Griffin III Berlin A/S Hovedvejen 22600 GlostrupTlf. +45 8888
3333www.griffin.dkCVR-nr.: 29 24 64 91Selskabsmeddelelse nr. 27
30. september
2008
GRIFFIN III BERLIN A/S
Årsregnskabsmeddelelse 2007/2008
(For perioden 1. juli 2007 - 30. juni 2008)
Kontakt
Griffin Holding A/S
Carsten Pedersen Rise
Adm. direktør
Tlf. 8888 3321
Kort om året 2007/2008
Griffin III Berlin A/S har i regnskabsåret 2007/2008 fokuseret på at
professionalisere og effektivisere driften af selskabets betydelige
ejendomsportefølje i Berlin med henblik på at forbedre driftsresultaterne. Årets
væsentligste begivenheder var:
Driften af ejendommene og lejeindtægterne er i overensstemmelse med
forventningerne. Lejeindtægterne udgjorde i 2007/2008 DKK 106,6 mio. mod DKK
96,5 mio. året før.
Selskabet forfølger fortsat sin strategi om at opgradere ejendommene for at øge
såvel udlejningsprocenten som lejeindtægterne. I april 2008 overdrog selskabet
driften af ejendommene til GT German Trust GmbH med henblik på at
professionalisere og effektivisere driften.
Indsatsen for at genudleje ledige erhvervslejemål resulterede i, at tomgangen er
reduceret fra 6,1% i april 2008 til 4,7% i august 2008.
Blandt selskabets boliglejemål var tomgangen fortsat relativ høj med 8,7%. Der
blev i april 2008 iværksat en række initiativer - herunder en øget markedsføring
og styrkelse af udlejningsteamet. Herimod slutningen af regnskabsåret begyndte
indsatsen at bære frugt med en stigning i antal nye lejekontrakter.
Ved indgangen til regnskabsåret 2007/2008 var der en positiv værdiregulering på
DKK 102,8 mio., mens der ved udgangen af regnskabsåret var en positiv
værdiregulering på DKK 60,1 mio. Den deraf følgende reduktion i
værdireguleringen på DKK 42,7 mio. belaster således årets resultat.
Resultat før værdiregulering og skat blev et overskud på DKK 11,7 mio. mod DKK
7,1 mio. året før. Resultat før skat blev et underskud på DKK 31,0 mio., som var
negativt påvirket af en reduktion i værdireguleringen på DKK 42,7 mio.
Resultatet af driften af ejendomsporteføljen er forbedret i forhold til sidste
år, mens værdireguleringen ultimo regnskabsåret 2007/2008 var lavere end
forventet.
Egenkapitalen udgjorde DKK 621,5 mio., svarende til en soliditetsgrad på 35%.
Selskabet forventer i 2008/2009 en lejeindtægt på DKK 109 mio., og et resultat
før værdiregulering og skat på DKK 14 mio.
Selskabets finansiering er umiddelbart upåvirket af krisen på de finansielle
markeder, idet ejendomsporteføljen er finansieret via egenkapital fra
aktieudstedelsen og fastforrentede 1. prioritetslån. Usikkerheden om krisens
styrke og varighed medfører imidlertid, at selskabet ønsker at konsolidere sig
yderligere for at sikre et fortsat fornuftigt kapitalberedskab.
Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der udloddes DKK 14,4 mio. i
udbytte, svarende til DKK 0,05 per aktie. I forlængelse heraf vil bestyrelsen
foreslå, at selskabets vedtægter ændres, så der fremover kan udbetales
aconto-udbytte. I forbindelse med halvårsrapporten vil bestyrelsen så vurdere,
om de finansielle udsigter berettiger til at udbetale aconto-udbytte.
Bestyrelsen indstiller ligeledes, at selskabet tillades at forfølge en mere
aktiv strategi for porteføljepleje, som kan indebære køb og salg af ejendomme
samt indgåelse i strategiske alliancer og fusion, når dette kan styrke driften
af ejendomsporteføljen eller værdien af selskabet.
Denne årsregnskabsmeddelelse er et uddrag af den reviderede årsrapport, som er
forsynet med en revisionspåtegning uden forbehold eller supplerende oplysninger.
Den fuldstændige årsrapport inklusiv samtlige noter foreligger uge 42 og er
tilgængelig via hjemmesiden www.griffin.dk, OMX Nordic Exchange Copenhagen A/S
og på selskabets adresse: Griffin III Berlin A/S, c/o Griffin, Hovedvejen 2,
2600 Glostrup.
Indholdsfortegnelse
Årsregnskabsmeddelelse 2007/2008
4 Hoved- og nøgletal
LEDELSENS BERETNING
5 Kort om selskabet og det seneste års aktivitet
5 Investeringsstrategi
6 Markedsforhold
7 Finansiering
7 Den økonomiske udvikling
8 Begivenheder efter årets afslutning
8 Forventninger til 2008/09 - herunder udsagn om fremtiden
9 Selskabsmeddelelser i 2007/08
9 Finanskalender 2008/09
Koncern- og hElårsregnskab
10 Ledelsespåtegning
11 Resultatopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008
12 Balance pr. 30. juni 2008
14 Egenkapitalopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008
16 Pengestrømsopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008
17 Udvalgte noter
Hoved- og nøgletal
Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske
Finansanalytikerforenings anbefalinger og vejledning.
Ledelsens beretning
Griffin III Berlin A/S ejer og driver en betydelig portefølje af fortrinsvis
boligejendomme i Berlin. Ejendomsporteføljen, der er indkøbt i løbet af 2006, er
finansieret via egenkapital og fast forrentede 1. prioritetslån med rentesatser
i intervallet 3,84% til 4,20%, ekskl. margin til bankerne. Selskabet er således
ikke umiddelbart påvirket af den aktuelle krise på de finansielle markeder og
har ikke inden for den nærmeste årrække behov for at refinansiere nogle af
ejendommene.
