Résultats semestriels 2026

Activité locative soutenue et résilience opérationnelle dans un contexte incertain
Accélération des arbitrages
Relèvement de la guidance de cash-flow/action 2026

Paris, le 23 juillet 2026

Le Conseil d’administration d’INEA (ISIN : FR0010341032), acteur majeur de l’immobilier tertiaire en Régions et leader du Green Building, a arrêté lors de sa réunion du 22 juillet 2026 les résultats semestriels consolidés au 30 juin 2026¹.

Dans un contexte économique et politique toujours très incertain et peu porteur, INEA signe un premier semestre 2026 résilient, marqué par une décroissance opérationnelle mécanique liée à la phase d’arbitrages en cours, la stabilité de la valeur de son portefeuille et la dynamique des cessions en cours.

Revenus locatifs résilients à périmètre constant (-0,7%)

INEA a enregistré 38,8 M€ de revenus locatifs bruts au premier semestre 2026, un chiffre en baisse de 5,5% par rapport à la même période l’an dernier, du fait de l’impact du programme d’arbitrages en cours.

A périmètre constant, les revenus locatifs sont quasiment stables (-0,7%) malgré l’atonie persistante du marché locatif et l’enjeu que représentait l’année 2026 dans l’échéancier des baux d’INEA, avec 18% des loyers concernés par un départ possible de locataires.

L’activité locative se tient dans un marché immobilier encore difficile (plus de 21.000 m² signés), et la foncière note comme signal positif le retour de quelques transactions significatives, émanant de grands groupes (Ecole Ionis Group pour 2.764 m² à Aix-en-Provence, Thalès pour 1.100 m² à Rennes et l’Etat pour 1.190 m² à St Etienne sur le périmètre bureaux notamment). Les mesures d‘accompagnement restent limitées (13%) et près de 45 % des baux sont à durée ferme de 6 ans.

Au 30 juin 2026, le taux de vacance du patrimoine s’élève à 13,2%, en hausse par rapport au 31 décembre 2025 (11,6%).   
L’augmentation de la vacance s’explique principalement par les cessions d’immeubles pleins – la vacance sur périmètre constant passe de 6,9% à 8,5% - et par les fins de garanties locatives sur les derniers parcs d’activités livrés. A date, il n’y a plus aucune garantie locative en cours sur le patrimoine d’INEA.

Hausse des charges financières nettes

Les charges financières nettes sont en hausse de 9% sur 12 mois, à 11,6 M€.
Le fait marquant de ce semestre est la forte baisse des gains sur couverture (-1,6 M€ sur 12 mois), liée à l’extinction d’instruments de couverture historiques très compétitifs, conclus à des strikes compris entre 0,5% et 0,75%.

Cette perte de produits financiers n’a été que partiellement compensée par la baisse des intérêts des emprunts résultant de la baisse du niveau moyen d’Euribor 3 mois et la réduction de l’encours moyen de dette (-18 M€).

Au 30 juin, le coût moyen d’endettement de la Société – après couverture - est ainsi de 3,75% (contre 3,60% au 31 décembre 2025).

Contraction du Résultat net récurrent (-11%)

La maitrise des frais de fonctionnement nets permet d’atténuer la baisse de l’excédent brut d’exploitation (EBE) à -3%, soit -780 k€.
Au final, compte de l’évolution des charges financières nettes, le résultat net récurrent (RNR), en valeur absolue comme par action, recule de 11%, soit -1.548 k€, sur 12 mois :

Résilience du patrimoine (1.195 M€)

Le patrimoine d’INEA démontre de nouveau sa résilience avec un ajustement de valeur limité à -0,9% à périmètre constant, dû essentiellement à l’effet du passage en droits pleins de 4 actifs ayant dépassé les 5 ans d’âge.

Avec l’effet mécanique des arbitrages réalisés, la valeur du patrimoine INEA au 30 juin 2026 s’élève à 1.195 M€ (droits compris) contre 1.210 M€ au 31 décembre 2025, correspondant à un taux de capitalisation moyen stable de 6,50%.

