Aalborg, Danmark, 2015-06-17 08:41 CEST (GLOBE NEWSWIRE) --
RESUMÉ
RESULTATER I FØRSTE KVARTAL 2015/16
TK Development realiserede i første kvartal 2015/16 et resultat før skat, ekskl. afviklingsaktiviteter, på DKK -3,8 mio. *) mod DKK 12,7 mio.*) i første kvartal 2014/15.
Koncernens samlede resultat efter skat udgør DKK -6,7 mio. mod DKK 7,3 mio. i første kvartal 2014/15.
Balancen udgør pr. 30. april 2015 DKK 2.863,3 mio. mod DKK 2.845,2 mio. pr. 31. januar 2015. Koncernens egenkapital udgør DKK 1.513,8 mio. mod DKK 1.509,4 mio. pr. 31. januar 2015, og svarer til en soliditet på 52,9 % (31.1.15: 53,1 %).
Periodens pengestrømme udgør DKK -18,8 mio. mod DKK 1,6 mio. for samme periode året før. Netto rentebærende gæld udgør pr. 30. april 2015 DKK 997,4 mio. mod DKK 1.000,4 mio. pr. 31. januar 2015.
DEVELOPMENT
TK Development har i første kvartal 2015/16 bl.a. gennemført følgende salg:
TK Development har i et joint venture med bl.a. en entreprenør udviklet ca. 1.500 m² ungdomsboliger i Smallegade, Frederiksberg, Danmark. Byggeriet er færdigt, og boligerne var klar til indflytning i december 2014. Ejendommen er fuldt udlejet. TK Development har med avance solgt sin ejerandel af joint venturet til en af de øvrige ejere i første kvartal 2015/16.
På Marsvej i Randers, Danmark, ejer koncernen en grund med henblik på udvikling af et projekt på ca. 3.700 m² butikker. Første etape på ca. 1.550 m² er færdigopført og udlejet til jem & fix og Petworld. Petworld-delen er i første kvartal 2015/16 overdraget til en privat investor. Salgssummen svarer til bogført værdi.
TK Development har efter regnskabsperiodens udløb overdraget følgende solgte projekter til investorerne:
TK Development har i regnskabsåret 2014/15 betinget solgt et 6.000 m² kontorprojekt i Aalborg, Danmark. Projektet er udviklet til den internationale Alfa Laval-koncern som har indgået en længerevarende lejekontrakt på ejendommen. Projektet er solgt til PensionDanmark til en samlet pris på DKK 126,1 mio. Byggeriet er afsluttet i april 2015, og det færdige projekt er som planlagt overdraget til investor i juni 2015. Indtjeningen fra salget indregnes dermed i andet kvartal 2015/16.
På Amerika Plads, København, Danmark, har TK Development i regnskabsåret 2014/15 solgt et byggefelt på ca. 13.000 m² til A.P. Møller - Mærsk A/S. Salgsprisen udgør DKK 97,5 mio., og TK Developments ejerandel udgør 50 %. Byggefeltet er overdraget til A.P. Møller - Mærsk A/S i juni 2015, og avancen fra salget påvirker dermed TK Developments resultat i andet kvartal 2015/16.
TK Development har herudover igangsat følgende større udviklingsprojekter:
I Esbjerg, Danmark, ejer TK Development et areal hvorpå der planlægges opført et nyt shoppingcenter, Citycenter BROEN, på ca. 29.800 m². Koncernen har oplevet fin opbakning fra lejerne og har indgået lejekontrakter på mere end 60 % af arealet. Ankerlejerne er bl.a. Kvickly, H&M, Bahne, Fona, Imerco, Sportmaster og Gina Tricot.
Byggetilladelse til projektet foreligger. Projektet skulle forinden byggestart igennem en validerings- og godkendelsesproces i forhold til sikkerheden i banedriften, m.v. (CSM-godkendelse). Denne CSM-godkendelse er opnået i maj 2015. Forureningsoprensning og forberedende byggearbejder er pågået over de seneste måneder, og første spadestik blev taget ultimo maj 2015. Centret forventes færdigopført i foråret 2017.
Der er i første kvartal 2015/16 indgået betinget aftale med CapMan Real Estate om at indtræde i projektet på nuværende stadie med en ejerandel på 65 % og dermed deltage i færdigudviklingen af projektet. Aftalen med CapMan Real Estate er endeligt effektueret i maj 2015. Salget giver her og nu ingen resultateffekt for koncernen. Indtjeningen på projektet relaterer sig til indtjeningspotentialet på den resterende 35-% ejerandel hvortil kommer løbende fee-indtjening for udlejning og udvikling.
TK Development udvikler i Køge, Danmark, et projekt, Strædet, på ca. 34.300 m², ekskl. parkering. Projektet opføres i umiddelbar tilknytning til Køge Station og butiksområdet i bymidten. Det samlede projekt der planlægges opført i tre faser, omfatter et retailprojekt på ca. 19.000 m², ca. 9.000 m² offentlige funktioner, herunder rådhus og genoptræningscenter, og ca. 6.300 m² boliger. Hertil kommer ca. 13.000 m² parkering. Retailprojektet er sammen med de ca. 13.000 m² parkering betinget solgt til finske Citycon baseret på et afkast på 6,25 %. Dette salg forventes at få positiv resultateffekt i regnskabsåret 2017/18 i forbindelse med overdragelse af det færdige projekt til Citycon. Der er herudover indgået aftale med Køge Kommune om kommunens overtagelse af byggeretterne til både rådhus og genoptræningscenter. Byggeriet af første etape er påbegyndt i marts 2015.
