Hoogtepunten eerste zes maanden 2006
Rotterdam, 14 augustus 2006 - Rodamco Europe, de grootste beursgenoteerde onroerendgoedbelegger en -manager in de Europese winkelsector, rapporteert goede resultaten over de eerste zes maanden van 2006. Het direct resultaat na belasting is met 9,7% gestegen en de Triple NAV per aandeel nam toe met 11,3% tot €67,27 per aandeel. Rodamco Europe richt zich op deze twee indicatoren in de beoordeling van haar resultaten: direct resultaat na belasting voor de operationele resultaten en Triple NAV voor de intrinsieke waarde. De groei van de Triple NAV werd ondersteund door een substantieel herwaarderingsresultaat, dat ook de belangrijkste bijdrage leverde aan de groei van de nettowinst voor aandeelhouders met 63,0% in het eerste half jaar van 2006.
CEO Maarten Hulshoff: "Werkgelegenheid en consumentenvertrouwen in de eurozone zijn verbeterd en hebben geleid tot sterkere winkelverkoopcijfers in de meeste landen waarin wij actief zijn. Vooral de Nederlandse winkelverkoop toonde, na enkele jaren van stagnatie, een uitzonderlijk hoge stijging van ruim 10%[6]. Indien de stijging in Nederlandse winkelverkoop houdbaar blijkt, verwachten we van deze positieve ontwikkeling in onze grootste thuisregio te profiteren.
Ons operationeel resultaat over de eerste zes maanden van 2006 liet een sterke like-for-likegroei zien van de nettohuuropbrengsten van 4,3%, terwijl de huurverlies ratio[7] verbeterde van 4,6% (eind 2005) naar 3,8%. Beide zijn indicatoren van onze topkwaliteit portefeuille, die verspreid is over 14 Europese landen. Onze portefeuillegroei zal profiteren van onze pipelineportefeuille van €2,3 miljard, die in verschillende landen de komende jaren in exploitatie komt.
We ondervonden een aanhoudend sterke vraag van beleggers in de winkelonroerendgoedmarkt in heel Europa, wat heeft geleid tot een yield shift van 30 basispunten in onze portefeuille in het tweede kwartaal van 2006 (40bp over het eerste half jaar van 2006).Wij, bij Rodamco Europe, zullen ons blijven richten op topkwaliteit stedelijke winkelcentra op A1 locaties die dominant zijn in hun verzorgingsgebied."
RESULTATEN
PORTEFEUILLEGROEI
De beleggingsportefeuille nam met €778 miljoen toe naar €9.873 miljoen in de eerste zes maanden van 2006 vergeleken met €9.095 miljoen eind 2005. Factoren die bijdroegen aan deze stijging waren de substantiële herwaarderingsresultaten op onroerendgoedbeleggingen (€545 miljoen) en pipeline (€5 miljoen), acquisities (€96 miljoen), geactiveerde kosten (€35 miljoen), geactiveerde kosten in pipelineprojecten (€88 miljoen tegen kostprijs), desinvesteringen (minus €2 miljoen) en overige mutaties (€11 miljoen).
In het tweede kwartaal van 2006 maakte Rodamco Europe de afronding van de transactie bekend van het winkelcentrum Aupark (50% eigendom) in Bratislava, Slowakije, met een totaal BVO van 43.600 m2, voor een initiële aankoopprijs van €75 miljoen, tegen een netto aanvangsrendement van 7,0% over de eerste drie jaar, gebaseerd op huurgaranties.
PIPELINE
De totale pipeline per 30 juni 2006 bedraagt €2,3 miljard (eind 2005: €2,4 miljard), waarvan 38% gecommitteerde projecten zijn en 62% niet-gecommitteerde projecten, en deze zal BVO 640,000 m2 toevoegen. In de eerste zes maanden van 2006 zijn drie projecten in Nederland (Hasselo in Hengelo: 4.000m2, Woensel in Eindhoven: 650 m2 en Parade in Bergen op Zoom: 5.700 m2) en een project in Duitsland (Allee-Center in Maagdenburg:10.000m2) (gedeeltelijk) in exploitatie gekomen, voor een totaalbedrag van €52 miljoen (marktwaarde) inclusief een positieve herwaardering van €6 miljoen.
