RAPPORT FOR 1. HALVÅR 2019

  • Omsætning på DKK 775 mio. i første halvår 2019 (H1 2018: DKK 813 mio.)
     
  • Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på DKK 361 mio. (H1 2018: DKK 341 mio.) – vækst på 6 %
     
  • Udviklingen på ejendomsmarkedet medfører positiv værdiregulering af ejendomme med DKK 1.035 mio., svarende til 4,1 % af den samlede ejendomsværdi (H1 2018: DKK -3 mio.)
     
  • Faldende renteniveau medfører regulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK -940 mio. (H1 2018: DKK

 -85 mio.)
                       

  • Nye ejendomsinvesteringer i 2019 på DKK 0,7 mia.
     
  • Porteføljen af renteaftaler på ca. DKK 11 mia. er ad flere omgange omlagt til lavere renteniveau i 2019. Seneste omlægning i august medfører en vægtet rentesats på -0,03 % p.a. og en gennemsnitlig løbetid på ca. 10 år
     
  • Halvårets resultat, nyinvesteringerne samt omlægning af renteaftaler medfører, at Jeudan for hele 2019 opjusterer forventningen til et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på DKK 720-750 mio. (2018: DKK 655 mio.) mod den tidligere opjusterede forventning på DKK 680-720 mio. Omsætningen forventes uændret på niveau med 2018 (2018: DKK 1.583 mio.)

”Vi aflægger i dag et regnskab for de første 6 måneder med et tilfredsstillende resultat.  Det bekræfter en fortsat støt fremgang i driften, og det underbygger vores forventninger om en fortsat positiv udvikling i EBVAT i 2019 og 2020” siger adm. direktør Per W. Hallgren.

Per W. Hallgren udtaler videre, ”på udlejningsmarkedet konstaterer vi en stabil og høj efterspørgsel på velfungerende kontorlejemål i København, som er Jeudans primære aktivitet. Vi kan også konstatere, at der hos kunderne er en stor interesse for Jeudans serviceniveau og fleksible kontraktvilkår. På investeringsmarkedet har vi i 1. halvår fortsat konstateret høj efterspørgsel og fortsat begrænset udbud. Det er derfor tilfredsstillende, at det lykkedes at gennemføre nye investeringer for ca. DKK 700 mio.  i det centrale København. Henvendelser fra sælgere indikerer, at 2. halvår også kan byde på nye investeringer. Første halvårs rentefald cementerer det nuværende prisniveau på velordnede og velbeliggende ejendomme, og vi er ikke overbevist om at de stigende priser på disse ejendomme er udtømt.”

Per W. Hallgren slutter: på baggrund af udviklingen i 1. halvår og positive udsigter i 2. halvår opjusterer vi således forventningerne til EBVAT fra DKK 680-720 mio. til nu DKK 720-750 mio.”.

Yderligere oplysninger:
Per W. Hallgren, adm. direktør, tlf. 3947 9102

Jeudan A/S, Bredgade 30, 1260 København K



DKK mio.2. kvt.
2019
2. kvt.
2018
1. halvår
2019
1. halvår
2018
2018
      
Resultatopgørelse     
Nettoomsætning4014277758131.583
Bruttoresultat253257480485954
Resultat før finansielle poster EBIT223228418426834
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)197186361341655
Kurs- og værdireguleringer542-10294-88111
Resultat før skat73984455253766
Resultat57565355197597
      
      
Balance (ultimo)     
Investeringsejendomme m.m.25.63423.68625.63423.68624.027
Samlede aktiver26.02423.94426.02423.94424.263
Egenkapital6.9296.3086.9296.3086.707
Forpligtelser19.09517.63619.09517.63617.556
      
      
Pengestrømme     
Driftsaktiviteter206169318304590
Investeringsaktiviteter-924-162-663-362-536
Finansieringsaktiviteter532-154461-171-346
Pengestrømme i alt-186-147116-229-292
      
       
Regnskabsrelaterede nøgletal      
EBVAT/gns. egenkapital*%2,93,05,35,510,2
Forrentning af egenkapital (ROE)*%8,51,05,33,29,3
Egenkapitalandel, ultimo%26,626,326,626,327,6
Rentedækningx8,45,37,15,04,6
       
Aktierelaterede nøgletal      
Aktiepris, ultimo (P)DKK1.0309861.030986946
Indre værdi, ultimo (BV)DKK625569625569605
Pris/indre værdi (P/BV)X1,651,731,651,731,56
EBIT pr. aktie (EBITPS)*DKK20,120,637,738,475,2
EBVAT pr. aktie (EBVATPS)*DKK17,716,832,530,859,1
Resultat pr. aktie (EPS)*DKK51,95,932,017,853,8
Pengestrømme pr. aktie (CFPS)*DKK18,615,228,727,553,2
Antal aktier, ultimo1.00011.08611.08611.08611.08611.086
Markedsværdi, ultimoDKK mio.11.41910.93111.41910.93110.488
       
* Ikke omregnet til årsbasis      




LEDELSESBERETNING

Jeudan-Koncernens omsætning i første halvår 2019 udgjorde DKK 775 mio. mod DKK 813 mio. i samme periode sidste år. Udviklingen dækker over en vækst i ejendomsomsætningen og et mindre fald i omsætningen fra Service.

Resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde DKK 418 mio. mod DKK 426 mio. for samme periode sidste år.

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde DKK 361 mio. mod DKK 341 mio. for samme periode sidste år, svarende til en vækst på 6 %.

