi hoitokuluja ensimmäisellä vuosipuoliskolla. Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto kasvoi 3,8 miljoonaa euroa eli 2,9 % ilman heikentyneen Ruotsin kruunun vaikutusta. Lisäksi valmistuneet kehityshankkeet kasvattivat nettovuokratuottoja 1,9 miljoonalla eurolla.
- Tulos/osake oli 0,16 euroa (0,22 euroa) johtuen pääasiassa käyvän arvon ja laskennallisten verojen muutoksista sekä suuremmasta osakkeiden lukumäärästä.
- Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) kasvoi 13,0 miljoonaa euroa eli 14,9 % lähinnä korkeampien nettovuokratuottojen ja matalampien rahoituskulujen ansiosta. Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic) oli 0,191 euroa (0,203 euroa).
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli 0,13 euroa (0,14 euroa).
Avainluvut
| IFRS:n mukaiset tunnusluvut | Q4/2014 | Q4/2013 | Q3/2014 | 2014 | 2013 | Muutos- % 1) |
| Liikevaihto, Me | 60.8 | 62.0 | 61.4 | 245.3 | 248.6 | -1.3 |
| Nettovuokratuotto, Me | 41.3 | 41.9 | 44.0 | 169.4 | 168.9 | 0.3 |
| Katsauskauden voitto/tappio emoyhtiön omistajille, Me | 23.2 | 42.8 | 20.1 | 84.5 | 94.9 | -10.9 |
| Tulos/osake, euroa 2) | 0.04 | 0.10 | 0.03 | 0.16 | 0.22 | -27.1 |
| Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa 3) | 0.00 | 0.13 | 0.06 | 0.13 | 0.14 | -7.0 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me | 2,769.1 | 2,733.5 | 2,759.0 | 2,769.1 | 2,733.5 | 1.3 |
| Omavaraisuusaste, %4) | 54.6 | 43.2 | 54.9 | 54.6 | 43.2 | - |
| Loan to Value (LTV), % 4) 5) | 38.6 | 49.3 | 36.7 | 38.6 | 49.3 | - |
| EPRA:n mukaiset tunnusluvut | Q4/2014 | Q4/2013 | Q3/2014 | 2014 | 2013 | Muutos-% 1) |
| Operatiivinen liikevoitto (EPRA operating profit), Me | 34.8 | 36.5 | 40.2 | 149.8 | 149.1 | 0.4 |
| % liikevaihdosta % | 57.3 | 58.8 | 65.6 | 61.0 | 60.0 | - |
| Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me | 24.1 | 22.1 | 29.4 | 99.7 | 86.7 | 14.9 |
| Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), euroa 2) | 0.041 | 0.050 | 0.050 | 0.191 | 0.203 | -5.9 |
| EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset) (%)6) | 19.6 | 25.0 | 15.0 | 19.4 | 22.4 | - |
| EPRA Cost Ratio (poislukien vajaakäytön kustannukset) (%)6) | 19.0 | 22.6 | 13.1 | 17.7 | 20.0 | - |
| Nettovarallisuus/osake (EPRA NAV per share), euroa | 3.01 | 3.13 | 3.01 | 3.01 | 3.13 | -3.7 |
| Oikaistu nettovarallisuus/osake (EPRA NNNAV per share), euroa | 2.63 | 2.78 | 2.65 | 2.63 | 2.78 | -5.4 |
1) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa vuosien 2014 ja 2013 väliseen muutokseen.
2) Osakekohtaiset tulostunnusluvut on laskettu osakeantioikaistulla osakkeiden määrällä kesäkuussa 2014 toteutetun suunnatun osakeannin sekä heinäkuussa 2014 toteutetun merkintäetuoikeusannin seurauksena.
3) Citycon muutti vuoden 2014 ensimmäisellä neljänneksellä rahavirtojen raportointia. Toteutuneet kurssivoitot ja -tappiot on siirretty liiketoiminnan nettorahavirrasta osaksi rahoituksen nettorahavirtaa. Muutos on tehty myös vertailukausien tietoihin.
4) Citycon muutti vuoden kolmannella neljänneksellä laskennallisten verojen laskentaperiaatetta joka vaikuttaa sekä omavaraisuusasteeseen, että luototusasteeseen. Muutos on tehty myös vertailukausien tietoihin.
5) Citycon muutti katsauskaudella luototusasteen raportointia sisällyttämällä "Osuudet yhteisyrityksissä" sijoituskiinteistöihin. Muutos on tehty myös vertailukausien tietoihin.
6) Citycon tarkensi periaatteitaan liittyen pysäköintituottojen raportointiin. Aikaisemmin pysäköintituotot on raportoitu osana käyttökorvauksia ja palvelutuottoja, mutta 2014 vuoden alusta osana bruttovuokratuottoja. Muutos vaikuttaa myös EPRA Cost Ration laskentaan. Muutos on tehty myös vertailukausien tietoihin.