In Q2 2006 is de uitbreiding van het winkelcentrum Aupark (50% eigendom) van 14.400m2 in Bratislava, Slowakije, overgegaan van de niet-gecommitteerde naar de gecommitteerde pipeline. Het netto-aanvangsrendement is ongeveer 7,0% en de verwachte oplevering is in 2007. Daarnaast heeft Rodamco Europe in Q2 2006 de Markthal in Rotterdam (BVO 8.300 m2) toegevoegd aan de niet-gecommitteerde pipeline. De Markthal zal worden verworven voor ongeveer €28 miljoen, met een verwacht netto-aanvangsrendement op investering van 6,5%; verwachte oplevering in 2009.
In de overige zes maanden van 2006 komen naar verwachting de volgende gecommitteerde pipelineprojecten in exploitatie:
TRIPLE NET ASSET VALUE
IFRS houdt bij de waardering van onroerendgoedondernemingen geen rekening met een aantal bedrijfsmatige aspecten. In lijn met de Best Practice Policy Recommendations (aanbevelingen voor het best-practice beleid) van de European Public Real Estate Association (EPRA) voor transparante, uniforme en vergelijkbare financiële informatie door onroerendgoedondernemingen, rapporteert Rodamco Europe de triple net asset value ("Triple NAV" of "NNNAV"). Deze prestatiemaatstaf vervangt de IFRS-toelichting niet, maar geeft additionele informatie om beleggers te ondersteunen bij de interpretatie van de resultaten van Rodamco Europe.
|
(in €) |
|
|
Intrinsieke waarde (NAV) |
5.743 mln |
|
Herwaarderingssurplus op pipelineproject |
59 mln |
|
Nominale latente belastingen |
445 mln |
|
Contante waarde latente belastingen |
-243 mln |
|
Marktwaarde leningen en schulden |
26 mln |
|
Triple NAV |
6.030 mln |
De Triple NAV steeg met 11,3% naar €6.030 miljoen aan het einde van juni 2006, of €67,27 per aandeel (eind 2005: €60,44) na slotdividend 2005 per aandeel van €2,17 dat is uitgekeerd in april 2006, en voor het interim-dividend 2006 van €1,37 per aandeel. De toename was vooral het gevolg van de nettowinst voor aandeelhouders van €669 miljoen, het slotdividend van 2005 minus €195 miljoen en een positieve mutatie in de marktwaarde van leningen en schulden van €93 miljoen, als gevolg van stijgende rentepercentages.
DIRECT RESULTAAT NA BELASTING
Rodamco Europe richt zich op het direct resultaat na belasting[8] als de belangrijkste prestatiemaatstaf voor de operationele resultaten en voor het dividendbeleid. Het direct resultaat na belasting steeg met 9,7% naar €186,5 miljoen in de eerste zes maanden van 2006, vergeleken met €170.0 miljoen in dezelfde periode in 2005. Dit werd voornamelijk veroorzaakt door de pipelineprojecten die in exploitatie zijn gekomen en het netto positieve effect van acquisities en desinvesteringen.
HUUROPBRENSGTEN
De nettohuuropbrengsten stegen met 14,6% naar €278,7 miljoen, vergeleken met €243,1 miljoen in de eerste zes maanden van 2005, en de brutohuuropbrengsten stegen met 12,2% naar €321,2 miljoen (H1 2005: €286,3 miljoen). De stijging van de brutohuuropbrengsten is voornamelijk het gevolg van huuropbrengsten uit acquisities in 2005 (€13,2 miljoen; voornamelijk Amstelveen in Nederland en Jumbo in Finland), acquisities in 2006 (€2,8 miljoen; Aupark in Slowakije), uit onroerend goed dat in exploitatie is gekomen in 2005 (€18,5 miljoen; voornamelijk winkelcentra in Nederland (Vier Meren, Spazio en delen van Stadshart Almere), de Parquesur uitbreiding in Spanje en Chodov in Tsjechië) en huurverhogingen van €7,8 miljoen.
De toename van de brutohuuropbrengsten werd gedeeltelijk gecompenseerd door het effect van desinvesteringen, voornamelijk Mecc in Nederland (tentoonstellingen, kantoren en hotel), Hallunda en Sollentuna in Zweden (winkelcentra), Pontis Haus (kantoren) en Rozalia Park (logistiek) in Centraal-Europa en 2 kantoren in Parijs, Frankrijk, die de brutohuuropbrengsten deden afnemen met €8,5 miljoen in 2006.
De algehele bezettingsgraad steeg licht naar 98.0% in juni 2006 vergeleken met eind 2005 (97,9%); de bezettingsgraad van de winkelsector bleef stabiel op 98,6% (eind 2005: 98,6%).
De like-for-likegroei van de nettohuuropbrengsten was 4,3%, hetgeen hoger is dan de like-for-likegroei in H1 2005 (3,8%).
