Communiqué de presse
Résultats semestriels 2021
- Amélioration de l’ensemble des indicateurs clés
- Hausse du taux d’occupation physique de 2 points
- Hausse du taux d’occupation financier de 3 points
- Augmentation des loyers annualisés nets de 5,7% à 9,6 M€
- Progression de 2,4% de la valeur du patrimoine à 164,8 M€
- Chiffre d’affaires consolidé en hausse de 4,0%
- Cash-flow opérationnel net en hausse de 7,1% (comparé au S1 2019)
- Situation financière saine et maîtrisée
- Achèvement du programme d’investissement du centre commercial Valentin
Paris, le 29 juillet 2021 : MRM (Euronext code ISIN FR0000060196), société foncière spécialisée dans l’immobilier de commerce, annonce ce jour ses résultats semestriels au 30 juin 2021. Cette publication fait suite à l’examen et à l’arrêté des comptes semestriels par le Conseil d’administration de MRM au cours de sa réunion qui s’est tenue ce jour.
François Matray, Directeur Général de MRM a déclaré : « En dépit de la poursuite de la crise sanitaire, MRM a significativement amélioré l’ensemble de ses indicateurs de gestion au cours du premier semestre : les taux d’occupation du portefeuille ont à nouveau progressé, la valeur du patrimoine est en hausse et le cash-flow opérationnel net a atteint un montant supérieur à celui du premier semestre 2019, dernier exercice avant la crise sanitaire. La trajectoire est en ligne avec l’objectif de dépasser 10 millions d’euros de loyers annualisés nets sur la base du portefeuille actuel.
Détenteur et opérateur d’un patrimoine d’actifs de commerces diversifié avec un mix enseigne favorable et des niveaux de loyers modérés, MRM bénéficie de son positionnement à la fois résilient en période de crise et adapté à l’évolution des tendances de consommation. MRM récolte également les fruits de la gestion active de ses commerces et de la proximité qu’il entretient avec ses locataires. Ce sont là autant d’atouts pour continuer d’accompagner les mutations du commerce physique qui dispose encore d’un bel avenir dès lors qu’il est géré de façon dynamique et avec une vision pragmatique. »
Poursuite de la crise sanitaire au 1er semestre
L’activité des commerces a été de nouveau fortement contrainte au cours du 1er semestre 2021 par les différentes mesures de restriction sur l’ouverture des commerces et de couvre-feu prises par le gouvernement français. Sur l’ensemble des six premiers mois de l’année, rapporté aux loyers annualisés bruts, le taux moyen d'ouverture des surfaces de MRM s'est établi à 73%.
Dans ce contexte, la part importante de l’alimentaire, de l’équipement du ménage, du discount et des services rend le mix enseignes de MRM d’autant plus pertinent. Ces secteurs représentent près de 2/3 de la base locative tandis que les secteurs les plus en difficulté, comme l’équipement de la personne et la beauté, n’en représentent que de l’ordre de 10%.
Par ailleurs, le loyer moyen modéré1 du portefeuille, de l’ordre de 180 €/m², est également un atout, particulièrement dans cette situation inédite pour notre secteur.
Nouvelle hausse des taux d’occupation physique et financier
La dynamique de l’activité locative est restée soutenue. Les 10 baux2 signés au cours du 1er semestre représentent un montant de loyers de 1,0 million d’euros, avec un taux de réversion3 positive de 2%, pour une surface totale de 7 100 m².
Les nouvelles signatures concernent notamment :
- La poursuite de la commercialisation du centre commercial Valentin avec la signature de 4 baux pour une surface totale de 625 m². Ces accords portent à 89% le taux des surfaces louées au sein de la galerie ;
- L’enseigne de discount Centrakor qui va s’implanter sur la moyenne surface de 3 300 m² au sein d’Aria Parc (Allonnes), précédemment occupée au titre d’un bail précaire. Centrakor, aux côtés d’Action et de Gemo, sera une locomotive pour tout le site ;
- Le renouvellement du bail d’Habitat qui occupe une moyenne surface de 2 500 m² à Carré Vélizy.