Selskabet blev den 1. december 2006 noteret på OMX Den Nordiske Børs. Ved
noteringen blev der tegnet B-aktier til en værdi af DKK 525 mio.
årets vigtigste begivenheder
Selskabet har i 2007/2008 arbejdet målrettet på at professionalisere og
effektivisere driften af ejendommene, især med henblik på at øge
udlejningsprocenten. Dette arbejde omfatter opgradering af ejendomme, en bedre
betjening af eksisterende lejere og en mere effektiv markedsføring over for
potentielle lejere. Som et led heri etablerede Griffin A/S et nyt driftsselskab,
GT German Trust GmbH, som i april 2008 fik ansvaret for driften af Griffin III
Berlins ejendomme. German Trust er en virksomhed, der specialiserer sig i asset
management af større ejendomsporteføljer, herunder optimering af ejendommenes
drift og udviklingspotentiale.
Udvikling af ejendommene vil på længere sigt medvirke til at øge ejendommenes
værdi. På kort sigt vil udviklingen også medvirke til at øge
udlejningsprocenten, dvs. reducere tomgangen, og til at øge indtægterne fra de
enkelte lejemål. Ved genudlejning vil selskabet erfaringsmæssigt kunne øge lejen
for en moderniseret lejlighed med op til 100%.
For at optimere lejeindtægterne har German Trust på vegne af selskabet
forstærket indsatsen for at genudleje ledige forretningslejemål - typisk
butiksarealer i stueetager og liberale erhverv. Indsatsen resulterede i, at
tomgangen er reduceret fra 6,1% i april 2008 til 4,7% i august 2008, hvilket
giver en øget årlig lejeindtægt på TEUR 130.
Parallelt hermed er der iværksat en forstærket indsats for at reducere tomgangen
blandt private lejemål, som ved regnskabsårets slutning med 8,7% lå på et
utilfredsstillende højt niveau: Indsatsen drejer sig bl.a. om forbedret
undervisning og tredobling af antallet af medarbejderne i det udlejningsteam,
der servicerer selskabets ejendomsportefølje. Endelig støttes udlejningen af en
væsentligt styrket markedsføringsindsats, hvor almindelig annoncering bl.a. er
udvidet med en mere aggressiv internetstrategi på de websites, hvor berlinere og
tilflyttere typisk leder efter ny bolig.
Efter regnskabsårets afslutning blev der på baggrund af den forstærkede indsats
i august 2008 indgået tre gange så mange nye lejekontrakter på private boliger
som i perioden januar-maj 2008. En stor udskiftning af lejere er generelt ikke
ønskelig, men giver på den anden side en mulighed for at hæve lejen.
Udskiftningen af lejere lå ved udgangen af regnskabsåret på 1,2% per måned.
Selskabet har etableret en aktiv strategi for at sikre, at de enkelte ejendommes
administratorer gennemfører forskellige aktiviteter over for eksisterende lejere
med henblik på at reducere udskiftningen. Det drejer sig om målrettede
informationsaktiviteter, lejer-arrangementer m.v.
Investeringsstrategi
Griffin III Berlin-porteføljen består af 83 ejendomme med i alt 3.105
boligenheder og 241 erhvervslejemål. I alt udgør udlejningsarealet 241.964 kvm.
Ejendommene er beliggende i 11 af Berlins 12 centrale distrikter samt en mindre
del i en forstad til Berlin. Selskabet fokuserer fortrinsvis på boligejendomme,
fordi det vurderes, at lejepotentialet for dette segment er attraktivt i Berlin.
Ejendomsporteføljen rummer en god blanding af velbeliggende ejendomme lige fra
områder som Charlottenburg-Wilmersdorf, der er et af Berlins mest velhavende
områder med bl.a. Kurfürstendamm, til områder som Friedrichshain-Kreuzberg i
Berlins centrum, der engang var socialismens højborg, og i de senere år har
udviklet sig til et af de mest hippe steder i Berlin med relativt billige
boliger for studerende, kunstnere og familier med børn. Porteføljens blanding af
attraktive beliggenheder og solide boligområder sikrer selskabet såvel en
værdistigning som et fornuftigt cash flow fra lejeindtægterne.
Den overordnede strategi med ejendomsporteføljen er at investere i og optimere
ejendommene, som efter en kortere eller længere periode sælges, når der kan
realiseres en tilfredsstillende værdistigning. Investeringsstrategien opererer
med en horisont på 10 år, hvorefter selskabet forventes at afhænde
ejendomsporteføljen.
I lyset af de aktuelle forhold på ejendomsmarkedet er det imidlertid
bestyrelsens indstilling, at Griffin III Berlins investeringsstrategi ændres til
en mere aktiv porteføljepleje end hidtil. Det indebærer muligheden for at sælge
ejendomme i porteføljen, som ikke lever op til forventningerne, ligesom
selskabet skal kunne købe nye ejendomme, som bedre passer ind i selskabets
strategi. Endelig bør selskabet også kunne indgå i fusioner og strategiske
alliancer, hvis disse vurderes at kunne styrke driften af porteføljen eller
værdien af selskabet.
markedsforhold
Efterspørgslen efter investeringsejendomme i Berlin var stigende frem til
efteråret 2007, hvorefter der generelt skete en afdæmpning som følge af uro på
de finansielle markeder. Afdæmpningen i efterspørgslen og et mindre optimistisk
syn på den økonomiske udvikling i verdensøkonomien har i første halvår 2008
medført et mindre fald i markedspriserne på den kategori af
boligudlejningsejendomme, som Griffin III Berlin har investeret i.
Trods den nuværende markedssituation er det fortsat Griffins vurdering, at
ejendomsporteføljen i Berlin rummer et potentiale som følge af de gunstige
udviklingsperspektiver for byen samt et efterslæb i forhold til andre storbyer
og den aktuelle markedsleje, der opnås ved nyudlejninger. Der vil dog med fordel
kunne skiftes enkelte ejendomme ud i porteføljen for yderligere at styrke den
samlede portefølje.