Het huurverlies verbeterde in de eerste zes maanden van 2006 tot 3,8% (eind 2005: 4,6%) dankzij strikte bedrijfsvoering en desinvesteringen.
De exploitatiekosten (exclusief nettoservicekosten) namen af met 0,7% tot €40,1 miljoen over de eerste zes maanden van 2006 (H1 2005: €40,4 miljoen). Deze afname is onder andere het gevolg van een teruggave van onroerendgoedbelasting in Denemarken.
ALGEMENE KOSTEN
De algemene kosten stegen met 24,6% naar €24,3 miljoen in de eerste zes maanden van 2006 vergeleken met €19,5 miljoen in dezelfde periode in 2005. Dit werd vooral veroorzaakt door hoge abortieve aankoopkosten die voornamelijk verband houden met twee grote potentiële acquisities in de winkelonroerendgoedsector, een toename van ICT kosten, een toename van het aantal medewerkers als gevolg van de groei van de beleggingsportefeuille en een toename van de 'compliance' activiteiten.
NETTOFINANCIERINGSRESULTAAT
De totale schuld nam toe van €3,1 miljard eind juni 2005 naar €3,5 miljard eind juni 2006, wat een stijging in de rentelasten veroorzaakte van €9,5 miljoen. Het gemiddelde rentepercentage daalde naar 3,86% in de eerste helft van 2006 (4,21% in de eerste helft van 2005). Het €5,1 miljoen effect van het lagere gemiddelde rentepercentage, werd gedeeltelijk gecompenseerd door lagere rente-opbrengsten van €3,5 miljoen, vanwege de lagere geactiveerde rente en hogere overige rentelasten van €1,4 miljoen (vooral de rente van de schuld voor de Franse SIIC exit tax). Dit resulteerde in een stijging van de nettorentelasten van 20,2%, van €54,0 miljoen in de eerste helft van 2005, tot €64,9 miljoen in dezelfde periode van 2006.
Onder IFRS zijn de koersverschillen (€0,4 miljoen) en de reëlewaardemutatie derivaten ook inbegrepen in het nettofinancieringsresultaat. In de eerste zes maanden van 2006 is een positief reëlewaarderesultaat op derivaten gerapporteerd van €5,1 miljoen (als onderdeel van het indirecte resultaat), voornamelijk vanwege renteswaps die niet direct gekoppeld zijn aan specifieke leningen en daardoor niet in aanmerking komen voor hedge accounting.
BELASTINGEN
De mutatie in de latente belastingpositie als gevolg van herwaarderingsresultaten en de realisatie van latente belastingvorderingen (compensabele verliezen) resulteerde in €70,7 miljoen aan latente belastingen (H1 2005: €6,5 miljoen). De latente belasting wordt berekend aan de hand van de effectieve belastingtarieven voor die landen waar geen belastingvrijstelling geldt, zoals in Nederland (FBI) en in Frankrijk (SIIC).
De vennootschapsbelasting bedroeg €3,1 miljoen, vergeleken met €1,5 miljoen in de eerste zes maanden van 2005. Enkele belastingposities worden betwist door de lokale belastingautoriteiten of kunnen in de toekomst betwist worden. Sommige zaken zijn in behandeling bij het gerechtshof. Het potentiële belastingrisico kan variëren van nihil tot een maximum van €64 miljoen, waarvan voor €19 miljoen een voorziening is opgenomen in de balans.
NETTOWINST VOOR AANDEELHOUDERS
De nettowinst omvat niet alleen het direct resultaat na belasting, maar ook de niet-kasstroomgerelateerde posten ('indirect resultaat na belasting') zoals het herwaarderingsresultaat, het verkoopresultaat onroerendgoedbeleggingen, de reëlewaardemutatie van derivaten en latente belastingen. De nettowinst onder IFRS omvat het volledige resultaat van minderheidsbelangen. De nettowinst voor aandeelhouders (nettowinst toekomend aan de aandeelhouders van Rodamco Europe) is exclusief minderheidsbelangen en wordt onder IFRS gebruikt als de belangrijkste indicator voor het gehele resultaat van Rodamco Europe. De toename van 14,6% in de nettohuuropbrengsten vergeleken met de eerste zes maanden van 2005, maar vooral de stijging van het herwaarderingsresultaat in de eerste helft van 2006, heeft geleid tot de 63,0% groei van de nettowinst voor aandeelhouders naar €669,1 miljoen.
