Victoria Properties A/S : Fondsbørsmeddelelse nr. 158 - Årsrapport 2011

Victoria  Properties A/S oplevede  fremgang i omsætning  og indtjeningen fra den
ordinære drift.

  * Driften af både eksisterende og nye ejendomme udvikler sig tilfredsstillende
  * Resultat før skat og dagsværdireguleringer svarer til det forventede, når
    der ses bort fra ekstraordinære udlejningsprovisioner på EUR 0,2 mio.
  * Ejendomsporteføljen er forøget med EUR 55 mio. i løbet af 2011 som følge af
    tilkøb
  * Værdi af ejendomme under management-aftaler er steget fra EUR 418 mio. til
    EUR 673 mio. som følge af indgåelse af nye aftaler med finansielle
    institutioner
  * Resultatet er påvirket af negative værdireguleringer på rentesikringsaftaler
    og nedskrivning af skatteaktiv
  * Koncernen er påvirket af usikre forhold hos FIH Erhvervsbank A/S og
    overdragelse af dennes engagementer til Finansiel Stabilitet A/S


+-------------------------------------------------+-----+-----+-----+
|Finansielle hovedtal                             | 2011| 2010| 2009|
|(beløb i mio. euro, hvis ikke andet er anført)   |     |     |     |
+-------------------------------------------------+-----+-----+-----+
|Omsætning                                        | 15,2| 13,9| 13,1|
+-------------------------------------------------+-----+-----+-----+
|   Omsætningsvækst                               | 9,8%| 5,8%|37,8%|
+-------------------------------------------------+-----+-----+-----+
|Resultat før skat og dagsværdireguleringer       |  2,2|  0,5| -1,0|
+-------------------------------------------------+-----+-----+-----+
|Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme   | -0,0| -0,6| -6,4|
+-------------------------------------------------+-----+-----+-----+
|Dagsværdireguleringer af finansielle instrumenter|-31,0| -8,0|  3,8|
+-------------------------------------------------+-----+-----+-----+
|Resultat før skat                                |-28,8| -8,1| -3,5|
+-------------------------------------------------+-----+-----+-----+
|Årets resultat                                   |-33,1| -6,7| -3,0|
+-------------------------------------------------+-----+-----+-----+
|Egenkapital                                      | 39,4| 45,2| 50,3|
+-------------------------------------------------+-----+-----+-----+
|   Indre værdi pr. aktie i DKK                   | 63,5|147,2|168,9|
+-------------------------------------------------+-----+-----+-----+
|Værdi af ejendomme                               |287,2|240,3|240,0|
+-------------------------------------------------+-----+-----+-----+
|Værdi af ejendomme under management-aftaler      |672,8|418,0|    0|
+-------------------------------------------------+-----+-----+-----+

Årets resultat før reguleringer indfrier forventningerne

  * Resultat før skat og værdireguleringer på EUR 2,2 mio., hvilket svarer til
    det forventede, når der ses bort fra ekstraordinære udlejningsprovisioner
    vedrørende nye erhvervslejekontrakter

  * Rentefaldet har medført en negativ værdiregulering på EUR 31,0 mio. på
    rentesikringsaftaler

  * Skat af årets resultat er påvirket af nedskrivning af koncernens skatteaktiv

  * Stigning i omsætningen, hovedsageligt drevet af netto-tilkøb af ejendomme
    samt købet af Victoria Property Management i 2010, der har haft fuld effekt
    i 2011



Ejendomsporteføljen    blev    signifikant   øget   i   2011 og   udvikler   sig
tilfredsstillende

  * Ejendomsporteføljen blev forøget med 34 ejendomme, hovedsageligt i Berlin,
    med en samlet værdi på EUR 55 mio.