Resultatet følger forventningen, og bestyrelsen betragter det som tilfredsstillende.

Jeudan har oplevet et marked for primære kontorejendomme præget af faldne afkastniveauer i første halvår 2019, der kan henføres til den stærke efterspørgsel efter velbeliggende kontorejendomme med god bonitet fra såvel indenlandske som udenlandske kapitalstærke investorer samt det i 2019 fortsat faldende og lave renteniveau, der af markedet forventes at forblive lavt i en længere tid fremadrettet end tidligere forventninger. Jeudan har på den baggrund reduceret afkastprocenterne på en stor del af Koncernens ejendomme i Indre By i København. Den samlede værdiregulering andrager DKK 1.035 mio., svarende til 4,1 % af den samlede ejendomsværdi. Ejendomsporteføljen har herefter et gennemsnitligt afkast på 4,3 % mod 4,5 % ved årsskiftet.

Et faldende renteniveau gennem første halvår 2019 medfører negative kursreguleringer af de finansielle gældsforpligtelser m.m. på DKK 940 mio. mod en negativ regulering for samme periode sidste år på DKK 85 mio. Jeudan har i august 2019 i forlængelse af det fortsatte rentefald gennemført en omlægning af renteaftaler for ca. DKK 11 mia. til lavere rente. Afdækningsprocenten er fastholdt på ca. 82 af de finansielle gældsforpligtelser over en gennemsnitlig periode på 10 år og med en vægtet rentesats på -0,03 %.

Udviklingen i første halvår viser robustheden i Jeudans forretningsmodel.  Jeudan forventer således fortsat et pænt resultat for 2019, trods et aktuelt rentefald for den 10-årige rente på ca. 1 %-point siden årsskiftet. En eventuelt kommende rentestigning vil føre til betydelige positive kursreguleringer og kun i beskedent omfang påvirke de løbende rentebetalinger.

Investeringsmarked
Interessen for velbeliggende og attraktive ejendomme med stabilt cash flow i det indre København er fortsat høj, hvor efterspørgslen overstiger det aktuelle udbud. Dette kombineret med et lavt og fortsat faldende renteniveau samt et stort likviditetsoverskud i markedet fastholder generelt priserne på et relativt højt niveau.

Omsætningen af gode kvalitetsejendomme i det centrale København har i første halvår 2019 været lavere end tidligere år. Der har i første halvår 2019 været en nedgang i transaktionsvolumen på ca. 30 % sammenlignet med samme periode sidste år. En væsentlig del af dette fald kan henføres til boligejendomme, blandt andet afledt af usikkerheden omkring fremtiden for boligreguleringslovens § 5.2 og færre nye boligprojekter.

Det er Jeudans opfattelse, at et fald i omsætningen for kontorejendomssegmentet ikke skyldes manglende investorefterspørgsel men mere et manglende udbud af attraktive investeringsmuligheder med et relativt sikkert afkastpotentiale.

Kontorejendomme vurderes som en mere stabil investering end andre segmenter, da blandt andet aktuelt høje udlejningsprocenter medfører et stabilt cash-flow. Der spores stor interesse fra såvel indenlandske som udenlandske investorer, og indenfor de seneste seks måneder er den udenlandske efterspørgsel steget blandt en række af de største globale kapitalfonde og pensionskasser. I samme periode er flere globale kapitalfonde samt danske fonde med fokus på ejendomme fuldtegnet med mia. beløb.

Kommende nybyggerier kombineret med en beskeden udvikling i behovet for nye arbejdspladser kan på sigt medføre stagnerende lejeniveauer i København og påvirke markedets samlede udlejningsprocenter de kommende år. Jeudan vurderer dog fortsat risikoen forbundet med investering i kontorejendomme som moderat i forhold til de aktuelle og faldne afkastkrav.

Generelt efterspørger mange erhvervskunder i dag større fleksibilitet både i forhold til aftaleforhold og skalering af kontorarealer, hvor Jeudan allerede for år tilbage har tilpasset aftaleforhold og med sin store tilstedeværelse i det centrale København kan tilbyde kontorfaciliteter i Indre By svarende til et multibrugerhus. Kontorhoteller er et andet fleksibelt segment, som Jeudan arbejder med at udvikle yderligere, ligesom Jeudan har etableret iværksættermiljøer på Islands Brygge og i København N.

Samlet set har Jeudan oplevet et marked for primære kontorejendomme præget af faldne afkast i første halvår 2019, der er foranlediget af den stærke efterspørgsel efter velbeliggende kontorejendomme med god bonitet fra såvel indenlandske som udenlandske kapitalstærke investorer samt det i 2019 fortsat faldende og lave renteniveau, der af markedet forventes at forblive lavt i en længere tid fremadrettet end tidligere forventninger.     

Detailejendomme påvirkes af udviklingen i nethandel og i nogen grad af ændrede indkøbsmønstre. Konsekvenserne vil influere på efterspørgslen, og hvilke butikstyper der i fremtiden efterspørges. Nethandlen forventes at påvirke detailbranchen negativt, hvorfor lønsomheden i detailbutikker generelt forventes at aftage. Risikoen ved investering i detailejendomme anses derfor som stigende, hvilket forventeligt vil afføde højere afkastkrav og dermed afmatning i priserne for detailejendomme. Jeudans portefølje indeholder kun ganske få ejendomme/lejemål i dette segment.