Vuoden 2014 tärkeimmät tapahtumat
- Citycon allekirjoitti 18.12. 500 miljoonan euron sitovan luottolimiittisopimuksen pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa.
- Citycon hankki 16.10. GIC:n 40 %:in osuuden Ison Omenan kauppakeskuksesta. Kaupan jälkeen Citycon omistaa 100 % nykyisestä kauppakeskuksesta.
- Citycon laski 22.9. liikkeelle 350 miljoonan euron suuruisen 10 vuoden joukkovelkakirjalainan. Euromääräiselle taatulle lainalle maksetaan kiinteää 2,50 % vuotuista korkoa. Laina ylimerkittiin ja lainaa merkitsi laaja joukko kansainvälisiä sijoittajia.
- Yhtiö ilmoitti 9.9. sopineensa NCC Property Developmentin kanssa yhteisyrityksestä koskien Mölndals Gallerian kehityshanketta Göteborgissa. Cityconin investoinnin kokonaisarvo tulee olemaan noin 120 miljoonaa euroa.
- Cityconin pitkäaikaisia investointitason (investment grade) luottoluokituksia nostettiin heinäkuussa. Luottoluokituslaitos Standard & Poor’s nosti 8.7. Cityconin luottoluokituksen luokkaan BBB (aiemmin BBB-) ja Moody’s nosti 30.7. Cityconin luottoluokituksen luokkaan Baa2 (aiemmin Baa3). Molempien luottoluokituksien näkymät ovat vakaat.
- Yhtiö toteutti kesä-heinäkuussa suunnatun osakeannin ja sitä seuranneen merkintäetuoikeusannin, joilla yhtiö keräsi yhteensä noin 400 miljoonaa euroa uutta pääomaa. 206,4 miljoonan euron suunnattu osakeanti CPP Investment Board European Holdings S.àr.l.:lle (“CPPIBEH”) toteutettiin 9.6. ja 196,5 miljoonan euron merkintäetuoikeusanti toteutettiin 8.7.
- Jurn Hoeksema aloitti Cityconin operatiivisena johtajana ja johtoryhmän jäsenenä 1.6.
Toimitusjohtajan kommentti
Citycon Oyj:n toimitusjohtaja Marcel Kokkeel kommentoi tilikautta:
Vuosi 2014 oli Cityconille menestyksekäs, vaikka erityisesti Suomessa vähittäiskaupan toimintaedellytykset olivat haasteelliset. Toimenpiteiden ansiosta tuloskehityksemme pysyi edelleen vakaana. Pystyimme parantamaan kiinteistökantamme laatua, ja vertailukelpoiset nettovuokratuotot kasvoivat 2,9 %. Panostamalla vuokraukseen onnistuimme nostamaan vuokrausasteen 96,3 %:iin. Tulos on selkeä osoitus Cityconin liiketoimintamallin kestävyydestä ja yhtiön kyvystä todelliseen kasvuun.
Jatkoimme kiinteistökannan laadun parantamista tehostamalla toimintaa entistä järjestelmällisemmin One Citycon ‑hengessä sekä pyrkimällä kierrättämään pääomaa tuottavasti. Heinäkuussa 2011 tehdyn strategiapäivityksen jälkeen Citycon on onnistuneesti myynyt 26 ydinliiketoimintaansa kuulumatonta kohdetta noin 111 miljoonan euron arvosta. Pohjoismaissa koettu investointitoiminnan merkittävä kasvu tukee tehokkaasti pyrkimyksiämme jatkaa jäljellä olevien ydinliiketoimintaan kuulumattomien, noin 300 miljoonan euron arvoisten kohteiden myymistä. Vuoden aikana vahvistimme myös kehitystoimintaamme, ja Ruotsissa Göteborgin Mölndals Galleria on meille uusi suuri hanke. Suomessa Ison Omenan laajennushanke edistyi hyvin, ja ostettuamme GIC:n 40 %:n osuuden, omistamme nyt kokonaan yhden Suomen suosituimmista kauppakeskuksista.
Vuotta leimasivat merkittävät rahoitustransaktiot sekä kansainvälisesti tunnetun kiinteistösijoittajan CPPIBEH:n tulo strategiseksi osakkeenomistajaksi. Taseemme on nyt olennaisesti vahvistunut ja luototusasteemme on matala. Tämän ansiosta voimme entistä tehokkaammin käyttää hyväksemme tilaisuuksia kasvuun sekä nykyisen kiinteistökantamme että selektiivisten yritysostojen kautta.
Tilikauden jälkeiset tapahtumat
Yhtiö ilmoitti 16.1., että Cityconin kaupallinen johtaja ja johtoryhmän jäsen Harri Holmström jättää tehtävänsä yhtiössä tammikuun 2015 lopussa.
Yhtiö ilmoitti 28.1. allekirjoittaneensa TK Developmentin kanssa sopimuksen, joka koskee suur-Kööpenhaminan alueelle Køgeen rakennettavan Straedet kauppakeskuksen tulevaa ostoa. Ostohinnan arvioidaan olevan noin 75 miljoonaa euroa ja se maksetaan kohteen valmistuttua vuonna 2017.
Tulevaisuuden näkymät
Vuonna 2015 Citycon antaa ohjeistuksen kolmesta tunnusluvusta: operatiivinen liikevoitto (EPRA Operating profit), operatiivinen tulos (EPRA Earnings) ja osakekohtainen operatiivinen tulos (EPRA Earnings per share). Yhtiö ei tule jatkossa antamaan ohjeistusta liikevaihdosta ennustamiseen liittyvien kasvaneiden epävarmuuksien (mm. valuuttakurssien heilahtelut) johdosta. Yhtiö odottaa operatiivisen liikevoittonsa muuttuvan -8–0 miljoonalla eurolla ja operatiivisen tuloksensa muuttuvan 6–14 miljoonalla eurolla vuonna 2015 edelliseen vuoteen verrattuna. Lisäksi yhtiö odottaa osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa (EPRA EPS, basic) olevan 0,175–0,195 euroa.
Arviot perustuvat nykyiseen kiinteistökantaan sekä vallitsevaan inflaatioon ja euro-kruunu-valuuttakurssitasoon sekä nykyisiin korkotasoihin. Tilat, jotka eivät ole vuokralla suunnitteilla tai käynnissä olevien kehityshankkeiden vuoksi, vähentävät nettovuokratuottoja vuoden aikana.
Toimintaympäristön kehitys
Taloudellinen epävarmuus jatkui Suomessa vuoden 2014 aikana, kun taas Ruotsin talous näytti vahvoja merkkejä talouden elpymisestä. Euroopan komission (ennusteen) mukaan BKT:n kasvu oli vuonna 2014 euroalueella 0,8 %, Suomessa -0,4 %, Ruotsissa 2,0 %, Virossa 1,9 % ja Tanskassa 0,8 %.
Vuonna 2015 Euroopan komissio ennustaa euroalueen BKT:n kasvun saavuttavan 1,1 %. Kasvu yltää Ruotsissa (2,4 %), Virossa (2,0 %) ja Tanskassa (1,7 %) alueen keskiarvon yläpuolelle. Suomessa BKT:n kasvun ennustetaan kuitenkin pysyttelevän vaatimattomalla tasolla (0,6 %) neljättä vuotta peräkkäin. Suomessa BKT:n kasvu riippuu sekä Euroopan vientimarkkinoiden elpymisestä että kotimaisen kysynnän kasvusta.
Kuluttajien luottamus oman taloutensa kehitykseen on katsauskauden aikana pysynyt suhteellisen vakaana Cityconin toimintamaissa. Pohjoismaissa kuluttajien luottamus on pysytellyt selvästi positiivisena, kun taas Virossa kuluttajien luottamus jäi niukasti negatiiviseksi. Koko euroalueella kuluttajien luottamus on edelleen keskimäärin negatiivisella tasolla. (Lähde: Eurostat) Kuluttajahinnat ovat jatkaneet hienoista nousuaan Suomessa ja Tanskassa, kun taas Ruotsissa, Virossa ja koko euroalueella inflaatio oli lievästi negatiivinen. (Lähteet: Tilastokeskus, Statistics Sweden/Estonia/Denmark) Työttömyys on euroalueen keskiarvoa (11,4 %) huomattavasti matalampi kaikissa Cityconin toimintamaissa. (Lähde: Eurostat)
Vähittäiskaupan myynnin kasvu oli vuoden 2014 aikana vahvaa Virossa (6,0 %) ja Ruotsissa (3,4 %), mutta negatiivista Suomessa (-1,0 %) ja Tanskassa (-2,1 %). (Lähteet: Tilastokeskus, Statistics Sweden/Estonia/Denmark) Parhaiden kauppakeskusten vuokrat verrattuna vuoden takaiseen tilanteeseen laskivat hieman Suomessa, mutta nousivat Ruotsissa noin 2,0 %. Virossa parhaiden kauppakeskusten vuokratasot nousivat 1,5−3,0 % liittyen vuokrien indeksointiin ja liikevaihtosidonnaisten vuokrien kasvuun. Suomessa vähittäiskaupan myynnin heikentyneet ennusteet rajoittavat vuokrien nousupotentiaalia. Virossa parhaiden kauppakeskusten vuokrien ennustetaan pysyvän ennallaan vuonna 2015 sillä suurten tilojen kysyntä on vähäistä ja pienempien tilojen vuokratasot ovat jo lähellä potentiaalista maksimiaan. Ruotsissa parhaiden kohteiden vuokrien ennustetaan jatkavan kasvuaan, mutta vuokrannousupotentiaalia rajoittaa vallitseva kilpailutilanne. Parhaiden kohteiden vuokrien nousun ennustetaan jatkuvan kakkosluokan kohteiden vuokrien nousua vahvempana. (Lähde: JLL)