Griffin forventer således, at både lejen og salgsprisen for ejendommene i
porteføljen vil være stigende inden for investeringshorisonten, som er på 10 år.
Forventningerne om stigende markedspriser er blandt andet begrundet i følgende
forhold:
Ejendomsmarkedet i Berlin er i øjeblikket det billigste i Europa. Det betyder,
at ejendommene i porteføljen er erhvervet til et attraktivt afkast set i forhold
til andre europæiske hovedstæder. Berlin byder på en af de højeste
afkastprocenter på boligejendomme i Europa.
Berlin er hovedstad i Europas stærkeste økonomi og centrum i det udvidede EU.
Berlin er den største tyske by med 3,4 mio. indbyggere - næsten det samme som
Hamborg, Frankfurt og München tilsammen. Arealmæssigt er Berlin endvidere den
næststørste hovedstad i Europa efter London.
Berlin er regeringsby og hjemsted for en lang række organisationer samt
uddannelses- og forskningsinstitutioner.
De lave etableringsomkostninger i Berlin har tiltrukket mange nye virksomheder -
især inden for medie, hightech og biotech.
Antallet af indbyggere i Berlin er stigende, og flere og flere lever alene,
hvilket betyder større efterspørgsel efter lejligheder.
Der har i de seneste ti år været en lav byggeaktivitet i boligsektoren samtidig
med, at antallet af husstande stiger.
Det betyder, at der i de kommende fem år forventes at blive mangel på boliger.
Der er et meget solidt marked for lejeboliger - 86% af alle berlinere bor til
leje.
FINANSIERING
Ejendomsporteføljen er finansieret via egenkapital og fast forrentet 1.
prioritetsfinansiering. Selskabet er således ikke umiddelbart påvirket af den
aktuelle krise på de finansielle markeder og har ikke behov for at refinansiere
disse ejendomme inden for en overskuelig fremtid.
Provenuet fra aktieudstedelsen i 2006 på DKK 525 mio. blev i al væsentlighed
anvendt til kapitalindskud i datterselskabet Griffin Flats III Berlin Hamburg
GmbH til brug for dette selskabs finansiering af investeringen i
datterselskaberne, som ejer de enkelte ejendomme. Der er i datterselskaberne
optaget 1. prioritetsfinansiering på i alt ca. DKK 1.110 mio. som lån i tre
forskellige tyske banker. Med den forstærkede indsats via German Trust forventer
selskabet, at disse betingelser kan opfyldes i det kommende regnskabsår. Disse
1. prioritetslån har alle en fast rente på mellem 3,84% og 4,20%, ekskl.
marginer til bankerne. Majoriteten af lånene udløber i henholdsvis 2011 og 2016.
SELSKABETS ØKONOMISKE UDVIKLING
Selskabets resultat før finansielle poster i 2007/2008 blev DKK 73,2 mio. mod
DKK 71,2 mio. året før. Stigningen skyldes primært, at opgraderinger og
moderniseringer har givet mulighed for at hæve lejeindtægterne. Samlet blev
lejeindtægterne i 2007/2008 DKK 106,6 mio. mod DKK 96,5 mio. året før.
De 83 ejendomme er ultimo regnskabsåret 2007/2008 optaget til en markedsværdi på
DKK 1.673,3 mio. mod DKK 1.679,7 mio. året før. Porteføljens værdi er dermed
steget 6,1% siden anskaffelsen til DKK 1.577 mio. i 2006. Den anvendte
markedsværdi er baseret på en vurdering foretaget i juni 2008 af den eksterne
valuar DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH, som har været selskabets valuar siden købet
af ejendommene.
DTZ opgør værdien på baggrund af bl.a. sammensætningen af porteføljen, de
enkelte ejendommes beliggenhed og opgørelser over lejen på samtlige lejemål. Den
modernisering og udvikling af ejendommene, som selskabet har gennemført siden
april 2008, og som endnu ikke ved regnskabsårets slutning har udmøntet sig i
lejeforhøjelser, er således ikke reflekteret i DTZ's værdiansættelse. Ved
indgangen til regnskabsåret 2007/2008 var der en positiv værdiregulering på DKK
102,8 mio., mens der ved udgangen af regnskabsåret var en positiv
værdiregulering på DKK 60,1 mio. Den deraf følgende reduktion i
værdireguleringen på DKK 42,7 mio. belaster således årets resultat.
Det ordinære resultat før værdiregulering og skat blev et overskud på DKK 11,7
mio. mod DKK 7,1 mio. året før. Det ordinære resultat før skat blev et underskud
på DKK 31,0 mio., som altså var negativt påvirket af reduktionen i
værdireguleringen på DKK 42,7 mio. Det kan sammenholdes med det ordinære
resultat før skat i 2006/2007 på DKK 109,9 mio., som modsat var positivt
påvirket af værdiregulering på DKK 102,8. Resultatet af driften af
ejendomsporteføljen er således i overensstemmelse med forventningerne, mens
værdireguleringen ultimo regnskabsåret 2007/2008 var lavere end forventet.
De samlede aktiver udgjorde i alt DKK 1.775 mio., som pr. 30. juni 2008
hovedsageligt bestod af ejendomme samt indeståender på konti hos
pengeinstitutter. Egenkapitalen udgjorde DKK 621,5 mio., svarende til en
soliditetsgrad på 35%.
På grund af usikkerheden om den finansielle krises styrke og varighed ønsker
selskabet at konsolidere sig yderligere for at sikre et fortsat fornuftigt
kapitalberedskab. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der
udloddes DKK 14,4 mio. i udbytte, svarende til DKK 0,05 per aktie. I forlængelse
heraf vil bestyrelsen foreslå, at selskabets vedtægter ændres, så der fremover
kan udbetales aconto-udbytte. I forbindelse med halvårsrapporten vil bestyrelsen
så vurdere, om de finansielle udsigter berettiger til at udbetale den resterende
del af det udbytte, som selskabets udbyttepolitik foreskriver.