Investering i boligejendomme påvirkes blandt andet af befolkningstilvækst og flyttemønstre. Nettotilflytningen til København fra andre kommuner har de seneste 3-4 år været lav (i perioder negativ), hvorfor den positive befolkningstilvækst i København relaterer sig til fødselsoverskud samt nettoindvandring fra udlandet. Mange studerende (også fra udlandet) flytter til København, og der ses en tendens til at en del flytter igen omkring 30 års-alderen.

En fortsat høj byggeaktivitet, blandt andet drevet af udsigterne til befolkningstilvæksten, kan skabe en stigende risiko på markedet for boligejendomme, hvis den konstaterede, begyndende tomgang i visse områder vokser. Dette kan forstærkes, hvis befolkningstilvæksten i København ikke følger forventningerne. Byggeaktiviteten vedrørende boliger i København er mere end halveret fra 4.771 boliger under opførsel i første kvartal 2018 til 2.162 boliger i første kvartal 2019, jf. Danmarks Statistik. Afkastniveauet for nye boligejendomme i dele af København afspejler efter Jeudans vurdering aktuelt ikke den underliggende risikoprofil. Specielt risikoen ved nye større boliger anses for stor i forhold til mindre boliger, idet segmentet i udviklingsområderne oplever stigende tomgang. Jeudans portefølje indeholder kun ganske få ejendomme i dette segment.

Den underliggende bekymring hos investorerne for recession ses dermed ikke at påvirke primære kontor- og boligejendomme, men nok mere følsomme ejendomssegmenter.

Køb/salg
I andet kvartal 2019 har Jeudan indgået aftale om erhvervelse af fem kontor- og boligejendomme i København K beliggende Amaliegade 15, Amaliegade 16, Amaliegade 45/Esplanaden 46, Gothersgade 103 og Nørre Voldgade 94-96. Ejendommene, der har samlet areal på ca. 13.000 m² er erhvervet for DKK 510 mio., svarende til et afkast på ca. 3,8 % p.a.

I første kvartal 2019 erhvervede Jeudan parkeringsanlægget Christiansbro Parkering, København K, samt ejendommen Rygaards Allé 131 på Østerbro (Den Internationale Skole) for samlet DKK 206 mio., svarende til et gennemsnitligt afkast på ca. 5 % p.a.

Jeudan har i første halvår 2019 indgået aftale om salg af to erhvervsejerlejligheder på Bibliotekvej 53A-55A, Hvidovre, en grund på Herstedøstervej 15, Glostrup, ligesom salget af Amager Boulevard 115 er blevet endeligt effektueret ved et salg af datterselskabet Jeudan XI ApS. Samlede salgssummer andrager DKK 339 mio.

Jeudan har en betydelig opkøbskapacitet og fører løbende drøftelser om potentielle ejendomsinvesteringer i tråd med strategien, ligesom Jeudan løbende vurderer eventuelle frasalg af Jeudans ejendomme udenfor Københavnsområdet.

Udlejning
Første halvår 2019 har budt på en fornuftig interesse for Jeudans ledige lejemål. Jeudans relativt høje udlejningsprocent i København har dog også medført, at det i perioder er vanskeligt at opfylde eksisterende kunders ændrede lokalebehov og potentielle kunders efterspørgsel.

En manglende opfyldelse af eksisterende kunders ændrede lokalebehov kombineret med statens udflytningsprojekter har allerede og vil i andet halvår 2019 og i 2020 føre til en lavere udlejningsprocent. Dette medfører dog også, at der kan opstå muligheder for at opfylde flere eksisterende og potentielle kunders lokalebehov og ønsker om at blive kunde i Jeudan. Herudover kan det medføre en positiv justering af lejeniveauet.

Udenfor København har udviklingen ikke helt samme styrke som i København, men der fornemmes fortsat en positiv interesse for ledige lejemål i visse områder.

Efterspørgslen efter boliglejemål i København har i en årrække været høj, hvilket kombineret med andre faktorer har medført en høj byggeaktivitet med opførelse af et betydeligt antal boligejendomme. Lejeniveauet har gennem flere år haft pæne stigningstakter. Det er dog Jeudans opfattelse, at markedet for nye større boliglejemål i udviklingsområderne er ved at være mættet, og Jeudan ser en risiko for stigende tomgang og/eller en reduktion i lejeniveauet. I det centrale København konstateres fortsat en efterspørgsel, om end den er mindre end tidligere, og kravene til supplerende ydelser, lempeligere vilkår m.m. synes også på indtog.    

Jeudan har i første halvår 2019 indgået og genforhandlet lejekontrakter med en årlig leje på DKK 86 mio., hvoraf genforhandlinger andrager DKK 33 mio. Samme periode sidste år udgjorde indgåede og genforhandlede lejekontrakter en årlig leje på DKK 63 mio.

Opsigelser i første halvår 2019 svarede til en årsleje på DKK 54 mio. mod DKK 50 mio. for samme periode i 2018.

Jeudans udlejningsprocent i København, hvor mere end 91 % af Jeudans ejendomsportefølje er beliggende, udgjorde 95,4 ultimo juni 2019 mod 97,3 ultimo 2018. Faldet kan henføres til fraflyttede lejemål i 2019, hvor Jeudan foretager indretning af mere end 10.000 m², der skal klargøres til potentielt nye kunder, og der pågår drøftelser med potentielle/eksisterende kunder til en stor del af disse arealer. Det generelle kontorudlejningsmarked i København havde ultimo marts 2019 en udlejningsprocent på 96,1.

