Leasinvest Real Estate - résultats annuels audités (1) de l'exercice 2004/2005 (période du 1 juillet 2004 au 30 juin 2005)

Suite à l'acquisition de la majorité des actions de la SA Square de Meeûs 5-6 et la consolidation intégrale de cette société, des comptes annuels consolidés sont à nouveau établis au 30/06/05. Ces comptes annuels consolidés et ce commentaire concernant l'exercice 2004/2005, comprennent, sauf si mentionné différemment, hormis la part du groupe, également les intérêts de tiers.

 

 

Les produits d'exploitation (hors refacturations de frais pour un montant de € 2,7 millions) de l'exercice s'élevaient à € 20,2 millions.

 

Au cours de l'exercice, des loyers pour un montant de € 19,8 millions ont été encaissés, soit 3,13% de moins que l'année précédente. Cette diminution résulte des désinvestissements de l'exercice écoulé et de la vacance locative. Les acquisitions de l'exercice, soit Montoyer 63 et Square de Meeûs 5-6 SA, n'ont contribué aux loyers que pour un peu plus de 6 mois.

 

Le taux d'occupation s'élève à 91,15% (4) par rapport au 94,13% de l'exercice précédent et le rendement locatif est de 7,14% (4) (7,70% au 30/06/04). Cette baisse du rendement locatif est, entre autres, le résultat du taux d'occupation inférieur.

 

Le résultat d'exploitation s'élève à € 17,1 millions contre € 15,4 millions au 30/06/04, ce qui représente une augmentation de 10,9%. Cette hausse s'explique, malgré les travaux d'entretien et de rénovation supérieurs, par la reprise de € 2,84 millions de provisions pour entretien et travaux de rénovation. Par action diluée (2) ceci représente un résultat d'exploitation de € 5,61 par rapport à € 5,45 au 30/06/04, soit une augmentation de 2,9 %.

 

Le résultat financier net est de € - 4,74 millions et est inférieur au € - 3,73 millions de l'exercice précédent, exclusivement suite à des coûts uniques.

 

Fin 2004, le Ministre des Finances a communiqué, par une circulaire administrative, sa décision quant au mode de calcul de l'exit tax. De ce fait, des provisions constituées antérieurement pour l'exit tax à concurrence de € 0,73 million, ont pû être reprises.

 

La hausse importante du bénéfice net est principalement due au résultat sur portefeuille positif de € 3,33 millions (contre un résultat sur portefeuille négatif de € 3,14 millions de l'exercice précédent), et est composée d'une part de plus-values réalisées et d'autre part, de variations dans la valeur du portefeuille.

- Les plus-values réalisées sont de € 1,126 million et proviennent de la vente des canons emphytéotiques sur le Comité des Régions pour l'immeuble de la rue de Trèves et la vente de l'immeuble situé Kontichsesteenweg 38A.

 

- Les variations dans la valeur du portefeuille s'élèvent à € 2,2 millions, ce qui résulte principalement des plus-values sur le portefeuille retail d'une part et des moins-values sur les immeubles de bureaux dans la zone décentralisée et à Gand, d'autre part. L'augmentation de valeur des immeubles Louise 250, Louise 66 et la Prins Boudewijnlaan a été compensée par des coûts activés pour des investissements créant de la valeur.

 

L'exercice s'est clôturé par un bénéfice opérationnel de € 12,67 millions, soit 10,3 % de plus que l'exercice précédent et un bénéfice net, part du groupe, de € 15,3 millions, ce qui résulte en une hausse de 83,7%. Par action diluée (2) le bénéfice opérationnel est de € 4,16 (comparé au € 4,06 pour l'exercice précédent), soit une augmentation de 2,5% et le bénéfice net, part du groupe, € 5,03 (comparé au € 2,95 au 30/06/04), soit une hausse de 70,5%.

 

Grâce à d'importantes plus-values réalisées, le cash flow (5) net s'élève à € 15 millions, soit une augmentation de 19%. Le cash flow net par action diluée (2) revient à € 4,92 comparé au € 4,45 au 30/06/04.

 

Les capitaux propres hors dividende s'élèvent à € 176,8 millions, ce qui représente une valeur de l'actif net par action (ex dividende) de € 54,40 au 30/06/05, comparé au € 52,62 l'année précédente.