BEGIVENHEDER EFTER ÅRETS AFSLUTNING
Der er ikke efter balancedagen indtruffet begivenheder, som har væsentlig
indflydelse på bedømmelsen af denne årsregnskabsmeddelelse.
Adm. direktør i Griffin Ejendomme A/S, Jesper Zerlang, fratrådte i begyndelsen
af september. På den baggrund er Jesper Zerlang også fratrådt som direktør i
Griffin Berlin III. Direktør Per Boll er udnævnt som direktør for GT German
Trust GmbH. På den baggrund fratræder Per Boll som direktør i Griffin Berlin
III. Bestyrelsen har som ny adm. direktør udnævnt Henrik Olsen, som er
udviklingsdirektør i Griffin Ejendomme A/S. Henrik Olsen vil fremover varetage
den daglige drift sammen med direktør Jan Martin Sørensen.
FORVENTNINGER TIL 2008/2009
Selskabet forventer, at aftalen med German Trust fortsat i 2008/2009 vil medføre
en nedbringelse af tomgangen og dermed forøge nettoindtjeningen. Ligeledes vil
selskabet fortsætte moderniseringen og udviklingen af ejendommene, hvilket også
forventes at påvirke indtjeningen positivt.
Ledelsen forventer for det kommende år en lejeindtægt på DKK 100-110 mio. og et
resultat før værdiregulering og skat på DKK 10-15 mio.
Fremadrettede udsagn
Årsrapporten indeholder fremadrettede udsagn, som afspejler ledelsens nuværende
opfattelse af fremtidige begivenheder og økonomiske resultater. Udsagnene om
2008/2009 og årene fremover er i sagens natur forbundet med usikkerhed, og
selskabets faktiske resultater kan derfor afvige fra forventningerne. Forhold,
som kan medføre, at de opnåede resultater afviger fra forventningerne, er
bl.a., men ikke udelukkende, ændringer i de makroøkonomiske og politiske
forudsætninger, ejendomsmarkedet, ændringer i forudsætninger om lejer og
tomgang samt driftsomkostninger, volatilitet i ejendomspriser, lovmæssige
ændringer inden for bl.a. skat, mulige forstyrrelser i driften som følge af
udefra kommende begivenheder etc. Årsrapporten er ikke en opfordring til at
handle aktier i selskabet.
selskabsmeddelelser i 2007/2008
--------------------------------------------------------------------------------
| 30. juni 2008 | Finanskalender 2008/2009 |
--------------------------------------------------------------------------------
| 20. maj 2008 | Ændring af ledelse/revision |
--------------------------------------------------------------------------------
| 15. maj 2008 | Periodemeddelelse 1. januar - 15. maj 2008 |
--------------------------------------------------------------------------------
| 29. februar 2008 | Halvårsrapport |
--------------------------------------------------------------------------------
| 18. januar 2008 | Insideres handler |
--------------------------------------------------------------------------------
| 15. november 2007 | Periodemeddelelse 1. juli - 15. november 2007 |
--------------------------------------------------------------------------------
| 31. oktober 2007 | Referat af generalforsamling |
--------------------------------------------------------------------------------
| 12. oktober 2007 | Indkaldelse til generalforsamling |
--------------------------------------------------------------------------------
| 28. september 2007 | Årsrapport |
--------------------------------------------------------------------------------
| 28. september 2007 | Ændring af ledelse/revision |
--------------------------------------------------------------------------------
| 2. august 2007 | Opdatering af finanskalender |
--------------------------------------------------------------------------------
Finanskalender 2008/2009
--------------------------------------------------------------------------------
| 30. september 2008 | Årsregnskabsmeddelelse |
--------------------------------------------------------------------------------
| 14. oktober 2008 | Årsrapport 2007/2008 |
--------------------------------------------------------------------------------
| 29. oktober 2008 | Ordinær generalforsamling 2008 |
--------------------------------------------------------------------------------
| 14. november 2008 | Periodemeddelelse 1. juli - 14. november 2008 |
--------------------------------------------------------------------------------
| 14. november 2008 | Udbetaling af et eventuelt vedtaget udbytte |
--------------------------------------------------------------------------------
| 28. februar 2009 | Halvårsrapport 2008/2009 |
--------------------------------------------------------------------------------
| 15. maj 2009 | Periodemeddelelse 1. januar - 15. maj 2009 |
--------------------------------------------------------------------------------
Ledelsespåtegning
Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for
2007/2008 for Griffin III Berlin A/S, omfattende ledelsesberetning,
ledelsespåtegning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance,
egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter for såvel selskabet som for
moderselskabet.
Årsregnskabet aflægges efter International Financial Reporting Standards, som er
godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for
børsnoterede selskaber.
Det er vores opfattelse, at den valgte regnskabspraksis er hensigtsmæssig, at
selskabets og moderselskabets interne kontroller, der er relevante for at
udarbejde og aflægge en årsrapport, er tilstrækkelige, og at årsrapporten derfor
giver et retvisende billede af selskabets aktiver, forpligtelser og finansielle
stilling pr. 30. juni 2008 samt af resultatet af selskabets og moderselskabets
aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. juli 2007 - 30. juni 2008.
Ledelsesberetningen giver endvidere et retvisende billede af udviklingen af
selskabets og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat
og finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici
og usikkerhedsfaktorer, som selskabet og moderselskabet står overfor.
København, den 30. september 2008
Direktion
Henrik Olsen Jan Martin Sørensen
Bestyrelse
Henrik Frisch Kim Holten Carsten Pedersen Rise
Bestyrelsesformand
Resultatopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008
Balance pr. 30. juni 2008
aktiver
Balance pr. 30. juni 2008
Passiver
Egenkapitalopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008
Egenkapitalopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008
Pengestrømsopgørelse 1. juli 2007 - 31. dec. 2007
Udvalgte noter
Note 1
Væsentlig valgt regnskabspraksis samt kritiske regnskabsmæssige skøn og
vurderinger
Måling af investeringsejendomme til dagsværdi
Griffin III Berlin A/S har valgt at måle investeringsejendomme til dagsværdi.