Les actifs nets réévalués EPRA par action sont en retrait de 3 à 5% sur 6 mois, impactés par la distribution du dividende (2,70 € par action), et oscillent entre 46,4 € (ANR NTA) et 52,4 €/action (ANR NRV) :

Poursuite des arbitrages et désendettement

La Société a poursuivi ce semestre sa politique d’arbitrages ciblés, visant à diminuer son niveau d’endettement, conformément à l’objectif annoncé en début d’année.

Elle a cédé pour 7 M€ de lignes historiques, au volume unitaire modeste, au premier semestre. Des arbitrages plus significatifs sont en cours, pour porter le volume d’actifs cédés en fin d’année à plus de 40 M€.

L’endettement net de la Société atteint 602 M€ au 30 juin 2026.

Les prochaines échéances qui se présentent sous 18 mois sont en cours de refinancement, et permettront d’allonger la maturité de la dette (3,6 ans contre 2,2 actuellement) et d’augmenter la part sécurisée contre le risque de taux à 66% (contre 60% actuellement).

Tous les covenants bancaires sont bien respectés au 30 juin 2026 :

Le ratio d’endettement (LTV) est en hausse ce semestre, du fait du paiement intégral du dividende. Si le dividende avait été lissé, le LTV aurait été de 52,6%, en très légère hausse du fait de la baisse des valeurs d’expertises. 

Au 31 décembre 2026, le LTV baissera avec la réalisation des arbitrages prévus, modulo l’évolution de la valeur des actifs. A iso-valeur, il devrait être très proche de l’objectif de 50% annoncé par la foncière en début d’année.

Confirmation de la Gouvernance

Lors de l’Assemblée Générale du 20 mai 2026, les actionnaires ont conforté la gouvernance actuelle, en renouvellement pour trois ans les mandats de 5 administrateurs : Monsieur Philippe Rosio, Madame Arline Gaujal-Kempler, Madame Dominique Potier Bassoulet et les sociétés MACIF et SIPARI.

Le Conseil d’administration qui s’est tenu à l’issue de l’Assemblée Générale a en outre renouvelé sa confiance à Philippe Rosio en le reconduisant pour trois ans à la tête de Foncière INEA en qualité de Président, en optant par ailleurs pour le cumul des fonctions de Président du Conseil d'Administration et de Directeur Général. Il a également reconduit Arline Gaujal-Kempler en qualité de Directrice Générale Déléguée pour un nouveau mandat de trois ans.

Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, commente ces résultats semestriels :

« La Société est toujours focalisée sur la réalisation de ses deux objectifs opérationnels, l’abaissement de son endettement et l’amélioration du taux d’occupation de son patrimoine.

La politique d’arbitrages ciblés mise en œuvre depuis l’an dernier, qui permet de saisir les opportunités de marché et de céder aux valeurs d’expertise, porte ses fruits. Modulo l’évolution des valeurs d’expertise au second semestre, l’objectif de revenir à un LTV sous les 50% sera quasiment atteint en fin d’année avec la réalisation des arbitrages en cours.

Le succès de la politique d’arbitrages permet d’ailleurs de relever la guidance de cash-flow/action pour l’exercice 2026 : annoncé dans une fourchette de 4,6 à 5 €/action en début d’année, il est désormais attendu entre 5,9 et 6,5 €/action, selon la bonne réalisation des cessions en cours.

Les résultats opérationnels sont aujourd’hui marqués par la réduction du patrimoine en exploitation liée à la politique d’arbitrage ; demain, ils bénéficieront de l’amélioration du taux d’occupation du patrimoine avec la reprise du marché locatif. ».

Le rapport financier semestriel 2026 d‘INEA est disponible sur son site internet (https://fonciere-inea.com/investisseurs/).