 

La valeur de placement du portefeuille immobilier a été estimée par les experts immobiliers à € 275,46 millions, après l'acquisition de l'immeuble Montoyer 63 et Square de Meeûs 5-6 et, après la vente d'un immeuble et des canons emphytéotiques. Le ratio d'endettement a diminué de 41,06% à 32,23% suite à la vente des canons emphytéotiques à la fin de l'exercice écoulé.

 

 

 

Au 16/07/04 un accord-cadre a été conclu entre Leasinvest Real Estate, Leasinvest Real Estate Management SA, Leasinvest SA et AXA Belgium SA (ci-après 'AXA') afin de soutenir la croissance du portefeuille immobilier de Leasinvest Real Estate.

 

Cet accord-cadre prévoit qu'AXA participera au capital de Leasinvest Real Estate par de futurs apports immobiliers contre la création de nouvelles actions de Leasinvest Real Estate. Si l'investissement projeté est entièrement réalisé, Leasinvest SA et AXA Belgium détiendront chacune une participation d'environ 29% dans Leasinvest Real Estate. AXA a entre-temps une participation de 9,23% dans Leasinvest Real Estate, suite à l'achat de 300.000 actions qui ont été créées à l'occasion de la scission partielle mentionnée ci-après, laquelle est considérée comme une partie de l'exécution du programme d'investissement auquel AXA s'est engagée, ayant pour conséquence qu'AXA ne doit plus faire d'apport immobilier à concurrence des actions acquises.

 

La structure de l'actionnariat du gérant statutaire ne subit aucune modification et reste une filiale à 100% de Leasinvest SA. AXA sera représentée au Conseil d'administration du gérant statutaire.

 

 

Au 23/12/04 Leasinvest Real Estate a acquis un deuxième immeuble de bureaux dans le Quartier Léopold, notamment l'immeuble situé Rue Montoyer 63 à 1000 Bruxelles, entièrement loué au Parlement Européen. Cet immeuble a été acquis par Leasinvest Real Estate suite à la scission partielle de Leasinvest SA. Par ce fait le capital social de Leasinvest Real Estate a été augmenté de € 4.605.696,08, pour le porter à € 35.728.606,29 représenté par 3.249.221 actions.

 

Ces 418.850 nouvelles actions ont été distribuées aux actionnaires de Leasinvest SA : la Société Nationale d'investissement SA et Urbaninfra, et donnent droit à une participation au bénéfice à partir du 23/12/04.

 

 

Leasinvest Real Estate a acquis, au 19/11/04, via la reprise de la majorité des actions de la société anonyme Square de Meeûs 5-6, le contrôle d'un immeuble de bureaux très bien situé dans le Quartier Léopold. L'immeuble est entièrement loué à une Représentation diplomatique auprès de l'Union Européenne et une association internationale.

 

Leasinvest Real Estate acquiert, avec son partenaire AXA, 80% des actions dans Square de Meeûs 5-6 (soit 50,07% par Leasinvest Real Estate et 29,93% par AXA).

 

 

Au cours de l'exercice 2003-2004, Leasinvest Real Estate a conclu un bail emphytéotique acquisitif avec le Comité des Régions de la Communauté Européenne pour une durée de 27 ans, concernant l'immeuble situé rue de Trèves, dans le Quartier Léopold. Ce bail emphytéotique a pris effet le 01/02/05.

 

Au 23/06/2005 Leasinvest Real Estate a vendu, sans recours par rapport à Leasinvest Real Estate, les canons emphytéotiques à long terme à ING Belgique SA. En même temps, la couverture de risque de taux, conclue en son temps à cet effet, a été vendue. L'impact net de ces deux transactions a influencé le résultat sur portefeuille, et par conséquent le résultat net, de façon positive à concurrence de € 0,95 million au 30/06/05.

 

 

Au 15/04/05 Leasinvest Real Estate a vendu l'immeuble situé Kontichsesteenweg 38A à Aartselaar et a réalisé, suite à cette transaction, une légère plus-value.

 

Leasinvest Real Estate a entièrement loué l'immeuble Extensa Square I, rue Colonel Bourg 153-155, à partir du 01/07/05, à une institution financière et une fédération professionnelle. Cette location est une importante réalisation pour Leasinvest Real Estate, compte tenu de la situation de marché difficile dans la zone décentralisée de Bruxelles. Précédemment, l'immeuble qui représentait 7,9% du loyer annuel, était loué à Mobistar.

