Rodamco Europe rapporteert 8,3% toename in direct resultaat na belasting in 2006

 

 

• Voorgesteld slotdividend voor 2006 van €2,34 per aandeel; totaal voorgesteld dividend over 2006 is €3,71 per aandeel, een stijging van 8,5% (2005: €3,42 per aandeel); 3,7% dividendrendement.
• Vooruitzicht: het directe resultaat na belasting voor het gehele jaar 2007 groeit naar verwachting met 3% of meer. Deze groei is exclusief, onder andere, de herwaardering van de onroerendgoedbeleggingen. Zie pagina 8.

CEO Maarten Hulshoff: "In 2006 zijn we erin geslaagd  de kwaliteit van onze portefeuille verder in balans te brengen door het desinvesteren van niet-kern onroerend goed van lage of middelmatige kwaliteit, daarbij profiterend van de sterke vraag van investeerders en de hoge prijzen. We hebben geprofiteerd van gunstige omstandigheden in de huidige "verkopersmarkt". De prijzen van winkelonroerend goed liggen op historische hoogten als gevolg waarvan we ook selectief zijn geweest met acquisities van onroerendgoedbeleggingen en ons richten op toekomstige groei in onze pipeline. Onze bewuste focus op topkwaliteit onroerend goed heeft geresulteerd in een like-for-like groei in onze nettohuuropbrengsten van 4,5% en een huurverlies[2] dat afnam tot 3,8% van 4,6%. We zijn tevreden met wederom een jaar met sterke operationele resultaten en tevens met een voordurende waardegroei van ons onroerend goed.

 

 

De beleggingsportefeuille nam in 2006 met €1.487 miljoen toe tot €10.582 miljoen, vergeleken met €9.095 miljoen eind 2005. De factoren die hebben bijgedragen aan deze stijging waren de substantiële herwaarderingsresultaten op onroerendgoedbeleggingen (€1.270 miljoen) en pipeline (€37 miljoen), investeringen (€125 miljoen), geactiveerde kosten (€64 miljoen), geactiveerde kosten, rente en investeringen in pipelineprojecten (€198 miljoen tegen kostprijs), gecompenseerd door desinvesteringen (minus €239 miljoen) en diverse overige mutaties (€32 miljoen).

 

In het vierde kwartaal van 2006 heeft Rodamco Europe een portefeuille van winkels in winkelstraten in Nederland gedesinvesteerd voor een bedrag van €41 miljoen tegen een netto-aanvangsrendement van 5,1%, evenals het "factory outlet center" Batavia Stad bij Lelystad voor een bedrag van € 38 miljoen tegen een netto-aanvangsrendement van 5,6%.

 

 

Strevend naar verdere transparantie heeft Rodamco Europe een nieuwe categorie aan de pipeline definities toegevoegd, namelijk "in overweging". Zie de verklarende woordenlijst toegevoegd aan dit persbericht.

De totale pipeline - gecommitteerd, niet-gecommitteerd en in overweging - komt uit op rond de één miljoen m2 bruto verhuurbaar oppervlak (BVO) (ongeveer eenderde van onze totale onroerendgoedbeleggingen). De gecommitteerde en niet-gecommiteerde delen van de pipeline komen uit op een totaal BVO van circa 650.000 m2 en bedragen ultimo 2006 €2,6 miljard (eind 2005: €2,4 miljard), waarvan ongeveer 50% gecommitteerde projecten en 50% niet-gecommitteerde projecten.

 

Naast het BVO van ongeveer 350.000 m2  BVO die toegevoegd is via de in overweging-categorie, is in 2006 ongeveer 130.000 m2 aan nieuw BVO extra toegevoegd aan de pipeline, voornamelijk vanwege toevoeging van de volgende projecten: Metropolis in Moskou (Russische Federatie), een uitbreiding van ons winkelcentrum Täby in Stockholm (Zweden), een winkelcentrumproject in Badajoz (Spanje) en een uitbreiding van Parly 2 in Parijs (Frankrijk), evenals andere projecten. De gecommitteerde pipeline nam in het vierde kwartaal van 2006 met 12.750 m2 af vanwege opleveringen, waarvan 4.350 m2 gedeeltelijke opleveringen in Nederland (Woensel in Eindhoven, Parade in Bergen op Zoom, Stadshart Almere in Almere); 8.400 m2 betreft de oplevering van de uitbreiding van Barnasud (Barcelona, Spanje: 6.400 m2 ) en Villeneuve 2 (Lille, Frankrijk: 2.000 m2 ).