Jeudans udlejningsprocent for hele porteføljen udgjorde ultimo juni 2019 93,9 mod 95,8 ultimo 2018. Det generelle kontorudlejningsmarked i Region Hovedstaden havde ultimo marts 2019 en udlejningsprocent på 91,5.

Investeringsejendomme
Lejeindtægter m.v. udgjorde i første halvår 2019 DKK 596 mio. mod DKK 586 mio. i samme periode sidste år. Den moderate stigning kan henføres til Jeudans frasalg af ejendomme i 2018 og starten af 2019 med en samlet omsætning på ca. DKK 30 mio. Nyinvesteringerne i 1. halvår er først overtaget umiddelbart før 30. juni 2019 og har derfor kun i mindre omfang påvirket positivt i første halvår.

Ejendommenes driftsomkostninger udgjorde DKK 130 mio. mod DKK 120 mio. i samme periode sidste år.

Herefter udgjorde segmentets bruttoresultat DKK 466 mio., svarende til niveauet for samme periode sidste år.

Service
Aktivitetsniveauet i Projekt & Service har, som følge af færre større renoverings- og indretningsopgaver i første halvår 2019 været lavere end samme periode sidste år, og omsætningen blev DKK 253 mio. mod DKK 305 mio.

Drifts- og produktionsomkostningerne faldt tilsvarende som følge af det lavere aktivitetsniveau og udgjorde DKK 235 mio. mod DKK 281 mio. for samme periode sidste år.

Herefter udgjorde bruttoresultatet DKK 18 mio. mod DKK 23 mio. for samme periode sidste år.

Koncern
Koncernens salgs- og marketingomkostninger udgjorde DKK 7 mio. svarende til niveauet for samme periode sidste år.

Koncernens administrationsomkostninger udgjorde DKK 55 mio. mod DKK 52 mio. for samme periode sidste år.

Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde herefter DKK 418 mio. mod DKK 426 mio. for samme periode sidste år.  Der er i 2018/2019 solgt ejendomme udenfor fokus. Dette medfører isoleret set lavere EBIT på ca. DKK 25 mio., men det medvirker samtidig til en styrket profil, når salgene bliver geninvesteret i ejendomme med en lavere risikoprofil i fokusområdet København.

EBIT pr. aktie blev på DKK 37,7 mod DKK 38,4 for samme periode sidste år.

De finansielle poster (netto) udgjorde DKK -58 mio. mod DKK -85 mio. for samme periode sidste år. Faldet kan henføres til omlægning af renteaftaler til lavere rente.

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), udgjorde herefter DKK 361 mio. mod DKK 341 mio. for samme periode sidste år, svarende til en vækst på 6 %.

Resultatet (EBVAT) pr. aktie blev hermed DKK 32,5 mod DKK 30,8 for samme periode året før.

Kurs- og værdireguleringer
Ved udgangen af hvert kvartal vurderes ejendommenes dagsværdi på grundlag af udviklingen i ejendommenes nettoresultat, reservationer til besluttede ombygninger og ejendommenes afkast.

På investeringssiden er der fortsat en stor efterspørgsel efter primære ejendomme – velbeliggende og velordnede ejendomme – hvor udbuddet fortsat ikke kan følge med efterspørgslen. Priserne for primære ejendomme er blandt andet grundet den aktuelle udbuds-/efterspørgselssituation stigende ved en fortsat lav inflation og et meget lavt renteniveau.

Jeudan har senest ved årsskiftet vurderet det fastsatte afkastkrav for de enkelte ejendomme. Udviklingen med et yderligere faldende renteniveau i første halvår 2019 kombineret med en fortsat pæn efterspørgsel fra såvel indenlandske som udenlandske investorer og et stigende lejeniveau medfører samlet set et faldende afkastniveau sammenlignet med 2018. Herudover kan Jeudan konstatere, at de i 2019 indkøbte ejendomme er sket til lavere afkastniveauer end sammenlignelige ejendomme i Jeudans ejendomsportefølje. Jeudan har hos to større erhvervsmæglere/valuarer indhentet en vurdering af markedssituationen i det centrale København, primært for den type ejendomme, som udgør en væsentlig del af Jeudans portefølje.

Ultimo første kvartal 2019 var Jeudans samlede ejendomsportefølje fastsat til et gennemsnitligt afkast på 4,5 % p.a., hvoraf 91 % af porteføljen aktuelt er beliggende i København.

Pr. 30. juni 2019 har Jeudan, på baggrund af ovennævnte udvikling og vurderinger, foretaget en reduktion af afkastet på en stor del af Koncernens ejendomme i Indre By i København. Den samlede værdiregulering af ejendommene bliver efter fradrag for reservationer til kommende års bygningsarbejder på DKK 1.035 mio. Efter værdiansættelsen har Jeudans ejendomsportefølje et gennemsnitligt afkast på 4,3 % p.a. og en værdi på DKK 27.183 pr. m2.

De finansielle gældsforpligtelser værdireguleres til dagsværdi og påvirkes således af renteudviklingen. Jeudans finansieringsstrategi er – som for ejendomsinvesteringerne – langsigtet, hvorfor finansieringsrenterne er låst med lang løbetid.

Jeudans fastrenteaftaler har en gennemsnitlig løbetid på 10 år, og kursfølsomheden udgør ca. DKK 13 mio. ved en ændring i renten på 0,01 procentpoint. På baggrund af renteforholdene pr. 30. juni 2019, hvor første kvartals rentefald fortsatte i andet kvartal, er der opgjort en negativ regulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK 940 mio. mod en negativ regulering på DKK 85 mio. for samme periode sidste år.