L’activité locative soutenue se traduit par une amélioration de tous les indicateurs de gestion, et ce, sans changement de périmètre :
- Hausse du taux d’occupation physique4,5 qui atteint 89% à fin juin 2021, contre 87% à fin décembre 2020 ;
- Hausse du taux d’occupation financier4,5 qui atteint 87% à fin juin 2021, contre 84% au 31 décembre 2020 ;
- Hausse des loyers annualisés nets5 de 5,7% à 9,6 millions d’euros au 1er juillet 2021 contre 9,1 millions au 1er janvier 2021.
Achèvement du programme d’investissement du centre commercial Valentin
Le programme de transformation du centre commercial Valentin, achevé au cours du semestre, a permis de renforcer significativement l’attractivité de la galerie attenante à l’hypermarché Carrefour leader de l’agglomération du Grand Besançon.
Étendu et rénové, le centre commercial Valentin accueille désormais 50 boutiques (dont 3 moyennes surfaces) sur une surface de 6 700 m² louée à 89%. L’arrivée d’Action, de Christine Laure, de Crescendo ou encore de Mise Au Green enrichit le mix commercial, aux côtés des enseignes déjà présentes, telles que Chausport, Histoire d’Or, Jules & John, Orange ou encore Poulaillon.
Un accent particulier a été mis sur l’intégration du centre dans son environnement dès les phases de conception (désartificialisation nette des sols de plus de 400 m² malgré l’extension, accessibilité éco-responsable, charte de « chantier vert » et plantation d’arbres…). L’intégralité des nouveaux baux comprennent une annexe environnementale.
Point sur le recouvrement
À date, MRM a encaissé respectivement 86% et 69% des loyers et charges des 1er et 2ème trimestres 2021. Ces taux sont conformes aux attentes en tenant compte, d’une part, du mix merchandising de MRM faisant la part belle aux activités résilientes et, d’autre part, des modalités de l’aide annoncée par le gouvernement, pour les commerçants concernés par les fermetures administratives depuis le début de l’année 2021, qui n’ont pas encore été explicitées.
Par ailleurs, le recouvrement des impayés au titre de l’exercice 2020 s’est poursuivi. Au total, le taux d’encaissement des loyers et charges dus après prise en compte des protocoles d’abandons de loyers contractualisés avec les locataires (étant précisé que tous les protocoles ont été signés) est passé de 90% au 31 décembre 2020 à 93% à date.
Valeur du patrimoine en hausse de 2,4% liée aux commercialisations
La valeur du patrimoine s’établit à 164,8 millions d’euros au 30 juin 2021. La progression de 2,4% reflète principalement de la hausse des taux d’occupation et celle des loyers.
| en millions d’euros | 30.06.2021 | 31.12.2020 | Évolution |
| Valeur du patrimoine HD | 164,8 | 161,0 | +2,4% |
Les investissements réalisés au cours du 1er semestre 2021 se sont élevés à 1,7 million d’euros, principalement liés à l’achèvement des travaux d’extension (+2 600 m²) du centre commercial Valentin.
Résultats financiers
Progression de 4,4% des revenus locatifs nets
Les revenus locatifs bruts du 1er semestre 2021, correspondant aux loyers quittancés, progressent de 4,0% par rapport au 1er semestre 2020 pour atteindre 4,9 millions d’euros après prise en compte de l’impact limité de l’étalement des abandons de loyers consentis en 2020 et accompagnés de contreparties modifiant les termes des baux6.
MRM a bénéficié du plein effet des nouveaux baux signés en 2020 ainsi que des baux signés au 1er semestre de cette année déjà entrés en vigueur. L’effet positif de l’indexation est marginal.
| Chiffre d’affaires semestriel consolidé en millions d’euros | S1 2021 | S1 2020 | Évolution | |
| Revenus locatifs bruts | 4,9 | 4,7 | +4,0% | |
| Charges immobilières non récupérées | (1,0) | (0,9) | +2,4% | |
| Revenus locatifs nets | 3,9 | 3,8 | +4,4% |
Après prise en compte d’un montant de 1,0 million d’euros de charges immobilières non récupérées, les revenus locatifs nets augmentent de 4,4% pour s’établir à 3,9 millions d’euros, contre 3,8 millions d’euros pour le 1er semestre 2020.