Koncernens projektportefølje inden for development udgør pr. 30. april 2015 349.000 m² (31.1.15: 351.000 m²).
ASSET MANAGEMENT
Den samlede portefølje af ejendomme i forretningsområdet asset management og dermed cashflow-genererende ejendomme består af 85.200 m² og udgør pr. 30. april 2015 DKK 1.258,3 mio., inklusive projekter i joint ventures, mod DKK 1.256,1 mio. pr. 31. januar 2015.
Den årlige nettoleje på den samlede portefølje ved aktuel udlejning svarer til en forrentning af bogført værdi på 4,4 %. Dette dækker over en stor spredning i afkastet på de enkelte ejendomme. Forrentning af bogført værdi ved fuld udlejning forventes at udgøre 6,5 %. Den aktuelle udlejning er påvirket af tomgang, korterevarende rabataftaler og forbedringstiltag som endnu ikke har materialiseret sig.
AFVIKLINGSAKTIVITETER
TK Developments aktiviteter i Tyskland, Finland, Baltikum og Rusland er under afvikling.
Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne udgør i første kvartal 2015/16 DKK -2,4 mio. mod DKK -4,5 mio. i første kvartal 2014/15. Balancen for afviklingsaktiviteterne udgør pr. 30. april 2015 DKK 247,1 mio. mod DKK 250,3 mio. pr. 31. januar 2015.
Pr. 30. april 2015 omfatter koncernens afviklingsaktiviteter følgende:
- I Tyskland: en investeringsejendom og to mindre grunde, i alt DKK 103,9 mio.
- I Finland: en mindre grund, i alt DKK 7,2 mio.
- I Baltikum: et retailparkprojekt, jf. nedenfor, og to grunde, i alt DKK 96,2 mio.
- I Rusland: et mindre projekt til udlejning, i alt DKK 23,6 mio.
TK Developments projekt DomusPro Retail Park i Vilnius, Litauen, er betinget solgt til BPT Baltic Opportunity Fund der er under management af BPT Asset Management. Salgsprisen er baseret på et afkastkrav på 8,5 %. Projektet opføres i etaper. Byggeriet af første etape på ca. 7.500 m² er afsluttet i marts 2014 og afleveret til investor i regnskabsåret 2014/15. Projektets anden etape på ca. 3.800 m² er fuldt udlejet, og byggeriet er påbegyndt primo 2015.
Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og der er risiko for at afviklingen af disse aktiviteter kan ske til lavere værdier end bogførte værdier.
MARKEDSFORHOLD
Ejendomsmarkederne er generelt præget af optimisme, bedre muligheder end tidligere for at finansiere køb af fast ejendom og en pæn investorinteresse. Det historisk lave renteniveau har medvirket til at øge interessen for investering i fast ejendom som aktivklasse for især institutionelle investorer.
Det er ledelsens vurdering at de afgørende variable inden for udvikling af fast ejendom - jordpriser, byggeomkostninger, lejeniveauer og salgspriser – har et prisleje der betyder at nye projekter kan gennemføres med en tilfredsstillende avance.
Der er forventninger om en moderat til pæn vækst og et moderat stigende privatforbrug på koncernens markeder, dog varierende i styrke fra land til land. Den stigende e-handel forventes i de kommende år at øge konkurrencen i detailhandelsbranchen.
TK Development har kompetencer til at gennemføre store og komplicerede udviklingsprojekter inden for såvel retail-, kontor- og boligsegmentet samt et mix heraf og vil fortsat prioritere sådanne projekter. Samtidig vil fokus være på at gennemføre flere mindre projekter hvor gennemløbstiden er relativt hurtig, og hvor der kan opnås en fornuftig indtjening uden en større kapitalbinding over længere tid. Disse projekter vil typisk være kombinerede bolig- og retailprojekter. Ledelsen forventer at en stigende andel af koncernens projekter fremadrettet vil være boligprojekter idet koncernen ønsker at udnytte de attraktive projektmuligheder inden for boligsegmentet.
FINANSIELLE FORHOLD
Netto rentebærende gæld udgør pr. 30. april 2015 DKK 997,4 mio. mod DKK 1.000,4 mio. pr. 31. januar 2015.
Projektkreditter på DKK 0,5 mia. som pr. 31. januar 2015 har udløb inden udgangen af januar 2016, er i første kvartal 2015/16 forlænget.
TK Development har en overordnet aftale med koncernens hovedbankforbindelse om såvel drifts- som projektfinansiering. Engagementet der sædvanligvis genforhandles årligt, er i første kvartal 2015/16 forlænget frem til 1. maj 2016.
FORVENTNINGER TIL 2015/16
Ledelsen forventer fortsat for regnskabsåret 2015/16 et positivt resultat før skat, ekskl. afviklingsaktiviteter, i niveauet DKK 40 mio.
Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med større usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og der er risiko for yderligere tab inden afviklingen er tilendebragt. Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne indgår derfor ikke i forventningerne.
De forventninger der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer som nævnt i afsnittet ”Risikoforhold” i koncernens årsrapport 2014/15, herunder kan fremhæves vurderingen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje som omtalt under ”Forretningsmæssige risici” og ”Risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsen”.
Spørgsmål til denne meddelelse kan rettes til Frede Clausen, adm. direktør, tel. +45 8896 1010.
*) Korrigeret for skat indeholdt i ”Indtægter af kapitalandele i joint ventures”.
