Resume
Bestyrelsen i TK Development A/S har dags dato, onsdag den 25. april 2007,
behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 2006/07.
TK Development koncernen realiserede i regnskabsåret 2006/07 et resultat på DKK
249,4 mio. efter skat og minoritetsandele mod DKK 28,3 mio. året før.
Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende.
Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2007 DKK 1.290,9 mio. svarende til
en soliditet på 35,0 %. Den samlede balance er i regnskabsåret reduceret med
mere end DKK 1,0 mia. og udgør pr. 31. januar 2007 DKK 3.685,8 mio.
Koncernen har i regnskabsåret solgt færdigopførte ejendomme for i alt ca. DKK
1,0 mia. og har herigennem opnået stærkere fokus på koncernens
forretningskoncept som developer.
Koncernens projektportefølje er vokset til 1.161.000 m2 og indeholder et
stigende indtjeningspotentiale.
Koncernen har åbnet kontor i Sofia for at undersøge muligheden for udvikling af
shoppingcentre og retailparker i Bulgarien.
Koncernens første boligprojekt i Polen er opstartet, og der arbejdes med flere
projektmuligheder inden for boligsegmentet i Polen.
For regnskabsåret 2007/08 forventes et resultat på minimum DKK 240 mio. efter
skat og minoritetsandele.
Koncernen har efter den gennemførte kapitalforhøjelse og som en del af
kapitalrestruktureringen i koncernen arbejdet målrettet med flere faser,
bestående af bl.a. optimering, modning og salg af færdigopførte projekter,
tilpasning af koncernens
Projektportefølje, brutto (mio. DKK)
31.01.05 2.843
31.01.06 2.862
31.01.07 2.039
Heraf forward funding (mio. DKK)
31.01.05 191
31.01.06 638
31.01.07 590
Bogført værdi af projektportefølje (mio. DKK)
31.01.05 2.652
31.01.06 2.224
31.01.07 1.449
Udviklingspotentiale i '000 m2:
Solgte projekter ('000 m2)
31.01.05 242
31.01.06 289
31.01.07 351
Øvrige projekter ('000 m2)
31.01.05 778
31.01.06 720
31.01.07 810
Total projektportefølje ('000 m2)
31.01.05 1.020
31.01.06 1.009
31.01.07 1.161
Antal projekter
31.01.05 90
31.01.06 90
31.01.07 94
forretningsmodel således at risici mindskes, især med fokus på anvendelse af
forward funding og endelig en udbygning af koncernens pipeline af projekter.
Projektportefølje
Indtjeningspotentialet i koncernens projektportefølje er fortsat stigende. De
væsentligste elementer i koncernens projektportefølje fremgår nedenfor:
TK Development, moderselskabet
Årets resultat i denne del af koncernen udgør DKK -49,8 mio. efter skat hvilket
af ledelsen anses for utilfredsstillende.
Der er i regnskabsåret sket salg af koncernens projekt i Skt. Petersborg,
Rusland og shoppingcentret Słoneczne Centrum Handlowe, Szczecin i Polen samt de
resterende 18 ferielejligheder på Usedom i Tyskland. Herudover er salget af en
ejendom i Næstved effektueret.
Nedskrivning af Field's-tilgodehavende
Ledelsen har foretaget en revurdering af den resterende, tilgodehavende
salgssum som medfører at der i regnskabsåret 2006/07 er nedskrevet DKK 152,5
mio. før skat. Værdiansættelsen baserer sig på en samlet forligsmæssig aftale
mellem køber og sælger indgået efter regnskabsårets udløb.
Værdiregulering af koncernens tyske investeringsejendomme
Der er i regnskabsåret foretaget en positiv værdiregulering af koncernens tyske
investeringsejendomme på DKK 1,3 mio. før skat og minoritetsandele.
TKD Nordeuropa
- fortsat styrkelse af projektporteføljen
TKD Nordeuropa har i regnskabsåret 2006/07 realiseret et resultat efter skat på
DKK 104,3 mio. mod DKK 6,0 mio. året før.
Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende.
Der har i regnskabsåret været fortsat fokus på at øge kvaliteten i
projektporteføljen. Samtidig er der i regnskabsåret sket salg af flere
projekter der er udviklet og færdigopført i tidligere regnskabsår hvor Kennedy
Arkaden, Aalborg med en salgspris på DKK 465 mio., er den væsentligste.
Endvidere er der i regnskabsåret udviklet, solgt og afleveret en række mindre
og mellemstore projekter.
Projektnyt
Entré, multifunktionelt center, Malmø, Sverige
Projektet er i regnskabsåret solgt til CGI - Commerz Grundbesitz
Investmentgesellschaft mbH. Afkastkravet er aftalt til 6 %, og salget er
baseret på forward funding. Den samlede pris forventes at udgøre i niveauet SEK
1,5 mia. Byggeriet er påbegyndt, og den aktuelle udlejningsgrad udgør 55 %.
Galerija Azur, Riga, Letland
Byggeriet af koncernens første shoppingcenterprojekt i de baltiske lande er
afsluttet, og centret åbnede den 24. august 2006. Centret er fuldt udlejet og
solgt til Meinl European Land Ltd.
Endvidere er der i regnskabsåret påbegyndt en række nye projekter, bl.a. et
butikscenter i Frederikssund, en retailpark i Albertslund, flere retailparker i
Sverige, og et kombineret retail- og kontorprojekt i Vilnius.
