Jeudans bestyrelse har gennemgået det foreløbigt opgjorte regnskab for 2008 og
forventningerne for 2009.
Øget driftsresultat i 2008 som forventet
Jeudans forretningsmodel bygger først og fremmest på en sund driftsøkonomi i
den daglige drift. For 2008 er opgjort et foreløbigt resultat før kurs- og
værdireguleringer (EBVAT) på DKK 185-190 mio., hvilket er godt 20% mere end i
2007 (DKK 154 mio.).
Resultatet er i overensstemmelse med forventningerne, som blev offentliggjort
ved årets begyndelse, og blev opnået på grundlag af en omsætning i niveauet DKK
750 mio. (2007: DKK 524 mio.).
Fremgangen i omsætning og resultat kan henføres til fortsatte bestræbelser på
at forbedre driftsøkonomien, foretagne investeringer i 2007 og 2008 samt højere
aktivitet i Jeudan Servicepartner, der dog forventes mindre i 2009.
Udviklingen i 2008 er en fortsættelse af de senere års fremgang. Jeudans
resultat før kurs- og værdireguleringer var DKK 80 mio. i 2003. Fremgangen i de
forløbne fem år har således været på ca. 135% (svarende til godt 20% p.a.).
Værdiregulering af ejendomme ultimo 2008
Værdireguleringen af koncernens ejendomme ved udgangen af 2008 er sam-mensat af
to modsatrettede poster. Forbedringer i ejendommenes drift medfører
opskrivninger på ca. DKK 300 mio., som er opnået ved effektivisering af driften
og øgede lejeindtægter. I modsat retning trækker nedskrivninger på ca. DKK 550
mio. som følge af den generelle udvikling i priserne på ejendomsmarkedet og
samfundsøkonomien i øvrigt.
Samlet er der således tale om nedskrivninger, netto, på ca. DKK 250 mio.
Jeudan foretager løbende reservationer til ombygninger m.m., hvilket der er
ta-get højde for i den vurderede markedsværdi. Reservationerne udgør p.t. ca.
DKK 0,5 mia.
Værdireguleringerne har ikke negativ indflydelse på Jeudans driftsresultat
(EB-VAT) eller pengestrømme.
Jeudans ejendomme er gennemgående velbeliggende og i god stand. Ejendom-mene
udviser en forbedret indtjening for 2008, og denne udvikling forventes at
fortsætte i 2009 og hertil kommer, at den gennemsnitlige leje pr. m² for
ejen-dommene er lav set i forhold til det aktuelle markedsniveau.
På trods af de positive elementer har Jeudan nedskrevet ejendommene med DKK 550
mio., som følge af den aktuelle situation på ejendomsmarkedet.
Ultimo december 2008 vil ejendommene være bogført til ca. DKK 9,4 mia.
Udlejningsprocenten (opgjort efter indtægter) er fortsat høj - aktuelt 99.
Udlej-ningsprocenten forventes dog at falde i 2009.
Urealiseret kursregulering af finansielle forpligtelser
Renteforholdene var volatile i 2008. Set over året er renten på realkreditlån
ste-get, mens den lange aftalerente faldt uventet mod årets slutning - nærmere
be-stemt med over et procent-point i løbet af december, og ved udgangen af 2008
var forskellen mellem den 30-årige realkreditrente og tilsvarende aftalerente
ca. 3% p.a. Der er imidlertid kun meget begrænset aktivitet i den lange del af
mar-kedet, således at effektiviteten i prisdannelsen er begrænset.
På baggrund af renteforholdene pr. 31. december 2008 har Jeudan opgjort et
urealiseret nettokurstab på de finansielle forpligtelser - som omfatter såvel
lange renteaftaler som realkreditlån - på DKK 390 mio.
Kursreguleringen har ingen indflydelse på Jeudans driftsresultat (EBVAT) eller
pengestrømme.