 

Inclusief de opleveringen eerder dit jaar, is in het gehele jaar 2006 voor een totaal bedrag van €259 miljoen (marktwaarde) in exploitatie genomen, resulterend in een positieve herwaardering van €39 miljoen. De bijzondere waardevermindering van de pipeline bedroeg €2 miljoen.

 

IFRS houdt bij de waardering van onroerendgoedondernemingen geen rekening met een aantal bedrijfsmatige aspecten. In lijn met de Best Practice Policy Recommendations (aanbevelingen voor het best-practicebeleid) van de European Public Real Estate Association (EPRA) voor transparante, uniforme en vergelijkbare financiële informatie door onroerendgoedondernemingen, rapporteert Rodamco Europe de triple net asset value ("Triple NAV" of "NNNAV"). Deze prestatiemaatstaf is geen vervanging van de IFRS-toelichting, maar geeft additionele informatie om beleggers nog beter te ondersteunen bij de interpretatie van de resultaten van Rodamco Europe.

 

 

 

De Triple NAV steeg met 26,5% naar €6.853 miljoen aan het einde van 2006, of €76,45 per aandeel (eind 2005: €60,44), na slotdividend 2005 per aandeel van €2,17, uitgekeerd in april 2006, en het interim-dividend 2006 van €1,37 per aandeel, uitgekeerd in oktober 2006. De toename van €1.435 miljoen werd ondersteund door de nettowinst voor aandeelhouders van €1.525 miljoen, het slotdividend van 2005 en het interim-dividend 2006 minus €318 miljoen, een positieve mutatie in de marktwaarde van leningen en schulden van €85 miljoen, als gevolg van stijgende rentepercentages, een €48 miljoen hogere gecommitteerde pipelineherwaarderingspotentieel en een positieve invloed van latente belasting voorzieningen ter waarde van €87 miljoen.

 

 

Rodamco Europe richt zich op het direct resultaat na belasting[3] als de belangrijkste prestatiemaatstaf voor de operationele resultaten en voor het dividendbeleid. Het direct resultaat na belasting steeg met 8,3% naar €369,1 miljoen in 2006, vergeleken met €340,9 miljoen in 2005. Dit werd voornamelijk veroorzaakt door de pipelineprojecten die in exploitatie zijn gekomen en het netto positieve effect van acquisities en desinvesteringen.

 

De brutohuuropbrengsten stegen met 9,8% naar €652,4 miljoen (2005: €594,3 miljoen). Deze stijging is voornamelijk het gevolg van huuropbrengsten uit acquisities in 2005 (€17,7 miljoen; voornamelijk Stadshart Amstelveen in Nederland en Jumbo in Finland), acquisities in 2006 (€5,0 miljoen, voornamelijk Aupark in Slowakije), uit onroerend goed dat in exploitatie is gekomen in 2005 en 2006 (€33,1 miljoen; voornamelijk winkelcentra in Nederland - Vier Meren (Hoofddorp), Spazio (Zoetermeer), delen van Stadshart Almere en delen van De Parade (Bergen op Zoom), de uitbreiding van Parquesur in Madrid, Spanje en Albacenter in Albacete Spanje en Chodov in Praag, Tsjechië) en huurverhogingen van €14,5 miljoen. Daarnaast stegen brutohuuropbrengsten, voornamelijk als gevolg van hogere opbrengsten uit "specialty leasing" en een lagere leegstand. 

De toename van de brutohuuropbrengsten werd gedeeltelijk gecompenseerd door het effect van desinvesteringen, voornamelijk MECC (tentoonstellingen, kantoren en hotel in 2005) en de portefeuille winkels in winkelstraten (in 2006) in Nederland, de winkelcentra Hallunda en Sollentuna in Zweden, Pontis Haus (kantoren) en Rozalia Park (logistiek) in Centraal-Europa en twee kantoren in Parijs (Marceau en Serbie), Frankrijk, die de brutohuuropbrengsten in 2006 met €17,6 miljoen deden afnemen.

De nettohuuropbrengsten stegen met 11,8% tot €563,1 miljoen, vergeleken met €503,5 miljoen in 2005.

De algehele bezettingsgraad steeg naar 98,4% eind 2006, vergeleken met 97,9% eind 2005; de bezettingsgraad van de winkelsector nam licht toe tot 98,9% (eind 2005: 98,6%).

