COURTOIS SA: Chiffre d'Affaires Annuel 2014

1°) Montant net par branche d'activité du chiffre d'affaires annuel 2014 :

a) Gestion d'immeubles : 1 102 K€
b) Rénovation d'Immeubles : 5 913 K€
c) Gestion de portefeuille : néant

Le chiffre d'affaires consolidé du Groupe Courtois totalise au 31 décembre 2014 un montant de 7 015  K€  contre  9 069  K€ au 31 décembre 2013, soit une diminution  de 22,65 %.
Ce niveau insuffisant résulte essentiellement de trois facteurs :
D'une part 'allongement général des dossiers de transactions,
D'autre part la nécessité de présenter des lots réhabilités ou suffisamment aménagés à la différence des exercices précédents.
Egalement, il y a lieu de noter que depuis deux ans, la FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS est systématiquement préemptée à PARIS quel que soit l'arrondissement.

1.1   - Activité de rénovation d'Immeubles :

Cette activité enregistre un chiffre d'affaires de  5 981  K€  (hors impact vente intra-groupe) en baisse de  27% par  rapport à l'exercice  2013.
Le montant  du stock au 31/12/2014 totalise 11 399  K€  TTC (hors provision pour dépréciation) soit une diminution de 31,77 % par rapport à fin 2013.

a) Dossier MENILMONTANT - PARIS 20^ième :
Seul un lot reste à vendre, ce lot est l'objet d'une promesse de vente en cours.
b)Dossier ORSEL - PARIS 18^ième :
Le solde des lots à vendre concerne principalement de surfaces occupées et les discussions avec les locataires se prolongent.
c)Dossier VIVIENNE - PARIS 2^ième :
Cet ancien immeuble de bureaux nécessite de nouveaux aménagements et un nouveau Syndic plus diligent est sur le point d'être nommé. Il reste 4 lots à la vente.
d)Dossier DIDOT- PARIS 14^ième :
Un lot a été vendu en 2014 et deux autres lots devraient être cédés en 2015.
La revalorisation judiciaire du loyer d'un des deux commerces a été obtenue en 2014.
e)Dossier 4 CHEMINEES à BOULOGNE BILLANCOURT :
Le deuxième local commercial a été vendu en 2014 et deux lots d'habitation devraient être vendus en 2015.
f)Dossier BAUDELIQUE - PARIS 18^ième :
Deux lots d'habitation ont été cédés en 2014. Le quartier reste demandé.
g)Dossier MARCADET - PARIS 18^ième :
Fin 2014, le dernier lot d'habitation a été vendu alors que l'opération a été initiée en 2001.
Ce délai anormal est dû à l'origine à une méprise procédurale.
h)Dossier FAIDHERBE à ASNIERES :
Après Cassation, la Cour de renvoi a ordonné définitivement l'expulsion des occupants de mauvaise foi.
i)Dossier Rue du BAC à ASNIERES :
Les deux derniers lots d'habitation concernent deux lois 1948.
Un des deux locataires est de mauvaise foi ce qui provoque une procédure.

1.2   - Activité de promotion Immobilière :

En Décembre 2014 est constituée la SCCV GUETHARY FRONTON pour traiter une promotion d'immeubles d'habitation de 25 lots à GUETHARY.
Ce dossier se présente correctement mais les étapes préliminaires se déroulent plus lentement que prévu.

1.3 - Activité de gestion des immeubles :

Cette activité totalise 1 102 K€ de loyers et charges appelés, soit une augmentation de 6 K€ par rapport à 2013.
Tous les locaux  sont loués au 31 décembre 2014  à l'exception d'un  local  d'habitation sur la SCI  AMPERE  libéré fin décembre 2014

SCI AMPERE : rue du Ruisseau PARIS 18^ième : un contentieux oppose la SCI AMPERE à une locataire d'habitation ; vu l'enlisement de ce dossier, cette cause a été confiée à un nouvel avocat.

SCI PORT INVEST : rue du  Ruisseau vente en décembre 2014 d'un local commercial libéré pour un montant de 151 K€.

SCI REMUSAT : acquisition auprès de la FIC en décembre 2014 d'un local commercial dans le 20^ième arrondissement

SCI BONNEFOY : après 3 ans d'atermoiement le renouvellement du bail a été signé fin décembre 2014 à effet du 1^er septembre 2011 pour un montant annuel de 18 K€   

1.4 - Activité de gestion de Portefeuille :

BV3 (Banexi Ventures FCPR) créée en 2000 est remboursée à 66.68 % du total appelé au 31 décembre 2014.
Le portefeuille de BV3 est désormais en phase d'extinction amiable.
« BANEXI VENTURES 3 »(BV3) FCPR (fonds de capital à risque), en forte contradiction avec ses propres prévisions, a été amené à revoir la valorisation sur l'année  2014,  d'où une diminution d'un montant de 116 K€ par rapport au 31 décembre 2013.

2°) Description générale de la situation financière et des résultats de la société et des sociétés qu'elle contrôle au 31/12/2014 :

Les financements totaux utilisés par le Groupe Courtois  au  31 décembre 2014   s'élèvent à 5 372  K€ (soit 4 660  K€ pour l'activité de rénovation d'immeubles et  712 K€ pour l'activité gestion d'immeuble) en diminution de  42,84  % par rapport à fin 2013. Ils se décomposent comme suit : 

• 4 660 K€ (activité de rénovation d'immeubles)  
   
• 712 K€ (activité de gestion d'immeubles)

La SCI Ampère a un total de dettes de 116 K€,  la SCI Port Invest de 48 K€ et la SCI Nord Invest de 85 K€ avec des taux essentiellement fixes.
La société Courtois SA au  31 décembre 2014  est endettée à taux fixe à hauteur de 463 K€ concernant le financement des travaux de mise en conformité de l'immeuble « 33 rue de Rémusat à Toulouse »

3°) Explications des opérations et évènements importants qui ont eu lieu pendant la période considérée et de leur incidence sur la situation financière :

Les opérations importantes ont été :

a)             Activité Gestion des immeubles : 

En raison d'un suivi plus strict des immeubles et des préconisations nouvelles issues des textes récents, des changements de Syndic interviendront au cours de l'exercice 2015.

b)             Activité Rénovation d'immeubles :

Le cycle actuel de l'immobilier d'habitation ne favorise pas les transactions, ce qui ressort du faible niveau d'activité de la FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS.

Pour autant, la FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS fait appel à de nouveaux commercialisateurs et veille à présenter soit des lots rénovés ou a minima, fournit des plans appropriés aux acquéreurs.

Ne pas oublier que les préemptions à répétition ont privé la FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS de substance ; ce qui devrait se traduire par une réorientation d'activité.