STOCKHOLM, 2019-02-27



JANUARI – DECEMBER 2018

  • Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 1 883,2 (2 692,1) Mkr och rörelseresultatet till 125,5 (315,9) Mkr. Resultat efter skatt uppgick till 46,7 (225,2) Mkr motsvarande -2,14 (16,76) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till 2 070 (2 071) Mkr, motsvarande 105,63 (106,88) kr per stamaktie.
  • Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 2 598,5 (3 351,4) Mkr och rörelseresultatet till 188,8 (505,5) Mkr. Resultat efter skatt uppgick till 116,5 (455,7) Mkr motsvarande 1,73 (23,45) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till 2 709 (2 667) Mkr, motsvarande 78,04 (77,23) kr per stamaktie.
  • Under perioden byggstartades 100 (546) bostäder i projekt varav ALM Equitys andel var 50 (340) bostäder.
  • Under perioden såldes totalt 458 (545) bostäder, varav ALM Equitys andel var 238 (385) bostäder.


OKTOBER – DECEMBER 2018

  • Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 283,9 (769,2) Mkr och rörelseresultatet till -6,3 (48,8) Mkr. Resultat efter skatt uppgick till -27,1 (29,7) Mkr motsvarande -4,36 (1,25) kr per stamaktie.
  • Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 1 064,5 (1 797,1) Mkr och rörelseresultatet till 160,7 (249,9) Mkr. Resultat efter skatt uppgick till 134,8 (248,8) Mkr motsvarande 5,93 (14,17) kr per stamaktie.
  • Under perioden byggstartades 62 (0) bostäder i projekt varav ALM Equitys andel var 31 (0) bostäder.
  • Under perioden såldes totalt 7 (81) bostäder i projekt, varav ALM Equitys andel var 7 (69) bostäder.


VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER KVARTALET

  • ALM Equity avyttrade sista delen i Kvarnenkvarteret i Uppsala. Avyttringen skedde i bolagsform och förvärvades av Bergsporten AB. Det underliggande fastighetsvärdet vid försäljningen var 31,2 Mkr. ALM Equitys andel uppgick till 25 procent.
  • Förvaltningsprojektet Mälarterrassen i Hässelby Strand blev fullt uthyrt.
  • Investerare har förbundit sig att tillskjuta eget kapital samt förvaltning av projektet Telegrafberget i Nacka, innehållande 180 bostäder. ALM Equitys andel uppgår till 50 procent.
  • Byggstart av 62 hyresbostäder i Rönninge Centrum. ALM Equitys andel uppgår till 50 procent.
  • ALM Equity har avyttrat 25 procent av projektet Ingenting, Solna. Dessa andelar var en del av förvärvet från Kopparnäset.


VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER KVARTALETS UTGÅNG

  • I projektet Brygghusen, Sollentuna har samtliga 45 enheter hyrts ut. Projektet färdigställs under första kvartalet 2019.
  • ALM Equity har sålt 20 procent och 888 lägenheter av utvecklingsprojektet Södra Häggvik, Sollentuna till investerare.
  • I projektet Hässelby Slott, Stockholm har samtliga 131 enheter inriktade mot longstayboende hyrts ut till en hotelloperatör. Projektet förväntas byggstartas under 2019.
  • Styrelsen föreslår utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier genom en fondemission istället för kontantutdelning, vilket motsvarar ett inlösenvärde på 1,20 (1,20) kr per stamaktie. Styrelsen föreslår vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetalas med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis.

* Segmentsredovisningen ger enligt bolaget den mest rättvisande bilden av ALM Equitys verksamhet där successiv vinstavräkning används för samtliga projekt och överensstämmer med bolagets interna rapportering.

VD HAR ORDET

På en marknad som mer eller mindre gått i baklås har ALM Equity lyckats att både finansiera miljardprojekt och att sälja dem. Totalt har 1 213 bostäder paketerats och sålts på investerarmarknaden de gångna åren. Grunden för våra framgångar ligger i en ständig strävan efter att minimera de risker som alltid finns, inte minst på blomstrande marknader. Den svenska bostadsrättsmarknaden var en sådan i takt med prisökningarna på produkterna lockades nya aktörer in på marknaden och riskerna ökade.
En av ALM Equitys strategier för riskminimering har varit att i varje projekt ha med utomstående investerare. Arbetet med att bolagisera och finansiera projekt i strukturer som lever sitt eget liv i koncernen har varit mer arbetskrävande än att driva verksamheten enligt traditionella linjer, men projekten har genom detta arbetssätt granskats mer noggrant än om allt hade skett in-house.

VI LEVERERAR DET VI LOVAR
Vi har under åren arbetat upp ett mycket bra samförstånd med olika investerare. Inte minst är vetskapen om att ALM Equity levererar det vi lovat en stor tillgång när marknadsförutsättningarna ändras. Under 2018 finansierades fyra projekt med 390 Mkr i eget kapital från externa investerare. Dessutom såldes bostäder för 670 Mkr till investerare.
I februari investerade externa partners 206 Mkr i Projektet Södra Häggvik, därmed har investerare tillskjutit 426 Mkr i riskbärande kapital i projektet. Projektet har samtidigt sålt bostäder för förvaltning till investerare (80%) för ca 1 500 Mkr.
I och med försäljningen av andelar i Södra Häggvik har vi ytterligare stärkt likviditeten och funderar nu både på nya affärer och hur vi ska placera likviditeten fram till förfallet av obligationen i Q1 2020.
Jag tror att vår modell och tradition har hjälpt oss att snabbt ändra vår inriktning från bostadsrätter till en ny variant av bostäder som även kan hyras ut, antingen direkt av brukaren eller av ett företag för sina anställda.