De like-for-likegroei van de nettohuuropbrengsten was 4,5% tegen een gewogen gemiddelde indexatie van 1,6%, hetgeen relatief hoger is dan de like-for-likegroei van 4,9% van de nettohuuropbrengsten in 2005 tegen een gemiddelde indexatie van 2,3%.

Het huurverlies verbeterde in 2006 tot 3,8% (in 2005: 4,6%), dankzij een solide bedrijfsvoering (minder leegstand) en desinvesteringen.

De exploitatiekosten (exclusief nettoservicekosten) namen af met 1,5% tot €84,0 miljoen in 2006 (2005: €85,3 miljoen). Deze afname is voornamelijk het gevolg van lagere onderhoudskosten en een eenmalige teruggave van onroerendgoedbelasting in Denemarken.

 

De algemene kosten stegen met 17,1% naar €52,1 miljoen in 2006, vergeleken met €44,5 miljoen in 2005. Dit werd vooral veroorzaakt door hogere abortieve aankoopkosten in verband met diverse grote potentiële acquisities in de winkelonroerendgoedsector, een toename van ICT-kosten, een toename van het aantal medewerkers als gevolg van de groei van de beleggingsportefeuille en een toename van de 'compliance'-activiteiten.

 

 

 

De gemiddelde schuld nam toe met circa 12% (€370 miljoen) van €3,0 miljard over 2005 naar €3,4 miljard over 2006, wat een stijging in de rentelasten veroorzaakte van €17,3 miljoen. Het gemiddelde rentepercentage gedurende 2006 daalde naar 3,93% in 2006 (4,04% in 2005). Het positieve effect van €3,4 miljoen van het lagere gemiddelde rentepercentage werd gedeeltelijk gecompenseerd door de lagere rente-opbrengsten van €4,8 miljoen, vanwege de lagere geactiveerde rente op pipelineprojecten en hogere overige rentelasten van €2,2 miljoen.

 

Dit resulteerde in een stijging van de nettorentelasten van 18,7%, van €111,7 miljoen in 2005, tot €132,6 miljoen in 2006.

 

 

Onder IFRS zijn de koersverschillen (minus €0,5 miljoen) en de reëlewaardemutatie niet gehedgde derivaten ook inbegrepen in het nettofinancieringsresultaat. In 2006 is een positief reëlewaarderesultaat op derivaten gerapporteerd van €6,9 miljoen (als onderdeel van het indirecte resultaat), voornamelijk vanwege waardemutatie niet gehedgde renteswaps. Deze swaps zijn niet direct gekoppeld aan specifieke leningen en komen daardoor niet in aanmerking voor hedge accounting.

 

De mutatie in de latente belastingpositie als gevolg van herwaarderingsresultaten en de realisatie van latente belastingvorderingen (compensabele verliezen) resulteerde in €180,8 miljoen aan latente belastingen (2005: €103,1 miljoen). De latente belasting wordt berekend aan de hand van de nominale belastingtarieven voor die landen waar geen belastingvrijstelling geldt, zoals in Nederland (FBI) en in Frankrijk (SIIC).

 

De vennootschapsbelasting bedroeg €9,3 miljoen, vergeleken met €7,9 miljoen in 2005. Een gedeelte van de vennootschapsbelasting van 2006 (€1,5 miljoen) is toegerekend aan het indirect resultaat, aangezien dit verband houdt met belastingverplichtingen op het indirect resultaat. Een aantal belastingposities wordt betwist door de lokale belastingautoriteiten of kunnen in de toekomst betwist worden. Een aantal zaken is in behandeling bij het gerechtshof. Het potentiële belastingrisico kan variëren van nihil tot een maximum van €68 miljoen, waarvan voor €20 miljoen een voorziening is opgenomen in de balans.

 

De nettowinst voor aandeelhouders omvat niet alleen het direct resultaat na belasting, maar ook de niet-kasstroomgerelateerde posten ('indirect resultaat na belasting'), zoals het herwaarderingsresultaat, de reëlewaardemutatie van derivaten, de latente belastingen en het kas-item verkoopresultaat onroerendgoedbeleggingen en pipeline. De nettowinst voor aandeelhouders onder IFRS omvat het volledige resultaat van minderheidsbelangen. Onze nettowinst voor aandeelhouders, de belangrijkste indicator voor het gehele resultaat van Rodamco Europe, is exclusief minderheidsbelangen. De toename van 11,8% van de nettohuuropbrengsten, vergeleken met 2005, is de belangrijkste reden voor de 19,0% groei van de nettowinst voor aandeelhouders naar €1.525,3 miljoen.