Resultatet før skat udgjorde herefter DKK 455 mio. mod DKK 253 mio. for samme periode sidste år.

Efter skat blev periodens resultat DKK 355 mio. mod DKK 197 mio. i samme periode sidste år.

Balancen
Ejendomme inkl. igangværende projekter udgjorde ultimo juni 2019 DKK 25,6 mia. mod DKK 23,7 mia. på samme tidspunkt sidste år og DKK 24,0 mia. ved årsskiftet.

De materielle aktiver blev netto forøget med DKK 1.613 mio. i første halvår 2019. Forøgelsen kan henføres til periodens køb af ejendomme, opskrivning af ejendomsværdierne, forbedringer af investeringsejendomme samt afholdte omkostninger ved igangværende byggeprojekter. Modsatrettet virker periodens salg af ejendomme.

Koncernens egenkapital udgjorde pr. 30. juni 2019 DKK 6,9 mia. mod DKK 6,3 mia. pr. 30. juni 2018 og DKK 6,7 mia. ved årsskiftet. Ændringen i egenkapitalen i 2019 kan henføres til periodens resultat fratrukket udbetalt udbytte i april 2019 på DKK 133 mio.

Egenkapitalandelen udgjorde 26,6 % ultimo juni 2019 mod 27,6 % ved årsskiftet.

De langfristede forpligtelser udgjorde DKK 17,7 mia. pr. 30. juni 2019 mod DKK 16,3 mia. pr. 30. juni 2018 og DKK 16,2 mia. ved årsskiftet. Stigningen siden årsskiftet kan henføres til optagelse af finansiering i nye ejendomme samt omlægning af renteaftaler.

De kortfristede forpligtelser udgjorde DKK 1,4 mia. pr. 30. juni 2019 mod DKK 1,3 mia. pr. 30. juni 2018 og DKK 1,4 mia. ved årsskiftet.

Pengestrømme og likviditet
Likviditetspåvirkningen før ændring i driftskapitalen udgjorde i første halvår 2019 DKK 346 mio. mod DKK 344 mio. for samme periode sidste år.

Efter ændringer i driftskapitalen udgjorde likviditetspåvirkningen DKK 318 mio. mod DKK 304 mio. for samme periode sidste år, svarende til DKK 28,7 pr. aktie i første halvår 2019 mod DKK 27,5 pr. aktie samme periode sidste år.

Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne, der primært kan henføres til periodens nettoejendomskøb og igangværende projekter, udgjorde DKK
-663 mio. mod DKK -362 mio. for samme periode sidste år.

Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjorde DKK 461 mio. mod DKK -171 mio. for samme periode sidste år. Finansieringsaktiviteterne kan primært henføres til optagelse af realkreditlån i nye ejendomme, hvilket blandt andet modsvares af betalt udbytte på DKK 133 mio. i april 2019.

Herefter udgjorde de samlede pengestrømme DKK 116 mio. mod DKK -229 mio. for samme periode sidste år.

Likviditetsberedskabet (inkl. trækningsrettigheder) udgjorde DKK 835 mio. pr. 30. juni 2019 mod DKK 783 mio. ultimo juni 2018 og DKK 720 mio. ved årsskiftet.

Ledelsesberetning 2. kvartal 2019
Koncernomsætningen udgjorde i andet kvartal 2019 DKK 401 mio. mod DKK 427 mio. for samme periode sidste år. Udviklingen dækker over en mindre stigning i ejendomsomsætningen og et fald i omsætningen fra Service.

Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde DKK 223 mio. mod DKK 228 mio. for samme periode sidste år. Faldet kan henføres til det lavere aktivitetsniveau i Service.

De finansielle poster (netto) udgjorde DKK 26 mio. mod DKK 42 mio. for samme periode sidste år. Faldet kan henføres til omlægning af renteaftaler til lavere rente.

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde herefter DKK 197 mio. mod DKK 186 mio. for samme periode sidste år, svarende til en vækst på 6 %.

Værdireguleringer af ejendomme blev på baggrund af udviklingen på kontorejendoms- og rentemarkederne positive med DKK 1.035 mio. mod negative reguleringer for samme periode sidste år som følge af salg af ejendomme udenfor fokus på DKK -2 mio.

Kursreguleringer af de finansielle gældsforpligtelser blev grundet et fortsat faldende renteniveau negative med DKK 494 mio. mod negative reguleringer for samme periode sidste år på DKK 101 mio.

Resultat før skat blev herefter DKK 739 mio. mod DKK 84 mio. for samme periode sidste år.

Begivenheder efter 30. juni 2019
Jeudan har efter halvårets afslutning udnyttet det fortsat faldende renteniveau til at foretage en ny omlægning af renteaftaler for ca. DKK 11 mia. til lavere rente.

Herudover er der ikke siden 30. juni 2019 indtruffet begivenheder, der i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling, og som ikke er beskrevet i nærværende halvårsrapport.

Forventninger 2019
Jeudan opsøger løbende yderligere rentable investeringer i velordnede kontorejendomme i det centrale København, hvor Jeudan fortsat vil have fokus på vækst og stabilitet i den primære indtjening.

Nogle større erhvervskunder i København søger i disse tider større arealer og desværre kan alle henvendelser ikke imødekommes. Jeudan forventer derfor en stigning i opsigelser af erhvervslejemål men har også en forventning om en relativ hurtig genudlejning efter opgradering af arealerne. Samlet set forventer Jeudan en uændret udlejningssituation.

