Leasinvest Real Estate - Résultats semestriels exercice 2005-2006 (période du 01/07/2005-31/12/2005)

 

	Période	Période
	1/07/04 - 31/12/04	1/07/05 - 31/12/05
	retravaillé
Patrimoine en valeur réelle (1) (a) (en 1.000 EUR)	287.375	272.238
Patrimoine en valeur d'investissement (2) (a) (en 1.000 EUR)	294.865	279.210
Taux d'occupation	92,44%	92,97%
Rendement locatif	7,36%	7,11%
Nombre d'actions émises	3.249.221	3.249.221
Nombre d'actions participant au résultat	3.047.255	3.249.221
Nombre d'actions cotées	2.830.371	3.249.221
Revenus locatifs (en 1.000 EUR)	9.849	9.375
Revenus locatifs par action	3,23	2,89
Résultat net courant, part du groupe (en 1.000 EUR)	5.116	5.429
Résultat net courant par action, part du groupe	1,68	1,67
Résultat net, part du groupe (en 1.000 EUR)	4.231	8.619
Résultat net par action, part du groupe	1,39	2,65

 

 

Le présent exercice 01/07/05 - 30/06/06 est le premier exercice pour lequel Leasinvest Real Estate rapportera ses chiffres consolidés selon les normes IFRS (International Financial Reporting Standards). Pour le présent rapportage, Leasinvest Real Estate n'a pas suivi l'IAS 34 concernant le rapportage financier intérimaire.

 

La possibilité existe que les critères d'enregistrement et la valorisation utilisés pour la rédaction des états financiers semestriels consolidés au 31/12/05 subissent des modifications, quand les premiers comptes annuels consolidés de l'exercice seront clôturés au 30/06/06.

 

L'impact d'IFRS sur les capitaux propres dans le bilan d'ouverture au 01/07/04 existe en un nombre d'adaptations comptables et s'élevait à + 6,81 millions EUR.  Au 31/12/05 l'impact sur les capitaux propres, du passage de BGAAP à IFRS, s'élevait à -7,35 millions EUR (-5,35 millions EUR au 31/12/04), principalement causé par l'adaptation concernant la déduction des frais de mutation (voir infra), et sur le compte de résultats à -0,056 million EUR et -0,7 million EUR au 31/12/04.

 

Ce passage a mené à un nombre de corrections comptables, parmi lesquelles l'évaluation du portefeuille immobilier.

 

L'enregistrement des immeubles de placement et leur valorisation à la valeur réelle ("fair value") sont réglés par la norme IAS 40.

 

Dans le cadre de la conversion de leurs états financiers aux normes IAS/IFRS et suite aux nombreux débats concernant cette question entre les sicafis, leurs Commissaires, leurs experts immobiliers indépendants et les autorités de contrôle, les sicafis ont adapté la présentation de leurs actifs immobiliers dans le bilan.

 

Pour les états financiers clôturés au 31/12/2005 et rétroactivement jusqu'au 01/01/2004, les experts immobiliers indépendants, responsables de la valorisation des patrimoines des sicafis, ont, dans une première phase, déterminé la valeur d'investissement de l'immobilier (correspond au terme "valeur de placement" utilisé antérieurement).

 

Dans une deuxième phase ces mêmes experts immobiliers ont, pour la totalité du secteur immobilier, defini le niveau des frais de mutation qui devraient être payés lors d'une vente hypothétique. Ces frais sont déduits de la valeur d'investissement afin d'obtenir la valeur réelle ('fair value' au sens des normes IAS/IFRS) du patrimoine. C'est cette dernière valeur qui sera présentée, dès à présent dans le bilan consolidé des sicafis.

 

Sur base d'un nombre important de transactions immobilières réalisées au cours des trois dernières années (2003-2005) en Belgique, les experts immobiliers indépendants ont constaté que le niveau moyen des frais de mutation s'élève à 2,5% de la valeur d'investissement, pour autant que la valeur individuelle d'un immeuble s'élève à plus de 2,5 millions EUR. Pour les immeubles ayant une valeur inférieure à 2,5 millions EUR, les frais de transaction sont au même niveau que les frais d'enregistrement, habituellement portés par l'acheteur dans les trois régions du pays (12,5% dans la Région de Bruxelles Capitale et dans la Région wallonne, 10% dans la Région flamande).

 

Leasinvest Real Estate est active dans le marché professionnel ; seulement 1 immeuble a une valeur inférieure à 2,5 millions EUR.  La déduction des frais de mutation s'élève à 6,97 millions EUR ou 2,15 EUR par action, au 31/12/05. Leasinvest Real Estate a opté de présenter les variations trimestrielles de cette méthode dans les capitaux propres.