RESULTAAT PER AANDEEL
Direct resultaat na belasting per aandeel steeg met 9,7% naar €2,08 in de eerste zes maanden van 2006, vergeleken met €1,90 in de vergelijkbare periode van 2005. De nettowinst voor aandeelhouders per aandeel bedroeg €7,46 voor H1 2006, een toename van 63,0% vergeleken met €4,58 in H1 2005.
HERWAARDERINGSRESULTAAT EN RESULTAAT OP DESINVESTERINGEN
Het herwaarderingsresultaat van Rodamco Europe's beleggingsportefeuille bedroeg €550 miljoen in de eerste zes maanden van 2006. Ongeveer 80% van het herwaarderingsresultaat op de onroerendgoedbeleggingen was toe te schrijven aan een yield shift, terwijl de overige 20% het gevolg was van gestegen huuropbrengsten. Het netto-aanvangsrendement op onroerendgoedbeleggingen is verschoven van 6,1% eind 2005 naar 5,7% per 30 juni 2006.
Herwaarderingsresultaten op onroerendgoedbeleggingen waren in alle sectoren positief in de eerste zes maanden van 2006 (€545 miljoen), herwaarderingen van winkelonroerendgoed bedroegen €516 miljoen, kantoren lieten een positieve herwaardering zien van €20 miljoen en bedrijfsruimten €9 miljoen. Herwaarderingsresultaten op onroerendgoedbeleggingen waren in alle thuisregio's in deze periode eveneens positief: Nederland en België (€134 miljoen), Frankrijk (€118 miljoen), Spanje (€112 miljoen), Scandinavië (€120 miljoen) en Centraal-Europa (€61 miljoen).
Een herwaarderingsresultaat van €6 miljoen werd gerealiseerd op pipelineprojecten die zijn opgeleverd naar onroerendgoedbeleggingen, voornamelijk dankzij de opening van de uitbreiding van Allee-Center in Duitsland.
Rodamco Europe heeft voor een totale verkoopprijs van €2 miljoen onroerend goed gedesinvesteerd, bestaande uit de verkoop van enkele bedrijfsruimten in Frankrijk en kleine projecten in Nederland.
ONTWIKKELINGEN IN DE FINANCIERING
De totale schuld steeg naar €3,5 miljard eind juni 2006. Circa 69% van de schuld was per 30 juni tegen een gemiddelde rente van 3,91% gefinancierd (eind 2005: 3,86%).
GEVOELIGHEIDSANALYSE
Als een indicatie van gevoeligheid[9], zou een mutatie in de rentevoet van 100 basispunten een impact hebben van €10,7 miljoen op het direct resultaat per jaar; een hogere of lagere yield shift van 50 basispunten zou het indirect resultaat van 2006 negatief beïnvloeden met €790 miljoen (+50 basispunten) tot positief €940 miljoen (-50 basispunten); een 10%-mutatie in de wisselkoers SEK/€ zou een effect hebben van €27 miljoen op het eigen vermogen aandeelhouders.
GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM
- Op 5 juli 2006 kondigde Rodamco Europe het tekenen van een overeenkomst aan voor de desinvestering van een deel van de Nederlandse portefeuille voor een bedrag van ongeveer €115 miljoen, exclusief verkoopkosten; eigendomsoverdracht zal per 15 september 2006 plaatsvinden. De financiële resultaten van deze desinvestering zullen verantwoord worden in het derde kwartaal van 2006;
- Op 17 juli 2006 kondigde Rodamco Europe het tekenen van een overeenkomst aan om onroerend goed te desinvesteren in bedrijvenpark Klaver Vier in Papendorp voor een bedrag van €13,2 miljoen; de transactie zal in het derde kwartaal geëffectueerd worden.
VOORUITZICHTEN
Zoals aangegeven in het persbericht over de Q1 2006 resultaten, verwacht Rodamco Europe dat het direct resultaat na belasting[10] over het gehele jaar 2006 met meer dan 7% zal stijgen.
De gerapporteerde 9,7% stijging over het eerste halfjaar van 2006 is niet representatief voor het gehele jaar, omdat een deel van deze verwachte groei een gevolg is van acquisities en projecten die in exploitatie zijn gekomen in het tweede halfjaar van 2005.
Deze verwachting is gebaseerd op de huidige onroerendgoedbeleggingen en verwachte timing van opleverdata van pipelineprojecten en houdt geen rekening met wijzigingen in de IFRS-regelgeving, de mogelijke effecten van additionele acquisities en desinvesteringen en de mogelijke effecten van significante veranderingen in wisselkoersen, rentepercentages en de economische situatie.