På baggrund af de aktuelle ejendomsinvesteringer forventes fortsat en nettoomsætning på niveau med 2018 (2018: DKK 1.583 mio.).

Jeudans finansiering er langsigtet og har - ved renteaftaler med en rentedækning på 70-90 % - fast rente i gennemsnitligt ca. 10 år. Medio august 2019 har Jeudan omlagt renteaftaler for ca. DKK 11 mia. til en lavere rente. 82 % af realkreditfinansieringen er dækket med renteaftaler med en fortsat gennemsnitlig løbetid på ca. 10 år.

Efter finansielle omkostninger men før kurs- og værdireguleringer opjusteres forventningen, på baggrund af halvårets resultat, nyinvesteringerne samt omlægning af renteaftaler, til et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i niveauet DKK 720-750 mio. mod det tidligere opjusterede resultat på 680-720 mio. (2018: DKK 655 mio.).

Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendommenes værdi gennem kundefokus, bygningsforbedringer og effektivisering af driften. Herved dannes grundlag for positive værdireguleringer af ejendommenes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af såvel ejendomme som finansielle forpligtelser – positive som negative – som følge af udviklingen i priserne på ejendomsmarkedet og på de finansielle markeder.

De her beskrevne forventninger til den økonomiske udvikling er ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfaktorer, der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af udviklingen i leje- og serviceindtægter, omkostninger til drift og vedligeholdelse samt i et vist omfang rentesatser. For en uddybning af disse og andre faktorer henvises til afsnittet om risikofaktorer i Jeudans seneste årsrapport.

Anvendt regnskabspraksis
Halvårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34 som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.

Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til årsrapporten for 2018, bortset fra implementeringen af IFRS-vejledningen nr. 16. Implementeringen af denne vejledning har ikke haft nogen beløbsmæssig effekt for 1. halvår 2019, og der henvises til årsrapporten for 2018, note 28 på side 117, for en nærmere omtale heraf.

Bilag
Koncernens resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse, hovedtal på kvartalsbasis, segmentoplysninger samt dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter.

 

FINANSKALENDER

13. nov. 2019          Rapport for 1.-3. kvartal
31. dec. 2019          Regnskabsåret slutter
28. feb. 2020          Årsregnskabsmeddelelse 2019
15. apr. 2020          Ordinær generalforsamling
14. maj 2020          Rapport for 1. kvartal
18. aug. 2020          Rapport for 1.-2. kvartal
12. nov. 2020          Rapport for 1.-3. kvartal
31. dec. 2020          Regnskabsåret slutter



LEDELSESPÅTEGNING

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. januar til 30. juni 2019 for Jeudan A/S.

Delårsrapporten, som ikke er revideret eller gennemgået af Koncernens revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsrapporter, som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.

Det er vores opfattelse, at delårsrapporten giver et retvisende billede af Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2019 samt af resultatet af Koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar til 30. juni 2019.

Vi anser ledelsesberetningen for at indeholde en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og pengestrømme og Koncernens finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen står over for.

København, 22. august 2019

Direktionen

Per Wetke Hallgren
Adm. direktør

                                                                    

Bestyrelsen

Niels Jacobsen                                           Claus Esbjerg Gregersen
(formand)                                                   (næstformand)

Tommy Pedersen                                      Søren Bergholt Andersson                      Helle Okholm


Resultatopgørelse

DKK 1.000 2. kvt.2. kvt.1. halvår1. halvår 
  20192018201920182018
       
Nettoomsætning 400.885427.343774.866813.4671.583.310
Driftsomkostninger -147.579-170.141-294.536-328.564-629.455
       
Bruttoresultat 253.306257.202480.330484.903953.855
Salgs- og marketingomkostninger -3.555-3.403-6.532-6.742-13.955
Administrationsomkostninger -26.953-25.366-55.395-52.006-105.920
       
Resultat før finansielle poster (EBIT) 222.798228.433418.403426.155833.980
Finansielle indtægter 4104638969162.531
Finansielle omkostninger -26.496-42.881-58.721-85.777-181.658
       
Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) 196.712186.015360.578341.294654.853
Gevinst/tab ejendomme 1.035.526-1.8261.035.044-3.083315.241
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser -493.678-100.548-940.306-84.808-204.580
       
Resultat før skat 738.56083.641455.316253.403765.514
Skat af periodens resultat -163.222-18.485-100.625-56.002-168.574
       
Periodens resultat 575.33865.156354.691197.401596.940
       
       
Periodens resultat pr. aktie (DKK) 51,905,8831,9917,8153,84
Periodens resultat pr. aktie, udvandet (DKK) 51,905,8831,9917,8153,84
       
Totalindkomstopgørelse      
DKK 1.000 2. kvt.2. kvt.1. halvår1. halvår 
  20192018201920182018
       
Periodens resultat 575.33865.156354.691197.401596.940
Anden totalindkomst 00000
       
Totalindkomst 575.33865.156354.691197.401596.940
       


Balance

DKK 1.000 30. jun.30. jun.31. dec.
  201920182018
     
Aktiver    
     
Materielle aktiver:    
Investeringsejendomme 25.228.96323.325.95423.628.001
Igangværende projekter, investeringsejendomme 404.686360.278398.790
Driftsmateriel og inventar 41.70037.06735.865
Materielle aktiver i alt 25.675.34923.723.29924.062.656
     