Vi har inte bara ändrat inriktning vad gäller projektens slutkund, vi har också ändrat vad projekten ska innehålla, alltså vilken sorts lägenheter vi bygger. I Sverige dominerar enpersonshushållen. Det har i princip aldrig varit styrande för vilken sorts lägenheter som har byggts. Speciellt inte när det har varit bostadsrätter som producerats. Inriktningen har i stället varit inriktad på en välbeställd medelklassfamilj med barn som klarat av kostnaderna för en större trea eller fyra.
I Häggvik, Sollentuna kommer vi att bygga närmare 900 små lägenheter som alla med en inkomst kommer att ha råd att hyra. Till och med en så kallad fattigpensionär kommer att klara av hyran i dessa lägenheter, som innehåller allt som ska finnas inklusive egen balkong.

PROJEKTPORTFÖLJ

 

 
TotaltALM Equitys andel 
jan-dec
2018
jan-dec
2017
jan-dec 2018jan-dec 2017 
Byggrätter11 29810 5108 3407 821 
Startad produktion10054650340 
Sålda bostadsrätter4754532385 
Sålda hyresbostäder till förvaltningsbolag41102060 
Bostäder i produktion vid periodens slut1 2771 7078091 216 
Försäljningsgrad i produktion*84%82%81%78% 
Bostäder levererade till marknaden419510357429 
*Det internt köpta förvaltningsprojektet Brygghusen, Sollentuna om 45 enheter (cirka 3 500 kvm) påverkar försäljningsgraden i
produktion negativt då dessa redovisas som osålda.
 
 


OMSTÄLLNING TILL HYRESBOSTÄDER
ALM Equity tillhör alltså dem som har klarat av omställningen från bostadsrätt till hyresbostad. Vägen dit har också gett oss ett nytt viktigt affärsben som de närmaste åren kommer att börja bidra i resultaträkningen.
Det är våra förvaltningsbolag Svenska Nyttobostäder och Smarta Hyresbostäder som i takt med att förvaltningshusen blir inflyttningsklara också kommer att få intäkter och positiva resultat. På ett par års sikt räknar jag med substantiella tillskott på resultaträkningens sista rad. Under året tillträder vi 710 bostäder som är fullt uthyrda och ligger i produktion, 1 213 bostäder har sålts och ska byggstartas. Under året arbetar vi vidare och säljstartar ytterligare 2 000 bostäder. Om allt löper på så kommer Svenska Nyttobostäder och Smarta Hyresbostäder på 2-3 års sikt att förvalta mer än 4 000 bostäder i kollektivtrafiknära lägen i Stockholm.

Resultatet i vårt bolag har under 2018 påverkas negativt av omställningen på grund av att bostäder i produktion minskat från tidigare toppen på cirka 2 200 till 1 300 samtidigt som fler lägenheter lagts i lager nedskrivna till produktionskostnad. När förvaltningsprojekten som är inplanerade för produktion kommer igång och lagret säljs kommer dessa generera resultat med samma marginaler som bostadsrättsproduktionen gjorde tidigare och dessutom ge värdeförändringar och driftnetton på sikt.

Alla har inte klarat omställningen till en ny verklighet. Vi har fått en hel del erbjudanden från utvecklingsbolag att ta över projektportföljer eller påbörjade projekt och även från banker som sett sig tvingade att ta kontrollen över projekt som inte klarar sin finansiering när försäljningen av bostadsrätterna fallerat. Vi lyssnar gärna men det är inte så lätt att komma till avslut. Affärsmodellerna ser många gånger mycket annorlunda ut jämfört med ALM Equitys och det försvårar givetvis.
Det förefaller att den dämpning av konjunkturen som börjat märkas kan fördjupas ytterligare om det inte tämligen snart kommer en återställare när det gäller den finansiella regleringen av bostadsmarknaden.

Osäkerheten om framtiden finns inte bara bland bostadsutvecklarna utan även hos allmänheten. Eventuella kommande räntehöjningar är en sak, men frågan är om inte oron för fallande bostadsvärden är värre för konjunkturen. En värdeminskning kan leda till inställda bilköp och färre köksrenoveringar, vilket kan orsaka en självgenererad nedåtgående spiral. För vår del är det givetvis positivt med lägre byggpriser och en bättre tillgång på kvalificerad arbetskraft. Stora kast åt ena eller andra hållet är dock alltid förenat med kostnader av något slag.

Internt på ALM Equity handlar arbetet mycket om att processa vår projektportfölj så effektivt som möjligt. Målet är att de enskilda projekten utan onödig tidsspillan drivs fram till byggstart. Jag ser vår organisation lite grand som en orkester som ska lära sig spela tillsammans. Glädjande nog tycker jag som tonsäker dirigent att den klarar det på ett väldigt bra sätt. Det lovar gott även för 2019 – trots de stora utmaningar som fortfarande finns på marknaden.

Stockholm, 27 februari 2019
Joakim Alm, VD

Om ALM Equity: ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar, förvaltar, bygger och säljer projekt, framförallt bostäder. 
ALM Equitys aktie är listad på NASDAQ OMX First North med kortnamnet ALM och preferensaktien med kortnamnet ALM PREF. Certified Adviser är Erik Penser Bank AB Tel.+46 8- 463 83 00, E-post: certifiedadviser@penser.se 
Mer information om bolaget finns på www.almequity.se 

Denna information är sådan information som ALM Equity AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande kl.16:45 den 27 februari 2019.












Bilaga