Københavns Fondsbørs Nikolaj Plads 6 København K. Hellerup den 31. august 2007 Fondsbørsmeddelelse nr. 22 / 2007. Delårsrapport for perioden 01.01.2007 til 30.06.2007 Hermed følger delårsrapport for Schaumann Properties A/S for perioden 01.01. 2007 til 30.06.2007. Evt. spørgsmål bedes rettet til administrerende direktør Jens Schaumann på telefon 70 21 01 13. Med venlig hilsen Schaumann Properties A/S Bestyrelsen Side 1 af 9 Schaumann Properties A/S CVR-nr. 24 20 80 36 Halvårsrapport for 1. halvår 2007 ● Schaumann Properties A/S realiserede i 1. halvår 2007 et overskud efter skat på 36 mio. kr. Såvel afslutning af udviklingssager som værditilvækst på investeringsejendomme har bidraget til resultatet. ● For hele året 2007 forventes et overskud før skat på 50 mio. kr., hvilket er en opjustering på 5 mio. kr. ● Det forventes, at selskabets majoritetsaktionær i efteråret ved gældskonvertering tilfører selskabet 250 mio. kr. i yderligere egenkapital. Udvalgte hoved- og nøgletal Beløb i 1.000 kr. 01.01.2007 - 01.01.2006 - 30.06.2007 30.06.2006 Nettoomsætning 281.146 1.826 Resultat før finansielle poster 78.078 -3.713 Resultat før skat 34.052 -5.155 Periodens resultat 36.355 -5.155 Overskudsgrad 28% - 30.06.2007 30.06.2006 Aktionærernes andel af egenkapitalen 250.814 9.482 Koncern egenkapital 303.631 9.539 Balancesum 3.933.475 154.969 Soliditet 8% 6% Indre værdi pr aktie i kr. 5,4 4,2 Børskurs i kr. pr. 30.06. 2007 14,7 4,1 Egenkapitalens udvikling 01.01.2007 - 01.01.2006 - 30.06.2007 30.06.2006 Egenkapital, aktionærernes andel, primo 48.283 5.924 Kontant indbetalt aktiekapital incl. overkurs 160.000 15.000 Apportindskud 14.702 Valutakursregulering vedr datterselskaber -1.508 Resultat for perioden 29.337 -11.442 Egenkapital, aktionærernes andel, ultimo 250.814 9.482 Side 2 af 9 Schaumann Properties A/S Ledelsens kommentarer til udviklingen i den forløbne periode Udvikling i struktur og kapitalforhold Det forgangne halvår har for Schaumann Properties A/S været kendetegnet af betydende tiltag vedr. koncernstruktur og kapitalforhold. I overensstemmelse med Schaumann Properties A/S´ strategi, der sigter på at udnytte synergierne mellem Schaumann Investment A/S og Schaumann Development A/S, erhvervede Schaumann Properties A/S den 10. maj i år fra Schaumann Holding A/S ca. 87% af aktierne i ejendomsudviklingsforretningen Schaumann Development A/S. Herved fik Schaumann Properties-koncernen sin nuværende form med 2 forretningsområder; dels Schaumann Investment A/S, der opererer med investering i - og formidling af investeringsejendoms-porteføljer i Nordeuropa, og dels Schaumann Development A/S, der arbejder med udvikling, herunder byggeri m.v., af fast ejendom i Danmark, Sverige, Tyskland, Finland og Norge. De 87% af aktierne i Schaumann Development A/S erhvervedes for en pris på 543 mio. kr., der berigtigedes ved 2 gældsbreve, hvoraf det ene på 250 mio. kr. er ansvarlig lånekapital. Carnegie afgav i forbindelse med købet en fairness opnion med det indhold, at købesummen ud fra en finansiel synsvinkel var fair. Umiddelbart inden halvårets udgang erhvervede Schaumann Properties A/S yderligere 3% af Schaumann Development A/S mod betaling ved udstedelse af nye Schaumann Properties-aktier til sælger, hvilket øgede egenkapitalen i Schaumann Properties A/S med 14,7 mio. kr. I januar og marts gennemførtes 2 kontant indbetalte aktiekapitalforhøjelser, hvorved selskabets egenkapital blev styrket med 160 mio. kr. Aktietegningen gennemførtes i henhold til en vedtægtsmæssig tegningsret, som var tillagt selskabets majoritetsaktionær Schaumann Holding A/S, og aktiekapitalen forhøjedes i denne forbindelse med i alt nom. 40 mio. kr., der tegnedes til 4 kr. / aktie. Schaumann Investment A/S I Schaumann Investment A/S erhvervedes ved udgangen af forrige år en portefølje af primært butiksejendomme i Finland. Porteføljen er planmæssigt blevet udvidet i løbet af det forgangne halvår med en nyopført butiksejendom ved dennes færdiggørelse i henhold til i forrige år indgået aftale. Købet af den finske portefølje blev bl.a. finansieret ved udstedelse af børsnoterede obligationer for nom. 208 mio. kr. i januar måned i år. Udsteder af obligationerne er datterselskabet Schaumann Retail Finland 1 A/S. Kostprisen for porteføljen androg pr. 30.06. 