 

Het direct resultaat na belasting per aandeel steeg met 8,3% naar €4,12 in 2006, vergeleken met €3,80 in 2005. De nettowinst voor aandeelhouders per aandeel bedroeg €17,02 in 2006, een toename van 19,0% vergeleken met €14,30 in 2005.

 

Het herwaarderingsresultaat van Rodamco Europe's beleggingsportefeuille voegde in 2006 een waarde toe van €1.307 miljoen. Ongeveer 65% van het herwaarderingsresultaat op de onroerendgoedbeleggingen was toe te schrijven aan een yield shift, terwijl de overige 35% het gevolg was van gestegen huuropbrengsten. Het netto-aanvangsrendement op onroerendgoedbeleggingen is verschoven van 6,1% eind 2005 naar 5,4% aan het eind van 2006.

 

De herwaarderingsresultaten op onroerendgoedbeleggingen waren in 2006 in alle sectoren positief (€1.270 miljoen), herwaarderingen van winkelonroerendgoed bedroegen €1.197 miljoen, kantoren lieten een positieve herwaardering zien van €63 miljoen en bedrijfsruimten €10 miljoen. Herwaarderingsresultaten op onroerendgoedbeleggingen waren in alle thuisregio's in deze periode als volgt: Nederland en België (€330 miljoen), Frankrijk (€313 miljoen), Spanje (€260 miljoen), Scandinavië (€243 miljoen) en Centraal-Europa (€124 miljoen).

 

 

Rodamco Europe heeft voor een totale verkoopprijs van €266 miljoen onroerend goed gedesinvesteerd, voornamelijk bestaande uit twee winkelonroerendgoedportefeuilles, ons factory outlet center Batavia Stad en een aantal kantoren in Nederland voor een bedrag van €205 miljoen. In Spanje hebben we twee stukken land van ons logistieke pipelineproject in Ral Leganes verkocht voor een bedrag van €14 miljoen. In Frankrijk hebben we een gedeelte van onze kantoren in de Tour Credit Lyonnais verkocht via een swaptransactie voor een bedrag van €19 miljoen; daarnaast hebben we in Frankrijk een aantal niet-kern winkeleenheden verkocht voor een totaalbedrag van €25 miljoen. Het totale nettoverkoopresultaat bedroeg €27 miljoen voor belastingen.

 

De totale schuld bleef stabiel op €3,3 miljard aan het eind van 2006, tegen een gemiddelde rente van 4,06% aan het eind van het jaar (eind 2005: 3,86%). Circa 73% van de totale schuld was tegen vaste rente gefinancierd.

 

Als een indicatie van gevoeligheid[4], zou een mutatie in de rentevoet van 100 basispunten een

effect hebben van €9,0 miljoen op het direct resultaat vóór belasting per jaar; een hogere of lagere yield shift van 50 basispunten zou het indirect resultaat vóór belasting van 2006 negatief beïnvloeden met €877 miljoen (+50 basispunten) tot €1.056 miljoen positief (-50 basispunten); een 10%-mutatie in de wisselkoers SEK/€ zou een effect hebben van €35 miljoen op het eigen vermogen aandeelhouders.

 

 

• Op 11 januari 2007 heeft Rodamco Europe de verkoop bekendgemaakt van het kantoorgebouw aan de Coolsingel 120 in Rotterdam - ook bekend als het Robeco-huis - aan KanAm Grundinvest voor een bedrag van circa €75 miljoen. Dit is ongeveer €5 miljoen hoger dan de boekwaarde per eind 2006. De transactie vindt plaats tegen een netto-aanvangsredement van 5,3% en de eigendomsoverdracht zal naar verwachting plaatsvinden op 25 juni 2007.
• Op 30 januari 2007 is Rodamco Europe de verkoop overeengekomen van winkelcentrum 'Zeilgalerie' in Frankfurt in Duitsland aan Signature Capital, voor een bedrag van €42,5 miljoen, hetgeen ongeveer €8 miljoen boven de boekwaarde van eind 2006 ligt. De verkoop vindt plaats tegen een netto-aanvangsrendement van 5,3% en de transactie zal naar verwachting plaatsvinden in het eerste kwartaal van 2007.
• Op 5 februari 2007 heeft Rodamco Europe zes kantoorgebouwen in winkelcentrum Leidsenhage in Leidschendam gekocht van IEF Capital voor een bedrag van circa €24 miljoen. Deze transactie, tegen een netto-aanvangsrendement van 4,0%, werd uitgevoerd met als doel de kantoren in de toekomst om te bouwen tot winkelunits.