Forte hausse (+39%) du résultat opérationnel avant cessions et variation de juste valeur
Le résultat opérationnel avant cessions et variation de juste valeur du 1er semestre 2021 s’établit à 1,9 million d’euro, en progression de 39% par rapport au 1er semestre 2020.
Il intègre notamment les charges d’exploitation pour 1,2 million d’euros, en hausse de +3%, et l’impact des mesures d’accompagnement des locataires au titre du 2ème confinement de 20207 et du 3ème confinement en 20218, soit une charge nette de 0,5 million d’euros.
Impact positif de la variation de la juste valeur des actifs sur le résultat net
Après prise en compte des investissements de la période, la hausse des valeurs d’expertise se traduit par une variation positive de la juste valeur du patrimoine de 2,1 millions d’euros, contre une variation négative de 6,0 millions d’euros au 1er semestre 2020.
En conséquence, le résultat opérationnel s’établit à 4,0 millions d’euros, contre une perte opérationnelle de 4,2 millions d’euros au 1er semestre 2020.
Le résultat financier est stable à -0,7 million d’euros.
Ainsi, le résultat net consolidé du 1er semestre 2021 ressort à 3,3 millions d’euros contre une perte de 4,9 millions d’euros au 1er semestre 2020.
Le compte de résultat simplifié est joint en annexe.
Cash-flow opérationnel net9 supérieur à celui du 1er semestre 2019, dernier exercice avant la crise
Le cash-flow opérationnel net s’établit à 1,8 million d’euros au 30 juin 2021, en progression de 35,9% par rapport au 1er semestre 2020, ce qui représente une hausse de 7,1% par rapport au 1er semestre 2019, dernier exercice avant la crise.
| en millions d’euros | S1 2021 | S1 2020 | Évolution |
| Revenus locatifs nets | 4,0 | 3,8 | +5,2% |
| Mesures de soutien aux locataires | (0,5) | (0,8) | |
| Charges d’exploitation | (1,2) | (1,2) | +2,9% |
| Autres produits et charges opérationnels | 0,1 | (0,2) | |
| Excédent brut d’exploitation | 2,4 | 1,5 | +55,1% |
| Résultat de sortie des éléments de l’actif | - | 0,4 | |
| Coût de l’endettement financier net | (0,6) | (0,6) | -4,6% |
| Cash-flow opérationnel net | 1,8 | 1,3 | +35,9% |
Après prise en compte notamment du montant de 0,5 million d’euros lié aux mesures de soutien aux locataires, contre 0,8 million d’euros au 1er semestre 2020, l’excédent brut d’exploitation s’établit à 2,4 millions d’euros.
Le coût de l’endettement financier net s’établit à 0,6 millions d’euros.
Maintien d’une situation financière saine et hausse de l’ANR
La prochaine échéance majeure de remboursement de dette est en juin 2022.
L’endettement financier brut est quasi-stable à 76,7 millions d’euros au 30 juin 2021, contre 76,8 millions d’euros à fin 2020.
MRM a conclu au cours du semestre un accord avec son principal partenaire bancaire lui permettant de reporter les amortissements prévus en 2021, pour un total de 1,9 million d’euros, à l’échéance du crédit soit en juin 2022. Cet accord renforce la position de liquidité du Groupe dans les circonstances exceptionnelles liées la crise sanitaire.
Au 30 juin 2021, 91% de la dette est rémunérée à taux fixe, avec un coût moyen en baisse à 153 bps (contre 158 bps au 1er semestre 2020).
À fin juin 2021, MRM dispose d’une trésorerie et équivalents de 8,8 millions d’euros contre 10,2 millions d’euros au 31 décembre 2020. Le ratio de LTV net ressort à 41,2% contre 41,4% six mois plus tôt.
Compte tenu principalement du cash-flow opérationnel net généré au cours du semestre (1,8 million d’euros) de la variation positive de juste valeur des immeubles (2,3 millions d’euros) et de la distribution aux actionnaires à verser au titre de 2020 (2,2 millions d’euros), l’ANR EPRA NDV s’établit à 94,3 millions d’euros (2,16 €/action) contre 93,1 millions d’euros (2,13 €/action) à fin décembre 2020 (voir tableau en annexe).
Plan climat
MRM travaille depuis de nombreuses années les aspects Environnementaux, Sociétaux et de Gouvernance.