Langfristede aktiver i alt 25.675.34923.723.29924.062.656
     
Tilgodehavender:    
Indestående Grundejernes Investeringsfond 12.10312.05611.452
Igangværende arbejder 118.66897.65197.365
Tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser 12.91012.52413.133
Selskabsskat 24.024023.800
Andre tilgodehavender 25.64125.08441.976
Periodeafgrænsningsposter 28.45628.9629.015
Tilgodehavender i alt 221.802176.277196.741
     
Likvide beholdninger og værdipapirer 126.65944.3053.655
     
Kortfristede aktiver i alt 348.461220.582200.396
     
AKTIVER I ALT 26.023.81023.943.88124.263.052
     



DKK 1.000 30. jun.30. jun.31. dec.
  201920182018
     
Passiver    
     
Egenkapital:    
Aktiekapital 1.108.6451.108.6451.108.645
Overført resultat 5.820.4365.199.2435.598.782
Egenkapital i alt 6.929.0816.307.8886.707.427
     
Langfristede forpligtelser:    
Realkreditlån 14.195.34313.646.52313.531.789
Finansieringsinstitutter 1.964.2811.261.8651.174.100
Deposita 172.382167.173164.546
Udskudt skat 1.378.3131.199.9771.305.193
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 12.39615.54216.270
Langfristede forpligtelser i alt 17.722.71516.291.08016.191.898
     
Kortfristede forpligtelser:    
Realkreditlån 93.892126.50681.892
Finansieringsinstitutter 902.020840.918903.149
Deposita 176.874170.379179.736
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 208205198
Modtagne forudbetalinger fra kunder 38.09431.08071.865
Leverandørgæld 97.27093.93259.160
Selskabsskat 02.4960
Anden gæld 44.57749.42147.571
Periodeafgrænsningsposter 19.07929.97620.156
Kortfristede forpligtelser i alt 1.372.0141.344.9131.363.727
     
Forpligtelser i alt 19.094.72917.635.99317.555.625
     
PASSIVER I ALT 26.023.81023.943.88124.263.052
     



Egenkapitalopgørelse

DKK 1.000 Aktie-OverførtEgenkapital
  kapitalresultat*i alt
     
Egenkapital 1. januar 2018 1.108.6455.134.8796.243.524
     
Periodens resultat -197.401197.401
Anden totalindkomst -00
Totalindkomst i alt -197.401197.401
     
Betalt udbytte --133.037-133.037
     
Egenkapital 30. juni 2018 1.108.6455.199.2436.307.888
     
Periodens resultat -399.539399.539
Anden totalindkomst -00
Totalindkomst i alt -399.539399.539
     
Egenkapital 31. december 2018 1.108.6455.598.7826.707.427
     
Periodens resultat -354.691354.691
Anden totalindkomst -00
Totalindkomst i alt -354.691354.691
     
Betalt udbytte --133.037-133.037
     
Egenkapital 30. juni 2019 1.108.6455.820.4366.929.081
     
     
* I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 
30. juni 2019 med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2019: t.DKK 2.061.874; 1. januar 2018:  
t.DKK 2.061.874).    


Pengestrømsopgørelse

DKK 1.000 2. kvt.2. kvt.1. halvår1. halvår 
  20192018201920182018
       
Resultat før finansielle poster (EBIT) 222.798228.433418.403426.155833.980
Modtagne finansielle indtægter 4104638969162.531
Betalte finansielle omkostninger -25.762-45.853-57.521-90.893-190.681
Regnskabsmæssige afskr./nedskr. 5.7815.36211.49310.93621.765
Modtaget/betalt selskabsskat 00-27.729-3.121-36.773
Pengestrømme før ændring i driftskapital 203.227188.405345.542343.993630.822
       
Ændring i driftskapital:      
Tilgodehavender 34.79511.991-25.100-30.046-26.710
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser -3.23842-3.864-321400
Leverandørgæld m.m. -28.501-31.4461.440-9.252-14.680
Pengestrømme fra driftsaktiviteter i alt 206.283168.992318.018304.374589.832
       
Igangværende projekter investeringsejendomme -87.668-146.216-128.185-252.771-475.827
Forbedringer investeringsejendomme -47.017-10.755-69.305-26.294-57.893
Køb af investeringsejd. med fradrag af dep. -704.519-7-704.519-89.010-71.958
Salg af investeringsejd. med fradrag af dep. 2.09138.391330.16251.91683.736
Likvide beholdninger som er deponeret/frigivet -77.000-41.000-75.316-40.508-192
Driftsmateriel og inventar, netto -9.905-2.405-15.944-5.532-13.844
Pengestrømme fra investeringsaktiviteter i alt -924.018-161.992-663.107-362.199-535.978
       
Optagelse af realkreditlån 786.98653.362786.986111.509492.117
Optagelse af lån hos finansieringsinstitutter 3.474.64705.318.02900
Indfrielse af realkreditlån -41.5880-41.5880-430.904
Indfrielse af lån hos finansieringsinstitutter -3.474.6470-5.318.02900
Afdrag på realkreditlån -22.955-32.886-43.837-64.435-109.082
Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter -58.850-44.293-109.284-88.257-176.756
Modtagne deposita, netto 1.5552.4281.5103.05911.523
Betalt udbytte -133.037-133.037-133.037-133.037-133.037
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt 532.111-154.426460.750-171.161-346.139
       