2006 knap 800 mio. kr. Side 3 af 9 Schaumann Properties A/S I perioden er der endvidere erhvervet nordtyske ejendomme, som er centralt beliggende primært i byerne Kiel, Lübeck og Hamborg. Det væsentligste enkeltkøb har været købet af det tidligere børsnoterede ejendomsselskab W. Jacobsen AG. Pr. 30.06. 2007 er der erhvervet en samlet nordtysk portefølje på godt 700 mio. kr. Ejendommene er blandede bolig- og erhvervsejendomme. Det er tanken at udvikle og afhænde hovedparten af den nordtyske portefølje til eksterne investorer, som ventes at udvise interesse for denne nye og sammenhængende portefølje, som Schaumann Properties A/S endvidere vil sørge for at tilvejebringe en optimal finansiel struktur. Der er på basis af mæglervurderinger foretaget en positiv foreløbig værdiregulering af denne portefølje. I 2006 erhvervede Schaumann Investment A/S en boligejendomsportefølje i Dortmund i Tyskland bestående af 484 boliger for godt 100 mio. kr. Der er efter 30.06. 2007 indgået aftale om salg af denne portefølje, som derfor pr statusdagen er opskrevet til anslået nettosalgsprovenue. Via et associeret selskab (Schaumann Østerfælled A/S) deltager selskabet i ejerskabet af en boligudlejningsejendom ved Østerfælled Torv på Østerbro i København, som er udstykket i ejerlejligheder. Det associerede selskabs ejendom har en værdi på ca. 1,5 mia. kr. Som konsekvens af udviklingen på boligmarkedet er der her vedtaget en strategi om at kombinere salg og udlejning. Fokus er lige nu på udlejning, og udlejningen forløber positivt, idet lejerinteressen er god på et lejeniveau, som ligger 65% over niveauet for de gamle lejekontrakter. Schaumann Development A/S Aktiemajoriteten i Schaumann Development A/S blev som nævnt overtaget den 10.05. 2007. Schaumann Development A/S´ overskud for perioden 10.05. 2007 - 30.06. 2007 (knap 2 måneder) indgår således i Schaumann Properties A/S' resultat for 1. halvår. Schaumann Development A/S har i nævnte 2 måneders periode færdiggjort og afleveret butiks- og boligejendomme i henholdsvis Sverige og Ølstykke til køberne i et omfang, der har medført en avance på 6 mio. kr., idet selskabet regnskabsmæssigt jf. IFRS indregner sine avancer ved aflevering af færdigudviklede solgte ejendomme. Schaumann Development A/S har i perioden generelt nået en positiv udvikling i stadet og udviklingen af sine igangværende erhvervsejendomssprojekter. Selskabet arbejder bl. a. med udbygning og renovering af sin betydelige del af Hundige Storcenter. Der er i maj måned indgået aftale om salg af selskabets centerdel til DADES. Aftalen er betinget af, at centerdelen leveres færdigombygget og af, at der opnås en vis udlejningsgrad. Den forventede salgssum er på ca. 1,3 mia. kr, der forventes at komme til betaling i 2009. Udlejningen forløber planmæssigt, og de indledende anlægsarbejder, der omfatter omlægning af kommunale veje og stier i tilknytning til centeret, er igangsat. Side 4 af 9 Schaumann Properties A/S Der besiddes udviklingsprojekter beliggende ved Potsdamer Platz i Berlin omfattende byggeret til ca. 70.000 brutto etagekvadratmeter til boliger og erhvervslokaler. Der er fremskredne forhandlinger om salg af dele af projekterne. Sådanne salg ventes i givet fald at give en betydelig avance. De