  * Salget af ejendommen Westhafen i Frankfurt som ejerlejligheder er i 2011
    forløbet bedre end forventet. Der blev afhændet 42 lejligheder, svarende til
    30% af det samlede antal lejligheder

  * Samlet set er ejendomsporteføljen forøget med 52.746 m(2) til i alt 185.588
    m(2) ultimo 2011

  * Den gennemsnitlige leje per m(2) var EUR 7,0 i 2011. Dette repræsenterer som
    forventet et fald i forhold til 2010, eftersom størstedelen af de tilkøbte
    ejendomme er boligudlejningsejendomme i Berlin, hvor lejen generelt er
    lavere

  * De ledige lejemål udgjorde ultimo 2011 5,1% målt på areal og medregnet
    lejemål, hvor der er indgået lejeaftale, men hvor lejemålet endnu ikke er
    taget i brug. Ultimo 2010 udgjorde tomgangen 7,1%. Stort set hele tomgangen
    kan fortsat henføres til to ejendomme i Hamborg

  * I tråd med det øgede geografiske fokus på Berlin er der etableret lokalt
    kontor i Berlin med aktuelt 7 ansatte


Finansiering i løbet af 2011

  * Bridgefinansiering hos FIH Erhvervsbank A/S på EUR 21,7 mio. blev indfriet
    som følge af en fortegningsemission i december 2011

  * De tilkøbte ejendomme i 2011 er erhvervet kontant samt ved udstedelse af nye
    aktier

  * Victoria Properties likvide beholdninger udgjorde EUR 2,1 mio. ved udgangen
    af 2011 mod EUR 3.6 mio. ultimo 2010



Finansiering efter regnskabsårets afslutning

  * FIH Erhvervsbank A/S har efter regnskabsårets afslutning afviklet en
    betydelig del af koncernens rentesikringsaftaler. Således blev 30 årige
    rentesikringsaftaler med en hovedstol på EUR 76 mio. afviklet medio januar
    2012. Nedlukningen af rentesikringsaftaler har medført et realiseret tab på
    EUR 41,6 mio., som er finansieret ved optagelse af nyt lån hos FIH
    Erhvervsbank A/S

  * Som følge af aftale indgået mellem FIH Erhvervsbank A/S og Finansiel
    Stabilitet A/S, vil FIH Erhvervsbank A/S overdrage sine ejendomsengagementer
    til et selskab under Finansiel Stabilitet A/S. Engagementet med Victoria
    Properties koncernen er omfattet heraf

  * Der vil i 2012 være fokus på at nedbringe eksponeringen mod FIH Erhvervsbank
    A/S med henblik på at sikre mere stabile finansieringsforhold og med henblik
    på at reducere selskabets renteudgifter

  * Nedbringelsen af eksponeringen mod FIH Erhvervsbank A/S forventes at
    indebære frasalg af ejendomme samt en kapitaltilførsel

  * I 2012 hersker der fortsat usikkerhed omkring den del af koncernens
    finansiering, som ligger hos FIH Erhvervsbank A/S

  * Koncernens soliditet udgør 13,0% ultimo 2011 mod 17,5% ultimo 2010


Forventninger til 2012

  * For 2012 forventer Victoria Properties en omsætning i niveauet EUR 16-17
    mio. (DKK 119-127 mio.), hvilket er en forøgelse i forhold til 2011.
    Omsætningen vil blive positivt påvirket af tilkøb af ejendomme ultimo 2011
    og stigende indtægter fra Fund & Asset Management og negativt påvirket af
    det igangværende salg af ejendommen i Westhafen, Frankfurt som
    ejerlejligheder

  * Resultatet af den primære drift forventes at ligge i niveauet EUR 8 mio.
    (DKK 60 mio.) med et resultat før dagsværdireguleringer på omkring EUR 0
    mio. Resultatet forventes positivt påvirket af et uændret niveau af drifts-
    og administrationsomkostninger, en positiv lejeudvikling på ejendommene i
    Berlin og en fortsat reduktion af ledige lejemål. Øgede finansielle
    omkostninger som følge af udvidelsen af ejendomsporteføljen samt som følge
    af stigende renteudgifter vedrørende engagementet hos FIH Erhvervsbank A/S
    forventes at påvirke resultatet negativt

Forventningerne   er   behæftet   med   betydelig   usikkerhed   som   følge  af
finansieringsbetingelserne  for den del af  koncernens finansiering, der er ydet
af  FIH Erhvervsbank  A/S. De  realiserede resultater  vil således  kunne afvige
væsentligt   fra   forventningerne.   Der  henvises  til  Årsrapportens  kapitel
Kapitalforhold     samt     note     32 for     uddybende     information     om
finansieringsbetingelserne.


Yderligere oplysninger:


Peter Westphal
Administrerende direktør

Telefon: 4547 7500
E-mail: pw@victoriaproperties.dk

[HUG#1597780]