Jeudan har i 2009 omlagt lange renteaftaler til renteaftaler med kortere
løbetid, hvilket i 2009 har medført en kursgevinst på ca. DKK 186 mio. Der
henvises til det kommende afsnit ”Forventninger til 2009”.
Nettoresultat, soliditet og likviditet
Efter det positive driftsresultat og de nævnte negative urealiserede kurs- og
værdireguleringer vil Jeudan få et negativt resultat efter skat på ca. DKK 390
mio.
Selskabets egenkapital vil herefter udgøre DKK 3,0 mia., svarende til en
egen-kapitalandel på ca. 33%.
Pengestrømmen fra driften er positiv, og likviditetsreserven udgør p.t. ca. DKK
650 mio.
Den indre værdi ved udgangen af 2008 er opgjort til ca. DKK 420 pr. aktie a DKK
100. Aktieprisen ultimo året var DKK 456, og pris/indre værdi (P/BV) var
således 1,1.
De oplyste regnskabstal for 2008 er foreløbige og ikke reviderede. Jeudans
års-regnskab for 2008 er planlagt offentliggjort 4. marts 2009.
Forventninger for 2009
På trods af fremgangen i driftsresultatet (EBVAT) i 2008 til DKK 185-190 mio.,
forventes dette niveau fastholdt i 2009 på baggrund af en omsætning på niveauet
DKK 680-720 mio.
Også bestræbelserne på at øge ejendommenes værdi gennem bygningsforbed-ringer
og effektivisering af driften fortsættes. Herved dannes grundlag for positi-ve
værdireguleringer af ejendommenes værdi. Hertil kommer værdireguleringer på
såvel ejendomme som finansielle forpligtelser - positive eller negative - som
følge af udviklingen i priserne på ejendomsmarkedet og på de finansielle
marke-der.
Jeudan har på baggrund af den aktuelle renteudvikling omlagt lange
renteaftaler. Renteaftalerne har nu en gennemsnitlig løbetid på 10-15 år. I
forhold til 31. de-cember 2008, hvor de urealiserede kurstab udgjorde DKK 390
mio., har omlæg-ningen i 2009 givet Jeudan en kursgevinst på ca. DKK 186 mio.,
hvoraf godt DKK 151 mio. er realiseret. Herudover opnår Jeudan en årlig
rentebesparelse, ligesom kursfølsomheden på de finansielle forpligtelser
reduceres væsentligt som følge af den kortere løbetid.
For 1. kvartal 2009 kan Jeudan hermed forvente et resultat før urealiserede
regu-leringer af ejendomme og finansielle forpligtelser på ca. DKK 190 mio.
De beskrevne forventninger til den fremtidige udvikling er forbundet med
usik-kerhed og risici, som blandt andet - men ikke udelukkende - omfatter de
fakto-rer, som er beskrevet i afsnittet om risikoforhold i Jeudans årsrapport
for 2007. Disse og andre faktorer kan indebære, at den faktiske udvikling
afviger væsentligt fra forventningerne.
Yderligere oplysninger:
Bestyrelsesformand Niels Heering, tlf. 33 41 41 41
Adm. direktør Per W. Hallgren, tlf. 70 10 60 70
Jeudan A/S, Sankt Annæ Plads 13, 1250 København K. Tlf. 70 10 60 70.
Jeudan er en af Danmarks største børsnoterede ejendomsvirksomheder. Koncernen
investerer i og driver større kontorejendomme i København og retailejendomme i
Storkøbenhavn og på Sjælland. Koncernen har desuden et bredt udbud af
ejendomsre-laterede rådgivnings-, service- og bygningsydelser. Strategien
sigter mod fortsat vækst og lønsomhed, baseret på værdierne ordentlighed,
dygtighed og tilgængelighed. Koncernen har 275 medarbejdere. Selskabets aktier
er noteret på NASDAQ OMX Kø-benhavn (JDAN). www.jeudan.dk.