to ovennævnte projekter er alene eksempler på betydende udviklingssager i projektporteføljen. For så vidt angår selskabets boligudviklingsprojekter i Danmark gælder generelt, at salget p.t. går relativt langsomt. Som led i tilpasning til de rådende markedsforhold har selskabet aktiveret en kombineret udlejnings- og salgsstrategi. I lyset af udviklingen på det danske marked har selskabet endvidere øget sit fokus på det sydsvenske marked. Organisation Ledelsen i Schaumann Properties A/S er i perioden styrket ved Mogens Kornbos, tidligere underdirektør og COO i Københavns Lufthavne, indtrædelse i direktionen. Direktionen består herefter af Jens Schaumann og Mogens Kornbo. Jens Schaumann varetager fortrinsvis forretningsudvikling, medens Mogens Kornbo primært er ansvarlig for organisation og drift. Der er pr. 30.06. 2007 ca. 60 medarbejdere i koncernen. Schauman Investment A/S har i perioden styrket bemandingen i afdelingskontorerne i såvel Helsinki som Frankfurt. Kommentarer til regnskabet Halvårets overskud før skat udgør 34 mio. kr., og periodens skat udgør en nettoindtægt på 2 mio. kr., hvorfor periodens koncernresultat udgør et overskud på 36 mio. kr. Overskuddet for halvåret er større end forventet, hvilket overvejende kan tilskrives de foretagne positive værdireguleringer af selskabets tyske ejendomsporteføljer. Nettoindtægten vedr skat på 2 mio. kr. skyldes, at der er indtægtsført en regulering af afsat udskudt skat vedr danske aktiviteter, som følge af reduktionen i den danske selskabsskatteprocent fra 28% til 25%. Periodens bruttoresultat på 47 mio. kr. udgøres i det væsentligste af avancer på afleverede udviklingsprojekter samt af nettolejeindtægter. Værdireguleringen af investeringsejendomme, der andrager i alt 64 mio. kr., udgøres af opskrivninger af ejendomme i Tyskland. Koncernens aktivsum er fra 31.12. 2006 til 30.06. 2007 steget fra 1,0 mia. kr. til 3,9 mia. kr. Stigningen skyldes hovedsageligt købet af Schaumann Development A/S samt købet af de nordtyske ejendomme (bl a via køb af forskellige selskaber). Side 5 af 9 Schaumann Properties A/S Goodwill-posten under aktiverne udgør i alt 246 mio. kr. Heraf udgør 191 mio. kr. koncerngoodwill, som opstod ved køb af Schaumann Development A/S, hvilket udgør den del af købesummen, som ikke sikkert kan henføres til nettoværdien af konkrete udviklingsprojekter og øvrige regnskabsmæssige aktiver. Resten af goodwill-posten udgøres af merværdier, der relaterer sig til køb af selskaber med ejendomme i det nordtyske. Koncernegenkapitalen andrager 304 mio. kr., og aktivsummen summerer til 3,9 mia. kr. Soliditeten er dermed 8%. Opmærksomheden henledes på gældsposten "ansvarligt lån" på 250 mio. kr., som er efterstillet øvrige kreditorer, samt på posten udskudt skat på 191 mio. kr., som også kan ses som en form for risikobærende kapital. Egenkapital, ansvarlig lånekapital og udskudt skat (de risikobærende passivposter) udgør tilsammen 745 mio. kr., hvilket udgør 19 % af aktivsummen. Der er således en vis sikkerhedsmargen f.s.v.a. udsving i aktivernes værdi. Det er selskabets målsætning, at soliditeten skal hæves til et niveau på minimum 20%. Fremtidsudsigter Der arbejdes med planer om køb af nye investeringsejendomsporteføljer i f.eks. Tyskland og Finland, idet omfang og tidspunkter for sådanne køb vil ske under hensyntagen til koncernens soliditetsmål. I Schaumann Development A/S vil der blive fokuseret på gennemførelse af de etablerede sager. Der er positive forventninger til værdiudviklingen for erhvervssagerne, hvorimod salget af boliger i Danmark midlertidigt går langsomt. Resultatet for resten af 2007 afhænger af, hvorvidt der afhændes en del af byggeretterne i Berlin, hvordan værdien af koncernens finske og tyske investeringsejendomme