 

 

 

Les revenus locatifs s'élevaient à 9,36 millions EUR au 31/12/05, soit une diminution de 4,8% par rapport au 31/12/04 (9,8 millions EUR) malgré une légère augmentation du taux d'occupation (2) sur cette période (de 92,44% à 92,97%).  L'effet des investissements de fin 2004 (Square de Meeûs et Montoyer 63) n'était pas suffisant pour compenser, entre autres, les revenus locatifs de la vente de l'immeuble rue de Trèves (Comité de Régions).

 

Les charges immobilières ont diminué de 25%, de -2,25 millions EUR à -1,70 million EUR, grâce à un programme d'entretien et de rénovation plus léger, après une année (exercice du 30/06/05) marquée par des travaux d'entretien et de rénovation importants du portefeuille.

Le résultat d'exploitation a augmenté de 1,67% de 7 millions EUR à 7,2 millions EUR.

 

La combinaison d'une politique de couverture active fin juin 2005 ensemble avec les intérêts à court terme bas, résulte en une amélioration du résultat financier de 27% en comparaison au semestre arrêté au 31/12/04. Le résultat financier s'élevait à -1,37 million EUR au 31/12/05 par rapport à -1,9 million EUR au 31/12/04, soit une amélioration de 0,53 million EUR.

 

Le résultat net courant, part du groupe, s'est clôturé à 5,41 millions EUR par rapport à  5,11 millions EUR pour le semestre au 31/12/04, soit une augmentation de 5,7%.  Par action ceci résulte en un résultat net courant, part du groupe de 1,67 EUR au 31/12/05 et 1,68 EUR (1) au 31/12/04.

 

Les variations de la juste valeur des immeubles de placement, étaient 4,37 millions EUR plus élevées au 31/12/05 qu'au semestre clôturé au 31/12/04, et s'élevaient à 3,18 millions EUR (31/12/04 : -1,19 million EUR).  Fin 2004 des moins-values ont été actées suite à une pression à la baisse des niveaux de loyers estimés. Fin 2005 nous observions, en solde, des variations positives de la valeur du portefeuille (principalement dues aux immeubles Louise 250 et au Riverside Business Park) principalement suite à une diminution des rendements immobiliers estimés et au fait que l'important programme d'investissement de l'exercice précédent a résulté, pour certains immeubles, en création de valeur.

 

Le résultat net, part du groupe, a plus que doublé et atteignait 8,6 millions EUR. Au 31/12/04 il s'élevait à 4,23 millions EUR. En termes de résultat par action ceci représente 2,65 EUR au 31/12/05 comparé à 1,39 EUR (1) un an plus tôt, soit une augmentation de 90,6%.

 

 

 

 

en 1,000 EUR			31.12.2004 retravaillé	31.12.2005
ACTIF
ACTIFS NON COURANTS			288,446	273,174
Immeubles de placement			287,375	272,238
Autres immobilisations corporelles			68	76
Actifs financiers non courants			1,002	859
ACTIFS COURANTS			4,336	6,456
Actifs financiers courants			35	455
Créances commerciales			2,180	2,072
Créances fiscales et autres actifs courants			468	32
Trésorerie et équivalents de trésorerie			1,091	3,560
Comptes de régularisation			562	337
TOTAL DE L'ACTIF			292,781	279,630
PASSIF
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES			180,305	186,413
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère			172,344	178,072
Capital			35,729	35,729
	Capital souscrit		35,729	35,729
Primes d'émission			31,280	31,280
Réserves			100,147	102,030
Résultat			12,679	16,343
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation, estimés			-7,490	-6,972
lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement
Variations de juste valeur d'actifs et de passifs financiers			0	-338
	- Sur instruments de couverture		0	-338
INTERETS MINORITAIRES			7,961	8,341
PASSIFS			112,476	93,217
PASSIFS NON COURANTS			45,656	35,311
	Dettes financières non courantes		45,000	34,100
	a	Etablissements de crédit	45,000	34,100
	Autres passifs financiers non courants		0	555
	Autres passifs non courants		656	656
PASSIFS COURANTS			66,820	57,906
	Provisions		0	46
	Dettes financières courantes		53,574	49,248
	c	Autres	53,574	49,248
	Dettes commerciales et autres dettes courantes		3,135	2,782
		Autres	3,135	2,782
	Autres passifs courants		1,454	1,097
	Comptes de régularisation		8,657	4,733
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS			292,781	279,630

 

 

Le patrimoine immobilier au 31/12/05 s'élevait, en valeur réelle ("fair value"), à 272,2 millions EUR, et au 31/12/04 à 287,4 millions EUR.  La baisse du portefeuille est liée aux désinvestissements du deuxième semestre de l'exercice précédent. La valeur réelle est reprise au bilan consolidé en vertu de l'application de la norme IAS 40 précitée. Les frais de mutation de 6,97 millions EUR ont été déduits de la valeur d'investissement.

