Victoria Properties A/S : Fondsbørsmeddelelse nr. 175 - Årsrapport 2012

Finansiering

Victoria Properties har ikke opnået tilsagn om refinansiering af selskabets gæld
til  FS  Property  Finance  A/S,  som  er  et  nyetableret  selskab i 2012 under
Finansiel   Stabilitet  A/S.  FS  Property  Finance  A/S  har  i  2012 overtaget
ejendomsengagementer  fra  FIH  Erhvervsbank  A/S,  herunder Victoria Properties
A/S.   Der er  fra FS  Property Finance  A/S modtaget  tilsagn om forlængelse af
selskabets  engagement  foreløbig  til  den  31. januar  2014. Der  henvises til
afsnittet Kapitalforhold.

På  baggrund af forhandlinger med  potentielle långivere har Victoria Properties
konstateret,  at en refinansiering af den overvejende del af selskabets ordinære
ejendomsfinansiering  er mulig, hvorimod  indfrielsen af den  gæld, der opstod i
forbindelse  med FIH  Erhvervsbanks nedlukning  af rentesikringsaftale  i januar
2012 vil forudsætte både en betydelig kapitaltilførsel og/eller videreførelse af
et   reduceret  engagement  med  FS  Property  Finance  på  rimelige  rente-  og
afdragsvilkår.

Det  har ikke været muligt at finde en løsning med videreførelse af et begrænset
engagement.

FS  Property Finance A/S har endvidere hævet rentesatsen på Victoria Properties'
engagement   til  7,18%. Selskabet  har  protesteret  blandt  andet  imod  denne
renteforhøjelse,    som   efter   selskabets   opfattelse   er   i   strid   med
Afviklingsbekendtgørelsen  samt  intentionerne  bag  Bankpakke  V  om  at  undgå
forceret afvikling af FIHs ejendoms-engagementer.

Som  følge af  ovenstående har  selskabets bestyrelse  initieret en proces, hvor
selskabets  ejendomsportefølje søges afhændet. På  baggrund heraf pågår en række
drøftelser med potentielle købere.


Øvrige begivenheder i 2012
  * I august fratrådte Peter Westphal med øjeblikkelig virkning stillingen som
    administrerende direktør, hvorefter økonomidirektør Mikkel Hesselberg blev
    konstitueret som administrerende direktør. Efterfølgende har selskabet ansat
    advokat (L) Frank Hansen som administrerende direktør.

  * I august blev der indgået salgsaftale for ejendommen Wildenowstrasse 12 i
    Berlin, hvor salgssummen på EUR 1,8 mio. (DKK 13,4 mio.) oversteg den
    samlede anskaffelsessum på EUR 1,5 mio. (DKK 11,1 mio.) svarende til en
    værdistigning på 16,5% i ejerperioden.

  * I efteråret blev der påbegyndt salg af ejendommen i Kaltenkirchen i Hamborg
    som ejerlejligheder. Pr. 31. december 2012 var der solgt 8 lejligheder ud af
    116.

  * Salget af ejendommen Westhafen, Frankfurt som ejerlejligheder forløber som
    planlagt, og ved årets udgang var der solgt 113 ejerlejligheder ud af 141.


Årets resultat
  * I overensstemmelse med selskabets forventninger, som meddelt i
    delårsrapporten for 3. kvartal 2012, blev årets resultat før skat og før
    dagsværdireguleringer af investeringsejendomme og finansielle instrumenter
    EUR -2,4 mio. (DKK -17,0 mio.).

  * Resultatet for 2012 udgjorde EUR -17,2 mio. (DKK -128,6 mio.) før skat og
    EUR -21,2 mio. (DKK -158,0 mio.) efter skat. Resultatet er væsentligt
    påvirket af en negativ dagsværdiregulering af rentesikringsaftaler
    (finansielle instrumenter) på EUR -13,0 mio. (DKK -97,1 mio.) som følge af
    faldende renteniveau igennem året. Endvidere påvirkes resultatet af en
    dagsværdiregulering på ejendomme på EUR -1,9 mio. (DKK -13,9 mio.).

  * Skatten af årets resultat udgør EUR -3,9 mio. (DKK -29,1 mio.) og er
    påvirket negativt af en nedskrivning på EUR 3,4 mio. (DKK 25,4 mio.)
    vedrørende Koncernens skatteaktiv som følge af usikkerhed om den fremtidige
    udnyttelse.

  * Koncernens samlede pengestrømme udgjorde EUR 0,1 mio. (DKK 0,9 mio.). Heraf
    bidrog driften negativt med EUR 0,2 mio. (DKK 1,5 mio.) Der er netto solgt
    ejendomme for EUR 21,8 mio. (DKK 162,9 mio.), mens der er foretaget
    forbedringer af ejendomme for EUR 8,8 mio. (DKK 66,0 mio.) Der er foretaget
    afdrag på koncernens gæld på EUR 12,0 mio. (DKK 89,5 mio.).

