Årsregnskabsmeddelelse 2009
Resume
· Resultatet for 2009 udgjorde EUR -3,5 (DKK -26,1 mio.) før skat og EUR
-3,0 (DKK -22,7 mio.) efter skat.
· Resultatet er påvirket af engangsudgifter til tilpasning af
organisationen og projektomkostninger i forbindelse med vurdering af muligheder
for en markedskonsolidering.
· I overensstemmelse med selskabets forventninger, som angivet i
delårsrapporten for 3. kvartal 2009, udgjorde årets resultat før skat og
dagsværdireguleringer af investeringsejendomme og finansielle instrumenter for
perioden 1. januar til 31. december 2009 EUR -1 mio. (DKK -7,2 mio.). Koncernens
pengestrømme udgjorde EUR -1,6 mio. hvilket tillige er i overensstemmelse med de
udmeldte forventninger.
· Værdireguleringer af investeringsejendomme udgjorde EUR -6,4 mio. (DKK
-47,4 mio.) i 2009 mod EUR 10,5 mio. i 2008. Koncernen måler
investeringsejendomme til dagsværdi og indregner værdireguleringer i
resultatopgørelsen. Værdireguleringerne består af samlede opskrivninger på EUR
2,7 mio. (DKK 20,1 mio.) og samlede nedskrivninger på EUR 9,1 mio. (DKK 67,8
mio.)
· Trods finanskrisens omfang og et år med mange udfordringer, kan
Victoria Properties med tilfredshed notere sig, at selskabet fortsat fremstår
blandt markedsdeltagerne som en solid og respekteret aktør på det tyske marked
med en attraktiv og stabil ejendomsportefølje. Selskabet forventes at komme
styrket gennem krisen og er i en god position til at drage fordel af de langsomt
forbedrede markedsvilkår.
· Victoria Properties er godt rustet til at være en central deltager i
en forestående markedskonsolidering, og har et klart ønske om vækst for 2010
baseret på markedsmulighederne efter finanskrisen samt selskabets finansielle
styrke.
· Reducering af administrationsomkostninger har resulteret i, at
selskabet fra 2010 sparer ca. 40% i forhold til 2008 og ca. 32% i forhold til
2009. Administrationsomkostningerne forventes bibeholdt på et lavt niveau.
· Den gennemsnitlige tomgang for koncernens ejendomme udgjorde 5,6% ved
udgangen af året, mod 5,0% ved udgangen af 3. kvartal 2009. Efter årets udløb er
der indgået ny lejekontrakt hvorved tomgangsprocenten vil falde i 1. kvartal
2010.
· Pr. 31. december 2009 var koncernen garanteret lejeindtægter på
minimum EUR 31,4 mio. (DKK 234,2 mio.) over de kommende fem år, hvilket svarer
til ca. 47% af den samlede lejeindtægt. Derudover sikrer lejekontrakterne EUR
34,5 mio. (DKK 257,4 mio.) i lejeindtægter på lejekontrakter, der løber udover
fem år.
· Ved udgangen af 2009 udgjorde selskabets soliditet 19,9% mod 20,5% ved
udgangen af 2008. Victoria Properties' likvide beholdninger udgjorde EUR 4,1
mio. (DKK 30,6 mio.) pr. 31. december 2009 mod EUR 5,7 mio. (DKK 42,5 mio.)
ultimo 2008. Koncernens soliditets- og likviditetsmæssige situation anses for
tilfredsstillende.
· Den gennemsnitlige effektive rente på koncernens langfristede
rentebærende gæld, hvoraf ca. 40% er rentesikret i 30 år og 40% i fem år,
udgjorde 3,2% (eksklusiv marginal) pr. 31. december 2009. (31. december
2008 3,9%). Rentemarginalen blev pr. 1. juli 2009 låst fast for en periode på
18 måneder.
· Det tyske ejendomsmarked viser tegn på stabilitet, mens det europæiske
marked som helhed er faldet. Det tyske ejendomsmarked forventes ifølge Ernst &
Young's Estate Trend Barometer at være et af de foretrukne markeder for
internationale investorers placering af midler i fast ejendom.
· For 2010 har Victoria Properties planlagt en emission af nye aktier.
Selskabets kerneinvestorer har stillet uigenkaldelig garanti for tegning af
aktier for EUR 20,1 mio. (DKK 150 mio.). EUR 21,7 mio. skal anvendes til
indfrielse af bridge-finansiering i FIH. Emissionen påtænkes gennemført inden
1. oktober 2010.
· For 2010 forventer Victoria Properties et nul-resultat før skat og
dagsværdireguleringer af investeringsejendomme og finansielle instrumenter samt
emissionsudgifter.
Årets resultat
· Koncernens resultat for 2009 udgjorde EUR -3,0 mio. (DKK -22,4 mio.)
mod EUR -3,3 mio. (DKK 24,6 mio.) i 2008. I overensstemmelse med selskabets
forventninger, som angivet i delårsrapporten for 3. kvartal 2009, blev årets
resultat før skat samt før værdireguleringer af investeringsejendomme og
finansielle instrumenter EUR -1,0 mio. (DKK -7,5 mio.). Resultatet for 2008
udgjorde EUR -2,5 mio. (DKK 18,6 mio.) før skat. Koncernens pengestrømme
udgjorde EUR -1,6 mio. (DKK -12,1 mio.), hvilket er i overensstemmelse med de
udmeldte forventninger.