Pengestrømme i alt -185.624-147.426115.661-228.986-292.285
Likviditet 1. januar -424.100-514.660-725.385-433.100-433.100
Likviditet 30. juni -609.724-662.086-609.724-662.086-725.385



       
DKK 1.000 2. kvt.2. kvt.1. halvår1. halvår 
  20192018201920182018
       
Specifikation:      
Likvide beholdninger ifølge regnskab 126.65944.305126.65944.3053.655
Likvide beholdninger som er deponeret -77.000-42.000-77.000-42.000-1.684
Træk på driftskreditter -659.383-664.391-659.383-664.391-727.356
Likviditet 30. juni -609.724-662.086-609.724-662.086-725.385
Kreditfaciliteter 1.445.0001.445.0001.445.0001.445.0001.445.000
Finansielle reserver 30. juni 835.276782.914835.276782.914719.615
       

Hovedtal på kvartalsbasis

DKK mio.3. kvt.
2017
4. kvt.
2017
1. kvt.
2018
2. kvt.
2018
3. kvt.
2018
4. kvt.
2018
1. kvt.
2019
2. kvt.
2019
 

Resultatopgørelse

 
        
Nettoomsætning336368386427398372374401
Bruttoresultat221227228257240229227253
Resultat før finansielle poster196191198228212196195223
Resultat før kurs- og værdireg.160147155186167147164197
Kurs- og værdireguleringer-6924014-10260139-448542
Resultat før skat9138617084226286-284739
Resultat7130313365176223-220575
 

Balance (ultimo)

 
        
Investeringsejendomme m.m.22.31523.40323.56823.68623.80424.02723.75125.634
Samlede aktiver22.52123.59323.79823.94424.00424.26324.04626.024
Egenkapital5.9406.2446.3766.3086.4846.7076.4876.929
 

Pengestrømme

 
        
Driftsaktiviteter168145136169172113112206
Investeringsaktiviteter-534-779-200-162-151-23261-924
Finansieringsaktiviteter336634-17-154-60-115-71532



Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter

Anvendt regnskabspraksis, værdiansættelsesmetoder og følsomheder vedrørende dagsværdimåling af investeringsejendomme og finansielle gældsforpligtelser, er uændrede i forhold til den seneste årsrapport, hvortil der henvises.
                                                                                                                                                                            
Nedenstående tabel viser klassifikationen af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:

  • Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver/forpligtelser. Beløbet svarer til Koncernens realkreditlån eksklusive renteaftaler.
  • Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver/forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder, hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens anlægslån samt renteaftaler.
  • Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens investeringsejendomme samt igangværende projekter investeringsejendomme.

                                                                                                                                                                                                                     

DKK 1.000Niveau 1Niveau 2Niveau 3
30. juni 2019   
    
Langfristede aktiver   
Investeringsejendomme0025.228.963
Igangværende projekter investeringsejendomme00404.686
    
Langfristede passiver   
Realkreditlån14.080.97800
Finansieringsinstitutter01.964.2810
Afledte finansielle instrumenter0114.3650
    
Kortfristede passiver   
Realkreditlån93.89200
Finansieringsinstitutter0242.6370
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over resultatopgørelsen14.174.8702.321.28325.633.649
    
    
DKK 1.000Niveau 1Niveau 2Niveau 3
30. juni 2018   
    
Langfristede aktiver   
Investeringsejendomme0023.325.954
Igangværende projekter investeringsejendomme00360.278
    
Langfristede passiver   
Realkreditlån13.614.67500
Finansieringsinstitutter01.261.8650
Afledte finansielle instrumenter031.8480
    
Kortfristede passiver   
Realkreditlån126.50600
Finansieringsinstitutter0176.5270
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over resultatopgørelsen13.741.1811.470.24023.686.232
    
DKK 1.000Niveau 1Niveau 2Niveau 3
31. december 2018   
    
Langfristede aktiver   
Investeringsejendomme0023.628.001
Igangværende projekter investeringsejendomme00398.790
    
Langfristede passiver   
Realkreditlån13.388.50700
Finansieringsinstitutter01.174.1000
Afledte finansielle instrumenter0143.2820
    
Kortfristede passiver   
Realkreditlån81.89200
Finansieringsinstitutter0175.7930
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over resultatopgørelsen13.470.3991.493.17524.026.791
    
Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i perioderne.

                                                                                                                                                                                            


Afstemning af dagsværdihierarki fra primo til ultimo for niveau 3

DKK 1.000InvesteringsejendommeIgangværende projekter investeringsejendomme
   
Regnskabsmæssig værdi 1. januar 201923.628.001398.790
Tilgang, køb715.112127.715
Tilgang forbedring73.2830
Overførsel118.308-118.308
Afgang-340.872-3.511
Værdiregulering1.035.1310
Regnskabsmæssig værdi 30. juni 201925.228.963404.686
   
Regnskabsmæssig værdi 1. januar 201823.194.851208.272
Tilgang, køb89.545254.129
Tilgang forbedring30.2430
Overførsel102.093-102.093
Afgang-92.785-30
Værdiregulering2.0070
Regnskabsmæssig værdi 30. juni 201823.325.954360.278
   
Regnskabsmæssig værdi 1. januar 201823.194.851208.272
Tilgang, køb72.521477.565
Tilgang forbedring66.3340
Overførsel287.954-287.954
Afgang-308.368907
Værdiregulering314.7090
Regnskabsmæssig værdi 31. december 201823.628.001398.790
   

 

Vedhæftet fil