BEFIMMO : Résultats annuels 2004/2005

Résultats de l'exercice et valeur intrinsèque.

Les résultats de 2005 ont sensiblement dépassé les prévisions établies en début d'année.

En effet, le cash-flow opérationnel (avant résultat financier et impôts) de l'exercice s'établit à 65,7 millions € contre 66,7 millions € l'année dernière, soit un recul de 1,5%, sensiblement inférieur à la prévision qui tablait sur une baisse de 4%. Cette meilleure performance que prévue, malgré l'absence de tout nouvel investissement, résulte d'un meil leur résultat d'exploitation des immeubles que prévu et de frais généraux inférieurs au budget.

Par rapport à l'exercice précédent, la baisse du cash-flow opérationnel résulte de la combinaison des éléments suivants :
- les loyers ont diminué de 0,5%, principalement en raison des concessions consenties temporairement sur les loyers en vue de conserver dans le portefeuille certains locataires des zones décentralisée et de périphérie dont le bail arrivait à échéance ;
- les charges immobilières nettes se sont élevées à 6,4 millions € contre 5,6 millions € l'année précédente. Cette augmentation résulte de la hausse des frais restant à charge du propriétaire sur les surfaces devenues vacantes en cours d'exercice.
- les frais de fonctionnement sont en diminution de 4,5%, suite à la baisse des frais d'étude de nouveaux projets.

Le résultat financier net (amortissement des instruments de couverture de taux inclus) s'établit à 15,37 millions €, en hausse de 0,16 millions €. Cette augmentation résulte du financement de l'immeuble Poelaert sur 12 mois contre 9 l'exercice précédent et de la hausse du coût des couvertures de taux.

Au cours de l'exercice, le coût de financement moyen des emprunts s'est élevé à 3,25% (marges, coût des couvertures de taux et commissions de réservation inclus), contre 3,20% l'exercice précédent. L'augmentation du coût de financement résulte de la hausse du coût des couvertures de taux.

Après résultat financier et impôts, le cash-flow net courant s'élève à 49,90 millions €, contre 50,87 millions € l'exercice précédent.

Tenant compte des plus-values réalisées sur la cession de l'immeuble Borschette (12,66 millions €) et sur la vente d'une partie du portefeuille de certificats immobiliers (1,18 millions E), le cash-flow net s'élève à 63,46 millions €, soit 6,48 € par action (contre respectivement 52,51 millions €, soit 5,36 € par action l'exercice précédent).

Au cours de l'exercice, les provisions pour travaux futurs sur immeubles constituées à l'époque par Cibix pour un montant 2,35 millions € ont été extournées, leur maintien ne se justifiant plus vu leur caractère général. Les travaux et réparations à effectuer dans les immeubles qui n'ont pas pour effet, toutes autres choses étant égales, de modifier la valeur des immeubles, sont intégrées dans les prévisions de résultats à trois ans.

Le bénéfice net de l'exercice s'établit à 56,49 millions €, contre 43,92 millions € l'exercice précédent.

Le bénéfice net s'entend après prise en charge d'une réduction de valeur de 9,4 millions € sur certains immeubles, et ce bien que la valeur de marché du portefeuille immobilier (hors investissements et désinvestissements de la période) ait globalement légèrement augmenté de 1,3 millions € depuis le début de l'exercice. Befimmo comptabilise en effet les variations de valeur de son portefeuille en stricte conformité avec les règles de l' AR du 10/04/1995. Il en résulte que seules les plus-values effectivement réalisées apparaissent en compte de résultats, les plus et moins-values latentes étant elles reflétées dans les fonds propres, sauf pour les moins-values latentes portées en charge lorsque la valeur d'expertise est inférieure à la valeur d'acquisition.

Au 30 septembre 2005, la valeur d'actif net avant affectation du résultat s'établit à 670,35 millions €, contre 603,8 millions €, après affectation, au début de l'exercice.

Return de l'année : 11,0% des fonds propres de début d'exercice.

Au cours de l'exercice, les fonds propres avant affectation du résultat ont augmenté de 66,55 millions €.

Cette augmentation résulte de la combinaison des éléments suivants :

Les règles en vigueur imposent de communiquer tant la valeur de liquidation que la valeur d'acquisition du portefeuille ; cette dernière étant appelée « valeur de placement ». Celle-ci incorpore des frais de transaction variables et d'au maximum 13%, frais qu'un investisseur aurait dû payer s'il avait procédé à l'investissement immobilier en direct. En conséquence, dans l'hypothèse d'une vente du portefeuille à une valeur d'expertise, la valeur de vente nette pour la Sicafi s'établirait entre 965,8 millions € et 1.091,2 millions €.