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Agenda financier 2026

• 14 octobre : Chiffre d’affaires du 3^ème trimestre 2026

A propos d’INEA

Créée en mars 2005, INEA est une SIIC acteur de référence de l’immobilier tertiaire en Régions. INEA possède un patrimoine composé de bureaux et parcs d’activité neufs, répondant à la demande de ses locataires, principalement des filiales de grands groupes privés ou publics, et se positionne comme l’un des leaders du Green Building en France. Au 30 juin 2026, son patrimoine est constitué de 81 sites immobiliers représentant une surface locative totale de près de 457 000 m² et une valeur de 1 195 M€, offrant un rendement potentiel de 7,5 %.
Plus d’information : www.fonciere-inea.com

Contacts Société et Relations presse :

INEA
Philippe Rosio                                  
Président Directeur général
Tél. : +33 (0)1 42 86 64 46
p.rosio@fonciere-inea.com

Karine Dachary
Directrice générale adjointe
Tél : +33 (0)1 42 86 64 43
k.dachary@fonciere-inea.com

PUBLICIS CONSULTANTS
Theresa Vu
Tel : + 33 6 60 38 86 38
theresa.vu@publicisconsultants.com

ANNEXES

• Suivi des guidances données par la Société :

La Société a annoncé lors de la présentation de ses résultats 2025 un objectif de cash-flow compris entre 4,6 et 5 €/action sur l’exercice 2026.

Le calcul du cash-flow intègre le cash net issu des arbitrages, correspondant au prix de vente minoré des différents frais et honoraires liés à la cession.

Compte tenu du relèvement de son objectif d’arbitrages sur l’exercice, la Société attend désormais un cash-flow 2026 compris entre 5,9 et 6,5 €/action, selon la bonne réalisation des cessions en cours.

• Reporting EPRA :

Conformément aux recommandations de l’EPRA (European Public Real Estate Association) dont elle est membre, INEA publie ci-après les principaux indicateurs de performance permettant de favoriser la transparence et la comparabilité des résultats financiers des sociétés immobilières cotées en Europe.

⁽¹⁾ Au 31 décembre 2025

1. Compte de résultat consolidé EPRA 

2. Résultat net récurrent EPRA

En semestriel, INEA publie également un RNR modifié par rapport au standard EPRA, afin de neutraliser l’impact de la norme IFRIC 21 (qui aboutit à comptabiliser dès le 30 juin la totalité des taxes annuelles non refacturables aux locataires).

* Hors impact IFRIC 21

Tableau de passage du RNR publié au RNR EPRA :

3. Actifs Nets Réévalués EPRA

4. Taux de vacance EPRA

Taux de vacance financière rapportant la valeur locative de marché des lots vacants sur la valeur locative de marché du patrimoine total en exploitation (taux d’occupation 100%) :

5. Taux de rendement EPRA

L’EPRA a identifié deux mesures du taux de rendement d’un patrimoine :

• le taux de rendement EPRA « Net Initial Yield » (NIY) est le ratio rapportant les revenus locatifs annualisés des baux en cours, nets des charges locatives non refacturées, à la valeur, droits inclus du patrimoine en exploitation ;

• et le taux de rendement EPRA « Topped-up NIY » se distingue du taux de rendement NIY par la réintégration dans les revenus locatifs des franchises accordées aux locataires.

INEA communique également un taux de rendement potentiel correspondant à la valeur locative potentielle du portefeuille (taux d’occupation de 100%) rapportée à la valeur d’acquisition des biens.
Ce taux est de 7,5 % au 30 juin 2026.

6. Investissements immobiliers EPRA

Il s’agit des décaissements liés aux investissements réalisés au cours du semestre :

• les dépenses concernant les nouvelles acquisitions ou les actifs en construction (investissement)
• et celles à périmètre constant (CAPEX)

¹ Aucune livraison / acquisition sur le semestre
² Immeuble de bureau situé à Montpellier

7. Croissance LFL EPRA

Il s’agit de la croissance des loyers hors charges à périmètre constant du portefeuille (hors impact des acquisitions et des cessions).

8. Ratio de coût EPRA

9. Loan-To-Value EPRA

Le calcul du covenant bancaire applicable à la Société diffère du calcul EPRA.

Il en est donné le détail ci-dessous, sachant que tous les emprunts corporate de la Société ont été harmonisés sur cette base :

¹ Les comptes ont fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.

Pièce jointe

• CP_INEA_Resultats_S12026