Sur les critères environnementaux, la performance énergétique du patrimoine est en constante amélioration, en ligne avec l’objectif d’une baisse des consommations de 30% à l’horizon 2030 par rapport au niveau de 2015.
Par ailleurs, renforcer la coopération avec les locataires est primordial pour travailler les bâtiments comme un ensemble unique dans une optique d’amélioration des consommations d’énergie. C’est pourquoi MRM prend des engagements contractuels avec ses locataires pour favoriser ces améliorations. A date, 60% des baux du portefeuille comprennent une annexe environnementale, alors même que seuls les baux supérieurs à 2 000 m² ont cette obligation. Aujourd’hui, tout nouveau bail comporte obligatoirement cette annexe environnementale.
Perspectives
Si l’ensemble des commerces ont pu rouvrir progressivement leurs portes au public depuis le 19 mai 2021, le contexte actuel reste marqué par la crise sanitaire et une potentielle 4ème vague d’épidémie. Il subsiste donc des incertitudes quant à la mise en place de nouvelles mesures de restriction d’accès dans les commerces, restaurants et centres commerciaux, dont l’impact est difficile à anticiper.
Au-delà de l’adaptation des opérations à la situation sanitaire, pour l’ensemble de l’année 2021, les priorités de MRM sont :
- La commercialisation des surfaces disponibles ;
- Le refinancement de la dette bancaire arrivant à échéance en juin 2022 ;
- Le déploiement du Plan climat adopté par la Société, avec une attention toute particulière portée à la réduction des consommations d’énergie ;
- La gestion dynamique du portefeuille d’actifs avec l’étude de potentielles acquisitions et cessions.
MRM maintient son objectif d’un montant total de loyers annualisés nets supérieur à 10 millions d’euros, avec une hypothèse de taux d’occupation physique de 95%. Cet objectif est donné sur la base du portefeuille actuel (hors acquisitions ou cessions).
Agenda
L’information financière du 3ème trimestre 2021 sera publiée le 4 novembre 2021 avant bourse.
À propos de MRM
MRM est une société d’investissement immobilier cotée qui détient et gère un patrimoine composé d’actifs de commerce répartis dans plusieurs régions de France. MRM a pour actionnaire majoritaire la société SCOR SE qui détient 59,9% de son capital. MRM est cotée sur le compartiment C d’Euronext Paris (ISIN : FR0000060196 - code Bloomberg : MRM:FP – code Reuters : MRM.PA). MRM a opté pour le régime SIIC au 1er janvier 2008.
Pour plus d’informations :
| MRM 5, avenue Kléber 75795 Paris Cedex 16 France T +33 (0)1 58 44 70 00 relation_finances@mrminvest.com | Isabelle Laurent, OPRG Financial T +33 (0)1 53 32 61 51 M +33 (0)6 42 37 54 17 isabelle.laurent@oprgfinancial.fr |
Site Internet : www.mrminvest.com
Annexe 1 : Mix enseignes
| Répartition sectorielle (catégories CNCC) En % des loyers annualisés bruts | 30.06.2021 | 31.12.2020 |
| Équipement du ménage hors Discount | 19% | 17% |
| Équipement du ménage Discount | 12% | 13% |
| Alimentaire | 11% | 11% |
| Services | 10% | 10% |
| Culture, cadeaux, loisirs | 7% | 8% |
| Santé | 4% | 4% |
| Restauration | 9% | 9% |
| Divertissement (fitness) | 6% | 6% |
| Équipement de la personne | 8% | 7% |
| Beauté | 3% | 3% |
| Bureaux | 8% | 8% |
| Logistique | 3% | 3% |
Annexe 2 : Calendrier des fermetures et restrictions
| Locataires MRM ouverts par période En % des loyers annualisés bruts | ||
| 1er janvier / 17 mars 2020 | 100% | |
| 17 mars / 11 mai | Ouverture limitée aux seuls commerces de « 1ère nécessité » | 27% |