udvikler sig, og af om en kontorejendom i Birkerød bliver afleveret til en køber i år eller først efter årsskiftet. Aktuelt forventer selskabet at kunne nå et overskud i niveauet 50 mio. kr. før skat. Dette er en opjustering af det hidtil forventede overskud, som var på ca. 45 mio. kr. før skat. Bestyrelsesbeslutninger Selskabets bestyrelse har indgået aftale med sin majoritetsaktionær Schaumann Holding A/S om at denne i efteråret konverterer sit ansvarlige lån til selskabet på 250 mio. kr. til egenkapital ved tegning af nye aktier markedskurs. Herved vil egenkapitalen forøges med 250 mio. kr., således at koncernegenkapitalen alt andet lige vil stige til 554 mio. kr. Side 6 af 9 Schaumann Properties A/S Bestyrelsen har endvidere besluttet at gå videre med planer om udstedelse af medarbejderaktier og om etablering af et aktiebaseret incitamentsprogram for nøglemedarbejdere. Der vil blive givet nærmere oplysninger herom, når der foreligger en endelig beslutning. Regnskabspraksis Halvårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med indregnings- og målingsbestemmelserne i IFRS (International Financial Reporting Standards). Side 7 af 9Koncerntal Schaumann Properties A/S Beløb i tDKK RESULTATOPGØRELSE 01.01.2007 - 01.01.2006 - 30.06.2007 30.06.2006 Nettoomsætning 281.146 1.826 Produktionsomkostninger -234.514 -2.500 Bruttoresultat 46.632 -674 Værdiregulering af investeringsejendomme 63.610 Administrationsomkostninger -32.164 -3.039 Resultat før finansielle poster 78.078 -3.713 Andel af resultat i associerede virksomheder 1.110 Finansielle indtægter 24.476 54 Finansielle omkostninger til tilknyttede virksomheder -11.945 -280 Andre finansielle omkostninger -57.667 -1.216 Resultat før skat 34.052 -5.155 Skat af periodens resultat 2.303 0 Periodens resultat 36.355 -5.155 RESULTATDISPONERING Aktionærerne i Schaumann Properties A/S' andel 29.337 -4.959 Minoritetsinteresser 7.018 -196 I alt 36.355 -5.155 EGENKAPITALFORKLARING Moderselskabets andel af egenkapitalen primo. 48.283 -559 Periodens resultat 29.337 -4.959 Valutakursregulering m.v. vedr datterselskaber -1.508 0 Provenue af aktiekapitalforhøjelser 174.702 15.000 Egenkapital ultimo 250.814 9.482 Side 8 af 9 Koncerntal Schaumann Properties A/S Beløb i tDKK BALANCE 30.06.2007 30.06.2006 31.12. 2006 AKTIVER Goodwill 245.707 0 137 Immaterielle anlægsaktiver i alt 245.707 0 137 Investeringsejendomme 1.748.161 122.580 855.140 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 8.754 0 588 Materielle anlægsaktiver i alt 1.756.915 122.580 855.728 Kapitalandele i associerede virksomheder 73.912 0 0 Udskudt skatteaktiv 6.643 0 9.223 Finansielle anlægsaktiver i alt 80.555 0 9.223 Udviklingsejendomme 1.479.422 0 0 Andre tilgodehavender m.v. 153.997 185 12.932 Værdipapirer 17.201 0 26.686 Likvide beholdninger 199.678 32.204 53.453 Kortfristet aktiver i alt 1.850.298 32.389 93.071 AKTIVER I ALT 3.933.475 154.969 958.159 PASSIVER Aktiekapital 46.144 5.144 5.144 Reserver 204.670 4.338 43.139 Moderselskabets andel af egenkapitalen 250.814 9.482 48.283 Minoritetsinteresser m.v. 52.817 57 1.820 Koncernens egenkapital 303.631 9.539 50.103 Udskudt skat, m.v. 191.110 0 0 Ansvarligt lån 250.000 0 0 Udestående erhvervsobligationer 203.100 0 0 Kreditinstitutter 237.210 0 90.517 Langfristede forpligtelser 881.420 0 90.517 Kreditinstitutter 2.060.862 123.077 790.962 Leverandørgæld og andre gældsforpligtelser 121.961 17.411 9.650 Gæld tilknyttede virksomheder 144.067 0 6.022 Anden gæld m.v. 421.534 4.942 10.905 Kortfristede forpligtelser 2.748.424 145.430 817.539 Forpligtelser i alt 3.629.844 145.430 908.056 PASSIVER I ALT 3.933.475 154.969 958.159 Side 9 af 9
Delårsrapport for perioden 01.01.2007 til 30.06.2007
| Source: Udviklingsselskabet af 01.08.1975
Attachments