Euro Mall Holding
- meget tilfredsstillende år
Euro Mall Holding har fortsat den positive udvikling fra året før. Årets
resultat efter skat udgør DKK 243,9 mio. mod DKK 247,5 mio. året før.
Ledelsen anser årets resultat for meget tilfredsstillende.
Det væsentligste projekt der bidrager til årets resultat, er Shopping Centre
Šestka i Prag, Tjekkiet. Centret åbnede i november 2006 og er solgt til
Europolis. Herudover er der i regnskabsåret opstartet en række solgte projekter
der vil genererer indtjening i senere regnskabsår ligesom der er realiseret
grundsalg.
Endvidere er der foretaget en positiv værdiregulering af Euro Mall Holdings
investeringsejendomme med DKK 109,7 mio. før skat og minoritetsandele som følge
af salg af Plejada Shopping Centre, Sosnowiec, Polen samt fortsatte
prisstigninger i Centraleuropa.
Der har i regnskabsåret været en tilfredsstillende udvikling i delkoncernens
projektportefølje.
Projektnyt
Galeria Biala, Bialystok, Polen
Projektet udvikles i et joint venture samarbejde med Meinl European Land Ltd.
hvor Meinl ligeledes bliver langsigtet investor i projektet. Byggeriet er
igangsat, og centret forventes færdigopført i efteråret 2007. Aktuel
udlejningsgrad udgør 98 %.
Plejada Shopping Centre, Sosnowiec, Polen
Projektet er i regnskabsåret solgt og overdraget til et selskab ejet af det
engelske ejendomsinvesteringsselskab St. Martins Property Corporation Limited.
Afkastgraden til investor er aftalt til 6,75 %. Herudover udvikler TK
Development en udvidelse af centret som ligeledes er solgt til investor til et
afkast på 6,75 % baseret på forward funding. Byggeriet er påbegyndt og
forventes færdigt i efteråret 2007.
Targówek Retail Park, Warszawa, Polen
Byggeriet af denne retailpark på 24.400 m² er påbegyndt i efteråret 2006 og
forventes færdigt i efteråret 2007. Projektet er i regnskabsåret solgt til
Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH til et
afkast på 7 % baseret på forward funding. Aktuel udlejningsgrad udgør 84 %.
Multifunktionelt center, Gdansk ”Young City”, Polen
Euro Mall Holding har sammen med Meinl European Land Ltd. indgået aftale med
Baltic Property Trust gruppen om erhvervelse af et grundareal til brug for
opførelse af i alt ca. 84.000 m² retail-, restaurant- og leisurefaciliteter,
kontorer og boliger. Byggestart forventes ultimo 2007 med åbning ultimo 2009.
Herudover er der indgået hensigtserklæring mellem parterne omkring udvikling af
yderligere ca. 100.000 m² i området.
Endvidere er der i regnskabsåret opstartet en række nye projekter, bl.a.
shoppingcentre i Tarnow og Nowy Sacz i Polen, en retailpark i Liberec, Tjekkiet
og et shoppingcenter i Kolin, Tjekkiet.
Bulgarien
Koncernen har åbnet kontor i Sofia for at undersøge muligheden for udvikling af
shoppingcentre og retailparker i Bulgarien. Der arbejdes p.t. med etablering af
kontakt til nye lejere, ligesom mulige beliggenheder i de større byer
undersøges.
Sigtelse rejst af bagmandspolitiet
TK Development A/S og seks personer blev i efteråret 2005 sigtet af politiets
afdeling for særlig økonomisk kriminalitet for urigtig indtægtsførelse og
kursmanipulation for perioder der dækker regnskabsårene 2000/01 - 2003/04.
Sigtelsen omfatter i alt 29 projekter. Ledelsen er fortsat af den opfattelse at
sigtelserne baserer sig på misforståelser omkring koncernens anvendte
regnskabsprincipper.
Der er nu supplerende rejst sigtelse mod to af selskabets tidligere revisorer.
Sigtelserne udspringer af at betingelserne for koncernens anvendelse af
produktionskriteriet for de pågældende regnskabsår efter bagmandspolitiets
opfattelse ikke var opfyldt.
De forhold sigtelsen vedrører, har ingen indflydelse på selskabets nuværende
økonomiske stilling.
Ændringer i bestyrelsen
Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingens vedtagelse at Niels Roth der
bl.a. er næstformand i bestyrelsen i TK Developments dattervirksomhed TKD
Nordeuropa A/S, indtræder i bestyrelsen.
Forventninger
For regnskabsåret 2007/08 forventes et resultat efter skat og minoritetsandele
på minimum DKK 240 mio. Forventningerne baserer sig på følgende:
En fortsat gunstig markedssituation for markederne i såvel Nord- som
Centraleuropa hvor koncernens væsentligste segment - retailmarkedet - er præget
af vækst baseret på retailkædernes fortsatte ekspansionslyst kombineret med
stærk efterspørgsel hos investorerne efter nye projekter.
En fortsat god pipeline af projekter på godt 1.100.000 m² hvilket svarer til
3-4 års aktivitet på nuværende niveau.
Nærværende årsregnskabsmeddelelse er tilgængelig på TK Development koncernens
hjemmeside www.tk-development.dk.
Spørgsmål til årsregnskabsmeddelelsen 2006/07 kan rettes til adm. direktør
Frede Clausen på telefon 88 96 10 10.