| 12 mai / 30 juin | Restaurants maintenus fermés | 93% |
| 1er juillet / 29 octobre | 100% | |
| 30 octobre / 27 novembre | Ouverture limitée aux seuls « commerces essentiels » | 53% |
| 28 novembre / 31 décembre | Restaurants et fitness maintenus fermés | 86% |
| Moyenne 2020 | 83% | |
| 1er janvier / 30 janvier 2021 | Restaurants et fitness maintenus fermés | 86% |
| 31 janvier / 18 mars | Fermeture des centres > 20 000 m², avec accès aux surfaces alimentaires et pharmacies Restaurants et fitness maintenus fermés | 70% |
| 19 mars / 2 avril | Ouverture limitée aux seuls « commerces essentiels », selon les régions | 58% |
| 3 avril / 18 mai | Ouverture limitée aux seuls « commerces essentiels », au niveau national | 51% |
| 19 mai / 8 juin | Fitness maintenus fermés | 94% |
| Depuis le 9 juin | 100% | |
| Moyenne 1er semestre 2021 | 73% | |
Annexe 3 : Compte de résultat
| Compte de résultat simplifié IFRS En M€ | S1 2021 | S1 2020 |
| Revenus locatifs nets | 3,9 | 3,8 |
| Charges d’exploitation | (1,2) | (1,2) |
| Dotations aux provisions nettes de reprises | (0,7) | 0,4 |
| Autres produits et charges opérationnels | (0,2) | (1,6) |
| Résultat opérationnel avant cessions et variation de juste valeur | 1,9 | 1,4 |
| Résultat de la sortie d’éléments de l’actif | - | 0,4 |
| Variation de la juste valeur des immeubles | 2,1 | (6,0) |
| Résultat opérationnel | 4,0 | (4,2) |
| Coût de l’endettement net | (0,6) | (0,6) |
| Autres produits et charges financières | (0,1) | (0,1) |
| Résultat net avant impôt | 3,3 | (4,9) |
| Impôt | - | - |
| Résultat net consolidé | 3,3 | (4,9) |
Annexe 4 : Revenus du 2ème trimestre
| En M€ | T2 2021 | T2 2020 | Evolution |
| Revenus locatifs bruts | 2,47 | 2,30 | +7,2% |
Annexe 5 : Bilan
| Bilan simplifié IFRS En M€ | 30.06.2021 | 31.12.2020 |
| Immeubles de placement | 160,5 | 161,0 |
| Actifs disponibles à la vente | 4,3 | - |
| Créances / Actifs courants | 9,0 | 8,2 |
| Trésorerie et équivalents | 8,8 | 10,2 |
| Total Actif | 182,6 | 179,4 |
| Capitaux propres | 95,0 | 93,9 |
| Endettement bancaire | 76,7 | 76,8 |
| Autres dettes et passifs | 10,9 | 8,7 |
| Total Passif | 182,6 | 179,4 |
Annexe 6 : Actif Net Réévalué
| Actif Net Réévalué | 30.06.2021 | 31.12.2020 | ||
| Total En M€ | Par action En € | Total En M€ | Par action En € | |
| ANR EPRA NDV | 94,3 | 2,16 | 93,1 | 2,13 |
| ANR EPRA NRV | 105,8 | 2,43 | 104,5 | 2,39 |
| Nombre d’actions (retraité des actions auto-détenues) | 43 623 471 | 43 622 724 | ||
1 Hors sous-portefeuille Gamm Vert
2 Nouveaux baux ou renouvellements
3 Hors recommercialisations de surfaces précédemment sous bail précaire, soit +19% en intégrant ces recommercialisations
4 Calculé sur la base du total des lots existants du portefeuille, y compris ceux tenus en état de vacance stratégique et incluant l’extension du centre commercial Valentin
5 Y compris baux déjà signés mais n’ayant pas encore pris effet au 30.06.2021 et hors baux précaires arrivant à échéance au T3 2021. Retraités de ces éléments, au 30.06.2021, le taux d’occupation physique s’établit à 89%, le taux d’occupation financier à 86% et les loyers annualisés nets à 9,2 M€.
6 Contreparties modifiant les termes du bail au sens de la norme IFRS 16 (ex. allongement de la durée du bail ou renonciation à donner congé à la prochaine échéance triennale)
7 Confinement du 30 octobre au 15 décembre 2020
8 Confinement du 18 mars au 19 mai 2021
9 Cash-flow opérationnel net = résultat net consolidé avant impôt retraité des éléments non monétaires
Pièce jointe