 

Après la date de clôture des comptes, aucun événement ni fait marquant susceptible d'influencer sensiblement les résultats ou l'évolution de Leasinvest Real Estate n'est survenu.

Le bénéfice à affecter du présent exercice 2004/2005 s'élève à € 13.296.830,68. Compte tenu du bénéfice reporté de l'exercice précédent de € 3.988.641,75 et un prélèvement sur les capitaux propres (sur les réserves) de € 4.720.699,99, ceci résulte en un bénéfice à affecter de € 22.006.172,42.

 

Le conseil d'administration du gérant statutaire propose à l'assemblée générale des actionnaires d'affecter le bénéfice à affecter de € 22.006.172,42, comme suit :

Le dividende proposé s'élève à 92,9% du résultat à distribuer (par rapport à 93,06% l'année passée), et est largement supérieur au 80% minimum du bénéfice, comme imposé par l'A.R. du 10 avril 1995 sur les sicafis.

 

Ainsi, le dividende brut est de € 3,72 (comparé au € 3,73 brut l'année passée) et le dividende net, libre de précompte mobilier, de € 3,16 (par rapport au € 3,17 net l'année précédente), en fonction de la participation au dividende du total des 3.249.221 actions (2).

 

Sous réserve d'approbation par l'assemblée générale ordinaire, le paiement du dividende se fera contre remise du coupon n° 6 à partir du 24/10/05 aux guichets d'ING Banque, de Dexia Banque, de Fortis Banque et de la Banque Degroof.

 

Suite à la capacité d'endettement actuelle importante, Leasinvest Real Estate pourra envisager de nouvelles acquisitions. Les futurs investissements auront pour but d'améliorer ses ratios financiers et de compenser partiellement la dilution, survenue suite à l'augmentation du capital pour l'acquisition du Montoyer 63.

 

 

A partir de l'exercice qui commence le 01/07/2005 et se termine le 30/06/2006, Leasinvest Real Estate établira ses chiffres et rapportera selon les normes comptables IFRS.

La brochure annuelle, comprenant les comptes annuels, le rapport annuel et le rapport du commissaire, sera disponible à partir du 30/09/2005 et pourra être obtenue sur simple demande à l'adresse suivante:

Leasinvest Real Estate SCA

Mechelsesteenweg 34 (siège administratif)

2018 Anvers

T +32 3 238 98 77

F +32 3 237 52 99

E investor.relations@leasinvest-realestate.com

W www.leasinvest-realestate.com (brochure à télécharger dans « Investisseurs », « rapports financiers »)

La sicafi Leasinvest Real Estate SCA investit principalement dans des immeubles de bureaux (75%) de qualité bien situés à Bruxelles et ses environs (78%).

La valeur de placement au 30/06/05 s'élève à € 275,46 millions. Le portefeuille représente une superficie de plus de 180.000 m2 répartis entre 13 sites différents et 37 bâtiments.

La sicafi est notée à la bourse Euronext, au segment NextPrime et fait partie depuis janvier 2005 de l'indice EPRA Eurozone Total Return Index.

 

 

(1) Le commissaire confirme que l'information comptable, reprise dans ce communiqué, ne donne lieu a aucune réserve de sa part et correspond aux comptes annuels établis par le gérant statutaire.

(2) Suite à l'augmentation du capital qui a eu lieu lors de l'acquisition du Montoyer 63, 418.850 actions ont été créées. Celles-ci participent au dividende à partir du 23/12/2004. Les résultats par action diluée sont calculés tenant compte du prorata du nombre d'actions.

(3) Les pourcentages mentionnés réfèrent aux chiffres consolidés pour le présent exercice et aux chiffres statutaires pour l'exercice précédent (cfr. commentaire ci-dessous), ayant pour conséquence que le résultat opérationnel du présent exercice comprend également la part de tiers.

(4) Le taux d'occupation et le rendement locatif au 30/06/05 tiennent compte de la location de l'Extensa Square I à partir du 01/07/05 et de 100% de l'immeuble Square de Meeûs. Leasinvest Real Estate possède 50% + 1 action dans Square de Meeûs 5-6 SA, qui est intégralement consolidé. Hors la location de l'Extensa Square I, le rendement locatif s'élève à 6,74% au 30/06/05.

(5) Cash-flow net = résultat opérationnel plus additions aux moins-values sur créances commerciales et des additions à et prélèvements sur les provisions, plus les plus- ou moins-values réalisées sur portefeuille, plus le résultat exceptionnel.