Kiinteistösijoitusmarkkinoiden aktiviteetti on jatkunut positiivisena vuoden aikana ja transaktioita tehtiin erityisen paljon viimeisellä vuosineljänneksellä. Parhaiden kohteiden kysyntä on edelleen vahvaa. Kasvaneesta sijoittajakysynnästä ja parhaiden kohteiden tarjonnan vähäisyydestä johtuen parhaiden kohteiden tuottovaateet ovat laskeneet. Suomessa liikekiinteistöjen transaktiovolyymi ylitti selvästi viime vuoden tason. Ruotsissa kaikkien kiinteistöjen transaktiovolyymi oli ennätyksellisen korkea ja liikekiinteistöjen transaktiovolyymi edellisvuoden tasolla. Suomessa tuottovaateiden ennustetaan pysyvän muuttumattomina vuonna 2015 ja Ruotsissa parhaiden kauppakeskusten tuottovaateiden ennustetaan laskevan hieman. Virossa kiinteistösijoitusmarkkinoilla jatkunut aktiivisuus ja parantuneet markkinaolosuhteet ovat johtaneet hieman laskeneisiin tuottovaateisiin ja pientä laskua ennustetaan myös vuodelle 2015. (Lähde: JLL)
Riskit ja epävarmuustekijät
Yhtiön keskeiset riskit ja epävarmuustekijät sekä tärkeimmät riskienhallintatoimenpiteet ja periaatteet on käsitelty laajemmin vuoden 2014 tilinpäätöksen sivuilla 49-51 sekä tulevassa vuoden 2014 vuosikertomus- ja vastuullisuusraportissa.
Cityconin hallitus arvioi, että yhtiön riskit ovat säilyneet pääosin muuttumattomina vuoden 2014 aikana. Keskeiset riskit liittyvät kiinteistökehitysprojekteihin, heikentyneeseen liiketilojen kysyntään, hoitokulujen nousuun, ympäristöön ja ihmisiin, sijoituskiinteistöjen käypien arvojen laskuun sekä rahoituksen saatavuuteen ja kustannukseen.
Hallituksen osingonjakoa ja varojen jakamista koskeva ehdotus
Cityconin hallitus ehdottaa 19.3.2015 kokoontuvalle varsinaiselle yhtiökokoukselle, että tilikaudelta 2014 ei jaeta osinkoa, ja että osakkeenomistajille maksetaan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta pääoman palautusta 0,15 euroa osakkeelta. Pääoman palautus maksetaan osakkeenomistajalle, joka pääoman palautuksen täsmäytyspäivänä 23.3.2015 on merkittynä Euroclear Finland Oy:n pitämään yhtiön osakasluetteloon. Hallitus ehdottaa, että pääoman palautus maksetaan 30.3.2015.
Cityconin taloudellinen raportointi 2015
Citycon julkaisee vuoden 2014 vuosikertomuksen ja vastuullisuusraportin internetsivuillaan viimeistään viikolla yhdeksän.
Citycon julkistaa kolme osavuosikatsausta tilikaudella 2015. Osavuosikatsaukset julkistetaan seuraavasti:
1-3/2015 30.4.2015 noin klo 9
1-6/2015 15.7.2015 noin klo 9
1-9/2015 21.10.2015 noin klo 9
Yhtiökokous 2015
Cityconin varsinainen yhtiökokous pidetään torstaina 19.3.2015 klo 12.00 alkaen Finlandia-talossa osoitteessa Mannerheimintie 13, Helsinki.
Lisää sijoittajatietoa Cityconin internetsivuilla osoitteesta www.citycon.fi.
Lisätiedot:
Marcel Kokkeel, toimitusjohtaja
Puhelin 020 766 4521 tai 040 154 6760
marcel.kokkeel@citycon.com
Eero Sihvonen, varatoimitus- ja talousjohtaja
Puhelin 020 766 4459 tai 050 557 9137
eero.sihvonen@citycon.com
Citycon Oyj (NASDAQ OMX: CTY1S) on päivittäistavarakauppavetoisten, kaupungeissa sijaitsevien kauppakeskusten johtava omistaja, kehittäjä ja hallinnoija Pohjoismaissa ja Baltiassa. Yhtiön hallinnoiman kiinteistöomaisuuden arvo on yhteensä noin 3,3 miljardia euroa ja sen markkina-arvo on noin 1,5 miljardia euroa. Lisätietoa Cityconista: www.citycon.fi