  * Omsætningen i 2012 udgjorde EUR 17,3 mio. (DKK 128,9 mio.) mod EUR 15,3 mio.
    (DKK 133,9 mio.) i 2011. Omsætningen udgøres af lejeindtægter på koncernens
    ejendomme på EUR 15,7 mio. (DKK 117,1 mio.) og indtægter fra Fund og Asset
    Management på EUR 1,6 mio. (DKK 11,8 mio.) Lejeindtægterne på koncernens
    ejendomme er steget med EUR 1,8 mio. (DKK 13,4 mio.) i forhold til 2011,
    stigningen skyldes primært erhvervelsen af en ny ejendomsportefølje 28.
    december 2011, samt genudlejning af koncernens tomme erhvervslejemål i
    Hamborg i 2. halvår 2012.

  * Resultatet er påvirket af negative dagsværdireguleringer på
    investeringsejendomme på EUR -1,9 mio. (DKK -13,9 mio.). Koncernen måler
    investeringsejendomme til dagsværdi og indregner dagsværdireguleringer i
    resultatopgørelsen. Dagsværdireguleringerne består af samlede opskrivninger
    på EUR 7,4 mio. (DKK 55,3 mio.) og samlede nedskrivninger på EUR 9,3 mio.
    (DKK 69,2 mio.). Opskrivningerne skyldes hovedsageligt stigende
    lejeindtægter i Berlin, samt regulering af afkastkrav på den pr. 28.
    december 2011 tilkøbte portefølje på 21 ejendomme. De tilkøbte ejendomme var
    pr. 31. december 2011 værdiansat til købspris.

  * Nedskrivningerne kan primært henføres til kontorejendommene i Hamborg. Der
    er i løbet af 2012 indgået flere nye lejeaftaler for ejendommene, ligesom
    der er investeret i istandsættelse af ejendommene og i lejespecifikke
    indretninger.

  * I Berlin er der for langt de fleste boligudlejningsejendomme gennemført
    lejeforhøjelser. De samlede lejeindtægter for boligudlejningsejendomme i
    Berlin er steget med 2,1%. For erhvervsejendomme i Berlin er der realiseret
    et fald i den årlige leje på -0,8% således, at de samlede lejeindtægter for
    alle ejendomme i Berlin er steget med 1,0%.


Koncernens ejendomme
  * Den samlede portefølje er på 76 ejendomme med en samlet værdi på EUR 273,7
    mio. (DKK 2.041,7 mio.) pr. 31. december 2012.

  * Koncernens ejendomsportefølje er pr. 31. december 2012 værdiansat med
    udgangspunkt i et gennemsnitligt afkastkrav på 5,3 %. Afkastkravet er
    opgjort eksklusiv ejendommen Westhafen, Frankfurt, da denne er særskilt
    værdiansat grundet igangværende salg.

  * Gennemsnitslejen pr. kvadratmeter er EUR 7,3 (DKK 54,5) hvilket er en
    stigning i forhold til 2011, hvor den gennemsnitlige leje pr. kvadratmeter
    var EUR 7,0 (DKK 52,2). Stigningen skyldes især genudlejning af koncernens
    erhvervsejendomme i Hamborg, samt et generelt højere lejeniveau ved
    genudlejning for boligporteføljen i Berlin.

  * Tomgangen er reduceret væsentligt siden 31. december 2011, hvor tomgangen
    målt på kvadratmeter var 8,2 %. Tomgangen for den samlede ejendomsportefølje
    udgjorde pr. 31. december 2012 4,0 % målt på antal ledige kvadratmeter og
    2,8 % målt på ledige udlejningsenheder. Reduktionen skyldes primært
    genudlejning af koncernens erhvervslejemål i Hamborg, samt et øget fokus på
    istandsættelse og egen udlejning af boligejendomme i Berlin.


Salg af datterselskab
  * Victoria Properties A/S har med økonomisk virkning fra 1. marts 2013 solgt
    datterselskabet Victoria Property Management A/S til Habro & Finansgruppen
    Fund Management A/S. Salget sker som led i bestyrelsens beslutning om at
    afhænde aktiviteterne i Victoria Properties-koncernen. Victoria Property
    Management administrerer selskaber og ejendomme ejet af eksterne parter, og
    salget medfører at aktiviteten i segment Fund & Asset management reduceres
    betydeligt.


Forventninger til 2013

Til  trods  for,  at  selskabets  ejendomsportefølje  udvikler sig driftsmæssigt
tilfredsstillende  og  i  overensstemmelse  med  både  de  oprindelige og senere
udtrykte  forventninger,  vil  selskabet  med  den betydelige renteforhøjelse på
selskabets  engagement  med  FS  Property  Finance  A/S  generere  et betydeligt
underskud.

Grundet  den  igangværende  salgsproces  af  selskabets ejendomme, og den hermed
følgende  usikkerhed omkring sammensætningen af selskabets ejendomsportefølje og
finansiering  i  det  kommende  år,  kan  selskabet  på nuværende tidspunkt ikke
udmelde forventninger til resultat mv. for regnskabsåret 2013.


Yderligere oplysninger:

Peter Winther
Bestyrelsesformand
Tlf: 28 19 66 76

[HUG#1687412]