 

• Op 29 januari 2007 maakte Rodamco Europe bekend dat het bij de volgende Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 27 april 2007 zal voorstellen haar aandelen te splitsen in de verhouding van 4 nieuwe aandelen voor 1 bestaand aandeel.

Zoals ook aangekondigd in ons halfjaarbericht hebben wij het afgelopen jaar besloten circa €400 miljoen aan niet-kern onroerend goed van lage tot middelmatige kwaliteit te verkopen. Wij hebben nu het desivesteringsprogramma afgerond. Als gevolg van dit desinvesteringsprogramma, geholpen door sterke marktomstandigheden, verwacht Rodamco Europe in 2007 een groei van het direct resultaat na belastingen van 3% of meer.

Onze vooruitzichten weerspiegelen de korte termijn invloed van onze consistente lange termijn strategie. Wij hebben deze strategie consistent gevolgd, via de voortgaande kwaltiteitsverbetering van onze portefeuille en door een sterke focus op groei van de pipeline.

Wij hebben het Metropolis-project in Moskou aangekondigd, een stad waar wij met vertrouwen onze activiteiten willen laten groeien met een locale organisatie die wij daar opzetten. Wij gaan eveneens werken aan het opzetten van een projectontwikkelingsorganisatie , zodra de FBI wetgeving is aangenomen door de Tweede Kamer.

Als gevolg daarvan nemen de algemene kosten ook toe, mede door toegenomen kosten voor ICT (ons nieuwe SAP-platform).

 

Deze vooruitzichten zijn gebaseerd op de huidige onroerendgoedbeleggingen en de verwachte timing van de opleverdata van pipelineprojecten, en houdt geen rekening met wijzigingen in de IFRS-regelgeving, de mogelijke effecten van additionele acquisities en desinvesteringen en de mogelijke effecten van significante veranderingen in wisselkoersen, rentepercentages en het algemene economische klimaat.

 

3 april 2007	Publicatie Jaarverslag 2006
27 april 2007	Algemene Vergadering van Aandeelhouders
2 mei 2007	Ex-dividendnotering aandelen Rodamco Europe N.V.
8 mei 2007	Voorgestelde datum uitkering slotdividend
8 mei 2007	Publicatie resultaten eerste kwartaal 2007
6 augustus 2007	Publicatie halfjaarresultaten 2007
5 november 2007	Publicatie resultaten derde kwartaal 2007

 

De websites van een aantal van de in dit persbericht genoemde winkelcentra zijn hieronder weergegeven:

 

www.4meren.nl www.allee-center-magdeburg.de www.aupark.sk www.barnasud.com www.bataviastad.nl www.centrumchodov.cz www.hallundacentrum.se www.jumbo.fi www.lecentrev2.com www.leidsenhage.nl

www.parly2.fr www.parquesur.com www.pontis-haus.de www.spaziozoetermeer.nl www.stadshart.nl www.stadshart-almere.nl www.stadshartamstelveen.nl www.tabycentrum.com www.winkelcentrumwoensel.nl www.zeilgalerie.com

 

 

 

Rodamco Europe, met haar hoofdkantoor in Rotterdam, is zowel belegger als manager van haar vooraanstaande winkelcentra in de thuisregio's in Nederland & België, Scandinavië, Frankrijk, Spanje en Centraal-Europa. Topkwaliteit winkels en winkelcentra maken samen 94%[5] uit van Rodamco Europe's beleggingsportefeuille van €10,6 miljard. Dit maakt Rodamco Europe de grootste beursgenoteerde belegger en manager in de winkelsector in Europa. Rodamco Europe heeft een notering aan de beurzen van Amsterdam, Parijs, Frankfurt en Brussel. Rodamco Europe is een Euronext 100 onderneming, opgenomen in de Euronext AEX Index (AEX) en in de MSCI World Index. Voor meer informatie over Rodamco Europe, zie onze website: www.rodamco.com.

 

 

 

 

Investor Relations	PR & Communication
Vivienne van Asten - de Leeuw	Arie Bos
Tel: +31 (0) 10 217 6480	Tel: +31 (0) 10 217 6400
E-mail: investors@rodamco.com	Mob: +31 (0)6 2070 4212
	E-mail: media@rodamco.com