· Resultatet for 2009 udgjorde EUR -3,5 mio. (DKK -26,1 mio.) før skat
og EUR -3,0 mio. (DKK -22,7 mio.) efter skat.
· Omsætningen i 2009 udgjorde EUR 13,1 mio. (DKK 98,0 mio.) mod EUR 9,5
mio. (DKK 70,8 mio.) i 2008.
· Værdireguleringer af investeringsejendomme udgjorde EUR -6,4 mio. (DKK
-47,4 mio.) i 2009 mod EUR 10,5 mio. i 2008. Koncernen måler
investeringsejendomme til dagsværdi og indregner værdireguleringer i
resultatopgørelsen. Værdireguleringerne består af samlede opskrivninger på EUR
2,7 mio. (DKK 20,1 mio.) og samlede nedskrivninger på EUR 9,1 mio. (DKK 67,8
mio.). Opskrivningerne skyldes hovedsageligt indgåelse af lejekontrakter på
forbedrede vilkår som følge af selskabets aktive ejerskab. Nedskrivningerne kan
henføres til udviklingen på ejendomsmarkedet i de tre byer, hvor selskabet har
ejendomme samt indgåelse af lejekontrakter på forringede vilkår. Pr. 31.
december 2009 blev koncernens investeringsejendomme målt til et gennemsnitligt
afkastkrav på 5,2% mod 5,0% i 2008.
· Urealiserede værdireguleringer af rentesikringsaftaler (finansielle
instrumenter) på i alt EUR 3,8 mio. (DKK 28,6 mio.) havde en positiv påvirkning
på resultatet.
· Bestyrelsen foreslår, at der ikke udloddes udbytte for regnskabsåret.
Likviditet - Finansiering
· Koncernen har en bridge-finansiering hos FIH på EUR 21,7 mio. (DKK
161,9 mio.), som i henhold til låneaftalen skal indfries senest den 1. oktober
2010. I tilknytning hertil har koncernens kerneinvestorer forlænget deres
tilsagn om, og stillet uigenkaldelig garanti for, tegning af nye aktier i en
fortegningsemission svarende til nominelt EUR 20,1 mio. (DKK 150 mio.).
Fortegningsemissionen påtænkes gennemført senest den 1. oktober 2010.
· Rentemarginalen på koncernens lån er sikret frem til udgangen af 2010.
· Indgåelse af fire nye rentesikringsaftaler pr. 31. december 2009
medfører et gennemsnitligt renteniveau på 3,2% eksklusiv rentetillæg (pr. 31.
december 2008 3,9% eksklusiv tillæg).
Koncernens ejendomme
· Selskabet har ikke købt eller solgt ejendomme i 2009.
· Den samlede portefølje er på 43 ejendomme med en samlet værdi på EUR
240,1 mio. (DKK 1.791,1 mio.) pr. 31. december 2009.
· Gennemsnitligt afkast på koncernens ejendomsportefølje var 5,2% pr.
31. december 2009 mod 5,0% året før.
· Pr. 31. december 2009 var koncernen via lejekontrakternes
opsigelsesvarsler garanteret lejeindtægter på minimum EUR 31,3 mio. (DKK 233,5
mio.) over de kommende fem år, hvilket svarer til ca. 45% af den samlede
lejeindtægt. Derudover sikrer lejekontrakterne EUR 34,5 mio. (DKK 257,4 mio.) i
lejeindtægter på lejekontrakter, der løber udover fem år.
· Gennemsnitslejen pr. kvadratmeter er steget fra EUR 8,63 i 2009 til
EUR 8,83 i 2009, svarende til en stigning på 2,3%.
· Tomgangsprocenten steg fra 3,0% i 2008 til 5,6% i 2009. Efter årets
udløb er der indgået ny lejekontrakt hvorved tomgangsprocenten vil falde i 1.
kvartal 2010.
Forventninger til 2010
· For 2010 forventer Victoria Properties en nettoomsætning fra udlejning
af koncernens ejendomme i størrelsesordenen EUR 13,2 mio. (DKK 98,5 mio.),
hvilket er på niveau med 2009, samt et nul-resultat før skat og
værdireguleringer af investeringsejendomme og finansielle instrumenter samt
emissionsudgifter. Koncernens budgetterede administrationsomkostninger ligger
ca. 32% under niveauet for 2009 og ca. 40% under niveauet for 2008.
Administrationsomkostningerne forventes bibeholdt på et lavt niveau.
· Selskabets gennemsnitlige rente forventes i 2010 at falde fra 3,2% til
3,0%, som følge af optimering af rentesikringsaftaler indgået i januar 2010.
Yderligere oplysninger:
Mikkel C. Hesselberg, adm. direktør, telefon: 70 27 01 99, e-mail:
mch@victoriaproperties.dk
[HUG#1390013]