Koncernen kunne alternativt have valgt at måle investeringsejendomme med
udgangspunkt i kostpris. Valget har betydning for resultatopgørelsen, idet
årets resultat bliver påvirket af ændringer i dagsværdien i perioden. Havde
koncernen valgt at måle investeringsejendomme med udgangspunkt i kostprisen,
ville resultatopgørelsen have været påvirket af eventuelle af- og
nedskrivninger på ejendommene. Ændringen i dagsværdien på investeringsejendomme
bindes på reserve for dagsværdi af investeringsaktiver. Medfører måling til
dagsværdi en højere regnskabsmæssig værdi af investeringsejendommene, end hvis
disse var målt med udgangspunkt i kostprisen, vil dette betyde, at virksomhedens
egenkapital forøges.
Vurdering af dagsværdien af investeringsejendomme
Den bedste fastlæggelse af dagsværdi for investeringsejendomme sker ved
anvendelse af aktuelle priser i et aktivt marked for tilsvarende
investeringsejendomme. I mangel af en sådan information bestemmes dagsværdien
inden for et interval af sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien.
Sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien fastsættes ud fra en individuel
vurdering baseret på ejendommenes forventede løbende afkast,
vedligeholdelsestand og afkastkrav.
Dagsværdien for investeringsejendomme er pr. 30. juni 2008 vurderet af det
uafhængige valuarfirma DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH. Ved fastlæggelsen af
dagsværdien anvendes disse metoder:
• Kapitaliseret indtjeningsværdi for hver ejendom, hvor en ejendoms værdi
fastlægges ud fra det overskud, den forventes vedvarende at kunne generere, og
den forventede levetid for ejendommen.
• Sammenlignelighedsværdier for tidligere salg af større grupper af ejendomme,
hvor der samtidig tages hensyn til udviklinger i markedet (renten og forholdet
mellem udbud og efterspørgsel).
Den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendommene udgør 1.673.254. tkr.
Indkomstskatter
Estimater over udskudte skatter samt de væsentlige forhold, der har resulteret
i udskudte skatteaktiver og forpligtelser, er angivet i note 9. Estimatet
udarbejdes på baggrund af vurderinger af den faktiske fremtidige skat, der skal
betales vedrørende poster i regnskabet, under hensyntagen til den tidsmæssige
placering og sandsynligheden af disse estimater. Endvidere afspejler disse skøn
forventninger om fremtidige skattepligtige resultater og eventuelle
skatteplanlægningsstrategier. Den faktiske skat og resultatet kan variere i
forhold til disse skøn som følge af ændrede forventninger til fremtidige
skattepligtige resultater, fremtidige lovændringer vedrørende selskabsskat eller
resultater fra en endelig gennemgang af selskabets selvangivelse foretaget af
skattemyndighederne. Udskudt skat udgør 21.417. tkr. I resultatopgørelsen udgør
skat af periodens resultat 744 tkr.
Note 2
Anvendt regnskabspraksis
Årsrapporten 2007/2008 for Griffin III Berlin A/S (koncernen og moderselskabet)
er udarbejdet i overensstemmelse med de internationale regnskabsstandarder
(IFRS) som godkendt af EU samt de krav, som følger af IFRS-bekendtgørelsen og
OMX Den Nordiske Børs' øvrige bestemmelser for selskaber, der har aktier til
notering.
Årsrapporten er tillige udarbejdet i overensstemmelse med IFRS som vedtaget af
IASB.
Nye standarder
Følgende nye standarder, ændringer og fortolkningsbidrag, som pr. balancedagen
er godkendt af EU, er ikke taget i anvendelse før ikrafttrædelsesdatoen:
• IFRS 8, som kræver en fastlæggelse af segmenter og segmentoplysninger baseret
på den interne ledelses rapportering. Standarden erstatter den nuværende IAS 14,
hvor segmentoplysninger er baseret på forskellige forretningsområder og
geografi. Overgang til IFRS 8 vil ikke have nogen effekt for Griffin. IFRS 8
forventes anvendt fra regnskabsåret 2009/2010.
Følgende standarder og fortolkningsbidrag, som pr. balancedagen ikke er godkendt
af EU og endnu ikke trådt i kraft, er ikke taget i anvendelse før
ikrafttrædelsesdatoen:
• Ændringer til IAS 23, som kræver, at låneomkostninger indgår i kostprisen for
aktiver med en længere produktionstid. Griffin III Berlin A/S opfører ikke selv
aktiver med en længere produktionstid. Ændringen har derfor ikke betydning for
koncernen.
• Ændringer til IAS 1, som kræver en ændret præsentation af visse af regnskabets
elementer. Ændringen har ikke betydning for indregning, måling eller
præsentation af enkelttransaktioner eller andre begivenheder.
• Ændringer til IFRS 3 og IAS 27 om virksomhedssammenslutninger og
konsolidering, ændringer til IFRS 2 om aktiebaseret vederlæggelse, ændringer til
IAS 32, hvorved gældsforpligtelser i visse begrænsede situationer bliver
egenkapital. Ændringer til en række regnskabsstandarder som følge af det årlige
forbedringsprojekt. Ændringerne har ikke betydning for koncernen.
• IFRIC 12 om koncessionsaftaler, IFRIC 13 om kundeloyalitetsprogrammer, IFRIC
14 om pensionsaktiver, IFRIC 15 om anvendelse af produktionsmetoden, samt IFRIC
16 om regnskabsmæssig afdækning af en udenlandsk enhed. Fortolkningsbidragene
har ikke betydning for koncernen.
IFRS 7 og ændringer til IAS 1 (2005) er taget i anvendelse for regnskabsåret
2006/2007.
Den anvendte regnskabspraksis er herefter:
Årsrapporten er udarbejdet med udgangspunkt i det historiske kostprisprincip med
de reguleringer, der følger af omvurdering af grunde og bygninger, finansielle
aktiver disponible for salg samt finansielle aktiver og finansielle
forpligtelser til dagsværdi via resultatopgørelsen.
Udarbejdelsen af en årsrapport i overensstemmelse med IFRS kræver udøvelse af
visse kritiske regnskabsmæssige skøn. Desuden er det nødvendigt for ledelsen at
udøve skøn i anvendelsen af den fastlagte regnskabspraksis. De områder, som er
forbundet med en højere grad af skøn eller kompleksitet, eller områder, hvor
forudsætninger og skøn er væsentlige for koncernrapporten, er oplyst i note 3,
Væsentlig valgt regnskabspraksis samt kritiske regnskabsmæssige skøn og
vurderinger.
Konsolideringspraksis
Dattervirksomheder
Som dattervirksomheder betragtes alle virksomheder, hvori koncernen har kontrol
over de finansielle og driftsmæssige forhold, hvilket normalt er forbundet med
besiddelse af flertallet af stemmerettighederne.
Ved køb af dattervirksomheder anvendes overtagelsesmetoden. Kostprisen måles
som dagsværdien af de overdragne aktiver, udstedte egenkapitalinstrumenter og
påtagne forpligtelser pr. overdragelsesdatoen med tillæg af omkostninger, der
kan henføres direkte til købet.
Identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser, der er
henholdsvis erhvervet og overtaget i en virksomhedssammenslutning, måles ved
første indregning til dagsværdi på anskaffelsestidspunktet, uanset omfanget af
minoritetsandele. Eventuelle forskelle mellem kostprisen og dagsværdien af
koncernens andel af de identificerbare erhvervede nettoaktiver indregnes som
goodwill. Hvor kostprisen for den overtagne virksomhed er lavere end
dagsværdien af de identificerbare nettoaktiver, indregnes forskellen direkte i
resultatopgørelsen.
Der foretages eliminering af koncerninterne transaktioner, mellemværender og
urealiserede gevinster på transaktioner mellem koncernvirksomheder, ligesom
der foretages eliminering af urealiserede tab, medmindre transaktionen
indikerer en værdiforringelse af det overførte aktiv.
Dattervirksomhedernes regnskabspraksis tilpasses til koncernens
regnskabspraksis.
Omregning af fremmed valuta
Funktionel valuta og præsentationsvaluta
De poster, der er indeholdt i årsrapporterne for koncernvirksomhederne, måles i
den valuta, der benyttes i det primære økonomiske miljø, hvor virksomhederne
opererer (funktionel valuta). For de tyske dattervirksomheder samt for
moderselskabet er den funktionelle valuta EUR. Årsrapporten præsenteres i DKK
(præsentationsvaluta) ud fra hensynet til, at selskabet overvejende har danske
aktionærer.
Transaktioner i fremmed valuta
Transaktioner i fremmed valuta omregnes til den funktionelle valuta til
transaktionsdagens kurs. Gevinster og tab, som opstår ved afregning af sådanne
transaktioner samt ved omregning af monetære aktiver og forpligtelser i
udenlandsk valuta til balancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen.
Hvis valutapositioner anses som afdækning af pengestrømme eller
nettoinvesteringer, indregnes værdiændringerne herpå i egenkapitalen.
Poster i balancen
Investeringsejendomme
Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål
at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast
og/eller kapitalgevinst ved videresalg.
Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende
anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Renteomkostninger på lån indregnes
ikke i kostprisen i opførelses- og ombygningsperioder. Efter første indregning
måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af
investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Se note 3 for
beskrivelsen af måling af investeringsejendomme til dagsværdi.
Kapitalandele i dattervirksomheder
Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets
regnskab.
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang til dagsværdien på den
dato, hvor kontrakten indgås, og måles efterfølgende til dagsværdi. Indregning
af den gevinst eller det tab, som opstår herved, afhænger af, hvorvidt det
finansielle instrument er klassificeret som regnskabsmæssig afdækning, og i så
fald af karakteren af den afdækkede transaktion.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er
klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien, indregnes
i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af det
sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.
Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret
som og opfylder kriterierne for afdækning af pengestrømme, indregnes i
egenkapitalen for så vidt angår den effektive del af instrumentet. Tab eller
gevinst, som knytter sig til den ineffektive del, indregnes i
resultatopgørelsen. Beløb, som er akkumuleret under egenkapitalen, overføres
til resultatopgørelsen i den periode, hvor den afdækkede transaktion påvirker
resultatopgørelsen.
Tilgodehavender
Tilgodehavender indregnes til dagsværdi ved første indregning og måles
efterfølgende til amortiseret kostpris. Der foretages nedskrivning på
tilgodehavender, når det er konstateret, at koncernen ikke vil være i stand til
at inddrive alle skyldige beløb i overensstemmelse med de oprindelige vilkår for
tilgodehavender. Nedskrivningen opgøres efter en individuel vurdering af de
enkelte tilgodehavender og udgør forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og
nutidsværdien af forventede fremtidige betalinger. Tilgodehavender omfatter
Tilgodehavender fra udlejning samt Andre tilgodehavender.
Likvider
Likvider består af likvide beholdninger, indeståender på konti i banker samt
andre kortfristede, let omsættelige investeringer med en ubetydelig risiko for
værdiændring og med oprindelige forfaldsperioder på maksimalt tre måneder.
Egenkapital
Transaktionsomkostninger, som direkte kan henføres til udstedelse af nye aktier
eller optioner, vises efter skat som et fradrag i egenkapitalen.
Udbyttebetaling til selskabets aktionærer indregnes som en forpligtelse i
årsrapporten i den periode, hvor udbyttet deklareres.
Egne aktier indregnes til kostpris direkte på egenkapitalen ved købet. Sælges
egne aktier efterfølgende føres et vederlag tilsvarende direkte på
egenkapitalen.
Lån
Lån indregnes ved optagelse til dagsværdi med fradrag af afholdte
transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles lånene til amortiseret kostpris,
således at forskellen mellem provenuet (med fradrag af transaktionsomkostninger)
og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden ved
anvendelse af den effektive rentemetode.
Lån klassificeres som kortfristede gældsforpligtelser, medmindre koncernen har
en ubetinget ret til at udskyde indfrielse af gælden i mindst et år fra
balancedagen. Lån omfatter Gæld til kreditinstitutter, Mellemværende med
dattervirksomheder, Leverandører samt Anden gæld.
Udskudt skat
Der indregnes fuld udskudt skat af alle midlertidige forskelle mellem den
skattemæssige og regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser ved
anvendelse af den balanceorienterede gældsmetode.
Udskudt skat måles ved anvendelse af de skattesatser (og -regler), som med
balancedagens lovgivning forventes at være gældende, når det udskudte
skatteaktiv realiseres, eller den udskudte skatteforpligtelse afregnes.
Udskudte skatteaktiver indregnes i den udstrækning, det er sandsynligt, at der
vil opstå en fremtidig positiv skattepligtig indkomst, som de midlertidige
forskelle kan modregnes i. Ved opgørelsen af den udskudte skat er den tyske
skattesats på balancedagen anvendt.
Hensatte forpligtelser
Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen har en juridisk eller faktisk
forpligtelse som følge af tidligere begivenheder, og det er overvejende
sandsynligt, at træk på koncernens økonomiske ressourcer vil være nødvendigt for
at afvikle forpligtelsen, og for at beløbets størrelse kan måles pålideligt.
Poster i resultatopgørelsen
Omsætning
Omsætning omfatter lejeindtægter og anden indtægt med fradrag af moms, rabatter
og nedslag efter eliminering af koncerninterne transaktioner. Omsætningen
indregnes i den regnskabsperiode, som lejen vedrører.
Opkrævet bidrag hos lejerne til dækning af varme og fællesomkostninger på
investeringsejendommene samt afholdte udlæg vedr. lejernes andele af udgifter
til varme og fællesomkostninger indregnes ikke i resultatopgørelsen, idet
nettomellemværendet indregnes i balancen.
Driftsomkostninger
Driftsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets
omsætning. Herunder indgår direkte og indirekte driftsomkostninger i form af
reparation og vedligeholdelse samt ejendomsadministration.
Salgs- og marketingomkostninger
Salgs- og marketingomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes i
forbindelse med salg og markedsføring, herunder genudlejning af tomme lejemål.
Administrationsomkostninger
I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til
ledelse og administration af koncernen.
Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder
Udbytte fra dattervirksomheder indregnes som en indtægt hos moderselskabet, når
udbyttet er vedtaget af dattervirksomhedens generalforsamling.
Finansielle poster
Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, realiserede og
urealiserede valutakursreguleringer samt amortisering af låneomkostninger til
kreditinstitutter.
Værdiændringer på ejendomme
Ændringer i dagsværdien af koncernens investeringsejendomme indregnes løbende i
resultatopgørelsen.
Pengestrømsopgørelsen
Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme for året opdelt på drifts-,
investerings- og finansieringsaktivitet, årets forskydning i likvider samt
likvider ved årets begyndelse og slutning. Likviditetsvirkningen af køb og salg
af virksomheder vises separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet. I
pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte virksomheder fra
overtagelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende solgte virksomheder
indregnes frem til salgstidspunktet.
Pengestrøm fra driftsaktivitet
Pengestrømme fra driftsaktiviteten opgøres som årets resultat reguleret for ikke
kontante resultatposter som nedskrivninger, hensættelser samt ændring i
driftskapitalen. Driftskapitalen omfatter omsætningsaktiver minus kortfristede
gældsforpligtelser eksklusive de poster, der indgår i likvider.
Pengestrøm fra investeringsaktivitet
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg
af materielle anlægsaktiver, finansielle aktiver samt
virksomhedssammenslutninger.
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse
og tilbagebetaling af langfristede gældsforpligtelser samt udbyttebetaling til
og kapitalindskud fra virksomhedsdeltagere.
Nøgletal
Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske
Finansanalytikerforenings vejledning.
Nøgletallene er beregnet således:
ROIC (Afkastningsgrad) = Resultat før finansielle poster x 100
Samlede aktiver
Soliditetsgrad = Egenkapital x 100
Samlede aktiver
Forrentning af egenkapital = Årets resultat x 100
Gennemsnitlig egenkapital
Note 3
Risici
Risikostyring er en del af selskabets strategi for at sikre høj indtjening.
Ejendomsbranchen er konjunkturfølsom, hvilket bl.a. kommer til udtryk ved til
tider kraftigt svingende ejendomspriser.
De overordnede rammer vurderes løbende af bestyrelsen og direktionen ud fra
rapporteringen fra bl.a. selskabets samarbejdspartnere inden for
ejendomsadministration.
Efter erhvervelsen af ejendomsporteføljen vurderes koncernen i dag at være
eksponeret for nedenstående risici.
Driftsrisici
Koncernens løbende indtjening er især følsom over for udviklingen i følgende
faktorer: lejeindtægter, vedligeholdelse og forbedringer samt
driftsomkostninger. Ledelsen styrer risici ud fra den løbende rapportering og
ved alene at indgå administrationsaftaler med anerkendte samarbejdsparter.
Lejeindtægter
Der knytter sig primært to usikkerheder til lejeindtægterne. For det første
antallet af tomme lejemål og for det andet udviklingen i lejeniveauet.
Det bemærkes, at en udlejer ikke har et retskrav på regulering af huslejen,
fordi omkostningerne er steget.
Afholdelse af de planlagte omkostninger til modernisering og forbedring
forventes at have en positiv afsmitning på muligheden for huslejeforhøjelser,
ud over hvad den almindelige regulering giver grundlag for.
Eventuelle fremtidige lovændringer kan begrænse mulighederne for
huslejestigninger.
Vedligeholdelse og forbedringer
Det vurderes, at den planlagte vedligeholdelse er nødvendig og tilstrækkelig for
at opretholde den nuværende huslejeindtægt. Hertil kommer planlagte udgifter
til forbedring og modernisering, og disse udgifter skal medvirke til en positiv
udvikling af lejeindtægten i form af mindre antal ledige lejemål og højere
huslejeniveau samt ejendomsporteføljens generelle værdistigning.
Såfremt disse udgifter ikke er tilstrækkelige til at oppebære budgetterede
lejeindtægt, vil der være en risiko for enten øgede udgifter til
vedligeholdelse eller reducerede lejeindtægter.
Driftsomkostninger
Udviklingen i driftsomkostningerne er påvirket af det almindelige prisniveau
samt antallet af ledige lejemål.
Markedsrisici
Værdien af ejendomsporteføljen opgøres på grundlag af ejendommenes løbende
driftsoverskud samt et markedsbestemt afkastkrav for boligejendomme af samme
karakter. Fremtidige investorers krav til nettoforrentning ved investering i
nye ejendomme (det markedsbestemte afkastkrav) er især følsomt over for
udviklingen i renteniveauet, inflationen, valutakursudviklingen samt de
generelle markedsvilkår, herunder efterspørgsel efter de pågældende boliger.
En stigning i afkastkravet vil have en negativ indvirkning på
ejendomsporteføljens regnskabsmæssige værdiansættelse. Denne værdiansættelse
vil ligeledes influere på den forventede refinansiering af 1. prioritetslånene,
jf. nedenfor. Ledelsen følger udviklingen tæt, men grundlæggende kan disse
eksterne risici ikke risikoafdækkes.
Valutarisici
Koncernen er udelukkende eksponeret for valutarisici for eventuelt skyldigt
udbytte, idet udbytte på aktierne skal betales i DKK. Koncernens øvrige aktiver
og passiver samt det løbende cash flow opgøres i EUR. Ledelsen afdækker, hvis
det vurderes hensigtsmæssigt, denne risiko ved brug af valutaterminskontrakter.
Der er ikke skyldigt udbytte på balancedagen, hvorfor udsving i valutakursen på
balancedagen ikke har betydning.
Renterisici
Prioritetsfinansieringen er variabelt forrentet. Det er koncernens politik at
afdække alle variabelt forrentede lån med renteswaps (variabel til fast). Der
er indgået renteswaps, hvorved renten er låst fast. Renteswaps er indgået med
samme løbetid som de lån, de relaterer sig til. Det forventes, at
refinansieringen af 1. prioritetsfinansieringen vil ske med et fastforrentet
lån, eller at renten på de nye lån vil blive fastlåst med renteswaps.
En stigning i EURIBOR-renten på 1% vil medføre en stigning i egenkapitalen på
37.904 tkr. (2006/07: 36.947 tkr.), samt en resultatændring på 0 tkr.
Likviditetsrisici
1. prioritetslånene skal refinansieres i perioden 2011 til 2016. Såfremt lånene
ikke kan refinansieres vil det have væsentlig indflydelse på koncernens
økonomiske stilling og dermed selskabets mulighed for at udbetale udbytte.
Ledelsen følger udviklingen tæt.
Politiske risici- skat og afgifter
I budgettet er det forudsat, at de gældende skattesatser og skattepraksis vil
fortsætte uændret. Såfremt der sker væsentlige ændringer i disse
forudsætninger kan det påvirke resultatet i væsentligt omfang.
En del af ejendomsporteføljen er erhvervet ved, at de hidtidige ejere har solgt
94% af selskaberne til det helejede datterselskab Griffin Flats III Berlin
Hamburg GmbH.
Ejendomsoverdragelse af ejendomme er i Berlin belagt med en overdragelsesafgift
på 4,5% af handelsværdien. Overdragelsesafgiften skal betales af køber. Såfremt
kun 94% af ejerskabet til ejendomsporteføljen overdrages, skal der ifølge
gældende praksis ikke betales overdragelsesafgift. Myndighederne kan i en
periode på fire år efter erhvervelsen ændre denne praksis. Koncernen har
udtalelser fra skattemæssige rådgivere, som vurderer, at risikoen for en
ændring af praksis er begrænset.
Den maksimale risiko beløber sig til ca. 34 mio. kr. (5 mio. euro). Ledelsen
følger udviklingen tæt, bl.a. ved brug af anerkendte samarbejdspartnere for at
minimere effekterne.
Ved markedsvurderingen pr. 30. juni 2008 er der anvendt en individuel fastsat
lejemultipel i intervallet 12-18. For ejendomsporteføljen udgør den
gennemsnitlige multipel pr. 30. juni 2008 14,1 (2006/07: 14,5). Ved vurderingen
af ejendommenes afkast er anvendt et individuelt afkastkrav på 4,5-6,2% af en
normaliseret driftsresultat for ejendommene.
Ændring i skøn over afkastkrav og lejemultiple for investeringsejendomme vil
påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme i balancen. I tabellerne
nedenfor er angivet den samlede ændring i investeringsejendommenes værdi, hvis
det gennemsnitlige afkastkrav ændres med +/- 0,5% og lejemultiplen ændres med
+/- 1%.
Koncernens investeringsejendomme omfatter primært boliglejemål med sædvanlige
korte opsigelsesfrister. Minimumslejeydelserne på 26.660 tkr. (2006/2007: 9.000
t.kr.) forfalder alle inden for 12 måneder. Der indgår ikke betingede
lejeindtægter i årets eller sidste års indtægter.
Griffin III Berlin A/S - c/o Griffin- Hovedvejen 2 - 2600 Glostrup - tlf.: +45
8888 3333E-mail: hlo@griffin.dk - Website: www.griffin.dk - CVR-nr.: 29 24 64 91
Årsregnskabsmeddelelse
| Source: Admiral Capital B
Attachments