 

La valeur d'investissement du portefeuille est la valeur telle que définie par les experts indépendants, avant déduction des frais de mutation. En termes de valeur d'investissement, l'immobilier s'élevait à 279,21 millions EUR comparé aux 294,9 millions EUR.

 

Au 31/12/05 l'actif net par action réévalué était de 57,37 EUR (55,49 EUR au 31/12/04) compte tenu d'une évaluation du patrimoine à valeur réelle, ce qui correspond à une augmentation de 3,39%. Lors d'une évaluation sur base de la valeur d'investissement, cet actif net par action réévalué s'élève à 59,52 EUR par action (57,80 EUR au 31/12/04) ou une augmentation de 2,98%.

 

En termes absolus les capitaux propres s'élèvent à 186,4 millions EUR (valeur réelle) comparé aux 180,3 millions EUR au 31/12/04.

 

Le taux d'endettement IFRS (3) n'atteignait que 31,43% comparé à 35,46% au 31/12/04, ce qui résulte en une capacité d'investissement considérable. Jusqu'à présent le taux d'endettement a été calculé conforme l'article 52 de l'AR du 10/04/1995. Pour les chiffres semestriels de Leasinvest Real Estate le taux d'endettement est identique dans les deux cas, puisque la différence se situe dans la présentation du bilan avant affectation du résultat (IFRS) ou après affectation du résultat (BGAAP) et puisque la mise en paiement de dividende se situe en octobre pour Leasinvest Real Estate.

 

 

 

Vu le faible taux d'endettement et la capacité d'investissement disponible qui en résulte, Leasinvest Real Estate recherchera activement de nouvelles opportunités d'investissement.

 

Une gestion commerciale soutenue reste prioritaire afin de perpétuer le taux d'occupation.

 

 

 

Trading update 3ième trimestre (31/03/2006)	19/05/2006
Annonce des résultats annuels (30/06/2006)	25/08/2006
Assemblée générale des actionnaires	16/10/2006
Réunion presse & analystes résultats annuels	16/10/2006
Mise en paiement de dividende	23/10/2006

 

 

Trading update 1er trimestre (30/09/2006)	24/11/2006
Annonce des résultats semestriels (31/12/2006)	23/02/2007

 

 

 

Nous avons procédé à l'examen limité des données comptables reprises dans le communiqué semestriel, dressé sur base des états financiers semestriels consolidés de Leasinvest Real Estate SCA arrêtés au 31 décembre 2005, lesquels ont été publiés sur le site Web de la société.

 

Notre mission a été exécutée dans le cadre de la communication d'information périodique de la société. Nos travaux ont été effectués en conformité avec la recommandation de l'Institut des Réviseurs d'Entreprises relative à la mise en oeuvre d'un examen limité. Nos travaux ont principalement consisté en un examen, une comparaison et une discussion des informations financières fournies par la société et ont donc été moins étendus qu'un contrôle plénier sur les comptes annuels consolidés.

Cet examen n'a pas révélé d'éléments qui impliqueraient des corrections significatives aux données comptables reprises dans le communiqué semestriel, dressé sur base des états financiers semestriels consolidés de Leasinvest Real Estate SCA arrêtés au 31 décembre 2005, établis selon les critères de comptabilisation et d'évaluation conformes aux International Financial Reporting Standards (IFRS) approuvés par l'Union Européenne.

 

Bruxelles, le 23 février 2006

Ernst & Young Réviseurs d'Entreprises SCC

Commissaire

représentée par

 

Danielle Vermaelen
Associée

 

 

La sicafi Leasinvest Real Estate SCA investit entre autres dans des immeubles de bureaux de qualité bien situés : immeubles de bureaux (Bruxelles / Gand / Anvers), bâtiments logistiques et magasins.

La valeur réelle ('fair value') au 31 décembre 2005 s'élève à 272,24 millions EUR et la valeur d'investissement à 279,21 millions EUR. Le portefeuille représente une superficie de plus de 190.000 m2 répartis entre 13 sites différents et 37 bâtiments.

La sicafi est cotée sur Euronext dans le segment NextPrime. Leasinvest Real Estate SCA affiche une capitalisation boursière de 216,7 millions EUR (valeur au 15 février 2006).