FINANCIËLE KALENDER
|
6 oktober 2006 |
(interim) ex-dividend datum |
|
13 oktober 2006 |
(interim) dividend betalingsdatum |
|
13 november 2006 |
Publicatie van Q3 2006 resultaten |
|
26 februari 2007 |
Publicatie jaarcijfers 2006 |
|
27 april 2007 |
2006 Algemene Vergadering van Aandeelhouders |
WEBSITES
De websites van de in dit persbericht genoemde winkelcentra zijn hieronder weergegeven:
BEDRIJFSPROFIEL RODAMCO EUROPE N.V.
Rodamco Europe, met haar hoofdkantoor in Rotterdam, is zowel belegger als manager van haar vooraanstaande winkelcentra die vooral te vinden zijn in de thuisregio's in Nederland & België, Scandinavië, Frankrijk, Spanje en Centraal-Europa. Topkwaliteit winkels en winkelcentra maken samen 93% uit van Rodamco Europe's beleggingsportefeuille van €9,9 miljard. Dit maakt Rodamco Europe de grootste beursgenoteerde belegger en manager in de winkelsector in Europa. Rodamco Europe heeft een notering aan de beurzen van Amsterdam, Parijs, Frankfurt en Brussel. Rodamco Europe is een Euronext 100 onderneming, opgenomen in de Euronext AEX Index (AEX) en in de MSCI World Index. Voor meer informatie over Rodamco Europe, zie onze website: www.rodamco.com.
Noot voor de redactie, neem voor meer informatie contact op met:
Rodamco Europe NV
Vivienne van Asten - de Leeuw, Investor Relations
Tel: +31 (0) 10 217 6400
E-mail: investors@rodamco.com
Arie Bos, Corporate PR & Communication
Tel: +31 (0) 10 217 6400
E-mail: media@rodamco.com
Hill & Knowlton Nederland
Machteld Merens
E-mail: mmerens@hillandknowlton.com
Tel. No.: +31 (0) 20 404 4707
Bepaalde uitspraken die in dit persbericht zijn opgenomen, hebben het karakter van toekomstverwachtingen en vooruitblikkende inschattingen. Deze verwachtingen en inschattingen zijn gebaseerd op de huidige inzichten en aannames van het management en omvatten bekende en onbekende risico's en onzekerheden. De vooruitzichten zijn gebaseerd op de huidige beleggingsportefeuille en verwachte timing van de opleverdata van pipelineprojecten en gaan voorbij aan de mogelijke effecten van acquisities en desinvesteringen en/of aan significante veranderingen in de wisselkoersen en rentepercentages. Actuele resultaten, prestaties of gebeurtenissen zouden uiteindelijk materieel kunnen verschillen van die welke zijn verwoord in de hierboven gedane uitspraken, bijvoorbeeld als gevolg van (a) algemene economische omstandigheden, met name die in Rodamco Europe's thuismarkten, (b) de resultaten van de financiële markten, (c) rentepercentages, (d) wisselkoersen, (e) veranderingen in wet- en regelgeving en (f) veranderingen in het beleid van regeringen en/of regelgevende autoriteiten. Rodamco Europe aanvaardt geen verplichting om welke toekomstgerelateerde informatie in dit document dan ook tussentijds bij te stellen.
[1] Conform EPRA definitie
[2] Na uitkering slotdividend 2005 van €2,17 per aandeel; voor uitkering interim dividend 2006 van €1,37 per aandeel
[3] Voor uitkering slotdividend 2005 van €2,17 per aandeel
[4] Conform EPRA like-for-like definitie
[5] Netto-aanvangsrendement wordt berekend door de geschatte huurinkomsten op jaarbasis uit de drukken als percentage van de bruto openmarktwaarde (inclusief overdrachtskosten), conform EPRA definitie
[6] Bron: CBS, mei 2006 ten op zichte van mei 2005
[7] Huurverlies = huurkortingen + huurverlies door leegstand + voorzieningen voor dubieuze debiteuren
[8] Direct resultaat na belasting benadert de nettokasstroom van de onderneming over de periode. Het omvat nettohuuropbrengsten, overige opbrengsten en kosten minus algemene kosten (ook wel EBITDAV genoemd) minus de nettorentelasten, de koersverschillen, de vennootschapsbelasting en een deel van het minderheidsbelang.
[9] Alle bedragen in deze paragraaf zijn geschatte bedragen
[10] Dit bedrag is exclusief het (indirect) herwaarderingsresultaat, reëlewaardemuatatie derivaten, resultaat op desinvesteringen en latente belastingen
Klik op bijlage om de pdf-versie van het persbericht inclusief bijlagen te openen:
